CAA75 · 1ère chambre — 6 mai 2026

Vu la procédure suivante :  
 
Procédure contentieuse antérieure :  
 
M. B... D... et Mme A... C... épouse D... ont demandé au tribunal administratif de Montreuil d’annuler la décision en date du 8 novembre 2022 par laquelle le maire de Drancy a préempté leur bien, constitué des lots de copropriété n°s 1, 2,3, 4, 5, 6, 63 et 74 de l’immeuble situé 84 à 88, avenue Henri Barbusse angle 1, 3, 5 rue Jane Joye.  
 
Par un jugement n° 2304872 du 9 janvier 2025, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté leur demande.  
 
Procédure devant la Cour :  
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 10 mars et 29 décembre 2025, M. et MmeTalaouanou, représentés par Me de Lagarde, demandent à la Cour :  
 
1°) d’annuler le jugement n° 2304872 du 9 janvier 2025 du tribunal administratif de Montreuil ;  
 
2°) d’annuler la décision de préemption du 8 novembre 2022 ;  
3°) de mettre à la charge de la commune de Drancy le versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de plaidoirie. 
 
Les requérants soutiennent que :  
- la décision contestée est illégale en ce que les conditions de la vente ont été modifiées, en méconnaissance de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme ;  
- cette décision est insuffisamment motivée et ne révèle pas un projet réel, en méconnaissance des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme. 
 
 
Par un mémoire en défense et un nouveau mémoire, enregistrés le 13 novembre 2025 et le 7 janvier 2026, la commune de Drancy, représentée par Me Peynet, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir que les moyens soulevés sont infondés. 
 
La requête a été communiquée à la société Sapin, bénéficiaire de la promesse de vente conclue avec les requérants, qui n’a pas présenté d’observations. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
 
- le code général des collectivités territoriales ; 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 
 
Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
- le rapport de Mme Irène Jasmin-Sverdlin, 
- les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public, 
- les observations de Me de Lagarde, avocat de M. et Mme D... ; 
- et les observations de Me Alibay, substituant Me Peynet, avocat de la commune de Drancy. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
1. M. et Mme D..., propriétaires d’un bien immobilier comprenant les lots n°s 1, 2,3, 4, 5, 6, 63 et 74 de l’immeuble situé 84 à 88, avenue Henri Barbusse angle 1, 3, 5 rue Jane Joye à Drancy ont déposé, le 16 août 2022, une déclaration d’intention d’aliéner ce bien.  Cette déclaration ayant été réceptionnée par la commune le 17 août suivant, le maire de cette commune a, par une décision n° 2022-400 du 8 novembre 2022, exercé le droit de préemption sur ledit bien, au prix de 942 000 euros. Par lettre du 28 février 2023, la commune a rejeté le recours gracieux formé par M. et Mme D... le 9 janvier 2023. M. et Mme D... relèvent appel du jugement n° 2304872 du 9 janvier 2025 par lequel le tribunal administratif de Montreuil a rejeté leur demande tendant à l’annulation de cette décision.  
2. En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (…). ». Aux termes de l’article R. 213-8 du même code : « Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : (…) b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; (…) ».  
 
3. M. et Mme D... soutiennent que la commune a modifié les conditions de la vente, en exigeant que le bien en cause lui soit vendu comme libre et occupé alors qu’ils avaient mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner que ce bien était vendu occupé. Il ressort toutefois des termes de la décision en litige qu’elle mentionne le prix offert par la commune, de 942 000 euros net vendeur, ce montant correspondant à la valeur vénale du bien telle qu’évaluée par le service des domaines dans son avis du 6 octobre 2022 et ne prenant en compte aucune valeur locative. Au demeurant, les requérants, qui ne sont pas venus au rendez-vous fixé avec le service des domaines pour l’évaluation de l’ensemble immobilier, ce qui a conduit ce service a émettre son avis sans effectuer de visite des lieux, ne produisent aucun document de nature à établir que tous les locaux composant ce bien étaient loués, alors que la commune de Drancy fait valoir, sans être contredite, que le local commercial occupé par le bar « Le Banco » est fermé et inoccupé depuis plusieurs années. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.  
 
4. En second lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / (…) / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. (…) / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. (…). ». Aux termes de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, (…) de permettre le renouvellement urbain (…). ».  
 
5. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.  
 
