CAA59 · 4e chambre - formation à 3 — 27 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
  
Procédure contentieuse antérieure : 
  
M. et Mme C... et A... B... ont demandé au tribunal administratif de Rouen de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2016 ainsi que des intérêts et pénalités correspondants. 
  
Par un jugement n° 2401846 du 20 mai 2025, le tribunal administratif de Rouen a rejeté cette demande. 
 
Procédure devant la cour : 
  
Par une requête, enregistrée le 18 juillet 2025, M. et Mme B..., représentés par  Me Virginie de Couessin, demandent à la cour : 
  
1°) d’annuler ce jugement ; 
  
2°) de prononcer la décharge des impositions en litige ;  
 
3°) de leur accorder le bénéfice du sursis de paiement en application des dispositions de l’article L. 277 du livre des procédures fiscales ; 
  
4°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
  
Ils soutiennent que : 
- la somme de 80 000 euros versée à l’EURL Clara l’a été dans le but de reprendre les locaux qui lui étaient loués afin d’y réaliser des travaux avant la remise en location de l’immeuble, de sorte qu’elle constitue une indemnité d’éviction ;  
- les travaux réalisés qui ont consisté en une mise aux normes étaient nécessaires pour proposer le bien à la location.  
  
Par un mémoire en défense enregistré le 29 octobre 2025, la ministre chargée des comptes publics conclut au rejet de la requête. 
  
Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
  
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
  
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
  
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Alice Minet, première conseillère, 
- et les conclusions de M. Jean-Philippe Arruebo-Mannier, rapporteur public. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. M. et Mme B..., qui sont propriétaires d’un local situé 19 rue du Vieux Palais à Rouen, ont déduit de leurs revenus fonciers déclarés au titre de l’année 2016, une somme de  80 000 euros. En réponse à la demande de renseignement adressée par l’administration, M. et Mme B... ont indiqué que cette somme correspondait à une indemnité d’éviction versée lors de l’acquisition en 2016 du fonds de commerce que l’EURL Clara, placée en liquidation judiciaire, exploitait dans leur local donné en location par un bail du 24 mai 2011. 
 
2. Par une proposition de rectification du 19 janvier 2018, l’administration, après avoir remis en cause la qualification d’indemnité d’éviction, a procédé à la réintégration de la somme de 80 000 euros dans les revenus fonciers déclarés par M. et Mme B... et les a assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, assorties des intérêts et des majorations correspondants, d’un montant total de 49 655 euros, qui ont été mise en recouvrement le 31 octobre 2020.  
 
3. Leur réclamation ayant été rejetée, M. et Mme B... ont demandé au tribunal administratif de Rouen de les décharger des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2016 ainsi que des intérêts et pénalités correspondants. Ils relèvent appel du jugement du 20 mai 2025 par lequel le tribunal administratif de Rouen a rejeté cette demande.  
 
 
Sur le bien-fondé des impositions : 
 
4. D’une part, aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. / Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». 
 
5. D’autre part, aux termes de l’article 13 du code général des impôts : « 1. Le revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu ». Aux termes de l’article 28 du même code : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». Aux termes de l’article 31 de ce même code, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ; (…) ; b) les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation (…) ; c) Les impositions (…) perçues, à raison desdites propriétés (…) ». 
 
6. L’indemnité d’éviction versée, en cas de non-renouvellement du bail, au preneur d’un local commercial, n’entre pas dans les charges de la propriété énumérées par les dispositions précitées du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Pour déterminer si une telle indemnité trouve sa contrepartie dans un accroissement du capital immobilier du bailleur ou doit être regardée comme une dépense effectuée par lui en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu, au sens des dispositions du 1 de l’article 13 du code général des impôts, ou si cette indemnité entre, le cas échéant, dans l’une et l’autre de ces catégories selon des proportions à fixer, il y a lieu de tenir compte des circonstances de l’espèce. 
 
7. Il résulte de l’instruction, notamment de l’acte de cession du 12 mai 2016, que pour acquérir le fonds de commerce de l’EURL Clara, placée en liquidation judiciaire, à laquelle ils louaient un local commercial, M. et Mme B... ont exercé leur droit de préemption prévu par le bail commercial. Si M. et Mme B... soutiennent que la somme en litige a été versée dans le seul but de faire obstacle à l’acquisition du fonds de commerce par des acquéreurs dont la fiabilité n’était pas assurée alors qu’ils avaient déjà été confrontés à des difficultés de paiement des loyers et ainsi, de récupérer le local afin d’en assurer une meilleure gestion, cette circonstance ne saurait conférer à la somme de 80 000 euros versée pour l’acquisition du fonds de commerce le caractère d’une indemnité d’éviction, laquelle est due par le bailleur lorsqu’il refuse au preneur le renouvellement de son bail.  
 
8. Par ailleurs, si M. et Mme B... soutiennent avoir réalisé d’importants travaux dans le local commercial afin de le proposer à nouveau à la location, ils n’apportent pas d’éléments suffisamment probants à l’appui de leurs allégations en se bornant à produire des photographies de l’état dégradé du local et des factures d'architectes, qui sont au demeurant relatives à l’aménagement intérieur d’un appartement situé à l’adresse du local commercial. En outre, les appelants, qui ne contestent pas que le local n’a été donné en location qu’en 2018 à la SARL Pépé et fils, dont M. B... est associé-gérant, ne fournissent aucun élément sur le montant du loyer versé par le nouveau locataire. 
 
9. Dans ces conditions, M. et Mme B... ne démontrent pas que l’indemnité versée à l’EURL Clara constituait une dépense effectuée en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu au sens des dispositions du 1 de l’article 13 du code général des impôts. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause la déduction de la somme de 80 000 euros et a procédé à sa réintégration dans les revenus fonciers de M. et Mme B... au titre de l’année 2016.  
 
10. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a rejeté leur demande à fin de décharge. Par voie de conséquence, leurs conclusions à fin de sursis de paiement, ainsi que celles tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. 
 
 
 
 
 
 
 
                                                             DECIDE :  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme C... et A... B... et au ministre de l’action et des comptes publics. 
 
Copie en sera adressée à l’administratrice de l’Etat chargée de la direction spécialisée de contrôle fiscal Nord. 
 
 
Délibéré après l'audience publique du 2 avril 2026 à laquelle siégeaient :  
 
- Mme Corinne Baes-Honoré, présidente assesseure, assurant la présidence de la formation de jugement en application de l’article R. 222-26 du code de justice administrative, 
- M. Jean-François Papin, premier conseiller. 
- Mme Alice Minet, première conseillère. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026. 
 
 
La rapporteure, 
 
 
 
 
 
Signé : A. Minet La présidente de la formation  
de jugement, 
 
 
 
 
Signé : C. Baes-Honoré  
La greffière, 
 
 
 
 
 
Signé : E. Héléniak  
La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt. 
 
 
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef,  
Par délégation,  
La greffière, 
 
 
 
 
Elisabeth HELENIAK