CAA13 · 1ère chambre - formation à 3 — 7 mai 2026

Vu la procédure suivante :  
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
M. D... F... et Mme E... C..., épouse F... ont demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler l’arrêté du 15 juillet 2020 par lequel le maire de Sainte-Agnès a délivré à M. A... B... un permis de construire modificatif portant sur le déplacement de la piscine et du bassin de rétention de sa villa tel qu’initialement prévu par le permis de construire délivré le 2 mai 2018 ainsi que sur la création d’un escalier et de son garde-corps. 
 
Par un jugement n° 2100387 du 27 juin 2024, le tribunal administratif de Nice a annulé cet arrêté. 
 
Procédure devant la Cour : 
  
Par une requête, enregistrée le 13 août 2024, M. A... B..., représenté par Me Mattei et Suares, demande à la Cour d’annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 27 juin 2024 et de rejeter la demande présentée par les consorts F... devant le tribunal administratif de Nice. 
 
Il soutient que :  
- si la compétence liée du maire pour refuser le permis de construire litigieux pouvait être relevée d’office, il ne ressort pas de la jurisprudence qu’il s’agit d’un moyen d’ordre public ; 
- les travaux objets du permis de construire modificatif litigieux sont dissociables de la maison existante irrégulière vis-à-vis du permis initial délivré, du fait des ouvertures créées côté nord, qui portent sur le déplacement de la piscine devant la maison côté sud et la création d’un escalier à côté de la maison, sans lien avec elle ; dans ces conditions, le tribunal ne pouvait estimer que les vices entachant le permis n’étaient pas régularisables. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 octobre 2024, M. D... F... et Mme E... F..., représentés par Me Abib, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Sainte-Agnès et de M. B... la somme de 3 000 euros chacun en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens de la première instance et de l’appel.  
 
Ils font valoir que : 
- les moyens de la requête ne sont pas fondés ; 
- M. B... ne dispose d’aucune servitude de passage portant sur l’assainissement comme prescrit par le permis de construire litigieux sur les parcelles cadastrées section D n° 653 et 654 leur appartenant ; les travaux objets de ce permis n’étant donc pas réalisables, le permis de construire litigieux ne pouvait être délivré ; 
- la construction actuelle n’est conforme ni au permis de construire initial, ni au permis de construire modificatif en litige, alors que 5 ouvertures sur la façade nord ont été pratiquées au lieu des 3 prévues dans les autorisations délivrées, et que 6 ouvertures sont pratiquées en façade ouest alors que 7 auraient dû l’être ; les travaux objets du permis de construire modificatif en litige sont indissociables de l’ensemble de la construction, alors qu’il prévoit également la pose de barrière de protection ou de clôture d’une hauteur de 1 mètre ; 
- l’arrêté en litige est irrégulier dès lors qu’il autorise le déplacement d’un bassin de rétention qui ne figure pas dans le dossier de demande de permis de construire modificatif déposé par M. B... ; 
- le projet objet de cet arrêté méconnaît l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme de Sainte-Agnès dès lors que l’escalier menant à la piscine est accolé à la parcelle cadastrée section D n° 659 ; 
- il méconnaît le plan de prévention des risques de mouvements de terrain applicable sur le territoire de Sainte-Agnès en aggravant le rejet des eaux pluviales sur les fonds voisins, alors qu’aucun caniveau n’existe au point de jonction avec la route ; 
- il ne dispose d’aucune servitude de passage pour l’adduction d’eaux et le rejet des eaux usées sur les parcelles leur appartenant et méconnaît le dernier alinéa de l’article A 424-8 du code de l’urbanisme. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
  
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Claudé-Mougel, 
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public, 
- et les observations de Me Abib, avocat de M. et Mme F.... 
Une note en délibéré, présentée pour M. et Mme F..., a été enregistrée le 16 avril 2026 et n’a pas été communiquée. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
  
1. Par un arrêté du 15 juillet 2020, le maire de la commune de Sainte-Agnès a délivré à M. B... un permis de construire modificatif portant sur le déplacement de la piscine et du bassin de rétention de sa villa tel qu’initialement prévu par le permis de construire qui lui a été délivré le 2 mai 2018, ainsi que sur la création d’un escalier et de son garde-corps. M. B... relève appel du jugement du 27 juin 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé cet arrêté à la demande de M. et Mme F.... 
 
