CAA75 · 2ème chambre — 4 février 2026

Vu la procédure suivante : 
  
Procédure contentieuse antérieure : 
  
M. B... A... a demandé au tribunal administratif de Montreuil, à titre principal, de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2014 et, à titre subsidiaire, de lui accorder le bénéfice du sursis de paiement de la cotisation d’impôt sur le revenu. 
 
Par un jugement n° 2100449 du 8 février 2024, le tribunal administratif de Montreuil a accordé à M. A... le bénéfice du sursis de paiement pour la cotisation d’impôt sur le revenu à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2014 jusqu’à la survenance de l’un des événements prévus au 1 du VII de l’article 167 bis du code général des impôts, a mis à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et a rejeté le surplus de sa demande. 
  
 
 
 
Procédure devant la Cour : 
  
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 mai 2024 et 16 janvier 2025, et un mémoire enregistré le 13 mars 2025 et non communiqué, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique demande à la Cour : 
  
1°) d’annuler les articles 1er et 2 du jugement n° 2100449 du 8 février 2024 du tribunal administratif de Montreuil ;  
 
2°) de déclarer l’exigibilité immédiate de l’imposition supplémentaire litigieuse par la déchéance du sursis de paiement. 
  
Il soutient que : 
- l’administration était fondée à appliquer la déchéance du sursis de paiement dès lors que le contribuable n’a pas déposé ses déclarations n° 2042-C et 2074-ET ; 
- les autres moyens soulevés en première instance doivent être écartés. 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 17 décembre 2024 et 5 mars 2025, M. A..., représenté par Me Henry, oppose à titre principal une fin de non-recevoir à la requête, conclut à titre subsidiaire à son rejet, demande à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l’Etat sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, au titre de l’appel, en sus de la somme accordée en première instance, et demande à la Cour, par la voie de l’appel incident : 
 
1°) d’ordonner une expertise afin d’établir la valeur vénale au 31 décembre 2011 des locaux d’activité sis 229 avenue Joseph Louis Lambot à La Garde (83) ; 
 
2°) d’annuler l’article 3 du jugement attaqué ; 
 
3°) de prononcer la décharge des impositions litigieuses, en droits et pénalités. 
  
Il soutient que : 
- la requête d’appel est irrecevable dès lors qu’elle est dirigée contre une imposition inexistante à la suite d’une décision de dégrèvement total du 19 février 2024 créatrice de droits et que l’imposition n’a pas été rétablie au terme d’une nouvelle procédure d’imposition régulière ; 
- il n’est ni établi, ni allégué qu’il ait cherché à éluder l’impôt, le bénéfice du sursis de paiement ne pouvant dès lors lui être refusé au seul motif qu’il n’a pas produit dans le délai légal les déclarations demandées dès lors que le 4 du IX de l’article 167 bis du code général des impôts méconnaît la liberté d’établissement, la liberté des travailleurs et la libre circulation des personnes garanties par le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne ; 
- la proposition de rectification est insuffisamment motivée en méconnaissance de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 
- il n’entrait pas dans le champ de la taxe en litige dès lors que sa société Hapi était à prépondérance immobilière. 
  
Par une ordonnance du 5 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 26 mars 2025. 
 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
  
Vu : 
- le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne ; 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
- le code de justice administrative. 
  
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
  
Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
- le rapport de M. Segretain,  
- les conclusions de M. Perroy, rapporteur public, 
- et les observations de Me Henry, représentant M. et Mme A.... 
 
  
Considérant ce qui suit : 
 
1. M. et Mme A... ont transféré leur domicile fiscal au Luxembourg en 2014. A la suite de l’examen de leur situation fiscale personnelle, ils ont été assujettis à une imposition sur la  
plus-value latente portant sur des droits sociaux sur le fondement de l’article 167 bis du code général des impôts, immédiatement exigible en raison de la déchéance du sursis de paiement retenue par l’administration en application du 4 du IX du même article. Le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique relève appel du jugement du 8 février 2024 du tribunal administratif de Montreuil en tant qu’il a accordé à M. A... le bénéfice du sursis de paiement de l’imposition litigieuse, et M. A... demande, par la voie de l’appel incident, l’annulation du même jugement en tant qu’il a rejeté le surplus de leur demande tendant à la décharge de l’imposition litigieuse, en droits et pénalités. 
 
