CAA75 · 8ème chambre — 22 juillet 2025

Vu la procédure suivante : 
 Procédure contentieuse antérieure : 
 Mme C B A a demandé au tribunal administratif de Paris de condamner l'Etat à lui verser la somme totale de 292 000 euros, assortie des intérêts au taux légal, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de la rénovation et de la modification du centre pénitentiaire de Paris-La Santé. 
 Par jugement n° 2120595 du 30 novembre 2023, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. 
 Procédure devant la cour : 
 Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 1er février et 31 octobre 2024, Mme B A, représentée par Me Bernard, demande à la cour : 
 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Paris du 30 novembre 2023 ; 
 2°) de condamner l'Etat à lui verser la somme totale de 208 700 euros, assortie des intérêts au taux légal, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de la rénovation et de la modification du centre pénitentiaire de Paris-La Santé ;  
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - la responsabilité sans faute de l'Etat est engagée du fait des dommages permanents qui résultent pour elle des travaux de rénovation du centre pénitentiaire de Paris-La Santé ;  
 - elle subit un préjudice personnel, direct et certain, anormal et spécial qui ne préexistait pas lors de l'acquisition de son bien immobilier, tenant aux nuisances sonores et verbales et aux gestes impudiques auxquelles elle s'est trouvée exposée, aux vues directes sur son appartement créées par la nouvelle configuration des lieux et à la perte de valeur vénale de son appartement ;  
 - elle ne pouvait connaître, à la date d'acquisition de son bien, les caractéristiques de vues et de promiscuité générées par la nouvelle configuration de la prison ; 
 - elle est fondée à solliciter une indemnisation de la perte de valeur vénale de son bien immobilier qu'elle évalue à 108 700 euros, du préjudice moral et de jouissance liés aux nuisances sonores à hauteur de 65 000 euros et du préjudice moral et de jouissance liés aux vues directes générées par la nouvelle configuration de la prison à hauteur de 35 000 euros. 
 Par deux mémoires, enregistrés les 25 juillet et 25 novembre 2024, la société Quartier Santé, représentée par Me Le Bouedec, conclut, à titre principal, au rejet de l'appel de Mme B A, à titre subsidiaire, au rejet de sa demande de première instance, à titre encore plus subsidiaire, à la condamnation de la société ADIM Paris Île-de-France à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et, dans tous les cas, à ce que soit mise à la charge de Mme B A  la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - les préjudices invoqués ne sont pas établis et ne sont ni anormaux ni spéciaux ;  
 - l'exception de risque accepté est opposable à Mme B A ; 
 - elle n'est pas responsable des troubles invoqués par la requérante, dès lors que les nuisances causées à l'extérieur du centre pénitentiaire relèvent de la responsabilité de l'autorité de police administrative, les nuisances causées à l'intérieur du centre pénitentiaire du fait du comportement des détenus relèvent de la responsabilité de l'établissement pénitentiaire et les nuisances liées à la conception du bâtiment de celle de l'APIJ, qui a imposé les solutions techniques retenues ; 
 - le promoteur, la société ADIM Paris Île-de-France doit la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre du fait de la conception et de la réhabilitation de la prison.  
 Par deux mémoires enregistrés les 26 juillet et 2 décembre 2024, la société ADIM Paris Île-de-France, représentée par Me des Cars, conclut, à titre principal, au rejet de la requête de Mme B A, à titre subsidiaire, au rejet de la demande de cette dernière et de l'appel en garantie formé par la société Quartier Santé et, dans tous les cas, à ce que soit mise à la charge de Mme B A la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - Mme B A avait connaissance des risques de nuisances lorsqu'elle a acquis son appartement ; 
 - les nuisances n'ont pas un caractère anormal et spécial ; 
 - il n'y a pas de préjudice lié au vis-à-vis avec les cellules des détenus ; 
 - il n'y a pas de perte de valeur vénale de l'appartement et il n'y a pas de lien avec les travaux de réhabilitation ; 
 - elle n'est pas responsable des troubles invoqués par Mme B A dès lors, d'une part, qu'ils relèvent du comportement des détenus et donc de l'exploitation du service public pénitentiaire et, d'autre part, de choix de conception qui ont été imposés au partenaire du contrat et au promoteur.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 25 septembre 2024, le ministre de la justice conclut au rejet de la requête de Mme B A. 
