CAA75 · Cour administrative d'appel de Paris — 21 mars 2024

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 La Ville de Paris a demandé au tribunal administratif de Paris d'ordonner l'expulsion sans délai de la société à responsabilité limitée Parking Convention des volumes n° 12, 13, 14 et 15 de l'ensemble immobilier situé au 92 à 98 rue de la Convention à Paris (15ème arrondissement). 
 Par un jugement n° 2212912/4-3 du 22 mai 2023, le tribunal administratif de Paris a enjoint à la société à responsabilité limitée Parking Convention et à tous occupants de son chef de quitter sans délai les lieux en litige sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement et condamné ladite société à payer à la Ville de Paris la somme de 20 583 euros par mois pour la période allant du 6 octobre 2021 jusqu'à la libération des lieux occupés, dont il conviendra de déduire, le cas échéant, les sommes dont cette société se serait déjà acquittée. 
 Procédure devant la Cour : 
 I- Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 15 juin et 15 septembre 2023 sous le n° 23PA02640, la société à responsabilité limitée Parking Convention, représentée par Me de Bailliencourt, demande à la Cour : 
 1°) d'annuler le jugement n° 2212912/4-3 du 22 mai 2023 du tribunal administratif de Paris ; 
 2°) de rejeter les conclusions de la Ville de Paris comme portées devant une juridiction incompétente pour connaitre des conclusions à fin d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; 
 3°) de rejeter l'ensemble des conclusions de la Ville de Paris comme étant non fondées ; 
 4°) en toute hypothèse, de mettre à la charge de la Ville de Paris le versement d'une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le jugement n'est pas suffisamment motivé s'agissant du motif pour lequel il écarte le moyen tiré de l'existence d'un bail commercial passé avec la Ville de Paris depuis le 15 novembre 2006 ; 
 - la juridiction administrative est incompétente dès lors qu'une minorité des places du parc de stationnement relève du domaine public de la Ville de Paris et que le reste des places, physiquement dissociable du domaine public et faisant l'objet d'une gestion différente, relève du domaine privé ; 
 - en acceptant son maintien dans les lieux en contrepartie du versement d'un loyer régulièrement révisé à compter du 15 novembre 2006, soit la date à laquelle elle est devenue propriétaire des lieux, la Ville de Paris lui a implicitement consenti un bail commercial qui fait obstacle à la demande de libération des lieux ; 
 - outre que la Ville de Paris n'a subi aucun préjudice, le montant de l'indemnité d'occupation que le jugement l'a condamnée à payer à la Ville de Paris est fondé sur une base de calcul erronée et est disproportionné. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 4 septembre 2023, la Ville de Paris, représentée par la Selarl Le Sourd Desforges, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société à responsabilité limitée Parking Convention le versement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés. 
 II- Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 15 juin et 15 septembre 2023 sous le n° 23PA02641, la société à responsabilité limitée Parking Convention, représentée par Me de Bailliencourt, demande à la Cour : 
 1°) de prononcer le sursis à exécution du jugement n° 2212912/4-3 du 22 mai 2023 du tribunal administratif de Paris ; 
 2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris le versement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les conditions requises par les dispositions de l'article R. 811-7 du code de justice administrative sont remplies. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 7 septembre 2023, la Ville de Paris, représentée par la Selarl Le Sourd Desforges, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société à responsabilité limitée Parking Convention le versement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les conditions requises par les dispositions de l'article R. 811-7 du code de justice administrative ne sont pas remplies. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général de la propriété des personnes publiques ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Gobeill, 
