CAA31 · 3ème chambre — 27 janvier 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
L’office public de l’habitat (OPH) dénommé Domitia Habitat OPH a demandé au tribunal administratif de Montpellier de condamner, pour manquement à son devoir de conseil, Mme A... B..., architecte, à lui verser une indemnité de 294 173,66 euros en réparation des préjudices résultant des désordres affectant un ensemble de pavillons destinés à la location-accession. 
 
Par un jugement n° 2005681 du 29 décembre 2023, le tribunal administratif de Montpellier a condamné Mme B... à verser à Domitia Habitat OPH une indemnité de 293 813,66 euros. 
 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 28 février 2024 et le 14 janvier 2025, Mme B..., représentée par Me Sagnes, demande à la cour : 
1°) d’annuler ce jugement du 29 décembre 2023 du tribunal administratif de Montpellier ; 2°) de rejeter la demande présentée par l’office public de l’habitat Domitia Habitat OPH 
devant le tribunal administratif ; 
 
3°) à titre subsidiaire, de limiter le préjudice indemnisable à la somme de 160 000 euros ; 4°) de mettre à la charge de Domitia Habitat OPH une somme de 2 500 euros au titre de 
l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que : 
 
À titre principal, sur l’irrecevabilité de la demande présentée à son encontre par le maître d’ouvrage devant le tribunal : 
 
c’est à tort que le tribunal n’a pas rejeté la demande du maître d’ouvrage comme irrecevable alors qu’elle était mal dirigée dès lors que la société Atelier d’Architecture Environnement s’est substituée à elle dans l’exécution des missions de maîtrise d’œuvre portant sur la direction de l’exécution des travaux et l’assistance aux opérations de réception ; 
 
s’il est constant qu’elle a bien signé le marché de maîtrise d’œuvre en son nom personnel le 9 février 2006, elle a, par la suite, exercé son activité d’architecte exclusivement sous une forme sociale à travers la société Atelier d’Architecture Environnement, société à responsabilité limitée dont les statuts ont été établis le 27 avril 2006 et dont l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Narbonne est intervenue le 23 juin 2006 ; 
 
bien qu’aucun avenant au marché de maîtrise d’œuvre ne soit formellement intervenu pour céder le marché de maîtrise d’œuvre à cette société, le transfert du contrat doit être regardé comme étant intervenu de façon tacite ainsi que cela résulte des notes d’honoraires établies dans le cadre du marché de maîtrise d’œuvre et réglées par le maître d’ouvrage et des procès-verbaux de réception du 29 février 2008 qui portent la mention « Architecture Environnement » ; 
 
sur les 17 notes d’honoraires établies dans le cadre du marché de maîtrise d’œuvre, seules les notes n°s 1 et 2 ont été établies en son nom personnel et toutes les autres ont été réglées, sans réserves, par le maître d’ouvrage à la société Atelier d’Architecture Environnement ; dès lors, le maître d’ouvrage était parfaitement informé, à la lecture de ces factures, que le marché était désormais exécuté par cette société ; 
elle établit la sincérité de sa comptabilité par la production d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice qui récapitule les factures et les règlements intervenus lesquels démontrent que la société Atelier d’Architecture Environnement s’est substituée à elle dans l’exécution du marché. 
À titre subsidiaire, sur l’absence de manquement à son devoir de conseil : 
les désordres et les non-conformités affectant les logements étaient apparents et connus du maître d’ouvrage de sorte qu’il doit être regardé comme ayant réceptionné les logements en toute connaissance de cause et n’est pas fondé à rechercher sa responsabilité en qualité d’architecte ; 
 
le maître d’ouvrage, qui est, notamment, en charge de la construction de logements sociaux, dispose de compétences techniques et d’un personnel spécialisé pour l’exécution de ses missions de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée ; 
 
le maître d’ouvrage n’est pas fondé à rechercher sa responsabilité alors qu’il a réglé l’ensemble des honoraires de maîtrise d’œuvre en tout connaissance de cause postérieurement à la réception sans réserves intervenue le 26 février 2008 et était informé des désordres à cette date ; en outre, les notes d’honoraires n°s 14 à 17 ont été émises et payées entre le 9 avril 2018 et le 30 avril 2010 ; 
il n’existe pas de lien de causalité entre les manquements qui lui sont reprochés et le préjudice allégué dont l’évaluation est excessive : 
le chiffrage des travaux de reprise des sept pavillons évalué par l’expert désigné par le juge judiciaire à la somme de 436 778,47 euros inclut des postes de travaux qui excèdent les désordres apparents non réservés à la réception ; 
les provisions que le maître d’ouvrage a été condamné à verser aux locataires accédants par le juge de la mise en état ne correspondent pas à des postes de travaux précis ; 
ces provisions ont été, de surcroît, réduites en appel et le maître d’ouvrage a transigé avec les locataires accédants moyennant le remboursement de la moitié des provisions versées ; 
le préjudice indemnisable doit être réduit à la somme de 160 000 euros car les provisions accordées par le juge de la mise en état ont été réduites en appel ; 
s’agissant du locataire accédant qui a refusé de transiger, la provision de 27 500 euros à laquelle le maître d’ouvrage a été condamné est sans lien avec les désordres apparents qui lui sont reprochés ; en outre, aucune décision définitive n’est intervenue devant le tribunal judiciaire de Narbonne sur ce dossier qui a été radié à ce jour et a donné lieu à une péremption d’instance, ce qui devrait permettre au maître d’ouvrage de solliciter le remboursement de la provision qu’il aurait versée. 
 