Sur la recevabilité de la requête : 
 
2. Il résulte de l’instruction qu’à la suite du jugement du 8 février 2024 par lequel le tribunal administratif de Montreuil a accordé à M. A... le bénéfice du sursis de paiement pour la cotisation d’impôt sur le revenu à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2014, et par référence à ce jugement, l’administration a fiscale a rendu M. A... destinataire d’un courrier du 19 février 2024, ayant pour objet « avis de dégrèvement » et lui indiquant qu’il lui avait été accordé un dégrèvement total. Il est constant qu’il n’a pas reçu ce courrier et que cet avis n’a pas fait l’objet d’une exécution comptable. Il résulte également de l’instruction que par un nouveau courrier du 11 mars suivant, cette fois régulièrement notifié à M. A..., l’administration a indiqué que l’avis de dégrèvement était sans objet dès lors qu’il avait été adressé exclusivement dans le cadre de l’exécution du jugement qui se bornait au bénéfice du sursis de paiement. Par suite, l’administration fiscale, qui n’a ainsi pas prononcé de dégrèvement après avoir été saisie d’une réclamation en ce sens, en exécution d’un jugement, ou dans le cadre de sa juridiction gracieuse, doit être regardée comme ayant adressé l’avis de dégrèvement en cause par l’effet d’une erreur matérielle qui est demeurée sans incidence sur l’exigibilité de l’imposition. Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient M. A..., l’administration, qui n’était pas tenue d’engager une nouvelle procédure d’imposition et de notifier aux contribuables un nouvel avis de mise en recouvrement, est recevable à contester le jugement attaqué du tribunal administratif de Montreuil. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par M. A... ne peut être accueillie. 
 
 
 
Sur le moyen retenu par le tribunal administratif de Montreuil : 
 
3. Aux termes du IX de l’article 167 bis du code général des impôts, dans sa version applicable : « 1. Le contribuable qui transfère son domicile fiscal hors de France est tenu de déclarer les plus-values et les créances imposables en application des I et II sur la déclaration mentionnée au 1 de l'article 170 l'année suivant celle du transfert dans le délai prévu à l'article 175. / 2. Lorsqu'il bénéficie du sursis de paiement, il déclare chaque année sur la déclaration mentionnée au 1 du présent IX le montant cumulé des impôts en sursis de paiement et indique sur un formulaire établi par l'administration, joint en annexe, le montant des plus-values et des créances constatées conformément aux I et II et l'impôt afférent aux plus-values et aux créances pour lesquelles le sursis de paiement n'est pas expiré. (…) 4. Le défaut de production de la déclaration et du formulaire mentionnés au 2 ou l'omission de tout ou partie des renseignements qui doivent y figurer entraîne l'exigibilité immédiate de l'impôt en sursis de paiement. (…) » Aux termes de l’article 91 quaterdecies de l’annexe II au code général des impôts : « (…) Pour l'application du 4 du IX de l'article 167 bis précité, l'exigibilité de l'impôt en sursis de paiement est rétablie lorsque le contribuable n'a pas satisfait à ses obligations déclaratives dans les trente jours suivant la notification d'une mise en demeure, adressée, le cas échéant, à son représentant fiscal ». 
 
4. Aux termes de l’article 49 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne : « (…) les restrictions à la liberté d'établissement des ressortissants d'un État membre dans le territoire d'un autre État membre sont interdites (…) ». 
 
5. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne que la situation d’une personne qui transfère sa résidence d’un État membre vers un autre État membre est similaire à celle d’une personne maintenant sa résidence dans le premier État membre, en ce qui concerne les plus-values qui n’ont pas été effectivement réalisées sur des titres détenus à la date de ce transfert. Il s’ensuit que la différence de traitement à laquelle est soumis, en matière d’imposition sur les plus-values latentes, un contribuable qui transfère sa résidence en dehors du territoire national par rapport à un contribuable qui maintient sa résidence sur ce territoire constitue une restriction à la liberté d’établissement, au sens de l’article 49 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne. Cette restriction peut être justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général, sous réserve, dans une telle hypothèse, que celle-ci soit propre à garantir la réalisation de l’objectif en cause et qu’elle n’aille pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre cet objectif. La nécessité de préserver la répartition équilibrée du pouvoir d’imposition entre les États membres, conformément au principe de territorialité, constitue une raison impérieuse d’intérêt général.  
 
