CAA13 · 5ème chambre - formation à 3 — 7 novembre 2025

Vu la procédure suivante :  
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La SCI Octica Invest a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2013 et 2014 et des pénalités correspondantes, pour un montant total s’élevant selon elle à 148 606 euros et de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Par un jugement n° 2001997 du 27 septembre 2023, le tribunal administratif de Nice a rejeté la requête de la SCI Octica Invest.  
 
Procédure devant la cour :  
 
Par une requête enregistrée le 24 novembre 2023, la SCI Octica Invest, représentée par Me Bechtold, doit être regardé comme demandant à la cour :  
 
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice ;  
 
2 °) à titre principal, de la décharger des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2013 et 2014, et des pénalités correspondantes ;  
 
 
 
 
 
3°) à titre subsidiaire, de réduire le montant de l’imposition et des pénalités dues en fixant le taux de rendement locatif à 2 % au lieu du taux de 4 % retenu par l’administration fiscale ;  
 
4°) de mettre à la charge de l’Etat le paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que :  
 
- eu égard à sa forme juridique et à l’absence d’activité lucrative, elle ne saurait être assimilée à une société commerciale de droit français ;  
- elle ne pouvait faire l’objet d’une vérification de comptabilité dès lors qu’en sa qualité de société étrangère, qui n’avait pas opté en faveur de son assujettissement en France à l’impôt sur les sociétés, elle n’était pas soumise à l’obligation de tenir une comptabilité au sens des dispositions de l’article L. 123-12 du code de commerce ;  
- elle ne pouvait être taxée d’office dans la mesure où, d’une part, elle n’avait pas d’obligation de déclaration des résultats et où, d’autre part, les mises en demeure de déposer les déclarations n’ont pas été adressées au représentant fiscal qu’elle avait désigné ; elle n’a pas bénéficié d’un débat oral et contradictoire ; le principe d’égalité a été méconnu ;  
- l’administration fiscale ne pouvait évaluer le taux de rendement par la méthode de l’évaluation directe et devait procéder à une évaluation par comparaison ;  
- le taux de rendement est surévalué ; il aurait dû être établi à 2 % au lieu de 4 % ;  
- les charges d’exploitation et les dotations aux amortissements auraient dû être déduites de ses bénéfices ; 
- les pénalités ne sont pas fondées dès lors qu’elle n’était pas astreinte à la tenue d’une comptabilité.  
 
Par un mémoire en défense enregistré le 25 avril 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la cour de rejeter la requête de la SCI Octica Invest.  
 
Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
  
Vu : 
- le code de commerce ; 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
  
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
  
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Vincent,  
- et les conclusions de M. Guillaumont, rapporteur public.  
 
 
 
 
 
  
Considérant ce qui suit : 
 
1. La société Octica Invest, société de droit luxembourgeois, dont le capital est détenu par un unique associé qui est une personne physique, est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation situé 9005 chemin de l’Aureto à Antibes. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité concernant la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014, à l’issue de laquelle, selon la procédure de taxation d’office, elle a été assujettie, au titre des exercices clos en 2013 et 2014 à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés. Après avoir formé une réclamation préalable à laquelle l’administration fiscale a partiellement fait droit, la société Octica Invest a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des impositions restant à sa charge et des pénalités correspondantes. Elle fait appel du jugement du 27 septembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa requête.  
 
2. En premier lieu, aux termes du 1 de l’article 206 du code général des impôts : « Sous réserve des dispositions des articles 8 ter, 239 bis AA, 239 bis AB et 1655 ter, sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée n’ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes (…) et toutes autres personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif ». Aux termes de l’article 1655 quinquies du même code : « Pour l'application du présent code et de ses annexes, la société par actions simplifiée est assimilée à une société anonyme ». Ces dispositions prévoient l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, au-delà des sociétés qu’elles désignent expressément, de toutes les personnes morales qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif. 
 
 
3. Il appartient au juge de l’impôt, saisi d’un litige portant sur le traitement fiscal d’une opération impliquant une société de droit étranger, d’identifier d’abord, au regard de l’ensemble des caractéristiques de cette société et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, le type de société de droit français auquel la société de droit étranger est assimilable. Compte tenu de ces constatations, il lui revient de déterminer le régime applicable à l’opération litigieuse au regard de la loi fiscale française.  
 