 
Par deux mémoires en défense, enregistrés le 29 mai 2024 et le 20 janvier 2025, l’office public de l’Habitat Domitia Habitat OPH, représenté par la SELARL Pinet et associés, demande à la cour : 
1°) de rejeter la requête de Mme B... ; 
2°) par la voie de l’appel incident, d’annuler le jugement attaqué en ce qu’il rejette sa demande tendant à la condamnation de Mme B... à lui verser une indemnité de 6 000 euros en remboursement de la somme mise à sa charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile par une ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Narbonne du 6 juillet 2020 dans le cadre de l’instance l’opposant aux intervenants à l’acte de construire devant le juge judiciaire ; 
3°) de condamner Mme B... à lui verser une indemnité complémentaire de 6 000 euros ; 
4°) de mettre à la charge de Mme B... une somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient, dans le dernier état de ses écritures, que : Sur l’appel principal de Mme B... : 
 
sa demande contre Mme B... devant le tribunal, qui a été précédée d’une demande préalable ayant fait naître une décision implicite de rejet, est parfaitement recevable ; 
il est recevable et fondé à demander la condamnation, pour manquement à son devoir de conseil, de Mme B... laquelle a, en sa qualité d’architecte exerçant en son nom personnel, conclu l’acte d’engagement le 9 février 2006 à titre individuel et non au nom ou pour le compte de la société Atelier d’Architecture Environnement dont les statuts ont été signés ultérieurement, le 27 avril 2006 ; 
 
Mme B... ne l’a jamais informé de la prétendue cession du marché de maîtrise d’œuvre à la société Atelier d’Architecture Environnement ainsi qu’elle y était contractuellement tenue en vertu de l’article 3.4.2 du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés de prestations intellectuelles ; 
alors que seule l’autorisation du maître d’ouvrage permet au titulaire de céder les droits et obligations inhérents au contrat, aucun avenant de cession ou de transfert du marché de maîtrise d’œuvre n’est intervenu entre les parties de sorte que Mme B... est demeurée seule titulaire du marché de maîtrise d’œuvre ; 
Mme B... est devenue associée de cette société postérieurement à la signature du marché de maîtrise d’œuvre mais n’a jamais conclu ce marché au nom ou pour le compte de la société Atelier d’Architecture Environnement lorsqu’elle était en cours de formation au sens de l’article L. 210-6 du code de commerce et de l’article 37 des statuts de cette société signés le 27 avril 2006 et de leur annexe ; en outre, ce marché n’a pas été davantage repris par cette société ultérieurement ; 
 
le cachet apposé sur les procès-verbaux de réception par l’architecte appelante le 29 février 2008 ne comporte ni dénomination sociale d’une société ni numéro d’inscription au registre du commerce et des sociétés de sorte que seule la responsabilité de Mme B... est engagée ; 
en vue de s’exonérer par tous moyens de sa responsabilité, l’appelante produit, pour la première fois en appel, des notes d’honoraires établies pour les besoins de la cause lesquelles sont datées de 2024 pour certaines et, pour d’autres, ne comprennent aucun numéro d’enregistrement au registre du commerce et des sociétés ; 
en outre, l’appelante ne peut utilement se prévaloir de ce que la date mentionnée sur ces factures correspondrait à la date de leur édition dès lors que ces factures sont datées du 28 février 2024 alors que la requête d’appel a été enregistrée le 27 février 2024 ; en outre, les prétendues factures émises au nom de la société Atelier d’Architecture Environnement ne comportent aucune numérotation ni numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés tandis que les procès-verbaux de réception ont tous été signés par Mme B... et ne comportent pas le cachet humide de cette société ; 
aucun transfert tacite du contrat n’est intervenu : Mme B... ne l’a jamais informé de la constitution de la société pour lui permettre de prendre un avenant et de le soumettre au vote de l’organe délibérant ; cette dernière a volontairement donné l’apparence d’une poursuite de marché à titre individuel pour s’affranchir de l’article R. 2194-6 du code de la commande publique ; 
 
la responsabilité de Mme B..., architecte chargée d’une mission de maîtrise d’œuvre complète incluant, notamment la conception, la direction de l’exécution des travaux et l’assistance aux opérations de réception est engagée sur le fondement contractuel pour manquement à son devoir de conseil ; 
étant profane en matière de construction et ayant fait appel aux services d’un architecte diplômé par le Gouvernement pour assurer la maîtrise d’œuvre, il a suivi les préconisations de son maître d’œuvre, lequel a estimé que les épreuves prévues au marché étaient concluantes et que les installations de chantier étaient repliées pour prononcer une réception sans réserves alors que, selon le rapport de l’expert judiciaire déposé le 19 novembre 2024, la quasi-totalité des désordres était visible lors de la réception et que la non-conformité des travaux est due à la fois à une mauvaise conception du projet, à l’exécution défectueuse des travaux et au défaut de conseil de l’architecte ; 
 
sa qualité de bailleur social ne lui confère pas de compétences techniques en matière de construction et de suivi de chantiers ; 
il n’avait pas connaissance des désordres ; 
le prononcé d’une réception sans réserve lui a fait perdre l’opportunité d’exercer un recours contre les intervenants à l’acte de construire devant le tribunal administratif dès lors qu’une réception prononcée dans ces conditions purge les ouvrages des désordres apparents ; 
 
