CAA78 · 2ème Chambre — 29 janvier 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
Mme D... E... a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Viarmes a accordé à M. A... un permis de construire en vue de démolir partiellement une construction existante et de modifier celle-ci afin de réaliser un immeuble de deux logements 11, rue du Montcel, à Viarmes.  
 
Par un jugement n° 2307133 du 7 octobre 2024, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé cet arrêté en tant qu’il méconnaît les dispositions de l’article UA 5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune.  
  
 
Procédure devant la cour : 
 
Par une requête enregistrée le 9 décembre 2024, M. et Mme A..., représentés par Me Laplante, demandent à la cour : 
  
1°) d’annuler ce jugement ; 
 
2°) et de mettre à la charge de la partie défenderesse une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
 
- leur requête d’appel est recevable ;  
- le jugement est insuffisamment motivé ; 
- la demande de première instance de Mme E... était irrecevable dès lors que contrairement à ce qu’ont estimé les premiers juges, elle ne disposait pas d’un intérêt pour agir.  
  
Par un mémoire enregistré le 18 mars 2024, la commune de Viarmes, représentée par Me Gentilhomme, conclut à l’annulation du jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 7 octobre 2024 et à ce que soit mise à la charge de Mme E... la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
  
Elle soutient que :  
- le jugement est insuffisamment motivé ;  
- Mme E... ne disposait pas d’un intérêt à agir ;  
- les moyens présentés par Mme E... en première instance ne sont pas fondés ;  
- l’arrêté de permis de construire du 26 janvier 2023 ne méconnait pas les dispositions de l’article UA 5 du règlement du plan local d’urbanisme.  
  
Par un mémoire en défense enregistré le 27 novembre 2025, Mme E..., représentée par Me Ghaye, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Viarmes la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
  
Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.  
 
Un mémoire présenté pour la commune de Viarmes a été enregistré le 22 décembre 2025 et n’a pas été communiqué.  
 
La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 décembre 2025.  
 
Vu les autres pièces du dossier.  
 
Vu : 
le code de l’urbanisme ; 
le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
le rapport de Mme Aventino,  
les conclusions de M. Frémont, rapporteur public, 
et les observations de Me Guranna pour la commune de Viarmes. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. M. et Mme A... sont propriétaires d’un terrain situé 11, rue du Moncel, à Viarmes sur lequel ils ont édifié une maison de ville, composée de deux logements, régulièrement autorisée par un permis de construire et un permis de construire modificatif délivrés en 2009 et 2010. Le tribunal judiciaire de Pontoise a, par un jugement du 22 octobre 2021, ordonné à M. et Mme A... de supprimer la partie latérale et arrière de cette construction édifiée au mépris de la servitude de surplomb et de vue dont bénéficie le fond voisin appartenant à Mme E.... Le maire de la commune de Viarmes a, par un arrêté du 26 janvier 2023, délivré à M. A... un permis de construire en vue de procéder à cette démolition et reconstruction partielle. M. et Mme A... font appel du jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 7 octobre 2024 prononçant l’annulation de cet arrêté en tant qu’il méconnaît les dispositions de l’article UA5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune.  
 
Sur la régularité du jugement du 7 octobre 2024 :  
2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 9 du code de justice administrative : « Les jugements sont motivés. ».  Il ressort des termes du jugement attaqué que le tribunal, après avoir cité l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme puis rappelé l’office du juge dans le cadre de l’appréciation de l’intérêt à agir du voisin immédiat, a apprécié la situation d’espèce en retenant cette qualité de voisin immédiat de la demandeuse et en relevant que celle-ci faisait état d’une construction qui altérera la luminosité et les vues dont elle bénéficie actuellement. Les premiers juges ont ainsi répondu par une motivation suffisante à la fin de non-recevoir soulevée en défense, tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme E.... Le jugement attaqué n’est donc pas entaché d’irrégularité sur ce point. 
3. En second lieu, le moyen tiré de ce que le tribunal n’a pas relevé l’irrecevabilité de la demande de première instance pour défaut d’intérêt à agir ne concerne pas la régularité du jugement mais doit être examiné, le cas échéant d’office, dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel.  
 
Sur le bien-fondé du jugement :  
 
En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance :  
 
4. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ». 
  
5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.  
 
