CAA13 · 1ère chambre - formation à 3 — 7 mai 2026

Vu la procédure suivante :  
  
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société à responsabilité limitée (SARL) Cap Grand Sud a demandé au tribunal administratif de Toulon d’annuler l’arrêté du 15 mai 2023 par lequel le maire de la commune de Toulon a délivré à la SCI Majic un permis de construire en vue de l’édification d’une maison d’habitation avec piscine sur un terrain cadastré 137 BO 500, situé corniche Général de Gaulle, sur le territoire de cette commune. 
 
Par un jugement n° 2302254 du 17 juillet 2024, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande.  
 
Procédure devant la cour : 
  
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 24 septembre 2024 et les 10 janvier, 4 février, 9 avril 2025, et un mémoire récapitulatif produit en application de l’article R. 611-8-1 du code de justice administrative, enregistré le 8 juillet 2025, la société à responsabilité limitée (SARL) Cap Grand Sud, représentée par Me Fatovich-Royer de Véricourt, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon du 17 juillet 2024 ; 
 
2°) d’annuler l’arrêté du maire de Toulon du 15 mai 2023 ; 
 
3°) de rejeter les conclusions d’appel incident et les demandes indemnitaires de la société civile immobilière (SCI) Majic et de la SCI Tomtif ; 
 
4°) de mettre à la charge de la commune de Toulon, de SCI Majic et de la SCI Tomtif ensemble la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
 
- sa requête ne présente pas un caractère abusif et son intérêt pour agir est justifié, dès lors que la parcelle qu’elle possède, sur laquelle est édifié un immeuble d’habitation, est en voisinage immédiat de la parcelle du projet, lequel occasionnera, par la faible distance entre les constructions, une covisibilité, des vues directes et des nuisances, en particulier sonores ; la demande présentée par la SCI Tomtif sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme est manifestement irrecevable, alors qu’elle n’est pas bénéficiaire du permis de construire en litige ; 
- l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article L. 113-2 du code de l’urbanisme que reprend l’article 2 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune, dès lors que, la partie déclassée au sein de l’espace boisé figurant sur la parcelle est d’une largeur inférieure à 4 mètres, et que la création d’une voie d’accès d’une largeur de 4 mètres et de restanques induira nécessairement d’empiéter sur la partie classée de l’espace boisé et, par suite, un changement d’affectation ; 
- l’arrêté en litige méconnaît les dispositions de l’article UE3 du règlement du PLU de Toulon dès lors que ces dispositions prévoient que les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale pour permettre aux véhicules de faire demi-tour et que l’aire de manœuvre du projet, dépourvu d’aire de retournement, ne permettra pas de faire aisément demi-tour et est inadaptée aux préconisations du service de défense contre l’incendie et de secours (SDIS) ; 
- le projet méconnaît également l’article UE6 du règlement du PLU qui implique que sur les terrains situés en contre-haut des voies, les garages et emplacements de stationnement doivent être en totalité au-dessous du terrain naturel ; 
- il méconnaît l’article UE10 de ce règlement dès lors que la construction sera dotée de 3 niveaux, le pool house en rez-de-jardin, le rez-de-chaussée et l’étage, et le garage constituant un niveau au sens de ces dispositions, en sorte que la construction est en R+2 ; le plan de la façade nord-ouest montre une hauteur de la construction supérieure à 6 mètres. 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés le 16 décembre 2024 et le 21 janvier 2025, et un mémoire récapitulatif produit en application de l’article R. 611-8-1 du code de justice administrative, enregistré le 25 juin 2025, la commune de Toulon, représentée par Me Parisi, conclut au rejet de la requête d’appel et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SARL Cap Grand Sud en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir que les moyens invoqués par la SARL Cap Grand Sud ne sont pas fondés. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 16 décembre 2024, la SCI Majic, représentée par Me Hoffmann, conclut, à titre principal, au rejet de la requête d’appel, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer pour justifier de la régularisation du permis de construire litigieux en accordant un délai de 6 mois à cette fin, et à ce que la somme de 10 000 euros soit mise à la charge de la SARL Cap Grand Sud en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir que les moyens invoqués par la SARL Cap Grand Sud ne sont pas fondés. 
 
Par un mémoire, enregistré le 27 mars 2025, la SCI Tomtif, représentée par Me Hoffmann, a formé une intervention en s’associant à la défense de la SCI Majic et demande à ce que la somme de 10 000 euros soit mise à la charge de la SARL Cap Grand Sud en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir qu’aucun moyen de la requête n’est fondé. 
 
