CAA69 · 2ème chambre - formation à 3 — 5 février 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure 
 
La SAS BHLP a demandé au tribunal administratif de Dijon de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018, de la cotisation d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2016, ainsi que des pénalités correspondantes. 
 
Par un jugement n° 2400793 - 2401105 du 11 mars 2025, le tribunal administratif de Dijon, auquel la demande de la SAS BHLP a été attribuée par une ordonnance du président de la section du contentieux du Conseil d’État du 8 mars 2024, a, d’une part, constaté un non-lieu à statuer partiel à hauteur du dégrèvement de 14 188 euros prononcé en cours d’instance (article 1er), d’autre part, déchargé la SAS BHLP de la cotisation d’impôt sur les sociétés et des pénalités mises à sa charge au titre de l’exercice 2016, à concurrence d’une réduction en base de 24 000 euros, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018 à concurrence de 4 800 euros ainsi que des pénalités, correspondant à des charges de maîtrise d’œuvre pour des travaux de désamiantage (articles 2, 3 et 4), enfin, rejeté le surplus des demandes de la SAS BHLP (article 5). 
 
Procédure devant la cour 
 
Par une requête, enregistrée le 6 mai 2025, la SAS BHLP, représentée par Me Gourves, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement en tant qu’il a rejeté le surplus de ses demandes ; 
 
2°) d’ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur vénale de l’ensemble immobilier lors de sa cession en décembre 2016 ;  
 
3°) de prononcer la décharge de l’imposition et des pénalités restant à sa charge ; 
 
4°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
– l’administration ne devait pas écarter la méthode d’évaluation par comparaison dès lors qu’il existait deux transactions équivalentes de montants de 1 200 000 euros et 1 612 911 euros ;  
– l’administration ne s’est plus finalement fondée sur une méthode de valeur par le revenu, mais seulement sur la valeur de productivité ;  
– l’administration n’a pas déduit le coût des travaux prévus de désamiantage dans le cadre des méthodes du coût historique et du prix de revient revalorisé ;  
– concernant la méthode de valeur par le revenu, le chiffre d’affaires à retenir est la moyenne pondérée des trois exercices clos en 2013, 2014 et 2015, et non celui de 740 000 euros retenu par la vérificatrice ; le taux de l’impôt sur les sociétés fictif n’est pas de 30 % mais de 15 % jusqu’à 38 120 euros et au-delà de 33,33 % ; si le coût des travaux prévus de désamiantage est de 2 000 000 euros, il faut y ajouter 140 000 euros de frais de maîtrise d’œuvre ; le taux de capitalisation de 6,47 % a été déterminé à partir d’une prime de risque de 5 % prévue par une référence bibliographique non communiquée malgré sa demande lors de sa réclamation, alors que l’ouvrage d’évaluation des éditions Francis Lefebvre, qui est davantage reconnu sans doute, prévoit un taux de capitalisation / rendement de 6 % à 9 %, qui doit être retenu ;  
– les méthodes d’évaluation aboutissent à des montants très différents ;  
– les coefficients de pondération de 1 et 3 aux valeurs maximale et minimale résultant respectivement des méthodes de valeur par le revenu et du coût historique sont sibyllins et arbitraires ;  
– la fixation du prix de 1 958 779 euros est basée sur le prix d’achat de 2 100 000 euros en 2008, accru de 3 % sur huit ans correspondant à l’augmentation des prix constatée par les guides de la cote annuelle des valeurs vénales immobilières des éditions Callon, et diminué des sommes non remboursées inscrites en compte courant de deux associés de la SAS BHLP ;  
– elle devait procéder à la vente au prix de 1 958 779 euros en raison de la nécessité pour l’acquéreur de réaliser des travaux de désamiantage portant sur une surface de 18 248 m² au lieu de celle de 1 000 m² prévue par le rapport technique établi pour l’acquisition de 2008.  
 
Par un mémoire, enregistré le 23 juillet 2025, la ministre chargée des comptes publics conclut au rejet de la requête. 
 