4. Il résulte de l’instruction que, de sa constitution le 10 octobre 2006 au 23 septembre 2019, date de sa transformation en société civile immobilière, la société Octica Invest a été constituée sous la forme d’une société anonyme de droit luxembourgeois et inscrite à ce titre au registre du commerce et des sociétés. Elle avait alors pour objet social « toutes opérations commerciales et/ou financières en relation directe ou indirecte avec des investissements de propriétés mobiliers ou immobiliers y compris mais non limités à l’acquisition, la possession, le louage, la location, le leasing, le bail (…) ». Il en résulte également que, depuis, 2009, son capital est détenu par un associé unique, personne physique. Au regard de la forme initiale de la société, de la terminologie employée par les statuts, lesquels se réfèrent aux actions de la société et au président de son conseil d’administration, de la liberté statutaire qu’ils révèlent en l’absence de toute référence à des stipulations type et de la circonstance que cette société est composée d’un actionnaire unique, celle-ci doit être regardée comme étant assimilable à une société par actions simplifiée unipersonnelle de droit français telle que régie par les dispositions des articles L. 227-1 et suivants du code de commerce. Elle est, dès lors, passible de l’impôt sur les sociétés à raison de sa forme sociale, en application du 1 de l’article 206 du code général des impôts, sans qu’il soit besoin d’examiner le caractère lucratif de son activité.  
 
5. En deuxième lieu, aux termes de l’article 54 du code général des impôts : « Les contribuables mentionnés à l'article 53 A sont tenus de représenter à toute réquisition de l'administration tous documents comptables, inventaires, copies de lettres, pièces de recettes et de dépenses de nature à justifier l'exactitude des résultats indiqués dans leur déclaration. / Si la comptabilité est tenue en langue étrangère, une traduction certifiée par un traducteur juré doit être représentée à toute réquisition de l'administration ». Par ailleurs, aux termes de l’article 53 A de ce code : « Sous réserve des dispositions de l'article 302 septies A bis, les contribuables, autres que ceux soumis au régime défini à l'article 50-0 (1), sont tenus de souscrire chaque année, dans les conditions et délais prévus aux articles 172 et 175, une déclaration permettant de déterminer et de contrôler le résultat imposable de l'année ou de l'exercice précédent (…) ».  
 
6. Les succursales françaises des sociétés étrangères, alors même qu’elles ne sont pas soumises à l’obligation de tenir une comptabilité selon les modalités prévues par les dispositions des articles L. 123-12 et suivants du code de commerce, doivent présenter à l’administration, sur demande de celle-ci, les documents comptables et pièces mentionnés à l’article 54 du code général des impôts de nature à justifier l'exactitude des résultats indiqués dans les déclarations qu’elles ont souscrites, en application des dispositions précitées de l’article 53 A. Il suit de là que la société requérante, bien que non astreinte à l’obligation de tenir une comptabilité au sens des dispositions précitées du code de commerce, pouvait faire l’objet d’une vérification de comptabilité.  
 
7. En troisième lieu, aux termes de l’article 223 du code général des impôts dans sa rédaction alors applicable : « 1. Les personnes morales et associations passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenues de souscrire les déclarations prévues pour l'assiette de l'impôt sur le revenu en ce qui concerne les bénéfices industriels et commerciaux (régime de l'imposition d'après le bénéfice réel ou d'après le régime simplifié. / Toutefois, la déclaration du bénéfice ou du déficit est faite dans les trois mois de la clôture de l'exercice. Si l'exercice est clos le 31 décembre ou si aucun exercice n'est clos au cours d'une année, la déclaration est à déposer jusqu'à une date fixée par décret et au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. / Elle précise les sommes dont les personnes morales demandent l'imputation sur le montant de leur cotisation en vertu du 1 de l'article 220. / 2. Les personnes morales et associations visées au 1 sont tenues de fournir, en même temps que leur déclaration de bénéfice ou de déficit, outre les pièces prévues à l'article 38 de l'annexe III au présent code : 1° Les comptes rendus et les extraits des délibérations des conseils d'administration ou des actionnaires. Les entreprises d'assurances ou de réassurances, de capitalisation ou d'épargne remettent, en outre, un double du compte rendu détaillé et des tableaux annexes qu'elles fournissent à la direction des assurances ; 2° Un état indiquant, sous une forme qui sera précisée par arrêté ministériel, les bénéfices répartis aux associés, actionnaires ou porteurs de parts, ainsi que les sommes ou valeurs mises à leur disposition au cours de la période retenue pour l'assiette de l'impôt sur les sociétés et présentant le caractère de revenus distribués au sens du VII de la 1re sous-section de la section II du chapitre I ci-dessus./ 3. Les personnes morales et associations passibles de l'impôt sur les sociétés sont tenues aux mêmes obligations que celles prévues aux articles 54 bis et 54 quater. ». Par ailleurs, aux termes de l’article 66 du livre des procédures fiscales : « Sont taxés d'office : (…) 2° à l'impôt sur les sociétés, les personnes morales passibles de cet impôt qui n'ont pas déposé dans le délai légal leur déclaration, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 68 (…) ». Enfin, aux termes de l’article L. 68 du même code : « La procédure de taxation d'office prévue aux 2° et 5° de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure (…) ».  
 
