CAA13 · 3ème chambre - formation à 3 — 5 décembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La SCI Paluti a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge, en droits et majorations, des cotisations d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos les 31 décembre 2013, 2014 et 2015, ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2014. 
 Par un jugement no 2001396 du 12 décembre 2022, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête, enregistrée le 9 février 2023, la SCI Paluti, représentée par Me Peltier-Feat, demande à la cour : 
 1°) d'annuler le jugement du 12 décembre 2022 du tribunal administratif de Toulon ; 
 2°) de prononcer la décharge des impositions et des majorations en litige ; 
 3°) de mettre la somme de 1 500 euros à la charge de l'État en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -elle n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés sur le fondement de l'article 35 du code général des impôts ; 
 -elle n'est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée du seul fait de la vente de biens immobiliers ; 
 -elle n'a pas réalisé d'opération portant sur un immeuble neuf. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 29 mars 2023, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Paluti ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 -la directive n° 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 ; 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 -le code de justice administrative.  
 Le président de la cour a désigné M. Platillero, président assesseur, pour présider la formation de jugement, en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Après avoir entendu en audience publique : 
 - le rapport de M. Mérenne,  
 - et les conclusions de M. Ury, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Paluti a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015. A la suite de ce contrôle, l'administration fiscale a considéré qu'elle exerçait une activité de marchand de biens et, par une proposition de rectification du 25 novembre 2016, l'a assujettie à des cotisations d'impôt sur les sociétés au titre des exercices clos les 31 décembre 2013, 2014 et 2015, ainsi qu'à des rappels de taxe sur la valeur pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014. La SCI Paluti fait appel du jugement du 12 décembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et des majorations qui en ont résulté. 
 2. D'une part, aux termes du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles () ". Aux termes du 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés : " () les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt () si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ". 
 3. L'application des dispositions précitées est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d'habitude s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence. A cet égard, la circonstance qu'au cours d'une année aucune opération mentionnée à l'article 35 du code général des impôts n'ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l'application de ces dispositions pour cette année. 
 4. Il résulte de l'instruction que la SCI Paluti a acquis le 27 septembre 2002 un immeuble à Toulon, comprenant trois appartements qu'elle a cédés par lots le 24 octobre 2003, le 27 octobre 2003 et le 5 janvier 2004. Elle a procédé à la création d'un nouveau lot le 6 mars 2003, comprenant le droit de construire un nouvel immeuble, qu'elle a vendu le 25 janvier 2012 à une société ayant le même dirigeant. Le 3 novembre 2003, elle a acquis en viager une maison d'habitation au Val, qu'elle a revendue à ses associés le 5 octobre 2004. Les associés l'ont de nouveau revendue le 26 avril 2007. La SCI Paluti a acquis le 27 avril 2007 une maison d'habitation à La Garde. Elle en a détaché une parcelle de terrain qu'elle a revendue le 29 septembre 2010, et a revendu la maison elle-même le 6 mai 2013. Elle a acquis le 4 juillet 2013 trois lots dans un immeuble à Toulon, qu'elle a revendus les 22 avril, 30 avril et 9 mai 2014. Le 22 mars 2013, elle a acquis un nouveau bien immobilier à La Valette, qui a d'ailleurs fait l'objet d'une revente partielle le 10 mai 2017, après l'achèvement de la vérification de comptabilité. Ces différentes opérations immobilières ont été à l'origine de plus-values.  
 5. Alors même que la société n'a réalisé qu'une acquisition et une vente en 2013, trois ventes en 2014 et aucune opération en 2015, les opérations réalisées au fil des années, compte tenu de leur nombre et de leur fréquence, ont présenté un caractère habituel. En outre, l'absence d'affectation des biens immobiliers acquis à une activité quelconque et la proximité dans le temps des achats et des ventes font apparaitre que ces opérations ont été réalisées dans une intention spéculative. Si la SCI Paluti se prévaut de l'appartenance de ses associés à une même famille pour faire valoir qu'elle se borne à gérer un " patrimoine familial ", il ne résulte pas de l'instruction qu'un des biens immobiliers ait été affecté à un usage familial, dans le cadre de la gestion d'un patrimoine privé, la parenté entre les associés d'une société civile étant par elle-même sans incidence sur le régime d'imposition d'une société civile exerçant une activité de marchand de biens, visée au 1° du I. de l'article 35 du code général des impôts. Celle-ci est établie lorsque, comme en l'espèce, les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel. Par suite, la SCI Paluti n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'était pas assujettie à l'impôt sur les sociétés. 
 6. D'autre part, aux termes du premier alinéa de l'article 256 du code général des impôts : " I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. " Aux termes du premier alinéa de l'article 257 du même code : " Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. " 
 7. L'administration fiscale a soumis à la taxe sur la valeur ajoutée les ventes des trois lots du bien immobilier situé à Toulon réalisées les 22 avril, 30 avril et 9 mai 2014. La SCI Paluti, qui procède régulièrement à la livraison d'immeubles à titre onéreux dans le cadre d'une activité de marchand de biens, a la qualité d'assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée conformément au I. de l'article 256 du code général des impôts, dont les dispositions sont rappelées ci-dessus. Les trois cessions en cause s'inscrivent dans le cadre de son activité économique taxable, destinée à retirer des recettes ayant un caractère permanent. Par suite, alors même que la société n'aurait pas réalisé, pour l'achat et la revente de terrains bâtis, de démarche active de commercialisation susceptible d'être considérée comme spécifique aux professionnels, ces opérations excèdent le cadre de la simple acquisition et de la simple vente de biens immobiliers, dans le cadre d'une activité purement patrimoniale. Par suite, elles constituent des activités économiques effectuées par un assujetti agissant en tant que tel, soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. 
 8. Enfin, le 2° du 5. de l'article 261 du code général des impôts exonère de la taxe sur la valeur ajoutée " les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans ". 
 9. Les lots cédés en 2014 font partie, ainsi qu'il ressort des actes de cession, d'un immeuble achevé en juin 2013, soit depuis moins de cinq ans à la date de la cession. La SCI Paluti n'est donc pas fondée à soutenir que ces ventes auraient été exonérées de taxe sur la valeur ajoutée en application des dispositions précitées. 
 10. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la SCI Paluti n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Sa requête doit donc être rejetée, y compris ses conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Paluti est rejetée. 
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Paluti et au ministre chargé du budget et des comptes publics. 
 Copie en sera adressée pour information à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. 
 Délibéré après l'audience du 21 novembre 2024, où siégeaient : 
 - M. Platillero, président-assesseur, président de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative, 
 - Mme A et M. Mérenne, premiers conseillers. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024. 
 No 23MA00336