le coût des travaux de reprise des sept logements a été évalué par l’expert judiciaire à la somme de 436 778,47 euros ; 
le paiement intégral des honoraires de maîtrise d’œuvre ne le prive pas d’exercer tout recours contre l’architecte pour manquement contractuel à ses obligations ; 
il existe un lien de causalité certain entre la faute du maître d’œuvre et les indemnités qu’il a été contraint de verser aux locataires accédants ; 
 
le montant total du préjudice qui reste à sa charge après conclusion de protocoles transactionnels avec certains locataires accédants et déduction faite des sommes restituées par ces derniers en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 25 octobre 2018 réduisant de moitié les allocations provisionnelles précédemment accordées s’élève à la somme de 266 673,66 euros à laquelle doit s’ajouter l’allocation provisionnelle de 27 500 euros qu’il a été condamné à verser par une ordonnance du 5 décembre 2018 et dont il ne peut solliciter le remboursement ; 
 
il existe bien un lien de causalité entre la faute commise par l’architecte et ses préjudices qui sont pleinement établis ; 
le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne Mme B... à lui verser une indemnité de 293 813,66 euros. 
Sur son appel incident : 
 
il est fondé à réclamer la condamnation de Mme B... à lui verser une indemnité complémentaire de 6 000 euros correspondant aux frais mis à sa charge par le tribunal judiciaire 
 
de Narbonne sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’il a été contraint d’exposer pour appeler en garantie les constructeurs devant le juge judiciaire. 
 
Par une ordonnance du 14 janvier 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 18 février 2025, à 12 heures. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
 
Vu : 
le code civil ; 
le code de commerce ; 
la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 ; 
le cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de prestations intellectuelles et la modification du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés industriels approuvé par le décret n° 78-1306 du 26 décembre 1978 ; 
le code de justice administrative. 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
le rapport de Mme El Gani-Laclautre, première conseillère ; 
les conclusions de M. Jazeron, rapporteur public ; 
-et 
les 
observations 
de 
Me Lonjou, 
substituant 
Me Sagnes, 
représentant Mme B.... 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
En 2006, l’office public de l’habitat Domitia Habitat OPH a entrepris de faire construire seize logements sociaux sous la forme de pavillons destinés à la location avec accession à la propriété à Narbonne (Aude), l’ensemble formant une résidence dénommée « Porte de Baliste ». Par un acte d’engagement du 9 février 2006, Domitia Habitat OPH a attribué la maîtrise d’œuvre du projet à Mme B..., architecte, pour un montant total de 211 833,87 euros toutes taxes comprises. Les travaux, allotis en seize lots, ont été réceptionnés sans réserves, le 29 février 2008. Par des actes notariés conclus entre les mois d’avril et novembre 2008, Domitia Habitat OPH a vendu ces sept pavillons donnés en location-accession à différentes personnes physiques. Se plaignant de désordres et de malfaçons affectant les ouvrages, ces sept locataires-accédants ont demandé l’organisation d’une d’expertise judiciaire. Par une ordonnance du 27 avril 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Narbonne a ordonné une expertise. Par des ordonnances du 5 octobre 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Narbonne a, d’une part, condamné Domitia Habitat OPH à verser une indemnité provisionnelle à six des sept locataires au titre des travaux de reprise des désordres affectant leur propriété et, d’autre part, décliné la compétence de l’ordre judiciaire pour statuer sur les appels en garantie formés par le maître d’ouvrage à l’encontre des intervenants à l’acte à construire auxquels il est lié par des marchés publics. Domitia Habitat OPH a assigné les intervenants à l’acte de construire devant le tribunal de grande instance de Narbonne afin qu’ils soient solidairement condamnés à le garantir des condamnations mises à sa charge. Par des arrêts du 25 octobre 2018, la cour d’appel de Montpellier a réduit de moitié l’indemnité provisionnelle allouée et confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état déclarant la juridiction judiciaire incompétente pour 
 
connaître de l’appel en garantie formé par Domitia Habitat OPH contre les constructeurs. Par une ordonnance du 5 décembre 2018, rendue sur assignation du septième locataire accédant, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Narbonne a condamné Domitia Habitat OPH à verser à ce propriétaire une indemnité provisionnelle de 27 500 euros. Par un jugement du 29 décembre 2023, le tribunal administratif de Montpellier a condamné Mme B... pour manquement à son devoir de conseil à verser à Domitia Habitat OPH une indemnité de 293 813,66 euros. Mme B... relève appel de ce jugement. À titre incident, Domitia Habitat OPH en relève appel en tant qu’il n’a pas fait droit à sa demande d’indemnisation à hauteur de 6 000 euros. 
Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 
En ce qui concerne l’irrecevabilité de la demande de Domitia Habitat OPH devant le tribunal comme mal dirigée : 
D’une part, les marchés publics sont conclus en raison de considérations propres à chaque cocontractant. La cession d’un marché ou d’une concession ne peut avoir lieu, même en l’absence de toute clause spéciale du contrat en ce sens, qu’avec l’assentiment préalable de la personne publique cocontractante. 
D’autre part, aux termes de l’article L. 210-1 du code de commerce : « (…) Sont commerciales à raison de leur forme et quel que soit leur objet, les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions ». Aux termes de l’article L. 210-6 du même code : « Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. (…) 
/ Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société ». 
Il résulte de ces dispositions qu’une société en formation, laquelle ne peut se prévaloir, jusqu’à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ni de la personnalité juridique ni de la qualité de commerçant, peut toutefois répondre à un appel d’offres sous réserve que les références et attestations exigées par le règlement de consultation puissent être vérifiées au niveau des associés de cette société. 
Enfin, aux termes de l’article 2.22 du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de prestations intellectuelles approuvé par le décret du 26 décembre 1978, dans sa rédaction applicable au litige définie par l’article 2 du cahier des clauses administratives particulières : « Le titulaire est tenu de communiquer immédiatement à la personne responsable du marché les modifications, survenant au cours de l’exécution du marché, qui se rapportent : / Aux personnes ayant le pouvoir de l’engager ; / À la forme juridique sous laquelle il se présente ; / À sa raison sociale ou à sa dénomination ; / À sa nationalité ; / À son domicile ou à son siège social ; / Au montant de son capital social ; / Aux personnes ou aux groupes qui le contrôlent ; / Aux groupements auxquels il participe, lorsque ces groupements intéressent l’exécution du marché. / S’il ne respecte pas cette obligation, le titulaire s’expose à l’application des mesures prévues à l’article 37 [résiliation aux torts du titulaire] ». Aux termes de l’article 28.3 du cahier des clauses administratives particulières : « Dans un délai de quinze jours à compter de la notification du marché et avant tout commencement d’exécution, le maître d’œuvre (…) doit justifier qu’il est titulaire d’une assurance couvrant les responsabilités découlant des principes dont s’inspirent les articles 1792 et suivants du code civil. / Le maître d’œuvre devra fournir, avant 
 