 Il soutient que :  
 - le caractère anormal des préjudices et l'existence d'un lien de causalité avec les travaux réalisés entre 2014 et 2018 ne sont pas établis ; 
 - Mme B A a accepté le risque de nuisances ; 
 - le contrat de partenariat fait obstacle à ce que la responsabilité de l'Etat soit engagée au titre des dommages résultant pour les tiers de l'existence ou de l'exploitation du centre pénitentiaire. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Collet, 
 - les conclusions de Mme Bernard, rapporteure publique, 
 - les observations de Me Giraudat, avocat de Mme B A, 
 - et les observations de Me des Cars, avocat de la société ADIM Paris Île-de-France. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Mme B A a acquis le 25 novembre 2010 un appartement au rez-de-chaussée sur rue de l'immeuble situé au 6, 8 rue Jean Dolent et 4 rue Messier, dans le 14ème arrondissement de Paris, en face du centre pénitentiaire de Paris-La Santé. Cet établissement a été rénové entre 2014 et 2018, dans le cadre d'un contrat de partenariat public-privé conclu le 13 novembre 2014 par l'Etat avec la société Quartier Santé pour 25 ans, ayant pour objet le financement, la conception, la réhabilitation et la reconstruction du centre pénitentiaire ainsi que la réalisation de prestations d'exploitation et de maintenance et de services aux personnes. Les missions de conception, réhabilitation et reconstruction ont été confiées par la société Quartier Santé, par un contrat de promotion immobilière du même jour, à la société ADIM Concepts, devenue la société ADIM Paris Île-de-France. Les premiers détenus du quartier de semi-liberté ont été accueillis dans un nouveau bâtiment construit à proximité de la rue Jean Dolent à compter du 4 juillet 2018. Par courrier du 21 mai 2021 reçu le 25 mai suivant, Mme B A a formé auprès du ministre de la justice une demande préalable tendant à l'indemnisation des préjudices qu'elle estime subir depuis la rénovation de l'établissement pénitentiaire de Paris-La Santé, à laquelle un refus implicite a été opposé. Mme B A a demandé au tribunal administratif de Paris de condamner l'Etat à lui verser la somme totale de 292 000 euros, assortie des intérêts au taux légal, en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis, jusqu'à la vente de son appartement, au début du mois de juin 2021, en raison de la rénovation et de la modification du centre pénitentiaire de Paris-La Santé. Par jugement du 30 novembre 2023, dont elle relève appel, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.  
 Sur l'existence d'une responsabilité sans faute : 
 2. Le maître d'ouvrage est responsable, même en l'absence de faute, des dommages que les ouvrages publics dont il a la garde peuvent causer aux tiers tant en raison de leur existence que de leur fonctionnement. Il ne peut dégager sa responsabilité que s'il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d'un cas de force majeure. Lorsque le dommage est inhérent à l'existence même de l'ouvrage public ou à son fonctionnement et, par suite, ne présente pas un caractère accidentel, ces tiers doivent démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu'ils subissent. 
 3. Il résulte de l'instruction que l'appartement de Mme B A était déjà, avant les travaux réalisés de 2014 à 2018 au sein du centre pénitentiaire préexistant de Paris-La Santé, situé à une distance de 21 mètres de cet établissement, restée inchangée après sa rénovation. De même, cet appartement était déjà situé pour partie en vis-à-vis de l'un des bâtiments du centre pénitentiaire, remplacé par le nouveau bâtiment dédié aux détenus en semi-liberté, dont la hauteur est supérieure de 50 centimètres seulement par rapport à l'ancien bâtiment.  
 4. Néanmoins, il résulte également de l'instruction que l'ancien bâtiment situé en vis-à-vis comportait seulement des jours de souffrance, ne permettant depuis l'établissement pénitentiaire aucune vue sur l'appartement de Mme B A. Le nouveau bâtiment créé, dédié aux détenus en semi-liberté, comporte, à la différence de l'ancien, de larges fenêtres destinées à permettre l'éclairement naturel des cellules et la vue vers l'extérieur, donnant à leurs occupants une vue dégagée sur l'appartement qu'occupait Mme B A, de même qu'elles rendent possible depuis les fenêtres de ce logement situées rue Messier une vue directe sur l'intérieur des cellules. Or, ainsi que l'établissent les différents enregistrements audio et vidéo, photographies et mains courantes déposées qui ont été versés au dossier, la proximité d'une vingtaine de mètres permet aux détenus, qui voient l'intérieur de l'appartement et reconnaissent leurs occupants, d'invectiver, d'injurier et de menacer ces derniers, ainsi que d'avoir des comportements impudiques et des gestes obscènes à leur égard. La nouvelle configuration des ouvertures permet également aux détenus de différentes cellules de communiquer entre eux et avec des personnes situées dans la rue, engendrant de fortes nuisances sonores en soirée et durant une partie de la nuit. Ainsi, la rénovation et la modification du centre pénitentiaire de Paris-La Santé, par la vue plongeante et directe qu'elles ont créée, ont été à l'origine de troubles quasi-quotidiens dans les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de son bien par Mme B A, qui excèdent les sujétions que les riverains sont normalement appelés à supporter.  