Elle soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
– le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
– le code de justice administrative ; 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
– le rapport de M. Porée, premier conseiller, 
– et les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public.  
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. La SARL BHLP devenue SAS BHLP, qui exerçait une activité de location de biens immobiliers, a acquis le 24 décembre 2008 un ensemble immobilier situé à Auxerre (Yonne), cadastré AR 3, au prix de 2 100 000 euros, qu’elle a vendu le 21 décembre 2016 pour un prix de 1 958 779,15 euros à la SCI 3C2V, constituée en septembre 2016, dont les dirigeants et associés sont communs. La SAS BHLP a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018, au terme de laquelle la vérificatrice, d’une part, estimant qu’elle avait commis un acte anormal de gestion en cédant l’immeuble à un prix volontairement minoré par rapport à sa valeur vénale, a réintégré dans le résultat de l’exercice clos le 31 décembre 2016 un montant de 602 000 euros représentant l’écart entre la valeur vénale déterminée à 2 560 000 euros et le prix dont la société a bénéficié, d’autre part, a refusé d’admettre en déduction des résultats des exercices clos en 2016 et 2017 des charges notamment de travaux de désamiantage au motif qu’elles n’étaient pas engagées dans l’intérêt de l’entreprise, ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée s’y rapportant au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018. En conséquence de ces rectifications, la SAS BHLP s’est vu réclamer, en application de la procédure contradictoire, une cotisation primitive d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice 2016, ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018, et l’administration a réduit le déficit reportable à 12 079 euros au titre de l’exercice 2017. Ces impositions ont été assorties des intérêts de retard et de la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue au a. de l’article 1729 du code général des impôts. Par un jugement du 11 mars 2025, le tribunal administratif de Dijon, auquel la requête collective de la SAS BHLP et d’associés de la SCI 3C2V a été attribuée par une ordonnance du président de la section du contentieux du Conseil d’État du 8 mars 2024, après avoir joint les demandes dont il était saisi et a constaté un non-lieu à statuer partiel à concurrence d’un montant de 14 188 euros, en droits et pénalités, à la suite de la réduction de la valeur vénale de l’ensemble immobilier, laquelle a été ramenée en première instance de 2 560 000 euros à 2 531 164 euros, a prononcé la réduction, à concurrence d’une réduction en base de 24 000 euros, de la cotisation d’impôt sur les sociétés assignée à la SAS BHLP au titre de l’exercice 2016, à concurrence de 4 800 euros, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018 et des pénalités correspondantes, a rejeté le surplus de ses demandes tendant à la décharge de ces impositions. La SAS BHLP relève appel de ce jugement en tant seulement qu’il n’a pas fait droit à ses demandes de décharge de l’imposition à l’impôt sur les sociétés.  
 
2. Aux termes de l’article 38 du code général des impôts : « 1. (…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation. (...) ». 
 
3. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. S’agissant de la cession d’un élément d’actif immobilisé, lorsque l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu’elle a retenue et que le contribuable n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l’acte de cession si le contribuable ne justifie pas que l’appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la cession à un tel prix, soit qu’elle en ait tiré une contrepartie. Le juge apprécie le caractère significatif de l’écart entre le prix de cession et la valeur vénale de l’immeuble compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce. 
 
4. La valeur vénale du bien cédé doit, pour l’application de ces mêmes principes, être estimée en se référant au prix qui aurait pu être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. Lorsque l’administration procède à l’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble, elle doit se référer à des transactions portant sur l’immeuble même ou sur des immeubles similaires situés à proximité de celui-ci et intervenues à une date proche de celle du fait générateur de l’impôt. Aucune règle du code général des impôts n’impose dans ce cas à l’administration de se fonder exclusivement sur des transactions antérieures à la date de ce fait générateur. En l’absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l’appréciation de la valeur vénale est faite en utilisant les méthodes d’évaluation qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue.  
 
5. Il résulte de l’instruction, d’une part, que la SAS BHLP a acquis le 24 décembre 2008 un ensemble immobilier situé à Auxerre pour un prix de 2 100 000 euros, auquel une somme de 145 519 euros a été ajoutée pour des frais d’acquisition, d’autre part, qu’elle a fait réaliser sur cet ensemble immobilier affecté à la location des travaux de 2008 à 2016 pour un montant total de 1 372 214 euros, ainsi que la construction d’une salle de sport achevée en avril 2016 et d’un bâtiment comprenant deux cellules de 112 et 138 m² terminées en septembre et décembre 2016, pour un montant total de 346 889 euros, enfin, que la SAS BHLP a vendu le 21 décembre 2016 l’ensemble immobilier à la SCI 3C2V pour un prix de 1 958 779 euros après déduction de la somme de 141 220,85 euros de frais de notaire qu’elle a réglés. La vérificatrice a rehaussé la valeur nette comptable déterminée par la SAS BHLP de 1 976 176 euros à 2 397 673 euros, après avoir remis en cause l’amortissement du terrain, porté les durées d’amortissements d’immobilisations à 10 et 20 ans et le prix de revient des constructions nouvelles de 346 889 euros à 378 690 euros, et a estimé que la cession aboutissait à une perte de 438 894 euros (1 958 779 – 2 397 673). La vérificatrice, estimant ne pas disposer de transactions comparables dans un passé suffisamment proche de la cession litigieuse, a déterminé la valeur vénale de l’immeuble au 21 décembre 2016 dans la proposition de rectification du 20 décembre 2019 adressée à la requérante au moyen de trois méthodes fondées, la première, sur une approche par la valeur comptable, méthode du coût historique, la deuxième, sur une approche en fonction de l’évolution des coûts de la construction, méthode du prix de revient revalorisé, et la troisième, sur une approche par la capitalisation des bénéfices réalisés, méthode de valeur par le revenu, dont elle a fait une moyenne pondérée. Dans la réponse aux observations du contribuable du 24 juin 2020, elle n’a retenu que la moyenne des première et troisième méthodes en appliquant des coefficients de pondération de 1 et 3 aux valeurs maximale et minimale résultant de ces résultats dans la mesure où le marché immobilier était plus favorable en 2016 aux acquéreurs qu’aux vendeurs.  
 