 - les conclusions de M. Doré, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Gueutier substituant Me de Bailliencourt, représentant la société Parking Convention. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La Ville de Paris est propriétaire d'un terrain situé au 92 à 98 rue de la Convention, 131 rue de Lourmel et 1 à 11 rue de Duranton à Paris (15ème arrondissement) acheté le 7 mars 1963 à la société " l'entreprise française de constructions et de travaux publics ". Elle a conclu, sur ce terrain, un contrat de bail emphytéotique avec la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) le 15 juillet 1968 afin que celle-ci y construise des logements et un parking en sous-sol. En application de ce bail emphytéotique, la SAGI a confié la construction et l'exploitation du parc de stationnement, volumes 12 à 15, à la société à responsabilité limitée (SARL) Parking Convention dans le cadre d'un contrat de sous-location conclu le 6 août 1968 pour une durée de cinquante ans à compter de la réception des travaux des constructions précitées, intervenue le 6 octobre 1971. Le bail emphytéotique liant la Ville de Paris à la SAGI a été résilié par celles-ci par un acte notarié du 15 novembre 2006, ce dernier prévoyant que la Ville de Paris était subrogée dans les droits de la SAGI. Estimant que le sous-contrat de bail dont était titulaire la SARL Parking Convention était arrivé à expiration le 6 octobre 2021, la Ville de Paris en a informé cette dernière par un courrier du 6 avril de la même année. Par acte d'huissier du 27 septembre 2021, la SARL Parking Convention a demandé à la Ville de Paris le renouvellement du bail commercial concernant l'occupation des volumes 12 à 15 du parc de stationnement en sous-sol. La Ville de Paris a, par un courrier du 9 octobre 2021, refusé de faire droit à cette demande, indiquant à la SARL Parking Convention qu'elle était uniquement titulaire d'un bail de sous-location à titre emphytéotique valable jusqu'au 5 octobre 2021 et qu'aucun bail commercial ne lui avait été consenti sur ces biens. La Ville de Paris a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer l'expulsion de la SARL Parking Convention des volumes 12 à 15 du parc de stationnement en cause et de lui verser une somme de 20 583 euros par mois à titre d'indemnité pour l'occupation sans titre du domaine public. La SARL Parking Convention relève appel du jugement du 22 mai 2023 par lequel le tribunal administratif de Paris a fait droit à cette demande. 
 Sur la jonction : 
 2. Les requêtes n°s 23PA02640 et 23PA02641 sont dirigées contre le même jugement du 22 mai 2023 du tribunal administratif de Paris. Il y a lieu de les joindre pour qu'il y soit statué par un même arrêt. 
 Sur l'exception d'incompétence : 
 3. La SARL Parking Convention soutient que la juridiction administrative est incompétente pour connaître de la demande de la Ville de Paris dès lors que le parc souterrain n'appartient pas dans son intégralité au domaine public de la Ville de Paris. 
 En ce qui concerne l'office du juge : 
 4. Lorsque le juge administratif est saisi d'une demande tendant à l'expulsion d'un occupant d'une dépendance appartenant à une personne publique, il lui incombe, pour déterminer si la juridiction administrative est compétente pour se prononcer sur ces conclusions, de vérifier que cette dépendance relève du domaine public à la date à laquelle il statue. Il lui appartient de rechercher si cette dépendance a été incorporée au domaine public, en vertu des règles applicables à la date de l'incorporation, et, si tel est le cas, de vérifier en outre qu'à la date à laquelle il se prononce, aucune disposition législative ou, au vu des éléments qui lui sont soumis, aucune décision prise par l'autorité compétente n'a procédé à son déclassement 
 En ce qui concerne le droit applicable :  
 5. D'une part, avant l'entrée en vigueur, le 1er juillet 2006, du code général de la propriété des personnes publiques, l'appartenance d'un bien au domaine public était, sauf si ce bien était directement affecté à l'usage du public, subordonnée à la double condition que le bien ait été affecté au service public et spécialement aménagé en vue du service public auquel il était destiné. En l'absence de toute disposition en ce sens, l'entrée en vigueur de ce code n'a pu, par elle-même, avoir pour effet d'entraîner le déclassement de dépendances qui appartenaient antérieurement au domaine public et qui, depuis le 1er juillet 2006, ne rempliraient plus les conditions désormais fixées par son article L. 2111-1. 
 6. D'autre part, aux termes de l'article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques : " Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public ". 
