CAA75 · 3ème chambre — 22 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La société Europe Construction a demandé au tribunal administratif de Montreuil de condamner la commune de Romainville à lui verser une somme de 919 057 euros en réparation du préjudice financier résultant de l'illégalité fautive de l'arrêté du 28 juin 2017 par lequel le maire de la commune de Romainville a déclaré caducs deux arrêtés de permis de construire qui lui avaient été délivrés le 13 mai 2004 et le 31 mai 2010, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de sa réclamation préalable indemnitaire et de la capitalisation des intérêts à compter du 26 octobre 2022. 
 Par un jugement n° 2200855 du 30 mars 2023, le tribunal administratif de Montreuil a condamné la commune de Romainville à verser à la société Europe Construction la somme de 399 494,39 euros T.T.C, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 et leur capitalisation.  
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête enregistrée le 30 mai 2023 et un mémoire en réplique enregistré le  
 27 novembre 2023, la société Europe Construction représentée par Me Léron, demande à la Cour :  
 1°) d'annuler les articles 1er et 4 du jugement du 30 mars 2023 du tribunal administratif de Montreuil ; 
 2°) de condamner la commune de Romainville à lui verser la somme de 860 033 euros en réparation des préjudices résultant de la décision illégale du 28 juin 2017, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 et leur capitalisation ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Romainville le versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - c'est à tort que le tribunal a retenu que la période d'indemnisation s'achevait le  
 4 décembre 2019, date de l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Versailles alors qu'elle était tenue d'attendre que cet arrêt soit définitif pour reprendre les travaux ; la fin de la période d'indemnisation à prendre en compte est le 10 février 2021, soit une période de 31 mois ; 
 - c'est également à tort que le tribunal a opéré une réfaction de 40 %, liée aux " aléas liés à la conduite du chantier " sur le montant des loyers encaissés alors que le préjudice n'est calculé que sur la période durant laquelle le chantier a été interrompu du fait de la commune. 
 Par un mémoire en défense et d'appel incident enregistré le 23 octobre 2023, la commune de Romainville représentée par Me Gauch, conclut au rejet de la requête, à l'annulation du jugement attaqué et de la demande présentée par la société Europe Construction devant le tribunal, et à la mise à la charge de cette dernière le versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la responsabilité de la commune ne saurait être engagée dans les retards subis par le chantier de construction dès lors que la société Europe Construction ne produit aucune pièce attestant de l'arrêt effectif de ce chantier ni de reprise dudit chantier trois ans après l'annulation définitive de l'arrêté de caducité ; 
 - la société Europe Construction ne saurait soutenir qu'elle devait attendre un éventuel pourvoi en cassation contre l'arrêt de la Cour de Versailles dès lors qu'un tel pourvoi n'aurait pas eu pour effet de suspendre l'exécution de l'arrêt ; elle ne saurait solliciter une indemnisation au-delà de la date du 4 décembre 2019 ; 
 - la société Europe Construction ne justifie nullement de sa capacité réelle à louer des logements à compter du 1er juillet 2017 et n'établit pas que la construction de l'immeuble aurait pu être achevée à cette date si la caducité des autorisations de construire n'avait pas été prononcée par l'arrêté du 28 juin 2017 ; la réalité de son préjudice n'est pas établie dès lors qu'elle ne justifie pas par les pièces qu'elle produit d'engagements réciproques et de négociations commerciales avancées avec des preneurs à bail ; 
 - subsidiairement, la Cour devra limiter l'indemnisation de la société Europe Construction à un prix du m2 inférieur à 19 euros et confirmer l'abattement de 40 % appliqué par le tribunal pour tenir compte des aléas liés à la conduite du chantier. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Julliard, 
 - et les conclusions de Mme Dégardin, rapporteure publique. 
 - les observations de Me Léron, représentant M. A. 
 - et les observations de Me Jean-Baptiste, représentant la commune de Romainville. 
