CAA78 · 2ème Chambre — 20 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
  
M. B... C... a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler l’arrêté du 9 mars 2021 par lequel le maire du Plessis-Robinson a pris une décision de non-opposition à la déclaration préalable déposée par la SA Capelli, en vue de la division en deux lots d’une unité foncière située 163 / 167 avenue de la Résistance.  
 
Par un jugement n° 2107036 du 22 décembre 2023, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande. 
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête enregistrée le 23 févier 2024, M. C..., représenté par Me Rochefort, demande à la cour :  
 
1°) d’annuler ce jugement ;  
 
2°) d’annuler cet arrêté ;  
 
3°) et de mettre à la charge de la commune du Plessis-Robinson une somme de 4 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
 
Il soutient que :  
- le jugement est entaché d’omissions à statuer sur le moyen tiré de ce que la division aurait dû faire l’objet d’un permis d’aménager ou d’un permis valant division, ainsi que sur le moyen tiré de l’incompatibilité du projet aux regard des règles de stationnement ; 
- l’arrêté en litige méconnait l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme dès lors que la division aurait dû faire l’objet d’un permis d’aménager compte tenu, d’une part, de ce qu’elle porte sur plus de deux lots à bâtir et, d’autre part, de la création d’équipements communs aux deux lots ; 
- il est contraire à l’article L. 442-4 du code de l’urbanisme interdisant de conclure une promesse de vente ou de location d’un terrain situé dans un lotissement avant la délivrance d’un permis d’aménager ;  
- le dossier de demande est insuffisant au regard des exigences des articles R. 441-1 à R. 441-8-3 et R. 442-3 à R. 442-8-1 du code de l’urbanisme concernant les demandes de permis d’aménager ;  
- il méconnait les dispositions de l’article UB12 relatives aux places de stationnement ;  
- il est contraire à l’article L. 115-3 du code de l’urbanisme et autorise une division qui aurait dû faire l’objet d’une évaluation environnementale.  
 
Par un mémoire en défense enregistré le 18 juillet 2024, la SA Capelli, représentée par Me Bornard, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle fait valoir que M. C... ne dispose pas d’un intérêt à agir et que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 5 mai 2025, la commune du Plessis-Robinson, représentée par Me Marceau, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. C... une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir que M. C... ne dispose pas d’un intérêt à agir et que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
Par ordonnance du 29 juillet 2025, la clôture d’instruction a été fixée en dernier lieu au 4 août 2025. 
 
Des pièces produites par M. C... ont été enregistrées les 2 mai et 6 août 2025 et n’ont pas été communiquées.   
 
Vu les autres pièces du dossier.  
 
Vu : 
le code de l’urbanisme ; 
le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
le rapport de Mme Aventino,  
les conclusions de M. Frémont, rapporteur public, 
et les observations de Me Lopez-Longueville pour la commune du Plessis-Robinson. 
Considérant ce qui suit : 
 
1. Le maire du Plessis-Robinson, par un arrêté du 9 mars 2021, ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la SA Capelli en vue de la division en deux lots d’une unité foncière située 163 - 167 avenue de la Résistance. Cette division a pour objet de détacher un lot A de l’unité foncière préexistante, destiné à être bâti, le lot B consistant en un reliquat déjà bâti supportant un immeuble de logements collectifs. M. C... fait appel du jugement du 22 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté. 
 
Sur la régularité du jugement attaqué : 
  
2. Il ressort des termes du jugement attaqué que les premiers juges ont visé les moyens soulevés par M. C... tirés de la nécessité d’un permis d’aménager et de l’incompatibilité du projet aux regard des règles de stationnement. Il ressort également des points 12, 13 et 15 de ce jugement que les premiers juges, qui n’étaient pas tenus de répondre à tous les arguments avancés par les parties, n’ont pas omis de répondre à ces moyens. Par suite, le moyen tiré de ce que le jugement serait entaché d’omissions à statuer ne peut qu’être écarté. 
 
Sur la légalité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 9 mars 2021 : 
 
3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-1-2 de ce code : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées. ». L’article L. 442-2 de ce code précise : « Un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction de la localisation de l'opération ou du fait que l'opération comprend ou non la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager. ». Aux termes de l’article L. 442-3 de ce code : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. ». Aux termes de l’article R. 421-19 de ce code : « Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : a) Les lotissements : -qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; (…) ».  
 
