CAA31 · 1ère chambre — 29 janvier 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société civile immobilière Le Moulin a demandé au tribunal administratif de Nîmes de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018.   
 
Par un jugement n° 2200205 du 16 février 2024, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande. 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête, enregistrée le 12 avril 2024, la société Le Moulin, représentée par Me Zelteni, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement du 16 février 2024 du tribunal administratif de Nîmes ; 
 
2°) à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 ; 
 
3°) à titre subsidiaire, de réduire la valeur locative annuelle du bien immobilier situé à Beaumont-en-Périgord à 9 300 euros, de compenser les renonciations à recettes avec les versements effectués par les époux B... au profit de la société et de constater l’absence de résultats imposables au titre des années 2017 et 2018 ;  
 
4°) de mettre à la charge de l’Etat les dépens mentionnés à l’article R. 207-1 du livre des procédures fiscales ; 
 
5°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- l’administration n’établissant pas l’existence des équipements prévus par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, nécessaires pour caractériser une location de biens meublés, elle exerce une activité de location nue non constitutive d’une activité commerciale et dont le régime fiscal ne relève pas de l’imposition sur les sociétés ; 
- en l’absence d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, la mise à disposition gratuite des biens au profit des associés ne constitue pas des revenus distribués ; 
- à titre subsidiaire, la valeur locative sur la base d’un taux de rendement de 4 % retenu par l’administration est erronée et disproportionnée, et ne peut dépasser la somme annuelle de 9 300 euros au regard du faible attrait de la région et de la commune du bien ; 
- compte tenu de la valeur locative réelle du bien, le montant de la renonciation à recettes retenu par l’administration fiscale est erroné et correspond à 3 031 euros au titre de 2017 et à 0 euro au titre de 2018 ; si la cour devait retenir une renonciation à recettes, celle-ci devrait être compensée par les versements réalisés par les époux B... au profit de la société, dont le résultat déficitaire de l’année 2017 sera imputé au résultat de l’année 2018. 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 11 septembre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête. 
 
Il soutient que les moyens soulevés par la société Le Moulin ne sont pas fondés. 
 
Par ordonnance du 27 juin 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 24 juillet 2025.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Crassus, 
- et les conclusions de Mme Fougères, rapporteure publique.  
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. La société civile immobilière Le Moulin a pour objet social « l’acquisition de la propriété dénommée Moulin de Pont de Roudier située à Beaumont-en-Périgord (Dordogne), la mise à disposition à titre gratuit de ladite propriété au profit des associés, la gestion, l’administration et le cas échéant la location de cette propriété ». La société est également propriétaire d’un bien à usage d’habitation situé à Cavaillon (Vaucluse). Après une vérification de comptabilité effectuée en 2020, l’administration fiscale a assujetti la société Le Moulin à l’impôt sur les sociétés au titre des années 2017 et 2018. Par sa requête, la société relève appel du jugement du 16 février 2024 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie à l’issue de la vérification de comptabilité. 
 
 
Sur l’assujettissement de la société Le Moulin à l’impôt sur les sociétés : 
 
2. Aux termes de l’article 34 du code général des impôts : « Sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l'exercice d'une profession commerciale, industrielle ou artisanale (…) ». De même, l’article 35 de ce code, dans sa version en vigueur à compter du 1er janvier 2017, dispose que : « I. - Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / (…) / 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés (…) ». Aux termes, enfin, du 2 de l’article 206 du même code, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés : « (…) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (…) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (…) ». 
 
3. Une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés par application du 2 de l’article 206 du même code. 
 
4. La société soutient qu’elle n’exerce pas une activité commerciale au sens de l’article 35 précité du code général des impôts, et que ses biens immobiliers tels qu’elle les a décrits dans son annonce de location ne disposent pas de l’ensemble des éléments mobiliers énumérés par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. Il résulte de l’instruction que la société Le Moulin a, au cours des années d’imposition en litige, donné en location estivale son bien immobilier dénommé « Moulin de Pont Roudier » situé à Beaumont-en-Périgord qu’elle laissait à la disposition des associés le restant de l’année. Or l’administration a réintégré les recettes issues de la location saisonnière dans le résultat de la société, puis les a imposées à l’impôt sur les sociétés au motif que cette activité avait une nature commerciale dès lors qu’elle portait sur un bien meublé. L’annonce immobilière, rédigée par la société elle-même, n’a pas pour vocation d’indiquer de manière exhaustive tous les éléments d’équipement présents à l’intérieur du bien, de sorte que la société ne peut s’en prévaloir pour affirmer que l’ensemble des biens d’équipement énumérés à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 n’y figuraient pas. Par ailleurs, il résulte de l'instruction qu’en dehors des périodes de location saisonnière, M. B..., gérant de la société, et son épouse utilisaient cette propriété qui leur servait de résidence secondaire, ce qui est de nature à établir que le bien en cause disposait des équipements nécessaires et utiles à la caractérisation d’une location meublée au sens de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.  En outre, le site « Abritel » sur lequel a été mise en ligne l’annonce de location saisonnière, est spécialisé dans la location saisonnière meublée de haut standing. Dans l’ensemble de ces conditions, la société doit être regardée comme s’étant livrée, au cours des exercices en litige, à une activité de location de locaux meublés présentant le caractère d’une exploitation commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts. De plus, il résulte de l'instruction que la location a eu lieu pendant trois semaines en 2017 et qu’elle s’est répétée pendant environ six semaines en 2018, de sorte que cette activité a présenté un caractère habituel. C’est, par suite, à bon droit qu’en application du 2 de l’article 206 du code général des impôts, le service a assujetti la société Le Moulin à l’impôt sur les sociétés au titre de ces exercices. 
 