6. En premier lieu, il résulte de l’instruction que la vérificatrice a indiqué, dans la rubrique « évaluation par comparaison » de la proposition de rectification de la requérante qu’elle n’avait trouvé aucune vente de biens comparables dans un passé suffisamment proche de la mutation en litige. Si la SAS BHLP s’était prévalue, au cours de la procédure d’imposition, de deux ventes en 2012, dont une à un prix de 1 200 000 euros, portant sur des immeubles situés dans la même avenue, et l’autre de 1 612 911 euros, dont elle indique qu’elle porte sur un terrain de 40 153 m² et une construction de 26 540 m². La SAS BHLP ne conteste pas que la vente de 1 200 000 euros porte sur un entrepôt d’une surface de 5 500 m² situé sur une parcelle de 35 000 m². La société requérante ne conteste pas davantage que la vente de 1 612 911 euros a été réalisée en deux temps à hauteur de 207 611 euros pour un ensemble industriel grevé partiellement d’un bail à construction d’une superficie foncière de 40 153 m², puis à hauteur de 1 405 300 euros pour des constructions, ni que l’état de cet ensemble immobilier a nécessité sa restructuration intégrale avec démolition de bâtiments postérieurement à ses cessions de 2011 et 2012, alors que l’ensemble immobilier acquis le 21 décembre 2016 est composé d’entrepôts, de bureaux ou commerces d’une surface totale de 23 200 m² construits sur une parcelle de 46 220 m² et a fait l’objet de travaux de 2008 à 2016 d’un montant total de 1 372 214 euros ainsi que de nouvelles constructions achevées avant la cession. Par suite, en l’absence de transaction équivalente, l’administration a pu évaluer la valeur vénale en recourant à des méthodes d’évaluation.  
 
7. En deuxième lieu, d’une part, la vérificatrice s’est fondée sur la méthode du coût historique correspondant à une approche par la valeur comptable déterminant le prix minimum en dessous duquel une entreprise ne descendrait pas pour ne pas réaliser de pertes, en se fondant sur la valeur nette comptable rectifiée de l’immeuble de 2 397 673 euros. Si la SAS BHLP soutient que la vérificatrice n’a pas déduit le coût des travaux prévus de désamiantage dans le cadre des méthodes du coût historique et du prix de revient revalorisé, il résulte du point 5 du présent arrêt que la vérificatrice a abandonné la seconde méthode. La méthode du coût historique, fondée sur la valeur nette comptable correspondant au prix de revient de l’immeuble dans l’état dans lequel il a été acquis ainsi que des constructions ajoutées, n’avait pas à inclure la déduction de travaux de désamiantage.   
 
8. D’autre part, la vérificatrice s’est fondée sur la méthode de valeur par le revenu correspondant à une approche par capitalisation des bénéfices réalisés permettant d’actualiser le bénéfice d’exploitation moyen tiré d’un loyer annuel en fonction des résultats des trois derniers exercices, en se basant, d’une part, sur le résultat d’exploitation moyen de 65,82 % du loyer moyen déterminé à partir des moyennes pondérées des loyers et résultats d’exploitation des exercices clos les 31 décembre 2013, 2014 et 2015, ainsi que sur le résultat net à actualiser de 340 948 euros déterminé à partir d’un loyer annuel connu de 740 000 euros X 65,82 % – impôt sur les sociétés fictif au taux de 30 %, d’autre part, sur un taux de capitalisation majoré de 6,47 % déterminé à partir d’un taux de capitalisation de 5,88 % X 1,10 en raison du caractère non liquide du bien cédé, enfin, sur la déduction de la valeur de productivité en résultant du coût de travaux nécessaires de désamiantage à hauteur de 2 000 000 euros, d’honoraires de notaire et de droits de mutation évalués à 6 %. La vérificatrice, qui a pris en considération les moyennes pondérées des loyers et résultats d’exploitation des exercices 2013, 2014 et 2015, ne pouvait se référer qu’au loyer annuel pratiqué en 2016 de 740 000 euros en raison de constructions nouvelles mises à la location au cours de cette année. La valeur vénale étant déterminée pour tout type d’acquéreur, la vérificatrice pouvait retenir un taux d’imposition moyen de 30 %. Si la ministre ne communique pas le livre Finance d’entreprise de M. B... C... d’après l’étude de Dimson, Marsh et Stauton, la SAS BHLP, qui ne conteste pas sérieusement qu’il s’agit d’un ouvrage de référence ayant déterminé une prime de risque historique observée sur 100 ans du marché français de 5 % ayant servi à la fixation du taux de capitalisation précité de 5,88 %, ne démontre pas qu’un taux de 9 % doit être substitué à celui de 5,88 %, en se bornant à renvoyer au dossier pratique évaluation des éditions Francis Lefebvre mentionnant des taux de rendement constatés en 2018, postérieurement à la cession de 2016, sans préciser si le mode de calcul de ces taux est réalisé à partir d’un revenu brut ou net, avant ou après imposition. L’administration ayant pris une décision de dégrèvement partiel le 7 juillet 2023 au cours de la première instance après déduction de la valeur de productivité d’une somme supplémentaire à celle précitée de 2 000 000 euros à hauteur de 140 000 euros pour frais de maîtrise d’œuvre afférents à des travaux de désamiantage, le moyen de la société requérante tiré de la déduction des frais de maître d’œuvre est sans portée. 
 