 Connaissance prise de la note en délibéré enregistrée le 21 mars 2024 présentée par la société Europe Construction. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Europe Construction était titulaire, par transfert, d'un permis de construire délivré le 13 mai 2004 sur un terrain situé 24-26 rue de la Convention à Romainville, pour la construction de trois immeubles collectifs devant comporter au total quinze logements. À la suite d'une modification du plan local d'urbanisme, elle a obtenu, le 31 mai 2010, un nouveau permis portant sur la construction de dix-huit logements. Sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire, le maire de la commune de Romainville a édicté un arrêté de péril imminent le 7 février 2014, puis, à défaut d'exécution, un arrêté de police le  
 17 mars 2014 prescrivant à la société Europe Construction, dans un délai de 48 heures, le pompage de l'eau de la fouille et son remblaiement jusqu'au terrain naturel. À défaut d'exécution de l'arrêté par la société, la commune l'a fait exécuter d'office le 21 mars 2014 aux frais de la société. Par un arrêt définitif du 26 janvier 2017, la Cour administrative d'appel de Versailles a annulé les deux arrêtés précités du maire de Romainville. Par un jugement n° 1813340 du 2 novembre 2020, le Tribunal administratif de Montreuil a condamné la commune de Romainville à verser à la société Europe Construction la somme de 1 197 902, 26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2018, en réparation des pertes de loyer subies du 18 février 2014 au 7 mars 2017 du fait des arrêtés des 7 février et 17 mars 2014. Par un arrêt définitif du 21 juin 2022, la Cour administrative d'appel de Paris a porté la condamnation indemnitaire de la commune de Romainville à la somme de 1 236 308,26 euros. Par un arrêté du 28 juin 2017, le maire de la commune de Romainville a déclaré caducs les deux permis de construire dont bénéficiait la société Europe Construction. Par un arrêt définitif du 4 décembre 2019, la Cour administrative d'appel de Versailles a annulé l'arrêté du 28 juin 2017 au motif que les deux arrêtés des  
 7 février et 17 mars 2014 avaient interrompu le délai de caducité du permis du 31 mai 2010. Par une réclamation indemnitaire préalable notifiée à la commune de Romainville le  
 26 octobre 2021, la société Europe Construction a demandé le versement d'une somme de 919 057 euros en réparation du préjudice économique qu'elle impute à l'illégalité fautive de l'arrêté du 28 juin 2017. En l'absence de réponse de la commune, la société Europe Construction a demandé au Tribunal administratif de Montreuil de condamner, à titre principal, la commune de Romainville au paiement d'une somme de 919 057 euros.  Par un jugement du 30 mars 2023, dont la société Europe Construction relève appel en tant qu'il a limité le montant de ses indemnisations, le tribunal a condamné la commune de Romainville à verser à la société Europe Construction la somme de 399 494,39 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 et leur capitalisation. La commune de Romainville présente des conclusions incidentes tendant à titre principal à l'annulation du jugement attaqué. 
 Sur les conclusions indemnitaires : 
 Sur la responsabilité de la commune et la période d'indemnisation : 
 2. D'une part, si la commune de Romainville ne conteste pas l'illégalité fautive de l'arrêté du 28 juin 2017, elle soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée dans les retards subis par le chantier de construction dès lors que la société Europe Construction ne produit aucune pièce attestant de l'arrêt effectif de ce chantier, ni de reprise dudit chantier trois ans après l'annulation définitive de l'arrêté de caducité. Il résulte toutefois de l'instruction que la reprise du chantier après la notification de l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Versailles du 4 décembre 2019 a été rendu difficile par l'état d'abandon dans lequel ce chantier avait été laissé pendant plusieurs années du fait de la succession des décisions illégales de la commune et qu'elle s'est heurtée aux contraintes liées à la crise du Covid et aux difficultés d'approvisionnement en matériaux de construction rencontrées par les entreprises du bâtiment à la suite de cette crise sanitaire, comme en attestent le courriel du 10 janvier 2020 relatif à l'actualisation du contrat de l'architecte et les échanges du mois de septembre 2020 de l'entreprise avec le bureau de contrôle. En outre, la société Europe Construction produit devant la Cour une photographie de l'immeuble achevé. 