4. D’une part, il résulte des dispositions précitées que le nombre des lots issus de la division ne constitue pas un critère permettant de déterminer le type d’autorisation nécessaire à cette opération. Ainsi, la circonstance qu’il y aurait également eu un échange de parcelles entre le propriétaire et le pétitionnaire est sans incidence sur la légalité de la déclaration préalable en litige à laquelle le maire ne s’est pas opposé.   
 
5. D’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier de demande et ne saurait être présumé que le pétitionnaire a choisi d’inclure dans le périmètre du lotissement constitué d’un seul lot à bâtir, le surplus bâti indiqué « sans changement » dans le plan de masse de la division. Si le requérant soutient que cette opération de lotissement aurait dû être précédée d’un permis d’aménager dès lors qu’il prévoit la création d’un équipement commun, outre que cet équipement n’est pas mentionné dans le dossier de demande, les dispositions de l’article R. 421-19 précitées ne s’appliquent que dans le cas d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis.  
 
6. Enfin, et au surplus, la circonstance révélée par la promesse de vente et le dossier de permis de construire ultérieurement déposé, que l’escalier d’accès aux places de stationnement soit accessible aux riverains du bâtiment bâti qui pourraient y acquérir une place de stationnement n’est pas de nature à caractériser un espace ou équipement commun au sens de ces mêmes dispositions. Le moyen tiré de ce que le projet de division aurait dû faire l’objet d’un permis d’aménager ou d’un permis de construire valant division ne peut dès lors qu’être écarté.  
 
7. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 442-4 du code de l’urbanisme : « Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager. ». 
 
8. Il résulte de ces dispositions qu’elles ne sont applicables que dans le cadre de la délivrance du permis d’aménager. Le requérant ne peut dès lors utilement soutenir que l’arrêté de non-opposition préalable en litige méconnait ces dispositions. Il y a donc lieu d’écarter ce moyen comme inopérant. 
 
9. En troisième lieu, si le requérant soutient sans plus de précision que le dossier de demande ne comporte pas les pièces requises par les articles R. 441-1 à R. 441-8-3 et R. 442-3 à R. 442-8-1 du code de l’urbanisme, et notamment de projet architectural, ainsi que la surface de plancher maximale autorisée et les équipements communs qui auraient dû figurer sur le plan d’ensemble, ce moyen ne peut qu’être écarté comme inopérant dès lors que les dispositions précitées sont relatives aux permis d’aménager.  
 
10. En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. ». Aux termes de l’article L. 421-7 de ce code : « Lorsque les constructions, aménagements, installations et travaux font l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à leur exécution ou imposer des prescriptions lorsque les conditions prévues à l'article L. 421-6 ne sont pas réunies. ». Aux termes de l’article R. 151-21 du même code : « (…) Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. ». L’article 10 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme du Plessis-Robinson prescrit que : « En application de l’article R.151-21 du code d'urbanisme, l’ensemble des règles édictées par le présent règlement est apprécié lot par lot ». 
 
11. Ainsi qu’il a été dit au point 5, le projet de division ne porte que sur un lot destiné à être bâti. La conformité aux règles d’urbanisme de la construction existante située sur le terrain déjà bâti, issu de la division mais non inclus dans le périmètre du lotissement, n’avait pas à être vérifiée pour délivrer l’autorisation sollicitée, l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet de lotissement faisant l’objet d’une demande de permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ne pouvant porter que sur les terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement, sans que l’article 10 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme du Plessis-Robinson précitées puissent avoir pour objet ou pour effet d’y déroger. Le moyen tiré de ce que le surplus bâti méconnait à l’issue de la division les dispositions de l’article UB 12 du règlement de ce plan relatives aux places de stationnement ne peut dès lors qu’être écarté.  
 
12. En cinquième lieu, aux termes de l’article L. 115-3 du code de l’urbanisme : « Dans les parties de commune nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages, le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l'intérieur de zones qu'il délimite, à la déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4, les divisions volontaires, en propriété ou en jouissance, d'une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives qui ne sont pas soumises à un permis d'aménager. / L'autorité compétente peut s'opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu'elle implique, est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques. / Lorsqu'une vente ou une location a été effectuée en violation des dispositions du présent article, l'autorité compétente peut demander à l'autorité judiciaire de constater la nullité de l'acte. L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte ayant effectué la division. / Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent article. Il précise les divisions soumises à déclaration préalable et les conditions dans lesquelles la délimitation des zones mentionnées au premier alinéa est portée à la connaissance du public. ».  
 
