CAA54 · 5ème chambre - formation à 3 — 12 mai 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
M. et Mme D... E..., Mme G... R..., Mme A... M..., M. et Mme I... H..., M. et Mme L... P..., M. et Mme B... J..., Mme O... F..., M. N... K... et M. C... Q... ont demandé au tribunal administratif de Strasbourg d’annuler l’arrêté du 7 mars 2022 par lequel le maire de Brumath a accordé à la SCCV Acacias un permis de construire trois bâtiments de logements collectifs, d’une surface de plancher de 2 448 mètres carrés, sur un terrain situé au 11, rue Christine de Saxe, la décision du 4 juillet 2022 par laquelle le maire a rejeté leur recours gracieux du 2 mai 2022 ainsi que l’arrêté du 5 janvier 2023 par lequel le maire de Brumath a accordé à la SCCV Acacias un permis de construire modificatif.  
 
Par un jugement n° 2205728 du 9 mai 2023, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande. 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête enregistrée le 7 juillet 2023, M. et Mme P..., M. et Mme J..., Mme F... et M. K..., représentés par Me Bozzi, demandent à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement ; 
 
2°) d’annuler l’arrêté du 7 mars 2022, la décision rejetant le recours gracieux qu’ils ont exercé le 2 mai 2022 et l’arrêté du 5 janvier 2023 ;   
 
3°) de mettre à la charge de la SCCV Acacias et de la commune de Brumath une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- ils justifient d’un intérêt à agir ; 
- les arrêtés des 7 mars 2022 et 5 janvier 2023 méconnaissent les articles 11UB, 12B et 13UB du règlement du plan local d’urbanisme. 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 6 octobre 2023, la commune de Brumath, représentée par Me Gillig, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 29 mai 2024, la SCCV Acacias, représentée par Me Verdin, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Durup De Baleine, 
- les conclusions de Mme Bourguet, rapporteure publique, 
- les observations de Me Erkel, avocat de la commune de Brumath ; 
- les observations de Me Verdin, avocat de la SCCV Acacias. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. Par un arrêté du 7 mars 2022, modifié par un arrêté du 5 janvier 2023, le maire de Brumath a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) Acacias un permis de construire l’autorisant, sur un terrain cadastré section 12 n° 230 d’une contenance de 2 670 m2 situé  11 rue Christine de Saxe et après démolition d’une construction existante à usage d’entrepôt d’une surface de plancher de 973 m2, à édifier trois immeubles collectifs d’habitation comportant 43 logements et d’une surface de plancher de 2 448 m2. M. et Mme P..., M. et Mme J..., Mme F... et M. K... relèvent appel du jugement du 9 mai 2023 par lequel le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande tendant à l’annulation de ces arrêtés et de la décision du 4 juillet 2022 par laquelle le maire de Brumath a rejeté leur recours gracieux du 2 mai 2022. 
 
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :  
 
2. En premier lieu, il ressort du règlement du plan local d’urbanisme de Brumath que la zone urbaine UB correspond à des secteurs d’extension urbaine de la deuxième moitié du vingtième siècle, sous forme d’habitat diffus plus ou moins organisé. Les dispositions liminaires du règlement applicable à cette zone énoncent, sans que cette définition n’ait de valeur réglementaire, que « La zone UB est une zone urbaine totalement équipée qui correspond à un territoire déjà urbanisé où les équipements publics existants permettent le développement d’une urbanisation axée sur l’habitat, les commerces, les services, l’activité artisanale et tertiaire. Il s’agit d’une zone qui correspond aux extensions de la deuxième moitié du XXe siècle, sous forme d’habitat diffus plus ou moins organisé qui offre des possibilités de densification. / (…) ».  Le point 7 de l’article 2 de ce règlement dispose que « L’ensemble des zones UB, à l’exception des « secteurs de mixité sociale spécifiques » représentés au règlement graphique, sont inclus dans un secteur de mixité sociale « global ». Tous les nouveaux programmes à partir de quatre logements devront comporter un minimum de 30 % de logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302 du code de la construction et de l’habitation. ». Le point 1, relatif aux « Façades et volumes » de l’article 11 du même règlement dispose : « (…) Le permis de construire peut-être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / Sont notamment interdits les immeubles d’habitation comportant une façade de plus de 30 mètres de longueur. / Les bâtiments de plus de 20 mètres de développé en façade sur rue doivent être traités avec des décrochements, ou tout élément qui permette d’éviter un effet d’immeuble barre. / (…) ».  
 
