CAA13 · 4ème chambre-formation à 3 — 2 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête enregistrée au greffe du tribunal administratif de Nice le 3 décembre 2024, et transmise à la cour par ordonnance de la présidente du tribunal administratif de Nice du 19 juin 2025, et des mémoires, enregistrés les 18 septembre et 3 octobre 2025, M. E... F..., Mme A... F... et Mme D... G... veuve F..., représentés par Me Gérard, et assistés par Me Franchesci, demandent à la cour :  
 
1°) d’annuler l’arrêté du 14 juin 2024 par lequel le maire de la commune de Cannes a accordé à la Société Immo Azuréen un permis de construire un bâtiment devant comprendre des logements, des commerces ainsi qu’un parc de stationnement pour une surface de plancher de 6 830 mètres carrés (m²), sur un terrain situé 25-35 boulevard de la Croisette, ensemble la décision du 3 octobre 2024 rejetant leur recours gracieux contre cet arrêté ;  
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Cannes la somme de 4 800 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- ils justifient d’un intérêt à agir contre ce permis de construire, en leur qualité de propriétaires de trois appartements et caves situés sur une parcelle immédiatement voisine du projet contesté, lequel leur cause une perte d’ensoleillement et de luminosité, un préjudice de vue, crée des vues sur leurs propriétés et a engendré des nuisances au cours des travaux de construction ; 
- l’arrêté en litige a été signé par une autorité incompétente, faute pour la commune de produire une délégation régulière et suffisamment précise et en ce que l’avis de l’architecte des Bâtiments de France n’a pas été recueilli s’agissant de la démolition de la construction existante sur la parcelle BV 0276 et du déplacement de l’arbre remarquable dont la motte racinaire est située sous cette parcelle ; 
- le dossier de demande est incomplet, d’une part, en ce qu’il ne comporte pas les indications nécessaires pour vérifier le respect des règles de sécurité publique posées par l’article R 111-2 du code de l’urbanisme, et des règles du plan local d’urbanisme relatives aux dimensions des 29 aires de stationnement des véhicules à deux roues et à la localisation par rapport au projet du palmier centenaire identifié par le document comme un arbre remarquable, d’autre part, en ce qu’il ne comporte pas la pièce visée à l’article R. 431-31 du même code pour autoriser la démolition de la construction existante sur la parcelle BV 0276 et, enfin, en ce qu’il ne contient pas non plus l’attestation de prise en compte des règles de construction parasismique rendue obligatoire par les dispositions du e) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme et l’article L. 122-8 du code de la construction et de l’habitation ; 
- malgré la localisation de ce palmier dans le périmètre des monuments historiques et son appartenance au patrimoine commun, le dossier ne comporte aucune indication sur l’autorisation de son déplacement et son nouvel emplacement, alors que l’avis du service territorial de l’architecture et du patrimoine n’a pas été sollicité avant la délivrance du permis ; 
- en délivrant cette autorisation à une société dont l’avocat et mandataire est l’un de ses amis, le maire de Cannes a méconnu le principe d’impartialité ; 
- le permis en litige méconnaît les règles de recul édictées par l’article 3.3 de la section 2 du titre III du règlement de plan, les commerces de plus de 4 mètres de hauteur s’implantant en rez-de-chaussée dans la marge de recul, tout comme les balcons de la façade sud du bâtiment à usage d’habitation et de commerces, constitutifs de véritables oriels ; 
- le permis a été délivré contrairement aux dispositions de l’article U5 de la section 2 du titre III du règlement du plan et des articles L. 151-23 et R. 111-26 du code de l’urbanisme puisque l’opération porte atteinte à un arbre centenaire remarquable, en l’absence de mesure de protection prescrite par le permis ; 
- ce permis en litige a été accordé en méconnaissance de l’article U4 de la section 2 du titre III du règlement de plan et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, le projet rompant l’harmonie existant sur cette portion du boulevard de la Croisette et le maire n’étant pas tenu par l’avis favorable de l’architecte des Bâtiments de France ; 
- l’autorisation a été délivrée en violation de l’article 9 C du titre II du règlement de plan, et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dans la mesure où le projet est de nature à créer un risque pour la sécurité publique au regard de la particulière fragilité du sol sur lequel il va s’implanter et de l’insuffisance des précautions prises par le porteur de projet. 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 mars et 16 octobre 2025, la société Immo Azuréen, représentée par Me Gillig, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de ses auteurs la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle fait valoir que : 
- les trois moyens tirés d’abord de la violation du principe d’impartialité, ensuite de l’absence d’accord de l’architecte des Bâtiments de France préalablement à la démolition de la construction existante sur la parcelle cadastrée Section BV n° 276 et au déplacement de l’arbre remarquable qui est située sous cette parcelle et enfin du défaut de permis de démolir concernant cette dernière parcelle sont irrecevables car soulevés au-delà du délai de cristallisation de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ; 
- ces moyens, comme les autres de la requête, ne sont pas fondés. 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 mai, 1er septembre et 13 octobre 2025, la commune de Cannes, représentée par Me Daboussy, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants, in solidum, la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
La commune fait valoir que : 
les moyens tirés du défaut de permis de démolir et du manquement à l’exigence d’impartialité sont irrecevables car soulevés au-delà du délai de cristallisation posé par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ; 
ces moyens, comme les autres, ne sont pas fondés.     
 