notification du marché, une attestation de son assureur justifiant qu’il est à jour de ses cotisations et que sa police contient les garanties en rapport avec l’importance de l’opération (…) ». 
En premier lieu, selon Mme B..., la société Atelier d’Architecture Environnement s’est tacitement substituée à elle, en cours de marché, dans l’accomplissement des missions de maîtrise d’œuvre portant sur la direction de l’exécution des travaux et l’assistance aux opérations de réception, de sorte que seule cette société est juridiquement tenue de répondre des manquements de la maîtrise d’œuvre au titre du devoir de conseil. Toutefois, il résulte des mentions claires et non équivoques de l’acte d’engagement que le marché de maîtrise d’œuvre a été signé par Mme B... en son nom personnel et non au nom de la société Architecture et Environnement ou au nom de cette société en cours de formation. Il résulte tout autant de cet acte engagement, notamment de ses articles 1er et 4, que Mme B... a demandé le règlement de ses honoraires sur le compte bancaire ouvert en son nom dans les livres de l’établissement bancaire CIC et coché la case « agissant pour mon propre compte » et non celle libellée « agissant pour le compte de la société ». En outre, il résulte de l’instruction que l’acte d’engagement a été conclu le 9 février 2006, soit avant la constitution de la société Atelier d’Architecture Environnement dont les statuts désignant Mme B... en qualité de gérante n’ont été enregistrés au service des impôts des entreprises de Narbonne que le 28 avril 2006 et l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Narbonne n’est intervenue que le 23 juin suivant. Par suite, Mme B... s’est contractuellement engagée en son nom propre lors de la conclusion du marché. 
En deuxième lieu, il est constant que l’article L. 210-6 du code de commerce autorise une personne à accomplir des actes au nom d’une société en formation dont elle demeure, du reste, solidairement et indéfiniment responsable s’ils ne sont pas rétroactivement repris par la société après avoir été régulièrement constituée et immatriculée. Toutefois, il ne résulte pas de l’instruction que Mme B... aurait signé l’acte d’engagement afférent au marché de maîtrise d’œuvre en précisant qu’elle agissait au nom d’une société en cours de formation, ainsi que le permettent les dispositions précitées de l’article L. 210-6 du code de commerce, pas plus qu’il n’est démontré, par la production de documents statutaires ou comptables probants, que cette société aurait rétroactivement repris cet engagement après avoir été régulièrement constituée et obtenu son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. 
En troisième et dernier lieu, à supposer que Mme B... ait entendu ultérieurement céder le contrat de maîtrise d’œuvre à la société Atelier d’Architecture Environnement dont elle est gérante en cours de marché, elle ne produit pas d’éléments circonstanciés, tels qu’une décision statutaire en ce sens, des comptes de cette société ou des documents certifiés par un expert-comptable, de nature à établir que la société Atelier d’Architecture Environnement aurait, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, décidé de reprendre, pour l’avenir, les engagements contractuels souscrits par elle en qualité de personne physique, les factures éditées au moyen d’un logiciel tableur ne pouvant tenir lieu de justificatif probant. Enfin et surtout, alors même que, d’une part, les marchés publics sont conclus en considération des cocontractants choisis par l’acheteur public au regard de leurs garanties financières et professionnelles et que les engagements souscrits par un maître d’œuvre sont susceptibles d’engager sa responsabilité contractuelle et sa garantie décennale en qualité de constructeur ce qui implique qu’il dispose des capacités et des assurances nécessaires pour y faire face, Mme B... ne démontre pas, ainsi que cela lui incombait, avoir préalablement informé le maître d’ouvrage, conformément aux stipulations précitées de l’article 2.22 du cahier des clauses administratives générales applicables aux marchés publics de prestations intellectuelles, du transfert du contrat. De même, il ne résulte pas davantage de l’instruction que cette modification du titulaire du marché aurait été acceptée par le pouvoir adjudicateur ou donné lieu à une modification du marché par voie d’avenant alors qu’elle a le caractère d’une 
 