 En ce qui concerne l'application à l'espèce : 
 7. D'une part, le bail emphytéotique du 15 juillet 1968, conclu entre la Ville de Paris et la SAGI, pour un bien comprenant notamment les lots 12 à 15 correspondant à l'ensemble immobilier en litige, stipule que : " Charges et conditions / Le bail a lieu aux charges et conditions suivantes () / 1°- La [SAGI] est expressément désignée comme Organisme chargé de la construction et la gestion de trois bâtiments d'habitation comprenant quatre-vingt-dix-huit appartements, trente-cinq chambres et deux locaux à usage commercial. () La [SAGI] est également désignée comme Maître d'Œuvre du parc de stationnement automobile devant être aménagé en sous-sol.  () / 3°- A l'expiration du bail, la totalité des constructions et aménagements réalisés sur les terrains loués en surface aussi bien qu'en sous-sol, deviendront sans indemnité la propriété de la Ville de Paris. () / 5°- La [SAGI] pourra louer le sous-sol du terrain en vue de l'aménagement du parc de stationnement automobile dans la limite d'une surface maximum de six-mille-cinq-cents mètres carrés et pour une durée qui ne pourra dépasser en tout état de cause celle du bail emphytéotique à elle consenti par la Ville de Paris. / 6°- Le sous-locataire construira à ses frais le parc de stationnement qui contiendra au minimum cinq-cents emplacements de véhicules. () / 8°- La location des emplacements de véhicules du parc de stationnement sera régie par les règles ci-après : / - quatre-vingt-dix-huit emplacements à raison d'un par appartement seront réservés aux locataires des trois bâtiments d'habitation construits par la [SAGI] (). Le loyer de ces emplacements sera fixé conformément au tarif mensuel affecté dans le parc de stationnement. / -deux-cents emplacements au maximum pourront faire l'objet d'une location de longue durée, dans la limite de la durée du bail emphytéotique consenti par la Ville de Paris à la [SAGI]. / - Les autres emplacements, soit deux-cents au maximum seront affectés à l'usage de " parking public " avec location à l'heure, à la journée et au mois. ". 
 8. D'autre part, aux termes du sous-contrat de bail du 6 août 1968 conclu entre la SAGI et la SARL Parking Convention : " Sous-Location / () la [SAGI] donne en sous-location, à titre emphytéotique, à compter de ce jour, et pour une durée de cinquante années postérieures à la date de réception des travaux prévus à l'article huit ci-après, à la société " Parking Convention " les lots douze à quinze correspondant à une fraction du sous-sol du terrain faisant l'objet du bail emphytéotique cité au point précédent. En vertu de l'article 4 de ce contrat, " La présente location est faite en vue de la construction dans le sous-sol loué et de l'exploitation d'un parc de stationnement automobiles à deux niveaux pouvant contenir environ cinq cents véhicules automobile () ". Selon l'article 5 du même contrat : " Destination des places / Les places ci-dessus prévues pourront consister en de simples emplacements ou en des boxes et recevront les destinations suivantes : / - quatre-vingt-dix-huit emplacements, à raison d'un appartement, seront réservés aux locataires des trois bâtiments d'habitation construits par la [SAGI], (), le loyer de ces emplacements sera fixé conformément au tarif mensuel affiché dans le parc de stationnement. / - deux-cents emplacements au maximum pourront faire l'objet d'une location de longue durée dans la limite de la durée du présent bail. / - les autres emplacements, soit deux-cents au minimum, seront affectés à l'usage de parking public avec location à l'heure, à la journée ou au mois. / Il est précisé que les places affectées au parking public ne pourront faire l'objet d'aucune réservation et seront attribuées sans discrimination aux usagers dans leur ordre d'arrivée. Toutes dispositions devront être prises pour faire connaître au public le nombre de places disponibles ainsi que les tarifs pratiqués. () ". Aux termes de l'article 6 du même contrat : " Propriété des constructions / A la fin du présent bail, la société preneuse () laissera au bailleur ou à ses ayant-droits qui en deviendront alors propriétaires, les constructions, les travaux de gros œuvre ou d'aménagement, ainsi que toutes leurs modifications, améliorations et transformations dans l'état où ils se trouveront, sans pouvoir prétendre à une indemnité quelconque ". En vertu de l'article 19 du même contrat : " Fin du bail - Remise des lieux et des installations / En fin de location, la société preneuse devra remettre les lieux au bailleur en parfait état d'entretien et de réparations ". 