 5. Si Mme B A a acheté son logement le 25 novembre 2010, il ne résulte toutefois pas de l'instruction qu'elle pouvait avoir, à cette date, une connaissance suffisante du projet envisagé, qui n'est soumis, en application de l'article R. 421-8 du code de l'urbanisme, à aucune formalité de publicité compte tenu de son objet et dont les conséquences sur les logements donnant sur les rues Jean Dolent et Messier n'ont pu être appréhendées par les riverains qu'au plus tôt en 2015, lorsqu'une maquette leur a été présentée. Par suite, le ministre de la justice n'est pas fondé à soutenir que Mme B A se serait sciemment soumise au risque de subir les nuisances qui résultent désormais de la proximité du centre pénitentiaire de Paris-La Santé, ce qui ferait obstacle à la réparation des préjudices allégués. 
 6. Enfin, le préjudice qu'a subi Mme B A, lié à l'emplacement et à la configuration de son appartement, dont toutes les fenêtres donnant sur la rue Messier étaient en vis-à-vis de celles du nouveau bâtiment du centre pénitentiaire de Paris-La Santé situé à une vingtaine de mètres, revêt un caractère spécial.  
 7. Il résulte de ce qui précède que Mme B A est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a jugé qu'elle n'établissait pas le caractère grave et spécial du préjudice qu'il subissait. 
 Sur la personne responsable : 
 8. Le contrat de partenariat signé pour une durée de 25 ans le 13 novembre 2014 entre l'Agence publique pour l'immobilier de la justice, au nom de l'Etat, et la société Quartier Santé  prévoit à son article 12.6.1., intitulé " Responsabilités ", que " le partenaire est responsable et supporte à ce titre l'ensemble des conséquences : () (iv) des dommages de toute nature causés par l'ouvrage, et notamment du fait de son existence, à un tiers au contrat de partenariat sauf si le partenaire est en mesure d'apporter la preuve que ces dommages relèvent de l'utilisation de l'ouvrage aux fins du service public pénitentiaire et ne lui sont pas imputables et qu'il a mis en œuvre tous les moyens à disposition, ou qui auraient dû raisonnablement l'être, pour éviter qu'ils se produisent ou pour les faire cesser. / À ce titre, le partenaire garantit la personne publique des recours de toute nature de tiers au contrat de partenariat au titre de ces dommages et en particulier au titre de la responsabilité du fait des choses et de la responsabilité pour dommages de travaux publics ". Les stipulations de l'article 3.2.2. du même contrat précisent que " le partenaire devra prendre toutes les dispositions nécessaires pour n'apporter aucun trouble anormal de quelque nature qu'ils soient aux propriétés voisines " et l'article 5.1.5.c. ajoute qu'" à la date d'entrée dans les lieux du partenaire : () la personne publique transfère au partenaire la responsabilité de l'intégralité des ouvrages et bâtiments présents sur le site ".  
 9. Toutefois, ainsi que le fait valoir la société Quartier Santé, tant l'emplacement du nouveau bâtiment que l'existence de fenêtres permettant, par leurs dimensions, " un apport de lumière naturelle qualitatif et un confort des vues extérieures " ont été imposés par l'Etat à cette société et les dommages dont se prévaut Mme B A relèvent de l'utilisation de l'ouvrage aux fins du service public pénitentiaire. Si l'installation de voilages dans les cellules n'a pas permis de réduire sensiblement les préjudices subis, il ne résulte pas de l'instruction et il n'est pas soutenu par le ministre de la justice que la société Quartier Santé aurait pu mettre en œuvre d'autres moyens à disposition, ou qui auraient dû raisonnablement l'être, pour éviter que ces dommages se produisent ou pour les faire cesser. Il suit de là que Mme B A est fondée à se prévaloir de la responsabilité de l'Etat et que les sociétés Quartier Santé et ADIM Paris Île-de-France doivent être mises hors de cause. 
