CAA31 · 4ème chambre — 7 mai 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société civile immobilière (SCI) Toti a demandé, en dernier lieu, au tribunal administratif de Nîmes de condamner la commune de Bollène à lui verser une somme de 35 000 euros en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’illégalité fautive du refus opposé par le maire de Bollène à la demande de permis de construire de M. B.... 
 
Par un jugement n° 2102976 du 13 février 2024, le tribunal administratif de Nîmes a condamné la commune de Bollène à verser une somme de 35 000 euros à la SCI Toti.  
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 mars 2024 et 27 janvier 2026, la commune de Bollène, représentée par la société d’avocats Cazin Marceau Avocats Associés, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement ; 
 
2°) de mettre une somme de 4 000 euros à la charge de la SCI Toti au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 
Elle soutient que : 
- c’est à bon droit que son maire a refusé le permis de construire sollicité par M. B... en se fondant sur l’article UE 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune dès lors que la construction n’est pas raccordée au réseau d’assainissement public ; 
- ce refus pouvait légalement être fondé sur la méconnaissance par le projet de l’article R. 111-8 du code de l’urbanisme ; 
- ce refus pouvait légalement être fondé sur la méconnaissance par le projet de l’article 42 du règlement sanitaire départemental de Vaucluse ; 
- ce refus pouvait légalement être fondé sur les dispositions du chapitre 5 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune, relatives aux prescriptions relatives à la maîtrise de l’urbanisation dans la zone des dangers immédiats autour des installations nucléaires de base ;  
- il n’existe pas de lien de causalité directe entre le refus prétendument fautif de permis de construire opposé à M. B... et le préjudice invoqué dès lors, d’une part, que la SCI Toti n’avait aucune certitude de vendre son bien au terme du délai de validité de la promesse unilatérale de vente conclue avec M. B... et Mme A..., qui prévoyait plusieurs conditions suspensives et, d’autre part, que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’étant pas réalisée le 8 janvier 2020, cette promesse était devenue caduque. 
 
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 3 mars 2025 et 24 février 2026, la SCI Toti, représentée par Me Arnaud, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Bollène au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
Par une ordonnance du 27 janvier 2026, la clôture de l’instruction a été fixée au 26 février 2026. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Restino, première conseillère, 
- et les conclusions de M. Diard, rapporteur public. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Le 8 octobre 2019, la société civile immobilière (SCI) Toti, propriétaire d’un bâtiment à usage commercial et industriel avec terrain attenant situé route Léonard de Vinci, au lieu-dit « L’Usine », sur le territoire de la commune de Bollène (Vaucluse), classé en zone UE et en zone de risques technologiques du plan local d’urbanisme de la commune, a conclu au profit de M. B... et Mme A... une promesse de vente unilatérale de ce bien pour un montant de 145 000 euros. Le 5 novembre 2019, M. B... a déposé une demande de permis de construire en vue du réaménagement, de la modification et du changement de destination du bâtiment susmentionné, laquelle a fait l’objet d’un refus par un arrêté du maire de Bollène du 21 janvier 2020. La cession immobilière envisagée ne s’étant pas réalisée, la SCI Toti a saisi la commune de Bollène d’une demande tendant à obtenir réparation du préjudice subi résultant selon elle de l’illégalité fautive du refus opposé à la demande de permis de construire de M. B.... Le 22 mars 2022, la SCI Toti a cédé le bien à la SCI Masis Immo au prix de 110 000 euros. Par un jugement du 13 février 2024, le tribunal administratif de Nîmes, saisi par la SCI Toti, a, d’une part, relevé l’illégalité du refus de permis de construire fondé à tort sur l’impossibilité de raccorder le projet en litige au réseau public d’assainissement et, d’autre part, condamné la commune de Bollène à lui verser une somme de 35 000 euros en réparation du préjudice causé par ce refus illégal. Par la présente requête, la commune de Bollène relève appel de ce jugement. 
 
Sur le bien-fondé du jugement :  
 
En principe, toute illégalité commise par l’administration constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain. La responsabilité de l’administration ne saurait en revanche être engagée pour la réparation des dommages qui ne trouvent pas leur cause dans cette illégalité. 
 
En ce qui concerne le lien de causalité directe : 
 
Il résulte de l’instruction que pour condamner la commune de Bollène à verser à la SCI Toti une somme de 35 000 euros en réparation du préjudice résultant de l’illégalité du refus de permis de construire opposé à M. B..., le tribunal s’est fondé sur le manque à gagner correspondant à la différence entre, d’une part, le prix de 145 000 euros convenu dans la promesse de vente unilatérale consentie à M. B... et Mme A... et, d’autre part, le prix de cession du bien à la SCI Masis Immo le 22 mars 2022 pour un montant de 110 000 euros. 
 
L’ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération. 
 
Il résulte de l’instruction que la promesse de vente unilatérale consentie par la SCI Toti au profit de M. B... et Mme A... était soumise à l’accomplissement de plusieurs conditions suspensives. Outre les conditions suspensives de droit commun tenant à l’absence de servitudes, de charges et de vices pouvant grever l’immeuble et à la consultation de l’état hypothécaire, cette promesse de vente prévoyait des conditions suspensives particulières tenant, d’une part, à la production d’un état parasitaire négatif, d’autre part, à l’obtention par les acquéreurs d’un permis de construire avant le 8 janvier 2020 pour la transformation du bâtiment pour créer des boxes et, enfin, à l’obtention par les acquéreurs d’un ou de plusieurs prêts d’un montant total maximal de 200 000 euros au taux d’intérêt maximal de 1,8 % hors assurance, garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques. S’il est constant que la demande de permis de construire déposée par M. B... a été refusée le 21 janvier 2020 par l’arrêté susmentionné du maire de Bollène, il ne résulte pas de l’instruction que les autres conditions suspensives étaient levées. En particulier, la SCI Toti n’établit ni même n’allègue que M. B... et Mme A... avaient obtenu un ou des accords définitifs de prêt au plus tard le 8 janvier 2020 pour le montant total maximal déterminé par la promesse de vente. Par suite, le préjudice dont se prévaut la SCI Toti correspondant au manque à gagner susmentionné ne peut être regardé comme présentant un caractère direct et certain avec le refus fautif opposé par le maire de Bollène à la demande de permis de construire de M. B....  
 
Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Bollène est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes l’a condamnée à verser une somme de 35 000 euros à la SCI Toti. 
 
Sur les frais liés au litige :  
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Bollène, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, une somme au titre des frais exposés par la SCI Toti et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI Toti une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Bollène au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : L’article 1er du jugement n° 2102976 du 13 février 2024 du tribunal administratif de Nîmes est annulé. 
 
Article 2 : Les conclusions indemnitaires de la demande présentée par la SCI Toti devant le tribunal administratif de Nîmes sont rejetées. 
 
Article 3 : La SCI Toti versera une somme de 1 500 euros à la commune de Bollène au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 4 : Les conclusions présentées par la SCI Toti en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
  
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Bollène et à la société civile immobilière Toti. 
 
Délibéré après l’audience du 9 avril 2026, à laquelle siégeaient : 
 
M. Chabert, président de chambre, 
M. Teulière, président-assesseur, 
Mme Restino, première conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.  
 
 
La rapporteure, 
 
 
 
 
V. Restino 
Le président, 
 
 
 
 
D. Chabert 
 
 
La greffière, 
 
 
 
 
R. Brun 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de Vaucluse en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,