8. D’une part, il résulte de ce qui a été dit précédemment au point 6 du présent arrêt que la société requérante, bien qu’étrangère, était, contrairement à ce qu’elle soutient, tenue de souscrire, chaque année, une déclaration permettant de déterminer et de contrôler le résultat imposable de l'année ou de l'exercice précédent.  
 
9. D’autre part, aux termes de l’article 223 quinquies A du code général des impôts : « Les personnes morales désignées au 2 de l'article 218 A peuvent être invitées, par le service des impôts, à désigner dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de cette demande, un représentant en France autorisé à recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux de l'impôt ». Dès lors qu’une société étrangère imposable en France a déclaré à l’administration fiscale un représentant en France en application de l’article 223 quinquies A, le mandat ainsi donné à ce mandataire emporte élection de domicile auprès de lui pour les actes relatifs à son imposition à l’impôt sur les sociétés. Par suite, ce mandataire doit, en principe, être destinataire des actes de la procédure. Toutefois, l’expédition de tout ou partie de ces actes au domicile ou au siège du contribuable est réputée régulière et faire courir les délais de réponse à ces actes s’il est établi que le pli de notification a été effectivement retiré par le contribuable ou par l’un de ses préposés. En revanche, lorsque ce pli est retourné par le service des postes à l’administration fiscale, faute d'avoir été retiré dans le délai imparti, il appartient à celle-ci de procéder à une nouvelle notification des mêmes actes au mandataire. 
 
10. La société requérante a, en application de ces dispositions, déclaré à l’administration fiscale qu’elle désignait un collaborateur du cabinet de Me Pelloux en qualité de représentant en France et que, par suite, les mises en demeure de déposer ses déclarations adressées par l’administration en application des dispositions précitées de l’article L. 68 du livre des procédures fiscales devaient être adressées à ce mandataire. Il résulte toutefois de l’instruction que les mises en demeure datées des 7 janvier 2015 s’agissant de l’exercice 2013 et 2 septembre 2015 s’agissant de l’exercice 2014, bien que non adressées à son mandataire, ont été réceptionnées par la contribuable respectivement les 20 janvier 2015 et 8 septembre 2015 et qu’elle y a répondu les 28 octobre 2015 et 14 octobre 2015, soit au-delà du délai de 30 jours qui lui avait été imparti. Par suite, la société Octica Invest n’est pas fondée à soutenir qu’elle ne pouvait être taxée d’office.  
 
11. Enfin, la procédure de taxation d’office ayant été correctement mise en œuvre, la société Octica Invest n’est pas fondée à soutenir qu’elle aurait été privée d’un débat oral et contradictoire ni, son moyen n’étant pas assorti de précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé, que le principe d’égalité entre les sociétés étrangères et les sociétés françaises aurait été méconnu.  
 
12. En quatrième lieu, en vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, et hors le cas dans lequel la charge de la preuve incombe au contribuable en application de dispositions législatives, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal. 
 
13. L’administration fiscale a estimé que la société Octica Invest s’était délibérément privée de recettes en mettant sa propriété à disposition gratuite de son actionnaire unique, ce qui constituait un acte anormal de gestion.  
 
