CAA13 · 3ème chambre - formation à 3 — 12 février 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société civile immobilière (SCI) La Pointe du Cap a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés, de contribution sur les revenus locatifs et de retenue à la source auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2014 et en 2015, ainsi que des majorations correspondantes. 
 
Par un jugement no 2102394 du 16 octobre 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête, enregistrés le 21 octobre 2024, la SCI La Pointe du Cap, représentée par Me Ciaudo, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler le jugement du 16 octobre 2024 du tribunal administratif de Nice ; 
 
2°) de prononcer la décharge des impositions et des majorations en litige ; 
 
3°) de mettre la somme de 5 000 euros à la charge de l’État en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
 
Elle soutient que : 
- l’administration n’apporte pas la preuve d’un acte anormal de gestion ; 
- l’administration aurait dû se fonder sur le prix d’acquisition du bien immobilier en 1985, réactualisé en fonction de l’indice du prix de la construction ;  
- elle devait en faire de même pour la détermination des déficits reportables des exercices 2010 à 2013 ; 
- la loi du 6 juillet 1989 faisait obstacle à la réévaluation du loyer en raison de l’existence d’un bail verbal ; 
- l’évaluation de la valeur vénale du bien est erronée ;  
- le taux de rendement locatif doit être fixé à 2,5 % par an. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 janvier 2025, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique conclut au rejet de la requête. 
 
Il soutient que les moyens soulevés par la SCI La Pointe du Cap ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu :  
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative.  
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Sylvain Mérenne, rapporteur, 
- et les conclusions de M. Didier Ury, rapporteur public. 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. La SCI La Pointe du Cap est propriétaire d’une villa située dans le domaine royal du Cap Ferrat, 29 avenue de la Corniche, à Saint-Jean-Cap-Ferrat, qu'elle met à disposition de la famille de sa gérante, Mme A..., et en location saisonnière. Cette société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, à l’issue de laquelle l’administration fiscale a notamment estimé que la mise à disposition de la villa pour une valeur inférieure à sa valeur locative réelle était constitutive d’un acte anormal de gestion qu’elle a réintégré dans les résultats imposables de la société. La SCI La Pointe du Cap fait appel du jugement du 16 octobre 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge des impositions et retenues à la source qui en ont résulté, et des majorations correspondantes. 
 
2. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. 
 
 
 
3. La villa acquise en 1985 par la SCI La Pointe du Cap, classée en catégorie 3, est constituée par une construction de trois étages chacun comprenant une terrasse, un ascenseur, une piscine, des dépendances et un parking extérieur. Elle est édifiée sur un terrain de 1 434 mètres carrés en bordure immédiate de la mer avec une vue imprenable sur celle-ci. En l’absence de termes comparables pertinents sur le marché locatif local, l’administration fiscale a déterminé la valeur vénale du bien immobilier pour chacun des exercices considérés par comparaison avec d’autres villas de catégorie 3 situées à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Après l’avis de la commission départementale de conciliation du 16 mai 2019, elle a appliqué une décote de 15 % pour tenir compte des caractéristiques particulières du bien, et notamment de sa division en appartements, de la forte déclivité du terrain, des prestations simples de la villa, et de la faible superficie de la piscine. Il en est résulté une valeur vénale de 8 980 454 euros pour 2014 et de 9 349 830 euros pour 2015. L’administration fiscale a alors appliqué un taux de rendement locatif finalement fixé à 3,5 % par an pour déterminer un loyer annuel proratisé en fonction de la durée de mise à disposition du bien au profit de la famille de la gérante, avant de rehausser les revenus imposables de la SCI à hauteur de la différence entre ce loyer annuel proratisé et les avances en compte courant de Mme A.... 
 
4. En premier lieu, la société requérante fait valoir que dans une autre affaire jugée par la Cour administrative d’appel de Marseille, l’administration fiscale a actualisé le prix d’acquisition d’un bien immobilier avec l’indice du coût de la construction, et qu’elle était ainsi tenue d’en faire de même en l’espèce à partir du prix d’acquisition de la villa en 1985. Cependant, alors que la société requérante ne conteste pas que le marché locatif local des villas haut de gamme dans le secteur est essentiellement saisonnier, l’administration fiscale était libre d’évaluer la valeur vénale du bien immobilier par voie d’appréciation directe, à partir de transactions similaires intervenues sur le marché immobilier à la même période. Il n’est pas établi que l’actualisation du prix d’acquisition du bien sur une longue période aurait conduit à une évaluation plus pertinente de la valeur vénale du bien immobilier en question. La méthode retenue par l’administration pour évaluer la valeur vénale du bien n’est donc pas utilement remise en cause. Pour les mêmes raisons, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’administration aurait dû retenir cette méthode pour la détermination des déficits reportables au titre des exercices 2010 à 2013. 
 
5. En deuxième lieu, il résulte de l’instruction, en particulier des éléments figurant dans la proposition de rectification, que l’assemblée générale de la SCI a décidé en 2012 de mettre la villa en location « soit à des membres de la famille A..., soit à des tiers » en contrepartie d’un apport en compte courant d’associé de Mme A... de 70 000 euros, proratisé à 64 167 euros pour les exercices clos en 2014 et en 2015. En produisant les contrats de location saisonnière, l’administration établit que le bien a été loué pour les mois d’août 2014 et août 2015. En revanche, la SCI n’apporte aucun élément permettant de prouver l’existence d’un ou plusieurs baux conclus oralement par la SCI avec Mme A..., des membres de sa famille ou des tiers en dehors de cette période de deux mois. En outre, la gérante, ressortissante américaine, vit à New York. Il ne résulte pas de l’instruction que la villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat soit occupée en tant que résidence principale. Par suite, la SCI ne peut utilement invoquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui, en outre, visent seulement à régir les obligations réciproques entre bailleurs et locataires et sont par suite sans incidence sur la qualification de l’acte anormal de gestion résultant de la mise à disposition d’un bien immobilier moyennant une compensation financière nettement inférieure à sa valeur locative. 
 