modification substantielle. La circonstance dont se prévaut Mme B... selon laquelle le maître  d’ouvrage  a  réglé  des  factures  comportant  le  libellé  « Atelier Architecture Environnement », ce qui emporterait acceptation tacite d’un nouveau titulaire n’est pas établie par des pièces probantes et procède d’une confusion, volontairement entretenue par l’appelante, sur le véritable titulaire du marché. Sur ce point, il résulte de l’instruction que les factures dont se prévaut l’appelante comportent également son nom personnel et ne sont assorties d’aucun numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. En outre, ces factures ne sont accompagnées d’aucun justificatif comptable ou bancaire probant permettant d’en retracer le paiement, leur édition sur un logiciel tableur ne pouvant tenir lieu de comptabilité probante. 
Mme B... demeurant, depuis la signature du marché, la personne juridiquement engagée à l’égard du maître d’ouvrage pour l’exécution du marché de maîtrise d’œuvre et dont elle était tenue de veiller à la bonne exécution et aux opérations de réception, Domitia Habitat OPH était, dès lors, recevable à demander l’engagement de sa responsabilité contractuelle pour manquement à son devoir de conseil. Par suite, Mme B... n’est pas fondée à soutenir que la demande de Domitia Habitat OPH devant le tribunal aurait dû être rejetée comme mal dirigée. 
En ce qui concerne l’engagement de la responsabilité de Mme B... pour manquement à son devoir de conseil : 
D’une part, la responsabilité des maîtres d’œuvre pour manquement à leur devoir de conseil peut être engagée, dès lors qu’ils se sont abstenus d’appeler l’attention du maître d’ouvrage sur des désordres affectant l’ouvrage et dont ils pouvaient avoir connaissance, en sorte que la personne publique soit mise à même de ne pas réceptionner l’ouvrage ou d’assortir la réception de réserves. Ce devoir de conseil implique que le maître d’œuvre signale au maître d’ouvrage toute non-conformité de l’ouvrage aux stipulations contractuelles, aux règles de l’art et aux normes qui lui sont applicables, afin que celui-ci puisse éventuellement ne pas prononcer la réception et décider des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’ouvrage. 
D’autre part, le caractère apparent ou non des vices en cause lors de la réception est sans incidence sur le manquement du maître d’œuvre à son obligation de conseil, dès lors qu’il avait eu connaissance de ces vices en cours de chantier. 
En vertu de l’article 1.5 du cahier des clauses administratives particulières afférent au marché de maîtrise d’œuvre, Mme B... était titulaire d’une mission de maîtrise d’œuvre dite de base incluant les études d’esquisse (ESQ), l’avant-projet sommaire (APS), l’avant-projet définitif (APD), les études de projet (PRO), l’assistance pour la passation des contrats de travaux (ACT), les études d’exécution (EXE), l’examen de la conformité des études d’exécution au projet et leur visa (VISA) à l’exception du lot gros œuvre, la direction de l’exécution des travaux (DET), l’ordonnancement le pilotage et la coordination (OPC) et, enfin, l’assistance aux opérations de réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement. Mme B... était donc contractuellement chargée de contrôler l’exécution des travaux et d’assister le maître d’ouvrage lors des opérations de réception. Dans ce cadre, il lui incombait, dès lors, d’appeler l’attention du maître de l’ouvrage sur les désordres affectant l’ouvrage afin que la personne publique soit mise à même de ne pas réceptionner l’ouvrage ou d’assortir la réception de réserve, ce qui impliquait de lui signaler toute non-conformité de l’ouvrage aux stipulations contractuelles, aux règles de l’art et aux normes qui lui sont applicables, afin que celui-ci puisse éventuellement ne pas prononcer la réception et décider des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’ouvrage. 
 