6. D’une part, la décision contestée se réfère aux articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme et mentionne la délibération du conseil municipal du 7 septembre 1987 décidant le maintien du droit de préemption urbain sur les zones urbaines qui étaient couvertes par une zone d’intervention foncière et l’application du droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées à l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme ainsi que la délibération n° 3 du conseil municipal du 28 mai 2020 donnant délégation au maire pour exercer au nom de la commune le droit de préemption urbain. Elle relève que la préemption a pour objet de reconstituer des logements dans le cadre de l’offre du nouveau programme ANRU 2 ainsi que de développer et redynamiser le tissu commercial de l’avenue Henri Barbusse. Il résulte de ce qui précède que contrairement à ce que soutiennent les requérants, la décision litigieuse est suffisamment motivée en droit comme en fait. 
 
7. D’autre part, M. et Mme D... soutiennent que la décision de préemption litigieuse ne répond pas à un projet réel, dès lors que le bien en cause ne se situe pas dans le périmètre du programme ANRU 2, programme qui semble avoir été abandonné, qu’aucune pièce ne permet de connaître la nature de l’opération envisagée et que la préemption de ces locaux ne permettra pas de redynamiser la commercialité. Toutefois, d’abord, il ressort des termes du projet d’aménagement et de développement durables que le renforcement de l’attractivité résidentielle constitue l’un des quatre axes de ce projet, qui prévoit d’ « augmenter son parc résidentiel afin de notamment répondre aux objectifs du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France », qui lui impose, à l’horizon 2030, « de permettre une augmentation minimale de 15% de la densité humaine et de la densité moyenne des espaces d’habitat » et de « produire de nouveaux logements sur le territoire », en maintenant « la mixité résidentielle et sociale du parc résidentiel ». Ensuite, le deuxième axe de ce projet, intitulé « améliorer la qualité de vie à Drancy », précise que la ville souhaite mettre en œuvre des actions pour soutenir l’activité commerciale de Drancy en favorisant « l’ouverture de nouveaux commerces sur les linéaires commerciaux de l’avenue Henri Barbusse ». En outre, si le bien préempté ne se situe pas dans le périmètre du programme ANRU 2 auquel renvoie la décision litigieuse, qui concerne les seules cités Gaston Roulaud et de l’Abreuvoir, il ressort des pièces du dossier, notamment des pages dédiées du site internet de la commune et de l’office public d’habitat, que le projet de renouvellement urbain de la cité Gaston Roulaud entraînera la démolition de 700 logements sociaux existants et nécessitera le relogement de leurs locataires, sans qu’y fasse obstacle la distance séparant le bien préempté de cette cité. Enfin, si les requérants soutiennent que la décision de préemption litigieuse ne permettra pas de redynamiser la commercialité, dès lors qu’aucun fonds de commerce n’est préempté, il ressort des pièces du dossier que la décision litigieuse, qui ne porte pas sur l’exercice du droit de préemption commercial, s’inscrit dans le cadre du périmètre de sauvegarde des commerces drancéens, qui comprend l’avenue Henri Barbusse. Le moyen tiré de l’absence de réalité du projet ne peut, dès lors, qu’être écarté. 
 
8. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme D... ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté leur demande. Leurs conclusions à fin d’annulation de ce jugement et de la décision litigieuse ne peuvent, en conséquence, qu’être rejetées. 
 
 
 
 
Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et aux dépens : 
 
9. La commune de Drancy n’étant pas la partie perdante dans la présente instance, les conclusions de M. et Mme D... tendant à ce qu’une somme soit mise à sa charge au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi qu’au titre des dépens doivent être rejetées, alors, au demeurant, que la présente instance ne comporte pas de dépens. Il y a lieu, en l’espèce, de mettre à la charge des requérants le versement à la commune de Drancy d’une somme totale de 1 500 euros au titre des frais liés à l’instance, sur le fondement de ces dispositions. 
 
D É C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de M. et Mme D... est rejetée. 
  
Article 2 : M. et Mme D... verseront une somme totale de 1 500 euros à la commune de Drancy au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B... D..., premier dénommé, pour l’ensemble des requérants, à la commune de Drancy et à la société Sapin.  
 
 
Délibéré après l’audience du 16 avril 2025, à laquelle siégeaient : 
- M. Ivan Luben, président de chambre,  
- Mme Marie-Isabelle Labetoulle, première conseillère, 
- Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère.  
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026. 
  
 
 
 
 
La rapporteure, 
I. JASMIN-SVERDLIN 
Le président,  
I. LUBEN 
 
   
La greffière,  
C. POVSE 
  
 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.