Par une lettre du 27 juin 2025, la cour a informé les parties qu’il était envisagé d’inscrire l’affaire à une audience qui pourrait avoir lieu à compter de la seconde moitié du mois de septembre 2025 et que l’instruction était susceptible d’être close par l’émission d’une ordonnance à compter du 26 août 2025.  
 
Par une ordonnance du 22 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.  
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code du patrimoine ; 
- le code de la construction et de l’habitation ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
le rapport de Mme Jorda-Lecroq, présidente,  
les conclusions de Mme Balaresque, rapporteure publique, 
et les observations de Me Cagnol, substituant Me Gérard, représentant les consorts F..., et de Me Gillig représentant la société Immo Azuréen. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
Le 26 décembre 2023, la société Immo Azuréen a présenté une demande de permis de construire pour la réalisation, sur les parcelles cadastrées section BV n°s 7, 8, 10, 11, 264, 267, 268, 274, 275, 276 et 277, au 25-35 boulevard de la Croisette à Cannes, d’un premier bâtiment comportant en rez-de-chaussée et en R+1 des commerces, et d’un second comportant sept étages de vingt logements, outre un parc de stationnement en sous-sols de trois niveaux, pour une surface de plancher totale de 6 830 m². Le projet portant ainsi sur la réalisation de commerces d’une surface de vente de 1 800 m², la commission départementale d’aménagement commercial a été saisie pour avis de cette demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale. Le 14 mai 2024, cette commission a attesté de la naissance d’un avis tacite favorable à cette demande. Par un arrêté du 14 juin 2024, pris également au vu de l’avis conforme favorable émis le 21 mars 2024 par l’architecte des Bâtiments de France avec prescriptions et recommandations, le maire de Cannes a délivré à la société Immo Azuréen ce permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale. M. F... et Mmes F..., propriétaires de trois appartements dans l’immeuble Les Arcades, mitoyen du projet ainsi autorisé, ont demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler ce permis de construire. Par une ordonnance du 19 juin 2025, la présidente du tribunal a transmis à la cour le dossier de cette requête sur le fondement de l’article L. 600-10 du code de l’urbanisme.  
 
