CAA69 · 2ème chambre - formation à 3 — 27 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure 
 
La SNC Hôtel Place de Jaude a demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d’équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2020, à raison de l’établissement Mercure qu’elle exploite à Clermont-Ferrand. 
 
Par un jugement n° 2101697 du 18 octobre 2024, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande. 
 
Procédure devant la cour 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 18 décembre 2024 et 19 juin 2025, la SNC Hôtel Place de Jaude, représentée par Me Zapf, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement ; 
 
2°) de prononcer la réduction de ces impositions ; 
 
3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
 
– le local-type pris en compte par l’administration n’est pas pertinent, dès lors que les communes de Limoges et Clermont-Ferrand ne sont pas comparables et que le local-type a été entièrement rénové et restructuré ; 
– la majoration de 20 % appliquée à ce local-type n’est pas justifiée ;  
– il convient de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Clermont-Ferrand qui correspond à un hôtel toujours existant situé dans le centre-ville, dont le tarif de 5,34 euros par m² doit être majoré de 20 % pour tenir compte des différences de prestations ;  
– il convient de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 20 du procès-verbal de la commune de Thiers qui correspond à un hôtel toujours existant, dont le tarif de 4,57 euros par m² doit être réduit à 4,11 euros par m² après application d’un abattement de 10 % pour tenir compte des différences de superficie et de localisation ;  
– la cotisation foncière des entreprises due au titre de l’année 2020 doit être calculée par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la base d’imposition 2016 telle que déterminée par rapport au local-type, à savoir 82 051 euros. 
 
Par des mémoires, enregistrés les 4 juin et 7 juillet 2025, la ministre chargée des comptes publics conclut au rejet de la requête. 
 
Elle soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés. 
 
Par ordonnance du 8 juillet 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 2 septembre 2025. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier ; 
 
Vu : 
– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
– le code de justice administrative ; 
 
 
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ; 
 
Après avoir entendu au cours de l’audience publique : 
– le rapport de M. Porée, premier conseiller, 
– et les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public ; 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. La SNC Hôtel Place de Jaude, qui exploite sous l’enseigne commerciale Mercure un hôtel classé en catégorie quatre étoiles situé 1, avenue Julien à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), appartenant à la SCI Carré Jaude, a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises, à la taxe spéciale d’équipement et à la taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie au titre de l’année 2020 pour un montant de 38 257 euros. Elle relève appel du jugement du 18 octobre 2024 par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande tendant à la réduction ces impositions. 
 
2. Il résulte des dispositions des articles 1467, 1607 bis et 1600 du code général des impôts que les cotisations à la taxe spéciale d’équipement, à la cotisation foncière des entreprises, et à la taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises qui constitue l’une des deux composantes de la taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie, sont calculées sur la base de la valeur locative des biens calculée dans les conditions prévues par les articles 1494 et suivants du code général des impôts.  
 
3. Pour déterminer la valeur locative servant de base à l’établissement des impositions en litige au titre de l’année 2020, l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, codifié à l’article 1498 du code général des impôts, qui procède à la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux ou à usage professionnel, prévoit que la valeur locative de ces locaux est calculée en appliquant, au local à évaluer, le tarif arrêté par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels, au vu de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, pour chaque nature et destination de local et compte tenu de son implantation dans chaque commune, cette valeur étant ensuite corrigée par l’application de mécanismes correctifs dits de neutralisation et de planchonnement, codifiés à l’article 1518 A quinquies du code général des impôts et destinés à atténuer les écarts d’évaluation, à la hausse comme à la baisse, entre la valeur locative nouvellement déterminée et la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée selon les règles applicables jusqu’en 2016, du local à évaluer. Un mécanisme de lissage est également prévu à l’article 1518 E du code général des impôts, sous la forme d’exonérations partielles ou de majorations des impositions établies à compter de l’année 2017.  
 