Par un mémoire distinct, enregistré le 27 mars 2025, la SCI Majic demande la condamnation de la SARL Cap Grand Sud à lui verser la somme de 103 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, en application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme. 
 
Elle soutient que le caractère manifestement infondé des moyens soulevés par l’appelante révèle son comportement abusif au sens de ces dispositions. 
 
Par un mémoire distinct, enregistré le 27 mars 2025, la SCI Tomtif demande la condamnation de la SARL Cap Grand Sud à lui verser la somme de 173 750 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, en application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme. 
 
Elle soutient que le caractère manifestement infondé des moyens soulevés par l’appelante révèle son comportement abusif au sens de ces dispositions. 
 
Par une lettre du 8 avril 2026, les parties ont été informées de ce que, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, la Cour était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation des vices tirés de l’atteinte à l’espace boisé classé par l’aménagement de restanques et de la méconnaissance de l’article UE 10 du règlement du PLU en tant que le projet prévoit une construction en R+2. 
 
La société Cap Grand Sud a présenté des observations en réponse à cette information le 10 avril 2026. 
 
La SCI Majic a présenté des observations en réponse à cette information le 13 avril 2026. 
 
La commune de Toulon a présenté des observations en réponse à cette information le 13 avril 2026. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Claudé-Mougel, 
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public, 
- et les observations de Me Fatovich-Royer de Véricourt, avocat de la SARL Cap Grand Sud, de Me Parisi, avocat de la commune de Toulon, et celles de Me Hoffmann, avocat des SCI Majic et Tomtif. 
 
Une note en délibéré, présentée pour la SCI Majic, a été enregistrée le 17 avril 2026, et n’a pas été communiquée.  
 
Considérant ce qui suit : 
  
1. Par un arrêté du 15 mai 2023, le maire de la commune de Toulon a délivré à la société civile immobilière (SCI) Majic un permis de construire une maison d’habitation et une piscine située Corniche du général de Gaulle sur le territoire de la commune, sur une parcelle cadastrée 137 section BO n° 500. La société à responsabilité limitée (SARL) Cap Grand Sud, propriétaire de la parcelle cadastrée 137 section BO n° 54 contiguë à celle de ce projet, relève appel du jugement du 17 juillet 2024 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté. 
 
Sur l’intervention de la SCI Tomtif : 
 
2. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Tomtif est propriétaire du terrain d’assiette du projet et a conclu avec la SCI Majic une promesse de vente de ce terrain le 23 mars 2022 sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Elle justifie ainsi d’un intérêt suffisant à intervenir. 
 
Sur le bien-fondé du jugement : 
 
3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 113-1 du code de l’urbanisme : « Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies ou des plantations d'alignements. » Aux termes de l’article L. 113-2, dont les dispositions sont reprises par l’article 2 de la section 3 des dispositions communes à toutes les zones du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Toulon : « Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. »  
 
4. La société Cap Grand Sud soutient sans l’établir que la voie d’accès non classée au sein de l’espace boisé classé au sein de la parcelle est inférieure à 4 mètres pour en déduire que l’aménagement de l’accès au projet, prévu pour avoir une largeur de 4 mètres, empiètera nécessairement sur cet espace, alors qu’il ressort des plans de masse du dossier de demande de permis de construire déposé par la SCI Majic que la voie privée d’accès projetée correspond au tracé prévue d’une voie normalisée par le PLU et n’empiètera pas sur cet espace, ce que confirme la notice explicative de ce dossier. Cependant, la société appelante soutient également que la création au sein de cet espace de murs de soutènement sous forme de restanques aura nécessairement pour effet d’y porter atteinte. Les plans de coupe joints à la demande de permis de construire font effectivement apparaître la mise en œuvre de remblais et la création de ces murs, les restanques étant destinées, selon une notice architecturale dite « complémentaire », à être engazonnées. Ces restanques auront pour effet de porter atteinte à cet espace, malgré les mentions de la notice explicative selon lesquelles ces restanques permettent de stabiliser les terres et de préserver l’espace boisé classé, alors qu’il n’est pas établi qu’une telle stabilisation serait nécessaire compte tenu de la pente du terrain. En outre, bien que l’arrêté litigieux dispose en son article 10 que « les travaux projetés se situant à proximité immédiate d’un espace boisé classé, l’attention du pétitionnaire est attirée sur la nécessité de veiller en tous temps à la préservation de cet espace et qu’à cet effet, les techniques constructives et la gestion du chantier devront tenir compte de cette contrainte », les plans joints à la demande de permis de construire ne font pas apparaître les arbres présents dans cet espace en totalité, et, eu égard à la façon dont ils sont légendés, en particulier le plan de masse, qu’il n’y sera pas porté atteinte. La société Cap Grand Sud est donc fondée à soutenir, compte tenu de l’imprécision du dossier de demande de permis de construire, que l’arrêté litigieux est, dans cette mesure, irrégulier. 
 