9. Enfin, l’écart de 536 656 euros entre les évaluations résultant des méthodes du coût historique et de valeur par le revenu à hauteur respectivement de 2 397 000 euros et de 2 933 656 euros s’explique par le fait que la première méthode a pour objectif de déterminer la valeur minimum en-dessous de laquelle le vendeur refuserait de céder le bien pour ne pas réaliser de pertes, alors que la seconde conduit à déterminer le prix de revient maximal au-dessus duquel l’opération ne serait pas assez rentable pour l’acquéreur. Si la SAS BHLP fait valoir que les coefficients de pondération de 1 et 3 aux valeurs maximale et minimale résultant respectivement des méthodes de valeur par le revenu et du coût historique sont sibyllins et arbitraires, son argumentation sur ce point n’est pas assortie des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé.  
 
10. En troisième lieu, si la SAS BHLP soutient que la fixation du prix de 1 958 779 euros est fondée sur le prix d’achat de 2 100 000 euros en 2008, valorisé de 3 % sur huit ans correspondant à l’augmentation des prix constatée par les guides de la cote annuelle des valeurs vénales immobilières des éditions Callon, et diminué des sommes non remboursées inscrites en compte courant de deux associés, ces éléments ne résultent pas de la note du 21 juin 2016 du conseil de cette société qui indique que les associés pourront récupérer les sommes de 115 000 euros et 99 297 euros en compte courant d’associé et que les guides font état d’une stabilité des prix entre les années 2009 et 2016. Au demeurant, le prix d’achat en 2008 ne permet pas de prendre en considération la valorisation résultant des travaux réalisés de 2008 à 2016 et des constructions nouvelles achevées en 2016.  
 
11. Il suit de là que l’écart de 573 164 euros entre la valeur vénale de l’ensemble immobilier de 2 531 164 euros et son acquisition de 1 958 000 euros présente un caractère significatif.   
 
12. Si la SAS BHLP soutient que le prix de cession du bien immobilier de 1 958 779 euros est justifié par la nécessité, pour l’acquéreur, de réaliser des travaux de désamiantage portant sur une surface de 18 248 m² et non de 1 000 m², comme prévu par le rapport technique établi à l’occasion de l’acquisition de 2008, réalisés au prix de 2 140 000 euros, frais de maîtrise d’œuvre compris, l’acte de vente du 21 décembre 2016 décrit l’ensemble immobilier de manière identique à l’acte d’acquisition de 2008, alors que le prix de revient des deux constructions nouvelles réalisées en 2016 s’est élevé à 378 690 euros et que les frais de désamiantage ont été déduits dans le cadre de la méthode de valeur par le revenu. Dans ces conditions, l'administration établit, eu égard à la communauté d’intérêt entre les deux sociétés, qu’en cédant cet ensemble immobilier à un prix volontairement minoré par rapport à sa valeur vénale, la SAS BHLP a commis un acte anormal de gestion justifiant la réintégration de l’insuffisance de prix dans son revenu imposable de l’exercice clos en 2016.  
13. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise, que la SAS BHLP n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Dijon a rejeté le surplus de ses demandes. Par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. 
 
 
 
D É C I D E : 
 
 
 
Article 1er : La requête de la SAS BHLP est rejetée. 
 
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS BHLP et à la ministre de l’action et des comptes publics.  
 
 
Délibéré après l'audience du 15 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
 
M. Pruvost, président de chambre, 
M. Haïli, président-assesseur,  
M. Porée, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 5 février 2026. 
 
 
 
Le rapporteur, 
 
A. Porée 
Le président,  
  
  
  
  
D. Pruvost 
 
La greffière, 
 
M. A... 
 
 
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,