 Sur l'évaluation des préjudices subis :  
 10. En premier lieu, le préjudice moral invoqué par Mme B A ne se distingue pas des troubles de jouissance qu'elle a subis, décris au point 4. La réalité de son préjudice peut être regardée comme caractérisée à compter de la mise en service de l'ouvrage intervenue en juillet 2018 et jusqu'à la date de vente de son bien immobilier, à la suite d'une promesse de vente valable jusqu'au 3 juin 2021. Il sera fait une juste appréciation de ce chef de préjudice en lui allouant à ce titre la somme de 2'250 euros.  
 11. En second lieu, Mme B A invoque un manque à gagner lors de la revente de son bien immobilier, qu'elle évalue à 108 700 euros. Il résulte de l'instruction qu'elle a acheté son appartement, d'une superficie de 61,60 mètres carrés, le 25 novembre 2010, au prix de 342 000 euros, hors biens mobiliers, soit 5 552 euros le mètre carré, et qu'elle l'a revendu, selon la promesse de vente valable jusqu'au 3 juin 2021, à un prix qui peut être estimé à 536 000 euros hors biens mobiliers, soit 8 701 euros le mètre carré. Elle se prévaut d'une estimation faite sur un site internet pour conclure à une moyenne de 11 946 euros du mètre carré dans le secteur du centre pénitentiaire de Paris-La Santé sans toutefois que les chiffres avancés puissent être retenus compte tenu de leur imprécision, de leur caractère ancien et de la situation géographique non comparable des biens concernés. Par ailleurs, si elle se prévaut de l'estimation réalisée par un cabinet d'expertise en septembre 2024, qui a pris comme référence des ventes qui ont eu lieu depuis la modification du centre pénitentiaire de Paris-La Santé dans les immeubles situés rue Jean Dolent, il en ressort que son appartement a été vendu au même prix, ramené à la valeur du deuxième trimestre 2024, que l'unique appartement situé comme le sien au rez-de-chaussée, mais sans vue sur la prison, vendu dans la même rue. La requérante n'établit d'ailleurs pas, et il ne résulte pas davantage de l'instruction, que le prix de vente de son appartement, de 56 % plus élevé que son prix d'achat, correspondrait à une augmentation moindre que l'évolution du prix moyen au mètre carré dans le 14e arrondissement de Paris sur la même période. Par suite, la requérante n'établit pas avoir subi un manque à gagner lors de la revente de son bien immobilier.   
 12. Il résulte de tout ce qui précède que Mme B A est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Paris a rejeté l'intégralité de ses conclusions indemnitaires et à demander que l'Etat l'indemnise à hauteur de 2 250 euros des préjudices qu'elle a subis en raison de la rénovation et de la modification du centre pénitentiaire de Paris-La Santé.  
 Sur les intérêts :  
 13. Mme B A a droit aux intérêts au taux légal sur la somme qui lui est due à compter du 25 mai 2021, date de réception par l'administration de sa demande préalable d'indemnisation. 
 Sur les frais liés à l'instance :  
 14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme B A, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, les sommes que demandent les sociétés Quartier Santé et ADIM Paris Île-de-France au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à Mme B A sur le fondement des mêmes dispositions. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er : L'Etat versera à Mme B A la somme de 2 250 euros en réparation des préjudices qu'elle a subis en raison de la rénovation et de la modification du centre pénitentiaire de Paris-La Santé. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021.  
 Article 2 : Le jugement du 30 novembre 2023 du tribunal administratif de Paris est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. 
 Article 3 : L'Etat versera à Mme B A une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de Mme B A est rejeté. 
 Article 5 : Les conclusions de la société Quartier Santé et de la société ADIM Paris Île-de-France présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C B A, au ministre d'Etat, Garde des sceaux, ministre de la justice, à la société Quartier Santé et à la société ADIM Paris Île-de-France. 
 Délibéré après l'audience du 30 juin 2025, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Fombeur, présidente de la cour, 
 - Mme Menasseyre, présidente de chambre, 
 - Mme Collet, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025. 
 La rapporteure, 
 A. ColletLa présidente, 
 P. Fombeur 
 La greffière,  
 N. Couty 
 La République mande et ordonne au ministre d'Etat, Garde des sceaux, ministre de la justice en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 2