Or, sur ce point, il résulte de l’instruction, notamment des éléments de fait contenus dans le rapport de l’expert judiciaire désigné par le tribunal de grande instance du Narbonne du 19 novembre 2014 qui a été versé au dossier et dont les parties ont pu utilement et contradictoirement débattre, que les sept pavillons dont Mme B... a assuré la maîtrise d’œuvre présentaient de nombreux désordres tenant à des malfaçons et à des non-façons portant respectivement sur la réalisation défectueuse des travaux de gros-œuvre, de charpente, de façade, de menuiseries intérieures et extérieures, de serrurerie, de cloisonnement, plâtrerie et isolation, d’électricité, de plomberie sanitaire, d’eau chaude solaire, de pose du carrelage et des faïences, de pose des sols souples, de peinture, et de clôture. Il résulte également de l’instruction que sur les 17 lots que comportait le marché de travaux, 14 comportaient des malfaçons et non-façons. 
En particulier, il résulte de l’instruction que les travaux de gros-œuvre relevant du lot n° 1 sont affectés de multiples désordres tenant à la fissuration généralisée de la poutre du balcon, à l’absence de finition et de talochage des dalles du balcon, à l’endommagement des appuis en terre cuite, aux fissures et à de multiples fissurations présentes sur le tableau de la porte-fenêtre, sur le mur à l’étage, sur le poteau à l’étage côté garage et sur le mur du rez-de-chaussée près de la porte-fenêtre de la cuisine. En outre, le chauffe-eau est dépourvu de socle tandis que de la colle pour briques mono-mur a été appliquée sur le mur et que des traces de mortier figurent sur les appuis en terre cuite. S’agissant des travaux de charpente relevant du lot n° 2, il résulte de l’instruction que les contreventements présentent un défaut de fixation et que l’écart au feu est insuffisant. S’agissant des travaux de façade relevant du lot n° 3, il résulte de l’instruction que l’enduit de façade présente des agrafes, des salissures et un aspect de peinture tandis que des traces d’enduit sont présentes sur les appuis en terre cuite et que l’enduit est inachevé au droit de la porte de service du garage et n’a pas été réalisé sur le coffret. S’agissant des travaux portant sur les menuiseries extérieures relevant du lot n° 4, les menuiseries en polychlorure de vinyle (PVC) présentent de multiples désordres portant respectivement sur un défaut d’équerrage, des défauts de pose et d’ajustage créant un passage d’air dans les ouvrants, la condamnation des grilles d’entrée d’air, un défaut d’isolation de la porte de garage, l’absence de fixation de la quincaillerie des volets en bois qui, eux-mêmes, présentent des défauts de pose et de fonctionnement ainsi qu’un défaut de tenue de leurs arrêts. S’agissant des travaux de serrurerie confiés à l’entrepreneur titulaire du lot n° 5, le portillon de clôture nord présente un désordre, il existe un vide de 3 centimètres sur le portail situé entre les parcelles tandis qu’aucun garde-corps n’a été posé sur le support des panneaux solaires. S’agissant des travaux de menuiserie intérieure relevant du lot n° 6, la porte du dégagement donnant accès au garage présente un défaut de pose, l’escalier en bois donnant accès à l’étage présente plusieurs malfaçons portant sur un défaut de barreaudage, un défaut d’aplomb du garde-corps tandis que les plinthes de cet escalier n’ont pas été posées. En outre, le bloc-porte présente un défaut d’aplomb et les têtes de vis posées sur l’escalier en bois sont dangereuses tandis que la porte à gauche des toilettes est voilée et qu’aucun miroir n’a été posé dans la salle de bains. S’agissant des travaux portant sur les cloisons, la plâtrerie et l’isolation relevant du lot n° 7, la trappe d’accès aux combles n’est pas conforme, le plafond présente un défaut de planéité du plafond, l’isolant dans les combles n’a pas été posé pas plus que la trappe devant être placée sous les fermettes. S’agissant des travaux d’électricité confiées à la société titulaire du lot n° 8 
« électricité », le sèche-serviettes a été placé de manière trop basse et le flux de la ventilation mécanique contrôlée se rejette dans les combles. S’agissant des prestations de plomberie sanitaire confiés à l’entrepreneur titulaire du lot n° 9, une sortie dotée d’un diamètre inadapté a été posée à l’égout du toit et dans les combles, le robinet extérieur présente un problème de fixation tandis que l’alimentation de l’évier a été mal implantée. S’agissant des travaux portant sur l’eau chaude solaire relevant du lot n° 10, la gaine de protection du câble de sonde n’a pas été posée, le cumulus a été posé directement sur le sol tandis qu’aucune protection n’a été prévue pour les personnes susceptibles de toucher les capteurs. S’agissant des travaux de pose du carrelage et des faïences attribués à l’entrepreneur titulaire du lot n° 11, ces prestations présentent plusieurs désordres tenant 
 
respectivement à la présence d’éclats sur les carrelages, à des défauts esthétiques des faïences, à un défaut de planéité des carrelages, à la présence de carreaux cassés, au caractère visible des croisillons posés entres les carreaux de faïence et à la présence de joints creux tandis que le carrelage présente des traces d’impact et un défaut de pose généralisé. S’agissant des travaux de pose des sols souples relevant du lot n° 12 « sols souples », le revêtement en sol souple présente des tâches et des raccords. S’agissant des travaux de peinture confiés à la société titulaire du lot n° 13, ces prestations sont affectées de plusieurs désordres portant respectivement sur la présence de rouille sur la serrurerie du garde-corps et les grilles de défense, sur un décollement de la peinture posée sur les volets en bois et le poteau en façade sud, sur un défaut de peinture sur des volets en bois et sur une absence de deuxième couche tandis que l’escalier intérieur et le plexiglas du garde-corps de l’étage présentent des défauts de peinture. Enfin, s’agissant des travaux de clôture sur la partie sud-ouest confiés à l’entrepreneur titulaire du lot n° 17, la hauteur des clôtures n’est pas conforme à la description prévue. 
Mme B..., qui se borne à soutenir qu’il n’est pas produit de détail précis des désordres ventilés pavillon par pavillon et allègue que le maître d’ouvrage serait un professionnel averti, ne conteste pas utilement la réalité de ces désordres alors qu’ils étaient aisément décelables par un maître d’œuvre diligent indépendamment de leur caractère apparent lors de la réception. De même, la seule circonstance selon laquelle le maître d’ouvrage a réglé l’intégralité des honoraires de maîtrise d’œuvre n’est pas de nature à le priver du droit dont il dispose d’engager la responsabilité contractuelle de l’architecte pour manquement à son devoir de conseil lors des opérations de réception, cette obligation se poursuivant au-delà de l’exécution et du paiement des travaux. Dès lors, compte tenu des obligations qui pesaient sur elle en qualité d’architecte, il appartenait à Mme B... d’appeler l’attention du maître d’ouvrage sur les différentes malfaçons et non-façons qui viennent d’être relevées, lesquelles faisaient obstacle au prononcé d’une réception sans réserves des travaux. Dès lors, ainsi que l’a jugé le tribunal, les fautes ainsi commises étaient de nature à engager la responsabilité contractuelle de Mme B... pour manquement à son devoir de conseil en sa qualité d’architecte et à ouvrir droit à la réparation des préjudices subis par le maître d’ouvrage. 
En ce qui concerne la faute exonératoire de responsabilité commise par le maître d’ouvrage : 
Domitia Habitat OPH, qui a la qualité de bailleur social et dont l’objet social consiste à construire et à livrer des logements sociaux, doit être regardé comme disposant de compétences techniques internes dans le domaine des bâtiments et travaux publics. Or, il résulte de l’instruction, notamment du rapport d’expertise, que ce maître d’ouvrage a procédé aux opérations de réception alors même que les malfaçons étaient aisément décelables par tout maître d’ouvrage normalement diligent. En outre, ce maître d’ouvrage a accepté de réceptionner sans réserves les travaux sur proposition du maître d’œuvre alors même que les procès-verbaux des opérations préalables à la réception cosignés par Mme B... et les entrepreneurs titulaires des différents lots étaient incomplets, l’architecte n’ayant pas coché les cases essentielles de ces procès-verbaux portant sur le caractère concluant des épreuves prévues au marché, l’exécution des travaux et prestations prévus au marché et la conformité des ouvrages aux spécifications du marché. Or, cette circonstance aurait dû alerter le maître d’ouvrage et le conduire à ne pas accepter de réceptionner les ouvrages ou, à tout le moins, à en différer la réception. Par suite, le maître d’ouvrage doit être regardé comme ayant fait preuve d’imprudence fautive en acceptant de réceptionner les ouvrages sans s’assurer de la complétude des procès-verbaux des opérations préalables à la réception ni s’assurer de l’absence de nécessité d’émettre de réserves alors que des malfaçons étaient, pour une part, visibles et aisément identifiables, de sorte qu’il ne pouvait les ignorer. Cette imprudence fautive est de nature à exonérer partiellement Mme B... de sa responsabilité. Dans les circonstances de l’espèce, il sera fait une juste appréciation des responsabilités encourues en 
 