6. D’une part, les dispositions de l’article 167 bis du code général des impôts qui prévoient d’imposer les plus-values latentes en cas de transfert du domicile fiscal dans un autre Etat de l'Union même si elles n'ont pas encore effectivement été réalisées ainsi que de mettre un terme au report de l’imposition des plus-values réalisée antérieurement, sans exiger, lors du transfert de la résidence fiscale, le recouvrement immédiat de l’imposition due ni assortir cette dispense de la constitution de garanties, ne sont pas contraires à la liberté d'établissement dès lors que la restriction qu’elles apportent à cette liberté est justifiée par la raison impérieuse d’intérêt général, reconnue par le droit de l’Union, tenant à la nécessité de préserver le pouvoir d’imposition de la France, et ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre cet objectif. D’autre part, si les dispositions précitées des articles 167 bis du code général des impôts et 91 quaterdecies de l’annexe II au même code, qui prévoient que l’imposition des plus-value latentes réalisées par un contribuable est placée en sursis de paiement automatique en cas de transfert de son domicile fiscal dans un Etat membre de l’Union européenne, disposent qu’il est mis fin à ce sursis au titre de l’année du transfert au cas où le contribuable qui n’a pas procédé à la déclaration légalement requise a été mis en demeure de déposer une telle déclaration dans le délai de trente jours et ne s’est pas conformé à cette obligation au terme de ce délai, la restriction qu’elles apportent à la liberté d’établissement ne va pas plus au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre l’objectif de préserver le pouvoir d’imposition de la France. Par suite, le ministre est fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a accueilli le moyen tiré de ce que le rétablissement de l'exigibilité de l'impôt en sursis de paiement prévu par les dispositions de l’article 167 bis du code général des impôts porte atteinte à l’exercice de la liberté d’établissement, et plus généralement à la liberté de circulation, au sein de l’Union européenne. 
 
7. Il appartient toutefois à la Cour, saisie par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner l’autre moyen soulevé par M. A... devant le tribunal administratif de Montreuil au soutien de sa demande de bénéficier du sursis de paiement. Pour les motifs retenus au point 6, le dispositif de l’article 167 bis du code général des impôts prévoyant l’imposition litigieuse et le rétablissement de son exigibilité en cas d’absence de déclaration malgré une mise en demeure d’y procéder ne méconnaît pas plus la liberté des travailleurs garantie par le droit de l’Union européenne et le moyen doit être écarté. 
 
Sur l’appel incident de M. A... : 
 
En ce qui concerne la régularité de la procédure : 
 
8. Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (...). / Lorsque l’administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée ». Aux termes de l’article R. 57-1 du même livre : « La proposition de rectification prévue par l’article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. (...) » Il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l’impôt concerné, de l’année d’imposition et de la base d’imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l’administration entend se fonder pour justifier les redressements envisagés, de façon à permettre au contribuable de formuler ses observations de façon entièrement utile. 
 
9. Il résulte de l’instruction que la proposition de rectification du 8 décembre 2017 désigne l’impôt concerné ainsi que l’année et la base d’imposition, et développe les motifs des rectifications envisagées. Par suite, elle permettait à M. et Mme A... de formuler leurs observations de façon entièrement utile, la circonstance que l’administration, dans la réponse aux observations du contribuable du 30 mars 2018, ait retenu des rapports de prépondérance immobilière différents, en conséquence de l’évaluation d’un bien immobilier pour un montant nettement supérieur, afin d’étayer les mêmes motifs des rectifications étant à cet égard sans incidence. Le moyen tiré de l’insuffisante motivation de la proposition de rectification doit dès lors être écarté. 
 