 
Sur la légalité de l’arrêté de permis de construire :  
 
En ce qui concerne la légalité externe : 
 
Il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 23 mai 2020, transmis en préfecture des Alpes-Maritimes le 25 mai 2020 et affiché le même jour, modifié par un arrêté du 2 juin 2020 transmis en préfecture le même jour et affiché le 3 juin 2020, Mme B... C..., huitième adjointe et signataire du permis en litige, a reçu du maire de Cannes délégation de fonctions et de signature notamment en matière d’urbanisme. Si cette délégation indique exclure les matières pour lesquelles un agent de l’administration communale a déjà reçu du maire une délégation de signature, il ne ressort pas des pièces du dossier et il n’est pas allégué que tel serait le cas en matière d’urbanisme, pour la délivrance des autorisations individuelles. 
 
Par ailleurs, aux termes de l’article L. 621-32 du code du patrimoine : « Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. /L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d'un monument historique ou des abords. /Lorsqu'elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l'urbanisme ou au titre du code de l'environnement, l'autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1 ». L’article L. 632-2 du même code dispose que :  
« I. – L'autorisation prévue à l'article L. 632-1 est, sous réserve de l'article L. 632-2-1, subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s'assure du respect de l'intérêt public attaché au patrimoine, à l'architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Il s'assure, le cas échéant, du respect des règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine. Il tient compte des objectifs nationaux de développement de l'exploitation des énergies renouvelables et de rénovation énergétique des bâtiments définis à l'article L. 100-4 du code de l'énergie. (…) / Le permis de construire, le permis de démolir (…) tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 632-1 du présent code si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent I ». 
 
D’une part, il ressort des pièces du dossier que la société Immo Azuréen a obtenu, par deux arrêtés du 17 février 2023 et du 23 mars 2024, dont le caractère définitif n’est pas contesté, des permis de démolir portant sur les édifices présents sur les parcelles d’assiette de son projet de construction, dont la parcelle BV n° 276, et que la délivrance de ce second permis de démolir a été précédée de l’avis conforme favorable de l’architecte des Bâtiments de France du 26 janvier 2024, recueilli notamment au titre de la localisation du tènement dans le périmètre des abords de l’« Hôtel Carlton ». Les requérants ne sont donc pas fondés, en tout état de cause, à soutenir que le permis de construire en litige aurait été accordé au terme d’une procédure irrégulière faute pour l’architecte des Bâtiments de France d’avoir donné son accord pour les travaux de démolition concernant la parcelle BV n° 276.  
 
D’autre part, il résulte du rapprochement des pièces du dossier de demande, et notamment du plan de masse de l’existant PC2 et du plan des terrassements et des arbres plantés PC2, ainsi que des indications de la notice paysagère et architecturale, que le palmier centenaire de 25 mètres de hauteur existant, devant être transplanté pendant la durée des travaux, doit être replanté à son emplacement d’origine une fois l’opération achevée. Il suit de là que l’accord donné le 21 mars 2024 à ce projet par l’architecte des Bâtiments de France, sous deux prescriptions et deux recommandations, porte sur l’ensemble des éléments de l’opération susceptibles de porter atteinte à l’aspect extérieur des immeubles protégés au titre des abords, y compris la transplantation et la replantation de cet arbre. Les requérants ne sont donc pas fondés à prétendre que cet aspect du projet autorisé par le permis de construire en litige n’a pas été précédé de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. 
 
Par conséquent, les moyens tirés du vice de procédure et de l’incompétence ne peuvent qu’être écartés, sans qu’il soit besoin d’examiner leur recevabilité au regard du délai de cristallisation prévu à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme. 
 
En ce qui concerne la légalité interne : 
 
S’agissant de la composition du dossier de demande :  
 
Aux termes de l’article R.* 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1 (…) / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ».  
 
