CAA75 · 1ère chambre — 24 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
M. A... B... a demandé au tribunal administratif de Paris d’annuler l’arrêté du préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, en date du 1er juillet 2022, accordant à la République de Cuba un permis de démolir un bâtiment provisoire et de construire une extension de l’ambassade avec un bâtiment du sous-sol au R+7 pour le consulat de Cuba, sur la parcelle DL 16, située 14 rue de Presles dans le quinzième arrondissement de Paris ainsi que la décision du 13 octobre 2022 rejetant son recours gracieux et d’ordonner sans délai la remise de cette parcelle dans l’état dans lequel elle se trouvait avant les travaux. 
 
Par un jugement n° 2225863 du 3 mai 2024, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. 
 
Procédure devant la Cour : 
 
Par une requête et des pièces complémentaires enregistrées les 2 juillet et 20 août 2024 ainsi que deux mémoires complémentaires, l’un enregistré le 21 novembre 2024, des pièces ayant été régularisées le 25 novembre suivant et l’autre enregistré le 5 septembre 2025, M. A... B..., représenté par Me Coppinger (Coblence Avocats SCP), demande à la Cour : 
 
1°) d’annuler le jugement n° 2225863 du 3 mai 2024 du tribunal administratif de Paris ; 
 
2°) d’annuler l’arrêté du préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, en date du 1er juillet 2022, accordant le permis litigieux à la République de Cuba ; 
 
3°) de mettre à la charge de l’État le versement d’une somme de 10 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
- le jugement attaqué est entaché d’erreur de droit, en estimant, à tort, pour l’appréciation de la conformité du projet à l’article UG 2.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme, que ce projet consistait en une extension de l’ambassade de Cuba alors qu’il comprendra des logements ; 
- le jugement est entaché d’erreur de droit, en ce qu’il a estimé que le projet ne méconnaissait pas les articles UG 2.2.3, UG 7.1, UG 10.2.1, UG 11.1, UG 11.1.3, UG 12.2 du règlement du plan local d’urbanisme. 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 7 juillet 2025, le ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation conclut au rejet de la requête. 
 
Il fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé. 
 
Par une ordonnance du 8 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 20 octobre suivant à 12h. 
 
Une lettre présentée pour M. B... a été enregistrée le 28 janvier 2026 et n’a pas été communiquée. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Irène Jasmin-Sverdlin,  
- les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public, 
- et les observations de Me Azizi substituant Me Coppinger, représentant M. B.... 
 
Une note en délibéré présentée pour M. B... a été enregistrée le 30 mars 2026. 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. Par un arrêté n° PC 075 115 21 P0076 du 1er juillet 2022, le préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris a accordé à la République de Cuba un permis de démolir un bâtiment provisoire et de construire une extension de l’ambassade avec un bâtiment du sous-sol au R+7 pour le consulat de Cuba, sur la parcelle DL 16, située 14 rue de Presles dans le quinzième arrondissement de Paris. Par une lettre en date du 13 octobre 2022, ce préfet a rejeté le recours gracieux formé le 24 août 2022 par M. B..., propriétaire d’une maison située 10, rue de Presles. M. B... relève appel du jugement n° 2225863 du 3 mai 2024, par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande d’annulation de cet arrêté ainsi que de la décision de rejet de son recours gracieux et d’injonction de remise en état de la parcelle concernée. 
 
2. En premier lieu, hormis dans le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s’imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d’une irrégularité, il appartient au juge d’appel, non pas d’apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s’est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative attaquée dont il est saisi dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel. Par suite, M. B... ne peut utilement soutenir que les premiers juges ont entaché leur jugement d’une erreur de droit en estimant que l’arrêté litigieux ne méconnaissait pas les dispositions de l’article UG 2.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme. 
 