3. Eu égard à la teneur des dispositions de l’article 11 du règlement applicable à la zone UB du plan local d’urbanisme de Brumath, il appartient au juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens, d’apprécier si l’autorité administrative a pu légalement, sans commettre une erreur manifeste d’appréciation, autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de cet article. Dans l’exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l’ensemble des dispositions de l’article et de la marge d’appréciation qu’elles laissent à l’autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d’urbanisme. C’est dans ce cadre que, pour rechercher l’existence d’une atteinte à un site de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient au juge, dans un premier temps, d’apprécier la qualité du site sur lequel la construction est projetée et, dans un second temps, d’évaluer l’impact que cette construction pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article. 
 
4. Il ressort des pièces que le terrain d’assiette du projet, jusqu’alors occupé par une friche industrielle comportant un bâtiment anciennement à usage d’entrepôt appelé à être démoli, s’inscrit dans un environnement hétérogène composé, à l’ouest, d’un ensemble d’immeubles d’habitats collectifs de type R+2 puis d’un ensemble scolaire et, à l’est, de maisons individuelles de type R+1 avec toitures le plus souvent à double pente couvertes d’ardoises ou de tuiles. Le paysage urbain environnant, essentiellement résidentiel, s’il n’est pas inesthétique, ne présente pour autant pas un caractère esthétique ou un intérêt particulier qui justifierait qu’il ne soit pas modifié ou que les constructions nouvelles devraient reproduire les styles, volumes et dimensions générales des constructions existantes. Le terrain d’assiette forme ainsi un emplacement de transition entre deux zones, le bâti collectif et le tissu pavillonnaire, dépourvues d’unité architecturale. En outre, si les constructions du secteur sont traditionnellement implantées en recul de la voie publique et permettent de constituer un réseau viaire continu permettant la circulation autour des îlots bâtis, la construction de trois immeubles étalés en profondeur et desservis par une voirie autonome en impasse est adaptée, à l’instar du bâti existant, à la forme particulièrement allongée du terrain d’assiette et à son unique desserte routière. Si le projet présente un caractère linéaire, il ressort toutefois des plans de masse produits au dossier qu’il se décompose en trois bâtiments distincts présentant des volumes fragmentés de nature à favoriser son insertion dans le tissu urbain existant, aucune disposition du règlement applicable à la zone UB ne faisant obstacle à une telle structuration, notamment celles de l’article 7, relatives à l’implantation par rapport aux limites séparatives, qui permettent une implantation des constructions nouvelles tant dans une bande d’une profondeur, significative, de 30 mètres à compter de l’alignement qu’au-delà de cette bande de 30 mètres de profondeur. Enfin, la séparation des bâtiments par des espaces verts et la mise en place de haies paysagères en limite de propriété permettront d’assurer la continuité du projet avec l’habitat existant et plus spécialement avec les espaces paysagers du secteur. Dans ces conditions, et malgré les toitures marquées à deux ou plusieurs pans à forte pente d’une grande partie du bâti environnant, mais alors que le règlement applicable à la zone UB ne règlemente pas la forme des toitures, partant n’interdit pas les toitures-terrasses et que son article 10 prescrit le respect de hauteurs maximales, significatives, de 12 mètres dans la bande de 30 mètres à compter des voies et emprises publiques et de 8 mètres au-delà de cette bande, le projet contesté d’ensemble immobilier de quarante-trois logements composés de trois bâtiments, de type R+1 + attique, de hauteurs n’excédant pas huit mètres, couverts de toiture terrasse et de façades alternant enduit blanc crème, beige, brun-taupe et rouge ne porte pas atteinte, contrairement à ce qui est soutenu, au paysage urbain avoisinant. Par suite, c’est sans commettre d’erreur manifeste d’appréciation que le maire de la commune de Brumath a accordé les permis en litige et le moyen tiré de la violation des dispositions de l’article 11 du règlement applicable à la zone UB doit, par suite, être écarté. 
 
5. En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 151-34 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction : / 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat ; (…) ». Aux termes de l’article L. 151-35 du même code : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées au 1° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement ni, pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 2° et 3° du même article L. 151-34, la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. (…) ».  
 