4. La SNC Hôtel Place de Jaude demande que soit prise en compte, pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, une valeur locative de 82 051 euros, déterminée selon les modalités applicables au titre de l’année 2016. 
 
5. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable en 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (…) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (…) ». Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au même code, alors en vigueur : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ». Aux termes du I de l’article 324 Z de cette annexe III : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. ». 
 
6. Pour déterminer la valeur locative du local exploité par la SNC Hôtel Place de Jaude, qui est un hôtel Mercure classé en catégorie quatre étoiles, situé à Clermont-Ferrand, l’administration a eu recours à la méthode par comparaison prévue par le 2° de l’article 1498 du code général des impôts, et a retenu, en dernier lieu, comme terme de comparaison, le local-type n° 30 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Limoges, qui correspond à un hôtel-restaurant exploité sous l’enseigne Mercure, d’une superficie pondérée de 3 513 m2 et d’une valeur locative de 8,99 euros par m². 
 
7. La société requérante propose que soit substitué au local-type retenu par l’administration, le local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Clermont-Ferrand qui correspond à un établissement hôtelier, situé dans la même commune que le local à évaluer, au 39, avenue Franklin Roosevelt, d'une surface pondérée de 425 m² au tarif de 5,34 euros par m², auquel elle propose d’appliquer une majoration de 20 % pour tenir compte des différences de prestations. Il résulte toutefois de l’instruction que cet établissement, de catégorie deux étoiles, construit en 1961, dont l’état d’entretien de la construction a été qualifié, dans le procès-verbal de la commune de Clermont-Ferrand d’« assez-bien », et qui est situé dans une zone peu commerciale en périphérie du centre-ville, présente, du point de vue de sa situation, de sa surface, de la nature de sa construction, de son état d’entretien et de son aménagement, des caractéristiques éloignées de celles de l’établissement en litige, qui correspond à un hôtel de catégorie quatre étoiles, de construction récente, d’une surface pondérée de 4 156 m², situé en centre-ville et offrant des équipements tels que salle de fitness, bar panoramique et salles de réunion. Dans ces conditions, le local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Clermont-Ferrand ne constitue pas un terme de comparaison pertinent pour évaluer la valeur locative de l’établissement en litige.  
 
8. Il résulte des dispositions du 2° de l’article 1498 du code général des impôts que, lorsqu'il est impossible de trouver un local-type pertinent dans la commune de l'immeuble à évaluer, peut être retenu comme terme de comparaison un local-type situé hors de la commune et qui a, lui-même, fait l'objet d'une évaluation par voie de comparaison avec des immeubles similaires, loués à des conditions de prix normales à la date de la révision, quelle que soit sa commune d'implantation, pourvu que, d'un point de vue économique, cette dernière commune présente une analogie suffisante avec la commune de l'immeuble à évaluer.  
 
9. Si la SNC Hôtel Place de Jaude se prévaut également du local-type n° 20 du procès-verbal de la commune de Thiers, la ministre soutient, sans être contestée, que la commune de Thiers ne présente pas une situation économique analogue à celle de Clermont-Ferrand, eu égard notamment aux différences en nombre d’habitants, ainsi qu’entre une capitale régionale et une sous-préfecture, et alors que la société requérante n’apporte aucune précision, ni justificatif, sur la situation économique de la commune de Thiers. Au demeurant, le local-type n° 20 du procès-verbal de la commune de Thiers qui correspond à un hôtel-restaurant de type ancien, d'une surface pondérée de 726 m² au tarif de 4,57 euros par m², de catégorie deux étoiles, dont l’état d’entretien de la construction a été qualifié, dans le procès-verbal de la commune de Thiers d’« assez-bien », présente, du point de vue de sa surface, de la nature de sa construction, de son état d’entretien et de son aménagement, des caractéristiques éloignées de celles de l’établissement en litige, qui correspond à un hôtel de catégorie quatre étoiles, de construction récente, d’une surface pondérée de 4 156 m², offrant des équipements tels que salle de fitness, bar panoramique et salles de réunion, et alors que la situation du local-type n° 20 n’est pas précisée. Dans ces conditions, le local-type n° 20 du procès-verbal de la commune de Thiers ne constitue pas un terme de comparaison pertinent pour évaluer la valeur locative de l’établissement en litige. 
 