 3. D'autre part, la société Europe Construction soutient que c'est à tort que le tribunal a retenu que la période d'indemnisation de ses préjudices s'achevait le 4 décembre 2019, date de l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Versailles alors qu'elle était tenue d'attendre que cet arrêt soit définitif pour reprendre les travaux. Si la commune de Romainville soutient que la société Europe Construction pouvait reprendre le chantier dès la notification de l'arrêt de la Cour, dès lors que le pourvoi en cassation n'est pas suspensif, l'appelante est fondée à soutenir qu'elle devait, par mesure de prudence, attendre la fin de la période ouverte pour le pourvoi en cassation pour reprendre les travaux et que la période de responsabilité de la commune s'étend du 10 juillet 2017, date de la notification de l'arrêté de caducité du 28 juin 2017, au 10 février 2020, soit deux mois à compter de la mise à disposition, le 9 décembre 2019, de l'arrêt de la Cour dans la base Télérecours, soit une durée totale de 31 mois. 
 Sur le préjudice : 
  [0]4. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.  
 5. D'une part, la commune de Romainville soutient que la société Europe Construction ne justifie nullement de sa capacité réelle à louer des logements à compter du 1er juillet 2017 et n'établit pas que la construction de l'immeuble aurait pu être achevée à cette date si la caducité des autorisations de construire n'avait pas été prononcée par l'arrêté du 28 juin 2017 et fait valoir que la réalité du préjudice la société Europe Construction n'est pas établie dès lors qu'elle ne justifie pas par les pièces qu'elle produit d'engagements réciproques et de négociations commerciales avancées avec des preneurs à bail. Toutefois, la société Europe Construction a produit un courrier du bureau du logement de la Direction des ressources humaines de la Préfecture de police de Paris en date du 14 août 2015 comportant, en annexe, un tableau  détaillant les loyers que cette administration était disposée à payer pour les logements en construction ainsi qu'une offre de location émanant du syndicat Unité SGP Police FO du 6 juin 2015, permettant d'établir l'existence de négociations avancées et de regarder comme établie l'affectation des logements de l'ensemble du programme immobilier à la location. En outre, dans l'arrêt précité du 21 juin 2022, la Cour administrative d'appel de Paris a estimé que la société Europe Construction avait produit des documents précis devant le tribunal, de nature à établir l'affectation future à la location de l'immeuble en construction et évaluer la perte des loyers. Par suite la réalité du préjudice de perte de loyers doit être regardée comme établie. 
 6. D'autre part, il résulte de l'estimation locative établie par l'agence immobilière Paris-Sud Immobilier le 13 janvier 2020, qui peut être retenue comme suffisamment précise et probante contrairement à ce que soutient la commune de Romainville, que le loyer annuel des appartements et emplacements de parking à construire peut être évalué à la somme de 416 140 euros, soit 34 678,33 euros mensuels et 1 075 028,33 euros pour la période de 31 mois retenue au point 3 du présent arrêt, auquel il convient d'opérer une réfaction de 20% au titre des frais de gestion, soit une indemnisation totale de 860 022,67 euros. 
 7. Il résulte de ce qui précède que la société Europe Construction est fondée à demander que le montant de son indemnisation soit porté à la somme de 860 022,67 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 et leur capitalisation. 
 Sur les frais de l'instance : 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Europe Construction, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par la commune de Romainville au titre des frais de l'instance. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Romainville la somme de 1 500 euros au titre des frais liés au litige exposés par la société Europe Construction.  
 D E C I D E : 
 Article 1er :  La commune de Romainville est condamnée à verser à la société Europe Construction une somme de 860 022,67 euros en réparation de ses préjudices, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 et leur capitalisation. 
 Article 2 : Le jugement n° 2200855 du 30 mars 2023 du tribunal administratif de Montreuil est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. 
 Article 3 : La commune de Romainville versera à la société Europe Construction une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Europe Construction est rejeté. 
 Article 5 : Les conclusions incidentes de la commune de Romainville et celles présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société Europe Construction et à la commune de Romainville. 
 Délibéré après l'audience du 21 mars 2024, à laquelle siégeaient : 
 - M. Ivan Luben, président de chambre, 
 - Mme Marianne Julliard, présidente-assesseure, 
 - Mme Gaëlle Mornet, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 avril 2024. 
 La rapporteure, 
 M. JULLIARDLe président, 
 I. LUBEN 
 La greffière, 
 N. DAHMANI 
 La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 23PA02403