 
 
En ce qui concerne le bien-fondé de l’imposition :  
 
10. Aux termes du 1 du I de l’article 167 bis du code général des impôts : « Les contribuables fiscalement domiciliés en France pendant au moins six des dix années précédant le transfert de leur domicile fiscal hors de France sont imposables lors de ce transfert au titre des plus-values latentes constatées sur les droits sociaux, valeurs, titres ou droits mentionnés au 1 du I de l'article 150-0 A détenus, directement ou indirectement, par les membres de leur foyer fiscal à la date de ce transfert lorsque ces mêmes droits sociaux, valeurs, titres ou droits représentent au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société ou lorsque la valeur globale desdits droits sociaux, valeurs, titres ou droits, déterminée dans les conditions prévues au premier alinéa du 2 du présent I, excède 800 000 € à cette même date. (…) ». Aux termes du 1 du I de l’article 150-0 A du même code : « Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices non commerciaux et aux bénéfices agricoles ainsi que des articles 150 UB et 150 UC, les gains nets retirés des cessions à titre onéreux, effectuées directement, par personne interposée ou par l'intermédiaire d'une fiducie, de valeurs mobilières, de droits sociaux, de titres mentionnés au 1° de l'article 118 et aux 6° et 7° de l'article 120, de droits portant sur ces valeurs, droits ou titres ou de titres représentatifs des mêmes valeurs, droits ou titres, sont soumis à l'impôt sur le revenu ». Aux termes du I de l’article 150 UB du même code : « Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis exclusivement au régime d'imposition prévu au I et au 1° du II de l'article 150 U. Pour l'application de cette disposition, sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (…) ». 
 
11. Lorsque l’administration procède à l’évaluation de la valeur vénale d’un bien en se référant à des transactions qui ont porté sur des immeubles situés à proximité de son lieu de situation, il lui appartient de retenir des termes de comparaison relatifs à des ventes qui ont porté sur des biens similaires, intervenues à une date peu éloignée dans le temps. 
 
12. Il ressort de la proposition de rectification du 8 décembre 2017 que pour imposer M. et Mme A... lors du transfert de leur domicile fiscal au Luxembourg en 2014 sur la plus-value latente constatée sur les titre de la société Hapi constituée en 2011, dont ils détenaient l’intégralité du capital, sur le fondement des dispositions précitées de l’article 167 bis du code général des impôts, le service vérificateur a considéré que celle-ci ne constituait pas une société à prépondérance immobilière au sens des dispositions précitées du I de l’article 150 UB du code général des impôts et que ses titres entraient par suite dans le champ du 1 du I de l’article 150-0 A du code général des impôts ainsi que, par voie de conséquences, de l’article 167 bis qui s’y réfère. Pour ce faire, il a distingué les actifs mobiliers et immobiliers aux bilans de la société et de ses filiales, et a considéré que ces derniers représentaient, à la clôture de deux des trois exercices qui précèdent le transfert de leur domicile, en 2011 et 2012, moins de 50 % de la valeur réelle de l’ensemble des actifs de la société Hapi et de ceux de ses filiales. M. A... conteste seulement la valorisation des biens détenus par la SCI Topami, filiale à 60 % de la société Hapi, situés à La Garde, dans la zone industrielle est de Toulon, et dans la zone d’activité des Espaluns à La Valette, dans le même département du Var.  
 
 
 
13. En premier lieu, pour déterminer la valeur vénale du bien situé à La Garde, constitué par la parcelle n° AM 669, d’une surface de 2 747 m², sur laquelle est édifié un bâtiment de structure métallique de type entrepôt d’une surface d’environ 1 500 m², ainsi qu’une petite construction de 88 m²,  l’administration a mis en œuvre une méthode par comparaison en retenant des transactions regardées comme similaires, réalisées entre mai 2010 et juin 2012, concernant quatre biens situés dans la même zone industrielle et a retenu le prix le plus élevé d’entre elles pour estimer le bien en cause à 1 100 000 euros. M. A... ne conteste pas utilement la circonstance que les termes de comparaison retenus par l’administration ne constitueraient pas des biens intrinsèquement similaires au bien à évaluer, alors que la méthode d’évaluation implique seulement la comparaison avec des biens similaires.  
 