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 
Quant à l’attestation de respect des règles de construction parasismique : 
 
Aux termes de l’article L. 122-8 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2022-1076 du 29 juillet 2022 visant à renforcer le contrôle des règles de construction : « Au moment du dépôt du dossier de demande de permis de construire, le maître d'ouvrage fournit un document attestant du respect, au stade de la conception, des règles relatives :1° Aux risques sismiques, prévues à l'article L. 132-2, pour les projets situés dans une zone présentant un certain niveau de sismicité défini par décret en Conseil d'Etat et pour des bâtiments dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d'Etat ; (…). Ce document est établi par un contrôleur technique (…) ». En vertu de l’article 8 de cette ordonnance du 29 juillet 2022, les dispositions précitées de l’article L. 122-8 entrent en vigueur le 1er janvier 2024.  
 
Aux termes de l’article R.* 431-16 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue du décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023 modifiant le régime des attestations à fournir lors du dépôt de permis de construire et lors de la déclaration d'achèvement des travaux pour certains projets de construction situés dans certaines zones soumises à un risque sismique ou dans une zone d'aléa moyen ou fort soumise à un risque de retrait-gonflement des sols argileux, et pris pour l’application de l’article L. 122-8 du code de la construction et de l’habitation  : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) e) L'attestation relative au respect des règles de construction parasismique au stade de la conception telle que définie à l'article R. 122-36 du code de la construction et de l'habitation (…) ». L’article  
R. 122-36 du code de la construction et de l’habitation, issu du même décret, dispose que : « Le maître d'ouvrage fait établir le document prévu au 1° de l'article L. 122-8 attestant du respect, au stade de la conception, des règles de construction parasismique selon les dispositions suivantes : I.- Les bâtiments et les zones de sismicité mentionnées au 1° de l'article L. 122-8 du présent code, sont : a) Les bâtiments appartenant aux catégories d'importance II, III et IV et situés dans les zones de sismicité 3,4 et 5 au sens des articles R. 563-3 et R. 563-4 du code de l'environnement ; b) Les bâtiments appartenant aux catégories d'importance III et IV et situés dans la zone de sismicité 2 au sens des articles R. 563-3 et R. 563-4 du code de l'environnement ». L’alinéa 1er de l’article 3 de ce décret précise que ce dernier entre en vigueur le 1er janvier 2024. 
 
 S’il appartient en principe à l’autorité administrative, sauf dispositions expresses contraires, de statuer sur les demandes dont elle est saisie en faisant application des textes en vigueur à la date de sa décision, il résulte expressément des dispositions de l’article L. 122-8 du code de la construction et de l’habitation, que l’attestation de respect par le porteur de projet, lors de la conception, de la réglementation applicable à la construction parasismique qu’elle institue n’est susceptible d’être exigée que pour les demandes de permis de construire présentées après l’entrée en vigueur de ces dispositions, soit le 1er janvier 2024. La demande de permis de construire en cause ayant été présentée le 26 décembre 2023, et le dossier de demande comportant l’attestation d’un bureau de contrôle du 29 août 2023 indiquant que celle prévue par les anciennes dispositions du e) de l’article R. 431-16 n’est pas nécessaire compte tenu de la catégorie d’importance du bâtiment et de la zone de sismicité concernée, le projet en litige n’était pas soumis aux dispositions de cet article dans leur rédaction résultant du décret du 12 décembre 2023. Par suite, cette première branche du moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire ne peut qu’être écartée comme inopérante. 
 
Quant aux dimensions des aires de stationnement pour deux roues : 
 
Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : (…) f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ». L’article R. 431-9 du même code ajoute que :  
« Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifié coté dans les trois dimensions ». Contrairement à ce que soutiennent les consorts F..., les plans des trois niveaux en sous-sols, qui matérialisent sur chaque niveau les aires de stationnement dédiées aux véhicules à deux roues, sont cotés au 1/200 et permettent ainsi au service instructeur de s’assurer du respect par le projet de la règle de dimensionnement posée par l’article 1.6 du A du titre II du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cannes. Ainsi et en tout état de cause, cette deuxième branche du moyen de l’incomplétude du dossier de demande, qui ne se fonde sur aucune disposition législative ou réglementaire précise, ne peut être accueillie. 
 