3. En deuxième lieu, aux termes de l’article UG 2.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme : « 1 - Dans la zone de déficit en logement social délimitée aux documents graphiques du règlement, tout projet de construction neuve, de restructuration lourde ou de changement de destination, entrant dans le champ d'application du permis de construire ou de la déclaration préalable portant sur la création de surfaces d’habitation doit prévoir d’affecter au logement locatif social* au moins 30 % de la surface de plancher relevant de la destination* Habitation, créée, transformée ou objet du changement de destination. / Ces dispositions ne sont pas applicables : / si la surface de plancher d'habitation est inférieure à 800 m² ; / (…). En cas de division d'un terrain, l’obligation s'applique globalement audit terrain. / (…) ». Aux termes du VIII de ce règlement, intitulé « définitions » : « Destinations des locaux (…) / Pour la détermination de la destination d’un ensemble de locaux présentant par leurs caractéristiques une unité de fonctionnement et relevant d’un même gestionnaire, il est tenu compte exclusivement de la destination principale de ces locaux, sous réserve des dispositions particulières précisées ci-après (logements de fonction, ateliers d’artistes, commerce, entrepôts, artisanat...). / Habitation : / Cette destination comprend tous les logements, y compris les logements de fonction et les chambres de service. Elle exclut les logements visés dans la définition de l’hébergement hôtelier. Elle inclut les chambres d’hôtes et les logements mis à disposition occasionnellement en cas d’absence de durée limitée de leurs occupants en titre. / (…) / CINASPIC (constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif) et Locaux nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif : / Ces constructions et locaux recouvrent les destinations correspondant aux catégories suivantes : / les (…) ambassades, consulats, (…) ; ». 
 
4. M. B... soutient que, dès lors que les unités d’accueil doivent être regardées comme des logements de fonction, étant occupées par des personnels de l’ambassade pour de longues durées, les services de protection contre l’incendie ayant classé la construction envisagée dans la catégorie des bâtiments d’habitation et ce même classement ayant été retenu pour un projet similaire de l’ambassade de Chine, la surface de plancher de ces unités d’accueil relève de la destination « habitation » et non de celle des « constructions et installations nécessaires aux services publics (CINASPIC) » et doit donc être prise en compte au titre de l’obligation d’affecter 30% de la surface de plancher consacrée à l’habitation au logement locatif social.  
5. Toutefois, d’une part, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que les unités d’accueil constitueraient des logements de fonction, alors que l’ambassadeur extraordinaire et plénipotentiaire de la République de Cuba a attesté, le 17 août 2023, que l’ambassade reçoit environ cent délégations par an dans ses locaux et que le nouveau bâtiment permettra d’héberger ces délégations dans un bâtiment de l’ambassade et non à l’hôtel. Il ne ressort pas davantage de ces pièces que des agents du personnel de l’ambassade seraient logés pendant la durée de leur affectation dans ces unités d’accueil, ni que celles-ci ne seraient pas liées à l’exercice des fonctions diplomatiques de leurs occupants. Au demeurant, M. B... ne peut se prévaloir de la circonstance qu’un permis de construire ait été délivré à la République populaire de Chine pour un immeuble à destination d’habitation, alors, en tout état de cause, que ce projet prévoyait de réaliser des logements pour les membres du personnel de l’ambassade ou du consulat de Chine. 
 
6. D’autre part, lorsque le règlement d’un plan local d’urbanisme ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d’extension d’une construction existante, lorsqu’il s’y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d’une telle extension, celle-ci doit, en principe, s'entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice de présentation du projet PC04a et PC04b, que la construction s’implantera en mitoyenneté de l’ambassade existante et qu’elle présente des dimensions inférieures à cette dernière. En outre, il ressort de ces pièces que le rez-de-chaussée du bâtiment sera destiné à accueillir le nouveau consulat général de la République de Cuba, avec des guichets et des espaces d’accueil pour le public, et que les autres niveaux du bâtiment accueilleront des unités d’accueil de passage accessibles par une entrée privée et indépendante sur la rue, les guichets et la partie arrière de l’espace public étant reliés à l’ambassade afin de permettre au personnel de se déplacer entre les bâtiments. Ainsi, le projet constitue une extension du bâtiment existant de l’ambassade de la République de Cuba. 
 
7. Dans ces conditions, le requérant n’est pas fondé à soutenir que les surfaces de plancher créées dans les étages du bâtiment assis sur la parcelle DL 16 A constitueraient des surfaces de plancher relevant de la destination « habitation », au sens des dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté. 
 