S’agissant du terme de comparaison cédé en octobre 2010 : 
 
14. M. A... critique la prise en compte de la cession, par la SCI Topami elle-même, le 14 octobre 2010, d’une partie de l’ensemble immobilier qu’elle a acquis en 2007, comprenant la parcelle n° AM 669 conservée, au motif que les parcelles n° AM 668 et 366 cédées en 2010, comprenant un grand entrepôt, n’étaient pas occupées à la date de la cession et ont été vendues comme de simples terrains à bâtir, à un prix inférieur à la valeur de marché en raison d’une minoration du coût de démolition des bâtiments existants, et que seule la parcelle n° AM 669 bénéficie d’une visibilité optimale en bordure directe d’une voie en double sens et d’un rond-point. Toutefois, il résulte de l’instruction que, alors que ces deux parcelles sont issues de la division d'une parcelle unique, les bâtiments cédés, démolis et reconstruits, et les bâtiments conservés par la SCI Topami, sont pareillement accessibles par la seule avenue Lambot et tout autant visibles de l'avenue de Draguignan et du rond-point qu'elle constitue avec l'avenue Lambot, la plus forte proximité de ces derniers avec le rond-point ne pouvant suffire à leur conférer une valeur plus importante. En outre, la vente alléguée à un prix minoré en 2010, compte tenu du coût de démolition d’un bâtiment dont le prolongement a néanmoins été conservé intact sur la parcelle n° AM 669, n’est pas établie par l’intimé, alors que, ainsi que l’oppose l’administration, la cession de 2010 fait apparaître un prix en augmentation de 27,5 % par rapport à celui de 2007. A cet égard, M. A... ne fait pas valoir utilement que l’ensemble immobilier aurait été acquis en 2007 à un prix inférieur à sa valeur de marché, pour écarter cette prise en compte de l’évolution de sa valeur, en se bornant à se référer à une évaluation de cet ensemble, aucune circonstance particulière de la vente n’étant invoquée pour justifier que la valeur vénale effective de 2007 ne soit, à cette date, pas une valeur de marché. Par conséquent, l’administration était fondée à retenir la transaction d’octobre 2010 comme terme de comparaison.  
 
S’agissant des trois autres termes de comparaison : 
 
15. M. A... fait valoir que la localisation des trois autres termes de comparaison retenus par le service vérificateur, situés pour deux d’entre eux avenue de Gradignan, et pour l’autre avenue de Digne, n’est aucunement similaire, au motif qu’ils ne seraient pas situés au même endroit de la zone industrielle, dont la commercialité est variable, et qu’ils ne bénéficient pas de la même visibilité directe d’un rond-point très passant. Toutefois, il résulte de l’instruction que ces trois biens sont implantés sur des axes passants de la zone, et pour deux d'entre eux dans l’immédiate proximité d'un autre rond-point formé par l'avenue de Draguignan et les bretelles d'accès à l'autoroute A570, ce qui leur permet de bénéficier aussi d'une très bonne visibilité, et qu’ils se situent tous dans un rayon de 500 mètres autour du bien de la SCI Topami, présentant ainsi un emplacement similaire. M. A... fait également valoir que l’usage et la destination de ces biens ne sont pas les mêmes que ceux des locaux de la SCI Topami, présentés comme ayant un usage commercial à destination du public. Toutefois, d’une part, il n’est pas contesté que c’est la partie de la zone industrielle située à l'ouest de l’autoroute A570 qui a principalement vocation à accueillir le public dans les grandes enseignes implantées à cet effet, alors que la partie est, où se trouvent les locaux de la SCI Topami comme les termes de comparaison, est dédiée à des entreprises industrielles et commerciales ne présentant pas nécessairement de surfaces de vente au public, le critère de la commercialité étant de ce fait nécessairement de moindre influence. D’autre part, il résulte de l’instruction que la partie des locaux de la SCI Topami destinée à l’accueil du public est marginale, l’essentiel étant consacré à un atelier de montage de pneus fermé au public, comme c’est le cas notamment pour les activités de découpe de métaux, d’entreposage ou de concession automobile des termes de comparaison retenus, qui constituent dès lors, à cet égard également, des biens similaires. M. A... fait par ailleurs valoir que la consistance des biens n’est pas similaire. S’il est constant que les locaux de la SCI Topami, faits de poteaux métalliques, de briques et d’agglomérés, datent de 1978, et que les autres biens ont été construits dans les années 2000 et sont faits de charpentes en acier, de béton et de bardage métallique, la différence de matériaux reflétant l’évolution des techniques de construction, la qualité des bâtiments retenus comme termes de comparaison ne peut, dans ces conditions, que contribuer à une meilleure valorisation du bien de la SCI Topami, que M. A... ne conteste dès lors pas utilement. Enfin, l’intimé ne fait pas valoir sérieusement, pour deux des trois termes de comparaison, que l’absence de précision sur les conditions d’occupation ou de location du bien lors de la cession permettrait de considérer qu’il ne s’agit pas de biens similaires et n’apporte de manière générale pas d’élément susceptible d’établir l’influence de celles-ci sur le montant de la cession. 
 