Quant aux conséquences du projet sur l’arbre centenaire remarquable : 
 
En vertu de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme, le plan de masse des constructions fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées. Ainsi qu’il a été dit au point 5, l’ensemble des plans du dossier de demande a permis au service instructeur de s’assurer de la localisation du palmier centenaire de 25 mètres de hauteur sur le terrain d’assiette de l’opération, de ses conditions de transplantation pendant les travaux et de sa replantation au même endroit après la réalisation des constructions. Si la notice paysagère annonce la réalisation d’une étude phytosanitaire pour assurer la conservation de cet arbre pendant sa transplantation pour les besoins du chantier, la production d’une telle étude ne résulte d’aucune des dispositions du code de l’urbanisme et ne pouvait donc pas être exigée du pétitionnaire, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article R. 431-4 de ce code. Dans ces conditions, les consorts F... ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande ne permettait pas à l’administration d'apprécier l'impact du projet sur cet arbre identifié comme arbre remarquable par le règlement de plan local d’urbanisme. Cette troisième branche du moyen de l’incomplétude du dossier doit donc également être écartée.  
 
Quant à l’exigence de sécurité publique : 
 
Ni l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ni aucune autre disposition de ce code n’imposent au pétitionnaire de justifier dans le dossier de sa demande de permis de construire, de manière générale, que son projet ne portera pas atteinte à la sécurité des habitations voisines, même situées à quelques mètres de l’opération. 
 
Les auteurs d’un plan local d’urbanisme ne tiennent ni des articles L. 151-8 et suivants du code de l’urbanisme, qui déterminent les règles susceptibles d’être édictées par le règlement d’un plan local d’urbanisme, ni d’aucune autre disposition, la compétence permettant de subordonner la délivrance des autorisations à la réalisation préalable d’une étude de sols dans les zones concernées par le risque de retrait-gonflement des sols argileux. Les consorts F... ne peuvent donc utilement se plaindre d’une prétendue obsolescence de l’étude géotechnique de juillet 2021, jointe au dossier de demande, ni de l’absence dans cette étude de mesures spécifiques à ce phénomène géologique, en se prévalant des dispositions de l’article 9 du C du titre II du règlement de plan local d’urbanisme qui impose, dans les zones d’aléa moyen, dont relève le terrain d’assiette du projet en cause, une étude présentant la structure géomorphologique de l’unité foncière et le cas échéant les parades mises en œuvre pour éviter l’aléa. 
 
Ainsi, et alors que l’étude géotechnique produite par la société Immo Azuréen au soutien de sa demande comporte une analyse des autres risques auxquels est exposé le terrain d’assiette, dont les risques d’inondation, le dossier de demande n’est donc pas davantage insuffisant au regard de la prise en considération des exigences de sécurité publique. 
 
Quant aux permis de démolir :  
 
Ainsi qu’il a été dit au point 4, la démolition des constructions existant sur le terrain d’assiette du projet en litige a été autorisée par des permis de démolir délivrées les 17 février 2023 et 21 mars 2024. Les consorts F... ne peuvent donc utilement soutenir que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet au regard de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme, faute d’être accompagné de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir nécessaire ou de porter à la fois sur la démolition et sur la construction. Cette cinquième et dernière branche du moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande doit donc être écartée, sans qu’il soit besoin d’examiner sa recevabilité au regard de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme. 
 
S’agissant du principe d’impartialité : 
 
Le principe d’impartialité des autorités administratives, découlant de l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, implique que tout organe administratif est soumis à une obligation d’impartialité pour l’examen des affaires qui relèvent de sa compétence et aux règles déontologiques qui en découlent, et a pour objet de garantir que ces organes ne sont pas détournés de leur mission d’intérêt général. La circonstance que le maire de Cannes entretiendrait des liens d’amitié notoire avec l’un des conseils de la société Immo Azuréen, qui représente cette société devant les juridictions judiciaires et dans les assemblées générales de copropriété, n’est pas à elle seule de nature à mettre en doute l’impartialité de l’auteur de l’autorisation de construire. Le moyen tiré de la méconnaissance du principe d’impartialité ne peut donc être accueilli. 
 