 
 
Sur le bien-fondé du montant des impositions : 
 
En ce qui concerne la charge de la preuve de l’exagération des bases d’imposition : 
 
5. Aux termes de l’article L. 66 du livre des procédures fiscales : « Sont taxés d'office : (…) 2° à l'impôt sur les sociétés, les personnes morales passibles de cet impôt qui n'ont pas déposé dans le délai légal leur déclaration, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 68 (…) ». Aux termes de l’article L. 68 du même livre : « La procédure de taxation d'office prévue aux 2° et 5° de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure (…) ». Aux termes de l’article L. 193 de ce livre : « Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition ». Aux termes de l’article R. 193-1 dudit livre : « Dans le cas prévu à l'article L. 193 le contribuable peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition mise à sa charge en démontrant son caractère exagéré ». 
 
6. Il résulte de l’instruction que les rectifications dont a fait l’objet la société Le Moulin, lui ont été notifiées selon la procédure de taxation d’office prévue à l’article L. 66 du livre des procédures fiscales dès lors que la société requérante n’a déposé aucune déclaration au titre des années 2017 et 2018 dans le délai de trente jours suivant la mise en demeure qui lui a été notifiée le 10 octobre 2019. Par suite, la société le Moulin ayant fait l’objet d’une procédure d’imposition d’office dont elle ne conteste d’ailleurs pas la régularité, elle supporte, en application de l’article L. 193 du livre des procédures fiscales, la charge de la preuve du caractère exagéré des impositions mises à sa charge. 
 
En ce qui concerne l’acte anormal de gestion : 
 
7. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal. 
 
8. Il résulte de l’instruction que le bien situé à Beaumont-en Périgord comprend une maison principale d’une superficie de 188 m², un studio de gardien de 40 m², une maison d’amis de 110 m², une grange et des dépendances de 180 m² ainsi qu’un poolhouse et une piscine, la location saisonnière ayant porté sur l’ensemble des biens. Il résulte de l’instruction que la société Le Moulin a, sans contrepartie, mis le moulin gratuitement à la disposition de ses associés, M. et Mme B..., tout au long des périodes non couvertes par les locations saisonnières, renonçant par là-même aux loyers que lui auraient procurés la location de ce bien. Par suite, une telle mise à disposition constitue, de la part de la société, une renonciation à recettes révélant un acte anormal de gestion. 
 
9. Pour reconstituer les résultats imposables de la société, l’administration fiscale a retenu un taux de rendement de 4 % annuel appliqué à la valeur vénale du Moulin, évaluée à 650 000 euros. Si la société soutient que ce taux serait excessif, elle n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’absence de pertinence du taux de rendement du loyer qui en découle, soit 26 000 euros annuels, alors que, comme le rappelle l’administration, le bien en cause, situé dans un département touristique, présente un caractère de haut standing. A cet égard, l’attestation d’une agence immobilière produite pour les besoins de la cause n’est pas suffisamment probante en ce qu’elle évalue la valeur locative du bien à 9 300 euros annuels alors que le tarif appliqué à la location estivale s’élevait déjà à 6 425 euros pour trois semaines en 2017 et à 12 820 euros pour cinq semaines en 2018. Dans ces circonstances, l’évaluation, retenue par le service sur la base d’un taux de rendement de 4 %, à 26 000 euros du loyer annuel dont s’est privée la société n’est pas excessive. 
 
En ce qui concerne les versements des associés au profit de la société Le Moulin : 
 
10. Si les requérants sollicitent la déduction de versements de fonds qu’ils auraient effectués au profit de la société, correspondant à la somme de 10 430 euros au titre de l’année 2017 et de 3 600 euros au titre de l’année 2018, ils ne précisent pas sur quel fondement ces apports devraient venir en déduction des recettes rectifiées, par la production de facture ou de justificatifs permettant de faire regarder les sommes en cause comme des charges pour la société. 
 
En ce qui concerne les avantages en natures : 
 
11. La société Le Moulin soutient qu’en l’absence d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, les époux B... et M. A..., fils de Mme B..., ne peuvent être regardés comme bénéficiaires d’avantages occultes, et doivent échapper à l’imposition des revenus distribués. Toutefois, ce moyen ne peut être utilement invoqué dès lors qu’il se rapporte à des impositions qui concernent d’autres contribuables que la société. 
 
12. Il résulte de tout ce qui précède, que la société Le Moulin, n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande. Par conséquent les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et celles relatives aux dépens doivent être également rejetées. Enfin, la présente instance n’ayant donné lieu à aucun dépens, les conclusions de la société présentées sur le fondement de l’article R. 207-1 du livre des procédures fiscales ne peuvent qu’être rejetées. 
 
 
 
D E C I D E : 
 
 
 
Article 1er : La requête de la société Le Moulin est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Le Moulin et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. 
 
Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Occitanie. 
 
 
Délibéré après l’audience du 15 janvier 2026 à laquelle siégeaient : 
 
M. Faïck, président, 
M. Lafon, président-assesseur, 
Mme Crassus, première conseillère. 
 
 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.  
 
 
La rapporteure, 
 
L. Crassus 
Le président, 
 
 F. Faïck 
 
La greffière, 
 
 
 
 
 
E. Ocana 
 
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,