 9. Enfin, aux termes d'un acte notarié du 15 novembre 2006, la Ville de Paris et la SAGI ont décidé de résilier le bail emphytéotique du 15 juillet 1968, tout en prévoyant que " la Ville de Paris prend les biens dans leur situation locative à ce jour " et que " la Ville de Paris est purement et simplement subrogée dans les droits, obligations et actions tant actives que passives de la SAGI et qui s'exercent aux stipulations de la convention sus relatée au paragraphe VII.3 de l'exposé qui précède ". 
 10. Il résulte de l'instruction qu'à la date du présent arrêt, le sous-contrat de bail emphytéotique conclu entre la SARL Parking Convention et la SAGI, dont la Ville de Paris vient aux droits conformément à ce qui a été indiqué au point précédent, est arrivé à expiration, de sorte que le parc de stationnement qui en faisait l'objet est devenu la propriété de la Ville de Paris. Quand bien même quatre-vingt-dix-huit places sont affectées aux locataires des appartements situés au-dessus du parc de stationnement et d'autres places font l'objet d'une location de longue durée, il résulte toutefois de l'instruction que deux cents autres places sont affectées à l'usage de parking public, qui ont fait l'objet d'un aménagement spécial et, en tout état de cause, indispensable en vue de l'exécution des missions de service public du stationnement payant, que toutes les places, quel que soit leur mode de gestion, sont desservies par les mêmes voies d'accès et qu'il existe un seul local pour les gardiens chargés de surveiller l'ensemble du parc de stationnement. Dans ces conditions, ce parking, qui constitue un ensemble unique, doit être regardé comme faisant partie dans sa totalité du domaine public de la Ville de Paris. La juridiction administrative est donc compétente pour apprécier la demande de la Ville de Paris tendant à l'expulsion de la SARL Parking Convention de ce parc de stationnement. L'exception d'incompétence opposée par cette société doit donc être écartée. 
 Sur la régularité du jugement attaqué : 
 11. Aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés ".  
 12. Contrairement à ce que soutient la société requérante, selon laquelle les premiers juges n'ont pas suffisamment motivé leur jugement s'agissant du motif pour lequel ils ont écarté le moyen tiré de l'existence d'un bail commercial passé avec la Ville de Paris depuis le 15 novembre 2006, le jugement est suffisamment motivé ainsi qu'il ressort de ses points 10 et 11. Par suite, le moyen tiré d'une insuffisante motivation du jugement doit être écarté. 
 Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 
 En ce qui concerne les conclusions à fin d'expulsion : 
 13. Nul ne peut, sans disposer d'un titre l'y habilitant, occuper une dépendance du domaine public. Eu égard aux exigences qui découlent tant de l'affectation normale du domaine public que des impératifs de protection et de bonne gestion de ce domaine, l'existence de relations contractuelles en autorisant l'occupation privative ne peut se déduire de sa seule occupation effective, même si celle-ci a été tolérée par l'autorité gestionnaire et a donné lieu au versement de redevances domaniales. En conséquence, une convention d'occupation du domaine public ne peut être tacite et doit revêtir un caractère écrit.  