 
 
 
 
S’agissant du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cannes :  
 
Quant au respect de la règle d’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques :  
 
 D’une part, aux termes de l’article U3.3 de la section 2 du titre III du règlement de plan local d’urbanisme de Cannes, qui pose les règles d’implantation des constructions en zone urbaine par rapport aux voies et emprises publiques : « sauf dispositions contraires portées dans les dispositions générales ou sur les documents graphiques (emplacements réservés, marges de recul ou dans les polygones d’implantation), les constructions doivent…dans le secteur UBa, être implantées à l’alignement ». Cet article comporte également des dispositions spécifiques selon lesquelles, « le long du Boulevard de la Croisette, les constructions à destination de commerce d’une hauteur maximale de 4 mètres tout compris sont autorisées entre l’alignement et la marge de recul indiquée au document graphique, sans condition d’implantation ». 
 
 Il ressort des pièces du dossier de demande, notamment des plans de coupe et de la notice architecturale, que les commerces projetés doivent s’implanter dans la marge de recul de trois mètres par rapport au boulevard de la Croisette, indiquée au document graphique du plan local d’urbanisme, et que leur hauteur est de 4 mètres, calculée, conformément à l’article 1.1 du A du titre II du règlement de plan, relatif aux règles générales de hauteur, du point le plus bas de toutes les façades établies par rapport au niveau du sol avant les travaux, jusqu’au point bas de l’acrotère, les commerces étant dotés de toitures-terrasses. Contrairement à ce qu’affirment les requérants, il ressort des pièces du dossier que ces toitures ne seront pas surmontées de murets de 80 centimètres de hauteur, mais d’un système de jardinières posées, dont il n’est ni établi ni même allégué qu’elles constitueraient des éléments de la construction en cause, assujettis en tant que tels à la règle de hauteur maximale des constructions au sein de la marge de recul depuis l’alignement. Il en va de même de la terre nécessaire aux plantations prévues sur ces toitures. 
 
D’autre part, l’article U 3.3 du règlement de plan précise que dans l’ensemble des secteurs de la zone UB, les bâtiments, balcons ou oriels non compris, prévus sur des unités foncières supérieures ou égales à 2 000 m² et desservies par au moins deux voies ou emprises publiques, peuvent être implantés à une distance au moins égale à deux mètres de la marge de recul. Le point 2 de l’article 1er du A du titre II de ce règlement, qui fixe les règles générales d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques, précise que ces règles ne s’appliquent pas, notamment, aux balcons et oriels, à la condition que la construction ne constitue pas une gêne pour la sécurité publique et assure une bonne intégration dans le paysage urbain.  
 
Le projet en litige prévoit l’implantation de l’immeuble d’habitation à 2,40 mètres de la marge de recul, conformément aux dispositions de l’article U 3.3 du règlement de plan. Bien que surplombant cet espace de 2,40 mètres, les balcons dont sont dotés les appartements de cinq des sept niveaux du bâtiment et qui, en tout état de cause, ne constituent pas des oriels compte tenu de leur principe de construction et de la définition donnée par le lexique joint au règlement de plan, ne méconnaissent pas ces dispositions.  
 
Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U 3.3 du règlement de plan local d’urbanisme doit ainsi être écarté. 
 
 
 
 
 
Quant au respect de la règle de conservation des arbres remarquables : 
 
Aux termes de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres ». 
 
En application de ces dispositions, l’article 3.2 de la section E du titre II du règlement de plan, auquel renvoie l’article U5, prévoit que s’agissant des éléments du patrimoine végétal et naturel remarquable, repérés sur le plan de zonage par une pastille verte, sont interdits tous travaux ayant pour effet de les détruire ou de les modifier ou de compromettre leur caractère ou leur entretien. 
 