5. Lorsque le juge d’appel estime qu’un moyen ayant fondé l’annulation du permis litigieux par le juge de première instance est tiré d’un vice susceptible d’être régularisé par un permis modificatif, et qu’il décide de faire usage de la faculté qui lui est ouverte par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, il lui appartient, avant de surseoir à statuer sur le fondement de ces dispositions, de constater préalablement qu’aucun des autres moyens ayant, le cas échéant, fondé le jugement d’annulation, ni aucun de ceux qui ont été écartés en première instance, ni aucun des moyens nouveaux et recevables présentés en appel, n’est fondé et n’est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif et d’indiquer dans sa décision de sursis pour quels motifs ces moyens doivent être écartés. 
 
6. En deuxième lieu, aux termes de l’article UE3 du règlement du PLU de Toulon relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes au public : « Les caractéristiques des accès et des voiries existantes doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, etc... / 1°) Accès / a) les accès doivent être en nombre limité, localisés et configurés en tenant compte des critères suivants : / - la topographie et morphologie des lieux dans lesquels s’insère la construction ; / - la nature des voies sur lesquelles les accès sont susceptibles d’être aménagés afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic.) ; / - le type de trafic engendré par la construction (fréquence journalière et nombres de véhicules accédant à la construction, type de véhicules concernés.) ; / - les conditions permettant l’entrée et la sortie des véhicules dans le terrain sans manœuvre sur la voie de desserte. / b) Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par l’application de l’article 682 du code civil relatif aux terrains enclavés l’accès doit répondre à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont édifiés ou dont l’édification est demandée. / 2°) Desserte / - les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées, répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées ou dont l’édification est demandée. / - la largeur des voies nouvelles desservant des constructions à usage d'habitation est fixée à 4 m minimum ou 3,50 m lorsqu'elles sont en sens unique. Pour les opérations de plus de 4 logements, elles devront en plus de ces 4 m ou 3,50 m comporter la réalisation d'aménagements (cheminement piétons, circulation des personnes à mobilité réduite, etc.)./ - Aucune voie automobile nouvelle d’intérêt privé ne doit avoir une largeur utile inférieure à 4 M. / - A... tous les cas, le pourcentage maximal de la pente de ces voies nouvelles sera de 15 % en tout point dans l’axe de la voie. Pour les rampes d’accès en sous-sol, le pourcentage maximal de la pente sera de 18 % en tout point dans l’axe de la voie. / - les voies en impasse doivent être aménagées pour permettre le retournement et la manœuvre des véhicules y compris des véhicules de secours. Une aire de retournement aux dimensions adaptées sera obligatoire pour toute impasse de plus de 60 M. ». 
 
7. La société Cap Grand Sud soutient que le projet est irrégulier dès lors que la voie d’accès au projet se termine en impasse sans comporter une aire de retournement, ni une aire de manœuvre suffisante, cette voie débouchant selon elle sur une plateforme d’une largeur au plus égale à 5,80 mètres au bout de laquelle figure un puits. Cependant, les dispositions qu’elles invoquent, figurant au dernier alinéa de l’article UE3 du règlement du PLU de Toulon, régissent les voies de desserte, et non les accès et les voies de circulation internes au terrain d’assiette du projet de construction, ainsi que l’ont considéré à bon droit les premiers juges, et ne peuvent donc être utilement opposées à cet aspect du projet. Ce moyen doit ainsi être écarté. 
 