14. Pour déterminer le montant des loyers dont s’est privée la société requérante, l’administration fiscale s’est référée à la valeur vénale de la propriété, qu’elle a évaluée, après prise en compte du prix d’achat initial en 2007 (1 850 000 euros), puis de la réévaluation ayant donné lieu à proposition de rectification en 2010 (3 027 000 euros), à la somme de 4 546 872 euros au titre des années 2013 et 2014, résultant des déclarations de l’intéressée. L’administration fiscale a ensuite, pour déterminer la valeur locative du bien, appliqué un taux de rendement de 4 %.  
 
15. D’une part, il est constant que l’administration fiscale a sollicité plusieurs agences immobilières du secteur afin de procéder, en priorité, à une évaluation par comparaison. Il résulte toutefois de l’instruction et des attestations mêmes produites par la requérante, qu’une évaluation de la valeur locative annuelle par comparaison n’était, au regard des caractéristiques de la propriété et de sa localisation, pas envisageable, ce type de bien étant seulement susceptible de faire l’objet d’une location saisonnière quelques mois dans l’année. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’administration fiscale ne pouvait mettre en œuvre la méthode de l’évaluation directe. Par ailleurs, si l’intéressée soutient également que la valeur locative de ce bien aurait dû être déterminée par comparaison avec les revenus obtenus pour des locations saisonnières, il est constant que la villa est à disposition de son associé unique, ce dernier s’en étant réservé l’usage tout au long de l’année et qu’aucun terme de comparaison pertinent n’est fourni. 
 
16. D’autre part, il résulte de l’instruction que la propriété, datant du 18ème siècle, entièrement rénovée en 2009/2010, est située au cap d’Antibes à proximité immédiate du port, dans un secteur géographique prisé, à 2 km du centre d’Antibes et 800 m A.... Elle présente une superficie de 215 m² et se compose de 15 pièces dont 5 chambres avec salles de bain ou d’eau et est construite sur une parcelle arborée de 1 473 m². La propriété, dont la catégorie cadastrale est de niveau 3, comporte également une piscine de 42 m², un pool house, un abri-voiture et deux terrasses dont l’une à l’étage disposant, à l’est, d’une vue mer relative. Au vu de l’ensemble de ces éléments et de la circonstance que cette propriété, bien que de belle facture, ne peut toutefois être qualifiée de bien de prestige au regard de son accès difficile, de la présence de quelques fissures en façade, d’une vue mer relative et d’une covisibilité directe, la société requérante, sur qui pèse la charge de la preuve en application des dispositions de l’article L. 193 du livre des procédures fiscales dès lors qu’elle a fait l’objet d’une taxation d’office, ne démontre pas, bien que l’actionnaire unique ait procédé à des travaux d’entretien et de rénovation sur ses fonds propres, que le taux de rendement de 4 % retenu par l’administration fiscale serait excessif.  
 
17. En cinquième lieu, aux termes de l’article 39 du code général des impôts : « 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : (…) 2° (…) les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation (…) ».  
 
18. D’une part, si la société Octica Invest soutient que les charges exposées au titre des dépenses d’eau, d’électricité et d’assurance auraient dû être déduites de son résultat imposable, de telles charges sont à la charge du locataire et non du propriétaire et, en tout état de cause, la requérante ne verse aucune pièce permettant de justifier de leur montant.  
 
 
 
19. D’autre part, si une société étrangère entend procéder au titre d'un exercice à la déduction des amortissements de sa succursale française, il lui appartient de justifier que leur inscription en comptabilité a été effectuée avant l'expiration du délai imparti à l’article 223 du code général des impôts pour souscrire la déclaration des résultats annuels de ladite succursale. Or, il résulte de ce qui a été dit précédemment au point 10 du présent arrêt que la société Octica Invest n’a pas respecté les délais qui lui étaient impartis pour déposer ses déclarations. Par suite, elle n’est pas fondée à bénéficier d’une déduction des amortissements.  
 
20. Il résulte de tout ce qui précède que la société Octica Invest n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté ses conclusions tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations d’imposition contestées. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de rejeter les conclusions tendant à la réduction des impositions litigieuses par application d’un taux de rendement de 2 % ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions présentées en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
D É C I D E : 
 
Article 1er : La requête de la société Octica Invest est rejetée.  
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Octica Invest et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.  
 
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. 
 
Délibéré après l’audience du 17 octobre 2025, où siégeaient : 
  
- Mme Menasseyre, présidente de chambre, 
- Mme Vincent, présidente assesseure, 
- M. Cros, premier conseiller.  
  
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 novembre 2025.