8. En troisième lieu, aux termes de l’article UG 7.1 du règlement du plan local d'urbanisme : « Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l’article UG.10.3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d’éclairement d'un immeuble voisin ou à l'aspect du paysage urbain, et notamment à l'insertion de la construction dans le bâti environnant. (…) ». Au sens de ces dispositions, l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement. 
 
9. M. B... soutient que le projet, qui se situe dans un axe sud par rapport à sa maison et dont les quatre premiers niveaux s’adosseront à celle-ci en limite séparative, réduira gravement les conditions d’éclairement et d’ensoleillement de toutes les pièces qui ne disposent pas d’ouvertures sur la rue de Presles, soit 80% de la surface de sa maison. Cependant, ni l’étude réalisée le 22 mars 2022, qui estime que la perte d’ensoleillement annuel liée au projet serait de 65,36% à 84,82 %, ni celle réalisée le 26 juin 2024 qui conclut à « des  baisses d’intensité lumineuse pouvant atteindre plus de 70 % dans le bureau et la chambre familiale » en relevant que « au printemps et en été, ces dégradations sont moins importantes, mais peuvent tout de même atteindre des pics de plus de 50% », ne révèlent une atteinte grave aux conditions d’éclairement de la maison de M. B... du seul fait de la construction projetée. En effet, ces études, qui mesurent l’évolution du niveau de luminosité en prenant en compte tant la construction de l’extension de l’ambassade que celle de l’immeuble de logements en R+5 qui doit être édifié sur la parcelle mitoyenne à celle du requérant, ne permettent pas d’établir l’éventuelle atteinte aux conditions d’éclairement engendrée par la seule construction faisant l’objet du permis de construire attaqué, qui n’est pas située sur la parcelle mitoyenne à celle sur laquelle est implantée la maison de M. B.... Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le projet litigieux porterait gravement atteinte aux conditions d’éclairement de la maison du requérant au sens de l'article UG.7.1 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté. 
 
10. En quatrième lieu, aux termes de l’article UG.11.1 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) / L'autorisation de travaux peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de prescriptions si la construction, l'installation ou l'ouvrage, par sa situation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. (…) ». Selon le deuxième alinéa du 2° de l’article UG. 11.1.3 de ce règlement, relatif aux façades sur rues : « La bonne transition volumétrique et architecturale de la construction projetée nécessite que soient prises en compte les caractéristiques des bâtiment voisins (nus de façades, hauteurs des niveaux, modénature…). ». 
 
11. Eu égard à la teneur des dispositions de l’article UG.11 précitées, il appartient au juge de l'excès de pouvoir, saisi d'un moyen en ce sens, d'apprécier si l'autorité administrative a pu légalement autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de cet article. Dans l'exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l'ensemble des dispositions de cet article et de la marge d'appréciation qu'elles laissent à l'autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d'urbanisme. 
 
12. M. B... fait valoir que le projet ne s’intègre pas dans son environnement, dès lors qu’il accentuera la « dent creuse » de 7 mètres de large au niveau de sa maison, qu’il n’est pas en « cohérence architecturale » avec les autres bâtiments et que l’édicule de l’ascenseur n’est pas intégré au volume bâti et ne fait pas l’objet d’un traitement destiné à en limiter l’impact visuel. Il ressort toutefois des pièces du dossier, notamment des vues PC06, PC 07, PC08 et PC10-1, que la construction en litige s’implantera dans une rue comportant des constructions de tailles et de styles hétérogènes, le bâtiment actuel de l’ambassade ainsi qu’une grande partie des immeubles dans l’environnement proche de la construction envisagée étant d’architecture contemporaine alors que d’autres bâtiments sont d’un style architectural plus ancien. Il ressort également de ces pièces que le projet s’adaptera aux niveaux des immeubles voisins, s’insérant avec une descente progressive entre la hauteur de l’immeuble de l’actuelle ambassade en R+8 et la maison individuelle en R+1 du requérant, seule construction de cette hauteur dans la rue de Presles, n’accentuant pas le phénomène de « dent creuse » existant entre celle-ci et le bâtiment actuel de l’ambassade. Enfin, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que l’édicule technique de l’ascenseur ne serait pas intégré au volume bâti de la construction envisagée. Partant, le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions des articles UG.7.1, UG.11.1 et UG. 11.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme sera écarté. 
 