8. En troisième lieu, aux termes de l’article UE6 du règlement du PLU de Toulon relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies (publiques et privées) et emprises publiques : « Les règles énoncées dans cet article s'apprécient par rapport à l'alignement des voies (publiques ou privées) et emprises publiques existantes ou à créer ou par rapport au front bâti observé. /(…) 2°) A... le cas des terrains présentant soit une forte déclivité soit positionnés en contrebas ou contre haut de la voie, l’implantation du garage ou de l’emplacement de stationnement devra se faire à l’alignement de la voie existante ou à créer dans les deux situations suivantes (conditions non cumulatives):/ - Dès lors que la topographie du terrain ne permet pas de réaliser une voirie interne avec une pente < 18 %, le cas échéant avec un plateau d’attente adapté à la desserte / - lorsque la réalisation de cette voirie interne porte atteinte au site et au paysage environnant./ Pour les terrains en contre - haut des voies, les garages et emplacements de stationnement seront édifiés en excavation. (…) » 
 
9. Contrairement à ce que soutient la société appelante, les dispositions de cet article imposant, pour les terrains en contre - haut des voies comme en l’espèce, que les garages et emplacements de stationnement soient édifiés en excavation n’impliquent pas qu’ils soient être en totalité au-dessous du terrain naturel, c’est-à-dire enterrés, comme l’ont considéré à bon droit les premiers juges. Il ressort des pièces du dossier que le garage est implanté sur le terrain d’assiette excavé, conformément à ces dispositions, à les supposer applicables en l’espèce. Ce moyen doit dès lors, en tout état de cause, être écarté. 
 
10. En quatrième et dernier lieu, aux termes de l’article UE10 du règlement du PLU de Toulon relatif à la hauteur maximale des constructions : « Conditions de mesure / l'égout du toit ne doit pas dépasser un plan parallèle au sol naturel avant travaux, plan situé à une distance de celui-ci comptée verticalement égale à la hauteur absolue./ (…) Hauteur absolue / A... les secteurs uEb et uEp, la hauteur maximale des constructions est fixée à 6 m limitée à r+1, combles* non compris (…) »  
 
11. D’une part, contrairement à ce que soutient la société appelante, les plans de coupe joints au dossier de demande de permis de construire, et notamment le plan de la façade nord-ouest, ne font pas apparaître une hauteur de la construction supérieure à 6 mètres. D’autre part, le garage de la construction est, ainsi qu’il a été dit au point 9, implanté dans une partie excavée du sol naturel, partiellement sous le niveau de celui-ci, et la partie de ce garage comprenant le pool house est en avancée de ce niveau quasi enterré de la maison, en sorte que la construction ne présente pas plus de deux niveaux superposés sur une même emprise et que le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article UE10 du règlement du PLU de Toulon, eu égard à leur objet qui consiste à régir la hauteur des constructions. Ce moyen doit être écarté. 
 
Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : 
  
12. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. (…) ». 
  
13. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. 
  
14. Il résulte de l’instruction que le vice relevé au point 4 est susceptible d’être régularisé par la délivrance d’un permis de construire modificatif sur la base d’un dossier de demande de permis de construire comportant l’ensemble des précisions et dispositifs éventuels de nature à garantir que le projet ne porte pas atteinte à l’espace boisé classé présent sur le terrain d’assiette du projet. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la SCI Majic un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire. 
 
 
Sur les conclusions à fin d’indemnisation des SCI Majic et Tomtif : 
  
15. Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. » 
  
16. Il ne résulte pas de l’instruction que l’exercice de son droit au recours par la société Cap Grand Sud contre le permis délivré à la SCI Majic relève d’un comportement abusif de la part de cette société. Alors en outre que ces dispositions ne peuvent fonder une demande d’indemnisation que de la part du pétitionnaire, excluant qu’il puisse être fait droit sur ce fondement à la demande de la SCI Tomtif, ces conclusions doivent être rejetées. 
 
 
D É C I D E 
 
Article 1er L’intervention de la SCI Tomtif est admise. 
 
Article 2 : Il est sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du maire de Toulon du 15 mai 2023, jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt, pour permettre à la SCI Majic de notifier à la cour un permis de construire modificatif régularisant le vice mentionné au point 4 des motifs du présent arrêt. 
 
Article 3 : Les conclusions présentées par les SCI Majic et Tomtif sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées. 
 
Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance. 
 
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée (SARL) Cap Grand Sud, à la commune de Toulon et aux sociétés civiles immobilières Majic et Tomtif. 
 
 
Délibéré après l’audience du 16 avril 2026, où siégeaient : 
 
- M. Portail, président, 
- Mme Hameline, présidente-assesseure, 
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 mai 2026.