CAA75 · 7ème chambre — 30 janvier 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 M. A B a demandé au Tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2021 à raison d'un local situé 19 rue Pavée à Paris. 
 Par un jugement n° 2206510/2-1 du 30 mai 2023, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la Cour : 
 Par une requête, enregistrée le 19 juillet 2023, M. B, représenté par Me Mouton, demande à la Cour : 
 1°) d'annuler le jugement n° 2206510/2-1 du Tribunal administratif de Paris du 30 mai 2023 ; 
 2°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2021 ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - le logement nécessite, pour être habitable, la réalisation d'importants travaux ; 
 - le montant des travaux excède 25 % de la valeur vénale du logement ; 
 - la vacance du logement résultant de l'absence de réalisation des travaux est indépendante de sa volonté. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 24 janvier 2024, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ; 
 - la décision n° 98-403 DC du Conseil constitutionnel en date du 29 juillet 1998 ; 
 - la décision n° 2012-662 DC du Conseil constitutionnel en date du 29 décembre 2012 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Desvigne-Repusseau, 
 - et les conclusions de Mme Jurin, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. B a été assujetti à la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2021, à raison d'un local situé 19 rue Pavée à Paris (4ème arrondissement). Il fait appel du jugement du 30 mai 2023 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge de cette imposition. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 En ce qui concerne l'application de la loi fiscale : 
 2. Aux termes de l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée () / II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition () / III. - La taxe est acquittée par le propriétaire () qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II / () / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable / () ". En vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige, la ville de Paris est au nombre des communes où la taxe sur les logements vacants est instituée. 
 3. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29  juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " () ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; () / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu'ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". Dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel a également jugé que l'objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts est d'inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d'être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur. 
 4. Il résulte de ce qui précède qu'il appartient au contribuable, s'il demande le bénéfice de l'exonération de la taxe sur les logements vacants, d'établir que la vacance de son logement est indépendante de sa volonté ou la nécessité de réaliser d'importants travaux pour le rendre habitable. Le caractère contraignant de la vacance s'apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. 
 5. Il est constant que le local en cause, dont M. B est le propriétaire, est à usage d'habitation et qu'il était inoccupé depuis au moins une année au 1er janvier 2021. Pour solliciter la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2021 à raison de ce logement, le requérant soutient que le logement nécessite, pour être habitable, la réalisation d'importants travaux et que sa vacance résultant de l'absence de réalisation de ces travaux est indépendante de sa volonté. 
 6. D'une part, si M. B produit deux devis de travaux de rénovation concernant le logement en cause, le premier en date du 21 mars 2016 évaluant le montant total des travaux à 31 812 euros, le second en date du 4 juillet 2023 estimant leur montant à 52 000 euros, étant par ailleurs relevé que le second devis a été établi après la période de vacance en litige, ces éléments ne sont toutefois pas suffisants pour justifier que la vacance du logement serait indépendante de la volonté du requérant en raison de l'importance des travaux, tant par leur coût que par leur ampleur, dès lors qu'aucun des documents produits en appel comme en première instance n'indique la valeur vénale du bien au 1er janvier 2021, qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que le requérant serait dans l'incapacité de financer ces travaux et qu'enfin, si l'intéressé soutient que le logement est un local nu au cours de la période de vacance en litige, il ne l'établit pas en se bornant à produire un plan du logement réalisé par un architecte en juin 2023, alors que le devis du 21 mars 2016 fait notamment état de la dépose d'une moquette et d'un sol carrelé et de la réfection de l'installation électrique. 
 7. D'autre part, M. B soutient que le raccordement de son logement au réseau d'évacuation des eaux usées nécessite l'installation d'un important échafaudage qui ne pourra intervenir qu'à l'occasion des travaux de ravalement de la façade de l'immeuble et que l'engagement de ces travaux de ravalement, qui conditionnent ainsi le raccordement du logement, est indépendant de sa volonté dès lors qu'il doit être décidé par l'assemblée générale des copropriétaires. Toutefois le requérant, qui en supporte la charge, n'établit pas par les pièces produites en appel comme en première instance que le raccordement du logement au réseau d'évacuation des eaux usées ne serait possible, techniquement ou financièrement, que par un échafaudage, l'intéressé ne fournissant aucune attestation d'un homme de l'art selon laquelle ce raccordement ne pourrait pas être réalisé indépendamment des travaux de ravalement. En outre, si M. B produit une attestation du 3 décembre 2021 par laquelle le syndic de l'immeuble indique que le logement en cause " n'a pu être raccordé à l'eau dans l'attente de la réalisation des travaux de copropriété et ce depuis 2019 ", il résulte cependant de l'instruction que, d'une part, les mentions mêmes du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 2 mars 2023 font apparaître que le principe du financement des travaux de ravalement a été voté le 12 avril 2022, soit après la période de vacance en litige, et que, d'autre part, le requérant a envisagé d'engager des travaux de rénovation de son logement dès l'année 2016, sans justifier sérieusement au cas présent des raisons pour lesquelles il aurait été dans l'impossibilité, en droit comme en fait, de procéder par lui-même aux travaux de rénovation avant le 1er janvier 2021. Dans ces conditions, M. B n'est pas fondé à soutenir que la vacance du logement serait indépendante de sa volonté et que, par suite, ce logement ne pouvait être assujetti en 2021 à la taxe sur les logements vacants sur le fondement de la loi fiscale. 
 En ce qui concerne le bénéfice de la doctrine administrative : 
 8. M. B, qui soutient que le montant des travaux envisagés dans le logement excède 25 % de sa valeur vénale au 1er janvier 2021, n'est pas fondé à se prévaloir, sur le fondement implicite des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe 60 de l'instruction administrative publiée le 11 mars 2014 sous la référence BOI-IF-AUT-60 selon lesquelles " Ne sont () pas assujettis les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur / () / () La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d'apprécier l'importance des travaux. A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition ", dès lors que, s'il justifie d'un coût de travaux évalué à 31 812 euros au 21 mars 2016, il ne produit cependant aucun élément établissant la valeur vénale du logement en cause au 1er janvier 2021 qui permettrait d'apprécier si le taux de 25 % admis par l'administration fiscale aurait été dépassé à cette date. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède que M. B n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. 
 Sur les frais liés au litige : 
 10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. B demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. B est rejetée. 
 Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A B et à la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics. 
 Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 14 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Hamon, présidente, 
 - Mme Jasmin-Sverdlin, première conseillère, 
 - M. Desvigne-Repusseau, premier conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025. 
 Le rapporteur, 
 M. DESVIGNE-REPUSSEAU        
 La présidente, 
 P. HAMON 
 La greffière, 
 C. BUOT 
 La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.