16. Par suite, l’administration était fondée à retenir les quatre termes de comparaison en cause ainsi que le montant des transactions correspondantes pour déterminer la valeur vénale du bien de la SCI Topami situé à La Garde, sans qu’il soit dès lors nécessaire de recourir à une méthode d’évaluation subsidiaire comme le demande M. A.... Si, enfin, l’intimé se prévaut également d’un terme de comparaison alternatif, constitué par la cession, le 4 juin 2013, de la parcelle contiguë n° AM 336 d’une surface de 3 400 m² supportant un local industriel, dont la valeur, ressortant d’une décision de non-préemption de la commune de La Garde, témoignerait d’une valorisation du bien à évaluer supérieure à celle qui a été retenue par le vérificateur, cette cession n’est en tout état de cause susceptible d’être retenue qu’au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2013, au titre duquel l’administration a déjà considéré que la société Hapi était à prépondérance immobilière. Dans ces conditions, l’administration était fondée à retenir l’évaluation en cause de la valeur vénale du bien détenu par la SCI Topami dans la zone industrielle de La Garde. 
 
17. En second lieu, pour déterminer la valeur vénale au 31 décembre 2012 du bien situé à La Valette, le service a retenu sa valeur lors de son acquisition par la SCI Topami quelques mois plus tôt, le 12 mars 2012, s’élevant à 900 000 euros. Si M. A... fait valoir que, alors que l’acquisition de ces locaux en 2012 s’est faite sur la base d’une valeur négociée avec le vendeur dans un compromis de janvier 2010 quand ils n’étaient pas loués, et que dès leur acquisition, un bail emphytéotique de vingt ans a été conclu avec une enseigne nationale de bricolage et de décoration, pour un loyer annuel de 144 000 euros hors taxe qui a nécessairement apporté une survaleur immédiate à l’ensemble immobilier, ils ne produisent en tout état de cause aucune pièce pour en justifier, ainsi que le leur a opposé l’administration en première instance. Par suite, l’administration était fondée à retenir, pour évaluer ce bien, la valeur de 900 000 euros. Les valeurs des autres actifs détenus directement ou indirectement par la société Hapi n’étant pas contestées, l’administration était dès lors également fondée à considérer qu’elle ne constituait pas une société à prépondérance immobilière dont les titres n’entraient pas dans le champ de l’imposition sur les plus-values latentes prévues par l’article 167 bis du code général des impôts, à laquelle  
M. et Mme A... devaient, par suite, être soumis. 
 
18. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’ordonner l’expertise demandée, que le ministre est fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a ordonné le rétablissement du bénéfice du sursis de paiement sur l’imposition fondée sur l’article 167 bis du code général des impôts et que M. A... n’est pas fondé à soutenir, par la voie de l’appel incident, que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, de l’imposition litigieuse. Par voie de conséquence, les conclusions présentées par M.  A... sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.  
 
 
 
DÉCIDE : 
  
Article 1er : Les articles 1er et 2 du jugement du 8 février 2024 du tribunal administratif de Montreuil sont annulés. 
 
Article 2 : L’exigibilité de l’imposition à laquelle M. et Mme A... ont été assujettis au titre de l’année 2014 sur le fondement de l’article 167 bis du code général des impôts est rétablie. 
 
Article 3 : Les conclusions présentées par M. A... par la voie de l’appel incident et au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la ministre de l’action et des comptes publics et à M. B... A.... 
 
Copie en sera adressée à l’administrateur des finances publiques chargé de la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris (pôle contrôle fiscal et affaires juridiques - SCAD).  
 
Délibéré après l’audience du 21 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
  
- Mme Vidal, présidente de chambre, 
- Mme Bories, présidente assesseure, 
- M. Segretain, premier conseiller. 
  
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 février 2026. 
  
 
Le rapporteur, 
A. SEGRETAIN 
La présidente, 
 S. VIDAL 
 
 
La greffière, 
 C. ABDI-OUAMRANE 
 
 
 
 
 
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.