6. D’autre part, en vertu de l’article 12 du règlement du plan local d’urbanisme de Brumath applicable à la zone UB, en cas de création de surface destinée à l’habitation, le nombre minimum de places de parking automobile à réaliser est d’une place jusqu’à 100 m2 de surface de plancher, de 2 places entre 100 et 200 m2 de surface de plancher et d’une place par tranche entamée de 50 m2 de surface de plancher supplémentaire. Ce nombre minimum de places est augmenté d’une place supplémentaire par tranche de cinq places exigées, lesquelles places supplémentaires sont à réaliser en extérieur. 
 
7. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis de construire modifié contesté comporte la création de 43 appartements, dont 13 sont des logements locatifs relevant du 1° de l’article L. 151-34 du code de l'urbanisme, la surface totale de plancher étant de 2 448 m2. Par conséquent, l’application de l’article 12 du règlement de la zone UB impose la création d’un nombre minimum de 48 places de stationnement. Le projet, conformément à l’article L. 151-35 du code de l'urbanisme, n’ayant pas à prévoir, pour les 13 logements locatifs aidés, de places supplémentaires de stationnement à réaliser en extérieur et ce, quelle que soit la surface de plancher de ces 13 logements, le nombre de ces places supplémentaires doit être calculé sur la base de 35 places et s’établit ainsi à 7. Or, le projet comporte 60 places de stationnement, dont 7 places extérieures. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de cet article 12 doit être écarté.   
 
8. En troisième lieu, aux termes de l’article 13 du règlement applicable à la zone UB, relatif à l’obligation en matière de réalisations d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs : « (…) / 3. Dans les opérations de plus de 300 m2 de SP, la réalisation d’un espace collectif de loisirs planté et aménagé est obligatoire. Sa superficie correspondra à 10% minimum de la superficie totale de l’unité foncière supportant l’opération, sans pouvoir être inférieure à 100 m2. Son implantation pourra être confondue avec les espaces plantés définis à l’alinéa ci-dessus. / 3.1. Cet espace de loisirs collectif sera traité d’un seul tenant lorsque sa superficie sera inférieure à 300 m2. / 3.2. Lorsque sa superficie sera supérieure à 300 m2, il pourra être fragmenté en plusieurs espaces dont l’un au moins aura 300 m2. / (…) ». 
 
9. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis contesté prend place sur un terrain d’assiette de 2 670 m2 et prévoit la réalisation d’un espace collectif de loisirs d’un seul tenant de 269,85 m2, excédant 10 % de la superficie totale de l’unité foncière supportant l’opération. En se bornant à soutenir que les plans de masse produits à l’appui de la demande de permis de construire modificatif par la société pétitionnaire excluent de cet espace les potagers partagés et les hôtels à insectes prévus par la notice descriptive du projet et les plans de masse initiaux, les requérants n’établissent pas que l’espace collectif de loisirs du projet ne serait pas aménagé, alors que cet espace est planté mais également arboré et que les dispositions de l’article 13 n’imposent pas de modalités particulières d’aménagement d’un tel espace. Il en résulte que le moyen tiré de la méconnaissance de cet article 13 doit être écarté. 
 
10. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande.  
 
Sur les frais de l’instance :  
 
11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Brumath ou de la SCCV Acacias, qui n’ont pas dans la présente instance la qualité de partie perdante, le versement aux requérants d’une somme à ce titre. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. et Mme P..., M. et Mme J..., Mme F... et M. K... le versement à la commune de Brumath et à la SCCV Acacias, chacune, d’une somme globale de 1 000 euros au même titre. 
 
 
 
 
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête présentée par M. et Mme P..., M. et Mme J..., Mme F... et M. K... est rejetée.  
 
Article 2 : M. et Mme P..., M. et Mme J..., Mme F... et M. K... verseront à la commune de Brumath la somme globale de 1 000 euros et à la SCCV Acacias la somme globale de 1 000 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. N... K..., représentant unique, en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Brumath et à la SCCV Acacias.  
 
 
 
Délibéré après l’audience du 7 avril 2026, à laquelle siégeaient : 
 
- M. Durup de Baleine, président,  
- M. Barlerin, premier conseiller, 
- Mme Peton, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2026. 
 
 
 
Le président-rapporteur, 
 
Signé : A. Durup de Baleine 
                     L’assesseur le plus ancien  
                       dans l’ordre du tableau, 
Signé : A. Barlerin 
 
Le greffier, 
Signé : A. Betti 
 
 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme,  
Le greffier, 
A. Betti