 
6. En troisième lieu, la société requérante soutient que la surface habitable de la villa est de 270 mètres carrés, et non de 280 mètres carrés comme l’a retenu l’administration. Elle produit une attestation d’un géomètre-expert du 29 septembre 2020, selon laquelle la surface des pièces et annexes affectées à l’habitation est de 270,70 mètres carrés. Cette attestation précise également que la surface des caves, celliers, buanderies et autres éléments analogues est de 59,5 mètres carrés. L’administration, pour sa part, produit un rapport d’expertise immobilière réalisé en décembre 2012 à la demande de la société, qui a retenu une surface habitable totale de 285,13 mètres carrés d’après des relevés détaillés réalisés sur place. Enfin, les contrats de location saisonnière conclus pour les mois d’août 2014 et août 2015 retiennent une surface habitable totale « d’environ 400 m² ». Dans ces conditions, la seule attestation datée de 2020 produite par la société requérante, qui n’est pas accompagnée de précisions permettant d’expliquer les différences importantes avec la surface habitable précédemment retenue par la société dans d’autres contextes, n’est pas suffisamment probante pour justifier une réévaluation de la valeur du bien à partir d’une surface de 270,70 mètres carrés. 
 
7. En quatrième lieu, la société requérante fait valoir que certaines caractéristiques viennent minorer la valeur du bien : division intérieure en trois appartements, simplicité des aménagements intérieurs, piscine d’une superficie de seulement quarante mètres carrés, caractère pentu et rocailleux du terrain, stationnement extérieur. L’administration fait valoir que la villa est présentée, occupée et louée meublée en tant qu’ensemble unique. Le terrain est aménagé par des planches en un jardin d’ornement s’étendant jusqu’au bord de mer et au chemin des douaniers. Ces caractéristiques ont été prises en compte par le vérificateur lors de la procédure contrôle, puis encore par l’application d’une décote de 15 % après l’avis de la commission départementale de conciliation. La société requérante n’établit pas que les caractéristiques du bien justifieraient une décote supérieure. Elle invoque ensuite sur une expertise immobilière datée de 2020 selon laquelle certaines transactions retenues par l’administration portent sur des biens immobiliers qui diffèrent avec le bien en cause, notamment en ce qui concerne la distance entre la piscine et le bâtiment. Toutefois, les biens présentant de meilleures caractéristiques que la villa en question ont fait l’objet de transactions sur le marché immobilier à une valeur supérieure à l’évaluation de cette villa par l’administration. Les biens présentant des caractéristiques moindres, notamment du fait de leur localisation et de l’absence d’une vue exceptionnelle sur la mer, ont été échangés à une valeur inférieure à cette évaluation. Celle-ci n’est donc pas utilement remise en cause par l’expertise produite. Il suit de là que l’administration était fondée à retenir une valeur vénale de 8 980 454 euros pour 2014 et de 9 349 830 euros pour 2015. 
 
8. En cinquième lieu, pour déterminer le montant de l’avantage consenti à l’associée unique, l’administration a appliqué un taux de rendement locatif brut de 3,5 % à la valeur vénale du bien. Ce taux est très proche de la moyenne nationale sur la même période, selon un rapport du Sénat produit par l’administration fiscale en défense. Il tient compte de la situation du bien et de son exposition exceptionnelle, de son parfait état d’entretien, de son ameublement, de la présence d’un jardin d’agrément, d’une piscine, d’un système de télésurveillance, ainsi que de la présence d’un employé de maison et d’un factotum à temps partiel. La société requérante évoque des travaux parlementaires datés de 2005, devenus obsolètes pour la période en cause. Elle se réfère également à des décisions de la justice administrative portant sur des immobiliers aux caractéristiques et aux localisations variées, à une décision du Conseil d’Etat portant sur la charge de la preuve, et fait état de généralités sur les biens « haut de gamme » alors que sa villa présente, ainsi qu’il a été dit, hormis sa localisation et sa vue, des caractéristiques plus ordinaires. Aucun de ces éléments ne permet cependant de retenir le taux de 2,5 % proposé par la société. En revanche, le loyer mensuel des locations saisonnières, s’il ne peut pas directement servir de référence pour établir le montant des loyers, est toutefois un élément pertinent susceptible d’être pris en compte par un propriétaire pour apprécier la rentabilité locative de son bien. Il corrobore le taux de 3,5 % retenu par l’administration, qui en établit le caractère approprié. 
9. Il résulte de ce qui précède que la SCI La Pointe du Cap n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Sa requête doit donc être rejetée, y compris ses conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens. 
 
 
D É C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de la SCI La Pointe du Cap est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière (SCI) La Pointe du Cap et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. 
 
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. 
 
 
Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
 
- Mme Évelyne Paix, présidente, 
- Mme Audrey Courbon, présidente assesseure, 
- M. Sylvain Mérenne, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.