13. Il résulte de ces dispositions qu’elles permettent aux auteurs du plan local d'urbanisme de soumettre à déclaration préalable, dans certains cas, les divisions foncières qui ne constituent pas un lotissement au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme cité au point 3. Le requérant ne peut dès lors utilement se prévaloir de ces dispositions contre l’arrêté en litige de non-opposition à déclaration préalable d’une opération de lotissement.  
 
14. En sixième lieu, aux termes de l’article L. 181-1 du code de l’environnement : « L'autorisation environnementale, dont le régime est organisé par les dispositions du présent livre ainsi que par les autres dispositions législatives dans les conditions fixées par le présent titre, est applicable aux activités, installations, ouvrages et travaux suivants, lorsqu'ils ne présentent pas un caractère temporaire : 1° Installations, ouvrages, travaux et activités mentionnés au I de l'article L. 214-3, y compris les prélèvements d'eau pour l'irrigation en faveur d'un organisme unique en application du 6° du II de l'article L.211-3 ; (…) Elle est également applicable aux projets mentionnés au deuxième alinéa du II de l'article L.122-1-1 lorsque l'autorité administrative compétente pour délivrer l'autorisation est le préfet, ainsi qu'aux projets mentionnés au troisième alinéa de ce II. / L'autorisation environnementale inclut les équipements, installations et activités figurant dans le projet du pétitionnaire que leur connexité rend nécessaires à ces activités, installations, ouvrages et travaux ou dont la proximité est de nature à en modifier notablement les dangers ou inconvénients ». Aux termes de l'article L.122-1 de ce code : « (…) II.- Les projets qui, par leur nature, leur dimension ou leur localisation, sont susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine font l'objet d'une évaluation environnementale en fonction de critères et de seuils définis par voie réglementaire et, pour certains d'entre eux, après un examen au cas par cas. Pour la fixation de ces critères et seuils et pour la détermination des projets relevant d'un examen au cas par cas, il est tenu compte des données mentionnées à l'annexe III de la directive 2011/92/ UE modifiée du Parlement européen et du Conseil du 13 décembre 2011 concernant l'évaluation des incidences de certains projets publics et privés sur l'environnement. Lorsque l'autorité chargée de l'examen au cas par cas décide de soumettre un projet à évaluation environnementale, la décision précise les objectifs spécifiques poursuivis par la réalisation de l'évaluation environnementale du projet. (…) ». 
 
15. D’une part, l'opération déclarée, quand bien même est-elle constitutive d'un lotissement, ne porte que sur la division foncière d'une propriété sans conduire, par elle-même, à autoriser des travaux pouvant conduire à l’assèchement d’une zone humide ou la création d’un parc de stationnement de plus de 50 places. Par suite, cette division foncière, qui relève du régime de la déclaration préalable, n’est pas soumise aux dispositions de l’article L. 181-1 du code de l’environnement et au tableau annexé à l'article R. 122-2 du code de l'environnement.  
 
16. D’autre part et en tout état de cause, il ne ressort ni des documents graphiques des documents d’urbanisme, ni de l’expertise produite par M. C..., que le terrain d’assiette de ce projet, situé en zone urbaine dense, constituerait une zone humide et que la division d’un seul lot à bâtir serait ainsi susceptible d'avoir des incidences notables sur cette zone. Il s'ensuit que le moyen tiré de ce que la décision en litige par laquelle le maire ne s'est pas opposé à la déclaration déposée, aurait été prise irrégulièrement faute d'avoir préalablement été soumises à une étude d'impact ou à évaluation environnementale ne peut dès lors qu’être écarté.  
 
17. Il résulte de tout ce qui précède que M. C... n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande. 
 
 Sur les frais du litige :  
 
18. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. C... demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de ce dernier le versement de la somme de 1 000 euros, chacun, à la SA Capelli et à la commune du Plessis-Robinson, sur le fondement des mêmes dispositions. 
 
 
 
 
 
 
 
 
DÉCIDE : 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.  
 
Article 2 : M. C... versera la somme de 1 000 euros chacun à la SA Capelli et à la commune du Plessis-Robinson, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
  
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... C..., à la SA Capelli et à la commune du Plessis-Robinson.  
 
 
Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. A..., premier vice-président de la cour, président de chambre, 
Mme Aventino, première conseillère,  
M. Cozic, premier conseiller.  
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025. 
 
La rapporteure, 
B. Aventino 
Le président, 
B. A... 
  
 
La greffière, 
I. Szymanski 
 
 
 
La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.