laissant à la charge de Domitia Habitat OPH une part de responsabilité d’un tiers dans la survenance des dommages. 
En ce qui concerne les préjudices indemnisables et leur lien de causalité avec le manquement commis par l’architecte à son devoir de conseil : 
S’agissant des indemnités versées par le maître d’ouvrage dans le cadre de protocoles transactionnels conclus avec les propriétaires : 
Aux termes de l’article 1er de la loi du 13 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière : « Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. / La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement ». Aux termes de l’article 1646-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. / Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble (…) ». 
En premier lieu, il résulte de l’instruction que Domitia Habitat OPH est lié aux propriétaires qui ont exercé leur faculté de rachat de leur logement par un contrat de location-accession conclu en application de la loi du 13 juillet 1984. Aux termes des actes authentiques de location-accession conclus avec les futurs acquéreurs, Domitia Habitat OPH avait, en qualité de vendeur, la qualité de constructeur et était tenu, envers ces derniers, de garantir les acquéreurs des défauts de la chose vendue au titre des garanties prévues par les articles 1642-1, 1646-1, 1648 alinéa 2, 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, ce qui inclut des garanties contractuelles et la garantie décennale des constructeurs. 
Il résulte également de l’instruction que Domitia Habitat OPH a été assigné, sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs et sur le fondement de la responsabilité contractuelle, par différents propriétaires de pavillons devant le juge judiciaire à raisons des désordres affectant les pavillons dont ils ont acquis la propriété et qu’il a été condamné, par le juge de la mise en état, à leur verser différentes indemnités provisionnelles. Il est constant que ces indemnités provisionnelles ont été, par la suite, réduites en appel par des arrêts de la cour d’appel de Montpellier du 25 octobre 2018. Toutefois, la cour d’appel n’a pas remis en cause le caractère non sérieusement contestable, sur le principe, de la créance à laquelle ces propriétaires-accédants pouvaient prétendre sur le fondement du contrat de location-accession les liant à Domitia Habitat, la cour d’appel ayant jugé que seule la créance indemnitaire portant sur des désordres ne rendant pas l’ouvrage impropre à sa destination présentait un caractère contestable au regard des réserves contenues dans le contrat de location-accession liant les parties. 
Il résulte de l’instruction, éclairée par le rapport de l’expert judiciaire et les décisions rendues par le juge judiciaire que le maître d’ouvrage n’aurait pas été attrait devant le juge judicaire par les propriétaires des pavillons se plaignant des désordres et des malfaçons affectant leur bien immobilier si l’architecte avait rempli avec la diligence requise son devoir de conseil pour lui permettre d’assortir la réception de réserves afin de réclamer aux différents intervenants à l’acte de construire la reprise des désordres et ainsi préserver ses droits. En outre, il ne résulte pas de l’instruction et n’est pas davantage démontré que le juge judiciaire, appelé à statuer au fond sur la 
 