 
6. Mme E... est propriétaire d’une maison située 7/9, rue du Montcel, à Viarmes, dont l’une des façades latérales jouxte la limite ouest du terrain d’assiette du projet autorisé par l’arrêté contesté du maire de Viarmes du 26 janvier 2023. Elle dispose dès lors, pour l’application des principes rappelés aux points 4 et 5, de la qualité de voisin immédiat du terrain d’assiette du projet.  
  
7. Pour justifier de son intérêt à agir, Mme E... fait état de la présence d’une façade aveugle située à moins de deux mètres de sa fenêtre et de ce que la construction est ainsi de nature à affecter sa vue et la luminosité de son bien. Eu égard aux modifications apportées à la construction, consistant notamment à édifier le pignon ouest à moins de deux mètres de la façade du bien de Mme E... qui dispose d’une ouverture donnant sur ce pignon, cette dernière justifie que ces travaux sont susceptibles d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de son bien au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.  
 
En ce qui concerne le motif d’annulation retenu par les premiers juges :  
 
8. Aux termes de l’article UA 5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Viarmes : « Implantation des constructions – (…) 5.2 Par rapport aux limites séparatives. Dans une bande de 25 mètres de profondeur mesurée à partir de l’alignement, les constructions seront implantées sur une ou plusieurs limites séparatives latérales. Au-delà de la bande de 25 mètres, les constructions seront implantées en retrait des limites séparatives. En limite séparative de fond, le retrait doit être respecté. / Règles applicables aux marges d’isolement (retrait) (…). En cas de retrait, celui-ci est mesuré perpendiculairement de tout point de la construction jusqu’au point de la limite séparative qui en est le plus proche. Le retrait par rapport aux limites séparatives, s’il est appliqué, ne peut être inférieur à la moitié de la hauteur de la construction faisant face à la limite séparative, avec un minimum de 4 mètres. Cependant, cette marge peut être réduite à 2,5 mètres s’il s’agit d’une façade aveugle ou comprenant des jours à verre dormant. (…). Les règles du présent article ne s’appliquent pas : (…) à l’aménagement (extension, surélévation, transformation) des constructions existantes légalement édifiées dont l’implantation ne respecte pas les règles de la zone, sous réserve : - que la distance par rapport à la limite séparative ne soit pas diminuée. - que les baies créées à l’occasion des travaux respectent les distances réglementaires par rapport aux limites séparatives ». 
 
9. Il est constant que M. et Mme A... sont propriétaires des parcelles cadastrées AD 76, 709 et 711 d’un seul tenant qui forment le terrain d’assiette du projet. Il ressort en outre du plan de masse de la construction en litige que sa façade ouest est implantée pour partie en retrait de la limite séparative du terrain d’assiette avec une marge de retrait inférieure à 2,5 mètres en méconnaissance des dispositions de l’article UA 5 précitées. En outre, la commune ne peut utilement soutenir que la circonstance qu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions du plan local d’urbanisme en vigueur ne s’oppose pas à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux étrangers à ces dispositions, dès lors que la construction existante est conforme aux dispositions de l’article UA 5 précitées et que l’autorisation en litige permet l’implantation d’une construction qui n’y est pas conforme. Par suite, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu la méconnaissance de ces dispositions pour annuler l’arrêté en litige.  
 
10. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme A... et la commune de Viarmes ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé l’arrêté du maire de Viarmes du 26 janvier 2023. 
 
  Sur l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :  
 
 
11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de Mme E..., qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. et Mme A... et la commune de Viarmes demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Viarmes une somme de 2 000 euros à verser à Mme E... sur ce fondement.  
 
D É C I D E : 
 
Article 1er : La requête de M. et Mme A... est rejetée.  
  
Article 2 : La commune de Viarmes versera à Mme E... une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
  
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.  
  
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme C... et B... A..., à Mme D... E... et à la commune de Viarmes.  
 
Délibéré après l’audience du 15 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
 
- Mme Mornet, présidente assesseure, présidente de la formation de jugement en application de l’article R. 222-26 du code de justice administrative, 
- Mme Aventino, première conseillère,  
-M. Cozic, premier conseiller.  
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026. 
 
 
La rapporteure, 
B. Aventino 
La présidente, 
G. Mornet 
  
La greffière, 
S. de Sousa 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.