 
Sur le bien-fondé du jugement :  
 
2. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet. En tout état de cause, l’autorité compétente ne peut pas exiger du pétitionnaire qui envisage de modifier son projet en cours d’exécution, que sa demande de permis modificatif porte également sur d’autres travaux, au motif que ceux-ci auraient été ou seraient réalisés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu. 
 
3. Il ressort des pièces du dossier que la piscine comme le bassin de rétention objet de la demande de permis modificatif déposé par M. B..., de même que l’escalier et son garde-corps, sont dissociables de la maison d’habitation objet du permis de construire délivré le 2 mai 2018 en sorte que les travaux réalisés sur cette maison en méconnaissance de ce permis n’auraient pu légalement justifier que le maire de Sainte-Agnès oppose un refus à cette demande de permis modificatif alors au demeurant que, suivant le principe rappelé au point précédent, un tel motif est en principe illégal à l’égard d’une demande de permis modificatif. 
 
4. Il appartient toutefois à la Cour de se prononcer, dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel, sur les autres moyens soulevés en première instance et en appel par M. et Mme F.... 
 
5. En premier lieu, si M. et Mme F... soutiennent que l’arrêté litigieux autorise le déplacement du bassin de rétention alors que ce déplacement n’était pas mentionné dans la demande de permis de construire modificatif de M. B..., il ressort clairement des plans de masse joints à cette demande que ce déplacement était sollicité. Ce moyen, qui manque en fait, doit être écarté. 
 
 
 
 
6. En deuxième lieu, aux termes de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Sainte-Agnès : « Les constructions et les piscines doivent s’implanter à une distance au moins égale à 4 m des limites séparatives. » 
 
7. L’escalier objet de la demande de permis modificatif de M. B..., qui n’est clairement pas rattaché au déplacement de la piscine également objet de cette demande, ne peut être regardé comme une construction au sens des dispositions de l’article UB 7 du règlement du PLU de Sainte-Agnès rappelées au point précédent, eu égard à l’économie des dispositions de ce document d’urbanisme. Ce moyen doit dès lors, en tout état de cause, être écarté. 
 
8. En troisième lieu, M. et Mme F... n’établissent pas que le projet de M. B... tel que modifié par l’arrêté litigieux viendrait aggraver le rejet des eaux sur les fonds voisins, en méconnaissance du plan de prévention des risques de mouvements de terrain applicable sur le territoire de Sainte-Agnès, alors que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, les eaux pluviales sont canalisées et rejoignent un exutoire existant au niveau de la route, suivant le plan figurant dans l’étude hydrogéologique jointe à la demande de permis de construire modificatif déposée par M. B.... 
 
9. En quatrième lieu, aux termes de l’article A 424-8 du code de l’urbanisme : « (…) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. » 
 
10. Alors qu’en application des dispositions rappelées au point précédent, un permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers et qu’en outre, l’arrêté litigieux est assorti d’une prescription selon laquelle les autorisations de passage en terrain privé devront être obtenues pour la réalisation du réseau d’évacuation vers le vallon, M. et Mme F... ne peuvent utilement soutenir que le permis de construire modificatif a été délivré sans qu’ait été obtenu leur accord pour le passage d’une canalisation d’évacuation des eaux usées sur leur fond.  
 
11. Il résulte de ce qui précède que M. B... est fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé l’arrêté du maire de Sainte-Agnès du 15 juillet 2020. 
 
 
Sur les frais liés au litige :  
 
12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que M. B... et la commune de Saint-Agnès, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance au sens de ces dispositions, soient condamnés à verser une quelconque somme à M. et Mme F.... 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
D É C I D E 
 
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice du 27 juin 2024 est annulé. 
 
Article 2 : La demande présentée par M. et Mme F... devant le tribunal administratif de Nice est rejetée.  
 
Article 3 : Les conclusions présentées par M. et Mme F... sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... B..., à M. D... et Mme E... F... et à la commune de Sainte-Agnès. 
 
Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Nice.  
 
Délibéré après l’audience du 16 avril 2026, où siégeaient : 
 
- M. Portail, président, 
- Mme Hameline, présidente-assesseure, 
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 mai 2026.