10. La SNC Hôtel Place de Jaude soutient que le local-type retenu par l’administration ne peut servir de terme de comparaison pour évaluer l’établissement qu’elle exploite, au motif qu’il est situé à Limoges, commune distante de 230 km de Clermont-Ferrand. Toutefois, en l’absence de local-type comparable dans la même commune, l’administration était fondée à rechercher un comparable dans une autre commune. Il résulte, à cet égard, de l’instruction que la commune de Limoges, qui bénéficie d’une desserte par voies routière, ferroviaire et aérienne équivalente à celle de Clermont-Ferrand, qui constitue, comme cette dernière, une métropole régionale et dispose d’un tissu économique et d’une population comparables, présente une situation économique analogue à celle de Clermont-Ferrand.  
 
11. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la cotisation foncière des entreprises au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.  
 
12. Si la SNC Hôtel Place de Jaude fait valoir que l’établissement a été entièrement rénové et restructuré avant le 1er janvier 2017, les pièces qu’elle produit à l’appui de cette allégation, qui consistent en deux articles de presse de 2012 et 2015 faisant état de travaux de rénovation de l’assainissement, de l’étanchéité de la façade, de l’isolation des cages d’ascenseur et d’escalier, de mise en place de portes coupe-feu ainsi que d’un boitier de réduction de la consommation électrique, et de rénovation intégrale de trois quarts des chambres, ne permettent pas d’établir que ceux-ci auraient excédé une simple amélioration de l’état général du bâtiment, sans modification de ses caractéristiques, et ce alors que la requérante n’établit pas, ni même n’allègue qu’il existerait une différence entre les deux biens comparés, notamment du point de vue de leur situation, de la nature des constructions, de leur état d'entretien et de leur aménagement. Par suite, la SNC Hôtel Place de Jaude n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a retenu le local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Limoges comme terme de comparaison. 
 
13. Il résulte des photographies produites par la ministre, ainsi que des circonstances que le local-type de Limoges, qui, construit en 1963, n’a fait l’objet depuis lors que de travaux notamment d’étanchéité de la façade et de rénovation intégrale de trois quarts des chambres, alors que l’établissement litigieux a été construit en 2013, que les natures de leurs constructions sont différentes. En outre, la circonstance que les deux hôtels Mercure bénéficient du même classement quatre étoiles n’est pas de nature, en tant que telle, à exclure l’application d’un ajustement sur le tarif du local-type, eu égard aux critères prévus par l’article 324 AA précité de l’annexe III au code général des impôts. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a appliqué un coefficient d’ajustement de 20 % au local-type de Limoges pour tenir compte des différences de nature des constructions.  
 
14. Ainsi qu’il a été dit aux points 7 à 13 ci-dessus, la valeur locative de l’hôtel exploité par la société requérante, déterminée selon les modalités applicables en 2016, et utilisées pour déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, n’est pas erronée. Il s’ensuit qu’elle n’est pas fondée à demander que les impositions mises à sa charge au titre de l’année 2020 soient calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels sur la base d’une valeur locative de 82 051 euros. 
 
15. Il résulte de ce qui précède que la SNC Hôtel Place de Jaude n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. 
 
 
 
DÉCIDE : 
 
 
Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Place de Jaude est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Hôtel Place de Jaude et à la ministre de l’action et des comptes publics.  
 
 
Délibéré après l'audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Pruvost, président de chambre, 
M. Haïli, président-assesseur,  
M. Porée, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 27 novembre 2025. 
 
 
 
Le rapporteur, 
 
A. Porée 
Le président,  
  
  
  
  
D. Pruvost 
 
La greffière, 
 
M. A... 
 
 
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,