responsabilité contractuelle ou décennale de Domitia Habitat OPH à l’égard des locataires-accédants l’aurait exonéré de toute responsabilité. Dès lors, le manquement commis par le maître d’œuvre à son devoir de conseil doit être regardé comme présentant un lien de causalité direct et certain avec les indemnités que Domitia Habitat OPH a été contraint de verser à six des sept propriétaires de pavillons. 
En second lieu, il résulte de l’instruction que le maître d’ouvrage a obtenu la répétition partielle des provisions qu’il a été, en dernier lieu, condamné à verser à six des sept propriétaires dont les pavillons étaient affectés de désordres en concluant, avec ces derniers, des protocoles transactionnels prévoyant le versement d’une indemnité globale destinée à mettre un terme définitivement et amiablement au litige qui les oppose devant le juge judiciaire en contrepartie d’un désistement d’instance et d’action de ces derniers. La réalité de ces protocoles transactionnels est établie par les pièces du dossier pour un montant total de 266 673,66 euros et ces indemnités présentent un lien de causalité direct et certain avec le manquement de l’architecte à son devoir de conseil, sans lequel le maître d’ouvrage aurait émis des réserves sur ces désordres apparents à la réception. Par suite, l’indemnité à laquelle le maître d’ouvrage peut prétendre au titre de son préjudice financier doit être fixée à la somme de 266 673,66 euros. 
S’agissant de la provision restée à la charge du maître d’ouvrage pour le propriétaire n’ayant pas conclu de protocole transactionnel : 
Il résulte de l’instruction que sur les sept propriétaires qui ont assigné Domitia Habitat OPH devant le juge judiciaire, seul un propriétaire n’a pas conclu de protocole transactionnel de sorte qu’une somme de 27 500 euros, correspondant à la provision accordée par l’ordonnance du juge de la mise en état de Narbonne du 5 décembre 2018, a été versée par le maître d’ouvrage en exécution de cette décision. Il résulte de l’instruction et du supplément d’instruction diligenté par le tribunal que cette somme de 27 500 euros est bien demeurée à la charge du maître d’ouvrage. Mme B... soutient que le maître d’ouvrage s’est abstenu, ainsi qu’il le pouvait, de réclamer le remboursement de cette indemnité provisionnelle qui n’a pas été suivie d’une décision sur le fond. S’il est constant qu’aucune décision sur le fond ni protocole transactionnel ne sont intervenus dans le cadre du litige d’ordre privé opposant Domitia Habitat OPH à ce septième propriétaire, il résulte toutefois de l’instruction que cette somme n’a jamais été remboursée au maître d’ouvrage à la date du présent arrêt et qu’elle présente un lien de causalité avec le manquement de l’architecte à son devoir de conseil. Or, il résulte de l’instruction que ce septième propriétaire, dont le pavillon présentait également des désordres, se trouvait dans une situation identique à celle des six autres propriétaires ayant bénéficié d’une indemnisation à titre transactionnel. Par suite, Mme B..., qui ne démontre pas que ce septième propriétaire n’était pas fondé à obtenir l’indemnisation de ses préjudices devant le juge judiciaire, n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que le tribunal l’a condamnée à indemniser ce chef de préjudice. Par suite, l’indemnité à laquelle le maître d’ouvrage peut prétendre au titre de ce chef de préjudice doit être fixée à la somme de 27 500 euros. 
Il résulte de ce qui précède que Domitia Habitat OPH a subi un préjudice global qui doit être évalué à la somme de 266 673,66 euros, auxquels s’ajoutent 27 500 euros, soit 294 173,66 euros. Toutefois, après application du partage de responsabilité retenu par le présent arrêt conduisant à laisser un part de responsabilité d’un tiers à la charge du maître d’ouvrage, Mme B... doit être condamnée à verser à Domitia Habitat OPH une indemnité correspondant seulement aux deux-tiers de cette somme, soit le montant de 196 115,77 euros. 
S’agissant de la somme mise à la charge du maître d’ouvrage par le juge judiciaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 
 
Il est constant que Domitia Habitat a présenté un appel en garantie contre Mme B... et les autres intervenants à l’acte de construire devant le juge judiciaire dans le cadre du litige principal l’opposant aux locataires-accédants. Il est également constant que, dans le cadre de ce litige, le juge judiciaire a mis à la charge de Domitia Habitat une somme de 6 000 euros à verser à ces constructeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Toutefois, il résulte de l’instruction que ces frais de procédure sont liés à un appel en garantie présenté devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître dès lors qu’il porte sur l’exécution de travaux publics dans le cadre d’un marché public portant sur la construction de logements sociaux ouverts à la location-accession tandis que Domitia Habitat s’est désisté de son recours. Dès lors qu’il appartenait au maître d’ouvrage de saisir le juge compétent pour appeler en garantie les autres constructeurs, le préjudice financier de 6 000 euros dont se prévaut, par la voie de l’appel incident, Domitia Habitat OPH ne présente pas un lien de causalité direct et certain avec le manquement commis par Mme B... à son devoir de conseil. Par suite, les conclusions présentées à titre incident par Domitia Habitat OPH doivent être rejetées. 
Il résulte de tout ce qui précède que Mme B... est seulement fondée à demander que l’indemnité à laquelle elle a été condamnée par le tribunal pour manquement à son devoir de conseil en qualité d’architecte soit ramenée de 293 813,66 euros à 196 115,77 euros. Il résulte également de tout ce qui précède que les conclusions d’appel incident présentées par Domitia Habitat OPH doivent être rejetées. 
Sur les frais liés au litige : 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Domitia Habitat OPH, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante pour l’essentiel, la somme demandée par Mme B..., au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de Mme B... la somme demandée par Domitia Habitat OPH, au même titre. 
 
 
D É C I D E: 
 
Article 1 : La somme de 293 813,66 euros que Mme B... a été condamnée à verser à Domitia Habitat OPH est ramenée à 196 115,77 euros. 
Article 2 : Le 
jugement 
du 
tribunal 
administratif 
de 
Montpellier 
n° 
2005681 
du 29 décembre 2023 est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt. 
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme A... B... et à l’office public de l’habitat Domitia Habitat OPH. 
Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
M. Romnicianu, président, 
M. Bentolila, président-assesseur, 
Mme El Gani-Laclautre, première conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026. 
 
 
 
La rapporteure, 
 
 
 
 
N. El Gani-Laclautre 
 
Le président, 
 
 
 
 
M. Romnicianu 
 
 
 
 
La greffière, 
 
 
 
 
C. Lanoux 
 
 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de l’Aude en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.