 14. Il résulte de ce qui précède que suite à la rupture du bail emphytéotique du 15 juillet 1968 conclu entre la SAGI et la Ville de Paris, cette dernière s'est trouvée subrogée dans les droits de la première en ce qui concerne le sous-contrat de bail emphytéotique en vertu duquel la SARL Parking Convention était chargée de construire et d'aménager le parc de stationnement en cause pour une durée de cinquante ans à compter de la réception des travaux de construction, réception intervenue le 6 octobre 1971. Le contrat ayant pris fin le 6 octobre 2021, ce dont la Ville de Paris a informé la SARL Parking Convention six mois avant le terme de ce contrat, la SARL Parking Convention se maintient depuis le 6 octobre 2021 sans droit ni titre dans ce parking, alors qu'elle ne peut utilement se prévaloir d'un prétendu bail commercial ni, en tout état de cause, d'aucune autorisation tacite qui l'autoriserait à continuer d'occuper le domaine public. Il en résulte que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris lui a enjoint de libérer les lieux. 
 En ce qui concerne les conclusions indemnitaires : 
 15. Une commune est fondée à réclamer à l'occupant sans titre de son domaine public, au titre de la période d'occupation irrégulière, une indemnité compensant les revenus qu'elle aurait pu percevoir d'un occupant régulier pendant cette période. A cette fin, elle doit rechercher le montant des redevances qui auraient été appliquées si l'occupant avait été placé dans une situation régulière, soit par référence à un tarif existant, lequel doit tenir compte des avantages de toute nature procurés par l'occupation du domaine public, soit, à défaut de tarif applicable, par référence au revenu, tenant compte des mêmes avantages, qu'aurait pu produire l'occupation régulière de la partie concernée du domaine public communal. 
 16. Pour fixer, à la demande de la Ville de Paris, à 20 583 euros par mois le montant de l'indemnité due, les premiers juges se sont fondés sur une note du bureau des expertises foncières et urbaines de la direction de la Ville de Paris effectuée le 5 novembre 2018 suite à une visite sur place, qui a estimé, s'agissant des places, la recette mensuelle de chacune à 150 euros par mois, étant entendu que le taux de remplissage du parc de stationnement est de 90 % et que la valeur locative de ce type de place s'établit à 3 mois par an en fourchette basse, et, s'agissant du garage-atelier, une valeur locative annuelle de 44 100 euros. La société requérante invoque les différences de destination des places de stationnement et conteste le caractère disproportionné de l'estimation sans assortir toutefois ses affirmations d'éléments plus précis autre que celui de l'augmentation qu'une telle somme représenterait par rapport aux dernières redevances versées, observations au demeurant sans rapport avec les avantages de toute nature procurés par l'occupation du domaine public. Il ne résulte dès lors pas de ce qui précède que la somme de 20 583 euros par mois à laquelle a été condamnée à payer la société requérante, à la demande de la Ville de Paris, serait manifestement disproportionnée par rapport aux avantages de toutes natures procurés par l'occupation du domaine public.  
 Sur les frais liés au litige : 
 17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la Ville de Paris, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la SARL Parking Convention demande au titre des frais exposés par elle. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la SARL Parking Convention le versement d'une somme de 1 500 euros à la Ville de Paris sur le même fondement. 
 Sur la demande de sursis à exécution :  
 18. La Cour se prononçant, par le présent arrêt, sur la requête de la SARL Parking Convention tendant à l'annulation du jugement du 22 mai 2023, il n'y a plus lieu de statuer sur la requête n° 23PA02641 aux fins de sursis à exécution de ce jugement. 
 D E C I D E :  
 Article 1er : Il n'y a pas lieu à statuer sur les conclusions de la requête n° 23PA02641. 
 Article 2 : La requête n° 23PA02640 de la SARL Parking Convention est rejetée.   
 Article 3 : La SARL Parking Convention versera une somme de 1 500 euros à la Ville de Paris au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée Parking Convention et à la Ville de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 29 février 2024, à laquelle siégeaient : 
 - M. Lapouzade, président de chambre, 
 - M. Diémert, président-assesseur, 
 - M. Gobeill, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2024. 
 Le rapporteur,Le président, 
 J.-F. GOBEILLJ. LAPOUZADE 
 La greffière, 
 Y. HERBER 
 La République mande et ordonne au préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°s 23PA02640, 23PA02641