Comme il a été dit au point 5, le projet en litige ne prévoit pas le déplacement sur l’unité foncière du palmier de 25 mètres de hauteur, identifié au plan de zonage comme un arbre remarquable à conserver, mais seulement sa transplantation durant les travaux et sa replantation à l’endroit d’origine, dans l’espace au sol laissé entre les balcons de la façade sud de l’immeuble d’habitation et la façade nord des commerces. En se bornant à produire des pièces du dossier de demande annotées par leurs soins et à invoquer des calculs sur le volume de la motte de terre d’un tel arbre, les requérants ne démontrent pas le caractère irréalisable de cet aspect du projet en cause. Il ne ressort pas des pièces du dossier qu’une telle opération de transplantation-replantation, qui n’est pas au nombre des travaux interdits par les dispositions citées au point précédent et qui, conformément aux mentions de la notice paysagère et architecturale, a donné lieu à la note explicative technique d’une société spécialisée du 20 mars 2025 ainsi qu’à un rapport d’observations valant attestation de bon état sanitaire du 15 octobre 2025, ne serait pas techniquement réalisable et serait de nature à compromettre la conservation ou l’entretien de cet arbre. Par suite les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions citées aux points 24 et 25 doivent être écartés. Il doit en aller également ainsi, pour les mêmes motifs, du moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme, faute pour les intéressés de démontrer que le projet est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement et que le permis en litige aurait dû à ce titre être assorti d’une prescription spéciale. 
 
Quant au respect de l’environnement urbain : 
 
Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ». L’article U4 de la section 2 du titre III du règlement de plan, qui reprend les termes de l’article R. 111-27 au titre de ses dispositions générales et réglemente les travaux sur construction existante, ajoute que « la conception des constructions devra assurer une continuité harmonieuse avec les bâtiments existants (aspect des matériaux et modénature des façades notamment) essentiellement dans le cas de bâtiments accolés ». Ces dispositions ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport à ces dispositions du règlement du plan local d’urbanisme qu’il revient à la cour d’apprécier la légalité du permis de construire contesté.  
 
 
 
Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige, qui s’organise suivant le principe architectural dominant sur le boulevard de la Croisette, notamment sur l’îlot urbain en cause, consistant en l’implantation, en premier rang d’unité foncière, de commerces de faible hauteur à l’alignement du boulevard, et en second rang d’immeubles à usage d’habitation de plusieurs étages, sera accolé à d’autres bâtiments obéissant à ce même principe et présentant, en ce qui concerne celui situé à l’ouest du projet, une hauteur sensiblement identique. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les immeubles concernés sont d’époques et de styles architecturaux différents. Cette diversité se retrouve sur d’autres portions de ce boulevard et ne traduit pas, dans cette mesure, une continuité harmonieuse au sens des dispositions du règlement de plan. Si les balcons de l’immeuble d’habitation sont plus imposants que ceux des immeubles mitoyens, ces derniers ne sont pas eux-mêmes tous dotés du même nombre de ces édicules. Alors qu’il ne résulte pas du dossier de demande que les balcons du projet seront couverts et habitables, les photographies jointes au dossier de demande comme au dossier d’instance montrent que l’immeuble mitoyen par l’est comporte quant à lui des oriels ainsi que des balcons couverts. La circonstance que les commerces prévus à l’alignement du boulevard de la Croisette auront une hauteur de quatre mètres, conformément au règlement de plan, alors que les commerces adjacents présentent respectivement, d’après un procès-verbal de commissaire de justice du 11 septembre 2025, des hauteurs de 3,33 mètres et de 3,50 mètres, n’est pas de nature à rompre la continuité harmonieuse existante, laquelle n’est pas davantage compromise par la végétation prévue sur les toits-terrasses de ces commerces à l’image de commerces adjacents. Il suit de là que c’est sans commettre d’erreur d’appréciation au regard des dispositions du règlement de plan local d’urbanisme que le maire a pu accorder à la société Immo Azuréen un permis de construire, en l’assortissant des prescriptions et recommandations émises par l’architecte des Bâtiments de France dans son avis favorable du 21 mars 2024.  
 