13. En cinquième lieu, aux termes de l’article UG 10.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme : « Le gabarit-enveloppe se compose successivement : (…)  2°- Voies de largeur égale ou supérieure à 8 mètres et inférieure à 12 mètres : (…) a - d'une verticale de hauteur H égale au prospect P sur voie augmenté de 4 mètres, / b - d'une oblique de pente 2/1 limitée par une horizontale située à 4,50 mètres au-dessus de la verticale ». Aux termes de l’article UG 11.1 du même règlement : « Notamment, pour éviter de créer ou de laisser à découvert des murs pignons, la hauteur d’une construction projetée en bordure de voie peut être soit réduite, soit augmentée, nonobstant les dispositions de l’article UG.10.2, sans créer de décalage supérieur, en principe, à la hauteur moyenne d’un étage par rapport aux constructions contiguës. » 
 
14. M. B... soutient que le projet, qui aurait dû avoir une hauteur de 18,50 mètres et s’élèvera à plus de 23 mètres, ne pouvait bénéficier de la faculté offerte par l’article UG 11.1 d’augmenter la hauteur de la construction dès lors que cette faculté s’apprécie par rapport aux constructions contigües et non par rapport au projet envisagé sur la parcelle voisine n° DL 16B et que la construction envisagée laissera le mur pignon nord du bâtiment actuel de l’ambassade totalement à découvert. Il ressort cependant des pièces du dossier que, d’une part, la construction contiguë prise en compte pour accorder la dérogation aux règles de hauteur des constructions, prévue à l’article UG 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme est celle de l’ambassade existante, le bâtiment devant s’implanter sur la parcelle n° DL 16B n’étant pas encore construit. D’autre part, dans l’hypothèse où le projet autorisé sur cette parcelle ne serait pas réalisé, le mur pignon laissé à découvert par le projet serait, en tout état de cause, de dimension inférieure à celle du mur pignon du bâtiment actuel de l’ambassade et, dans l’hypothèse inverse, n’engendrerait plus qu’un mur pignon d’un seul niveau. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles UG 10.2.1 et UG 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté. 
 
15. En dernier lieu, aux termes de l’article UG. 12.2 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les constructions doivent réserver sur leur terrain des aires de livraison ou des aires de dépose pour autocars conformes aux normes et prescriptions définies ci-après (…) 5°- CINASPIC* : Des emplacements adaptés aux besoins spécifiques des établissements doivent être aménagés sur le terrain pour assurer toutes les opérations usuelles de chargement, de déchargement et de manutention. ». 
 
16. Si M. B... soutient qu’il n’existe aucune aire de livraison permettant de répondre aux besoins spécifiques de l’ambassade de la République de Cuba, les chargements et déchargements de marchandise s’opérant sur la voie publique, il ne ressort pas des pièces produites par le requérant, consistant en quelques photographies, que le projet envisagé nécessiterait des emplacements adaptés pour assurer des opérations usuelles de chargement, de déchargement et de manutention. 
 
17. Il résulte de tout ce qui précède que M. B... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. En conséquence, ses conclusions à fins d’annulation de ce jugement et de l’arrêté litigieux doivent être rejetées. 
 
Sur les frais de l’instance : 
 
18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande M. B... à ce titre. 
DÉCIDE : 
 
 
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... B..., à la République de Cuba (ambassade de Cuba), à la ministre de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature et au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris.  
Copie en sera adressée à la Ville de Paris. 
 
 
Délibéré après l’audience du 26 mars 2026, à laquelle siégeaient : 
- M. Ivan Luben, président de chambre, 
- M. Stéphane Diémert, président-assesseur, 
- Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 24 avril 2026. 
 
 
 
 
 
La rapporteure, 
 
Le président, 
I. JASMIN-SVERDLIN 
 
  I. LUBEN 
 
 
 
 
 
La greffière, 
Y. HERBER 
 
 
La République mande et ordonne à la ministre de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.