 
Quant au risque : 
 
Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, un projet « peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ». L’article 9 C4 du titre II du règlement de plan local d’urbanisme, intitulé « aléa et retrait-gonflement des sols argileux », précise que la commune de Cannes est concernée par le risque retrait-gonflement des sols argileux et indique, d’une part, qu’une étude de sol complémentaire (type G12, G2 et G3*) permettant des mesures spécifiques s’impose dans le cadre de la demande d’autorisation d’urbanisme portant construction ou extension modifiant le sous-sol ou augmentation de l’emprise au sol supérieure à 20 m² et d’autre part qu’en cas d’aléa moyen, une étude de sol, proportionnée à la valeur du risque, présente la structure géomorphologique de l’unité foncière et le cas échéant les parades mises en œuvre pour éviter l’aléa. 
 
 
Il ressort des pièces du dossier que le projet est situé dans une zone d’aléa moyen de retrait-gonflement des sols argileux et en zone de sismicité modérée de type 3. Pour prétendre que le premier de ces types de risque n’a pas été suffisamment pris en compte par le porteur du projet, les consorts F... ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions précitées du règlement de plan local d’urbanisme en ce qu’elles prescrivent l’établissement d’une étude de sol pour la présentation de la demande d’autorisation d’urbanisme, ainsi qu’il a été dit au point 15. Il est en outre constant que l’opération en cause, dispensée de l’attestation de conformité prévue à l’article L. 122-8 du code de la construction et de l’habitation comme il a été dit au point 11, a donné lieu non seulement à une étude géotechnique du 30 juillet 2021, mais encore à un diagnostic du risque d’inondation le 9 septembre 2023. Le permis en litige est enfin assorti des prescriptions spéciales tenant au nécessaire respect tant de l’avis favorable sous prescriptions de la communauté d’agglomération Cannes Pays de Lérins du 29 février 2024 que de l’avis de la direction départementale des territoires et de la mer du 28 mars 2024 exigeant que la cote de l’accès au parking de l’ensemble immobilier soit conforme à celle du diagnostic inondation et que la construction soit conforme à la réglementation issue des articles L. 132-4 à L. 132-9 du code de la construction et de l’habitation. Dans ces conditions, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions réglementaires du plan local d’urbanisme concernant le retrait-gonflement des sols argileux et de l’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne peuvent qu’être écartés. 
 
 
Il résulte de tout ce qui précède que les consorts F... ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 14 juin 2024 par lequel le maire de Cannes a délivré à la société Immo Azuréen un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale, non plus que celle de la décision du 3 octobre 2024 rejetant leur recours gracieux contre cet arrêté. Leurs conclusions dirigées contre ces décisions doivent donc être rejetées. 
 
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Cannes, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, au titre des frais exposés par les consorts F... et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la commune et de la société Immo Azuréen tendant à l’application de ces mêmes dispositions. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DéCIDE : 
 
 
 
 
 
Article 1er : 
La requête de M. F... et de Mmes F... est rejetée. 
 
 
 
 
 
Article 2 
: 
Les conclusions présentées par la société Immo Azuréen et par la commune de Cannes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
 
Article 3 
: 
Le présent arrêt sera notifié à M. E... F..., à Mme A... F...,  
à Mme D... G... veuve F..., à la société Immo Azuréen et à la commune de Cannes. 
 
 
Délibéré après l'audience du 18 novembre 2025, où siégeaient : 
- Mme Karine Jorda-Lecroq, présidente, 
- M. Stéphen Martin, premier conseiller, 
- M. Laurent Lombart, premier conseiller. 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.