CAA75 · 1ère chambre — 10 avril 2026

Vu la procédure suivante : 
 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
L’association du foyer de Charonne a demandé au tribunal administratif de Paris d’annuler la décision du 16 mars 2023 par laquelle le maire de Paris a exercé le droit de préemption sur le bien immobilier situé au 123, boulevard de Charonne dans le XIème arrondissement, et d’enjoindre à la Ville de Paris, dans l’hypothèse où la vente aurait déjà été formalisée, de faire application des dispositions de l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard. 
 
Par un jugement n° 2310611 du 3 juin 2025 le tribunal administratif de Paris a prononcé l’annulation de la décision du maire de Paris du 16 mars 2023 et a enjoint à la Ville de Paris, d’une part, dans l’hypothèse où la vente aurait été formalisée en application de la décision de préemption litigieuse et sous réserve qu’elle soit restée propriétaire du bien, de proposer à l’association des foyers de jeunes l’acquisition de ce bien dans un délai d’un mois, ou, d’autre part, dans l’hypothèse où cette dernière renoncerait expressément ou tacitement à cette acquisition dans les conditions fixées par l’article L. 213-11-1-1 du code de l’urbanisme, de proposer à l’association du foyer de Charonne, dans un délai d’un mois, d’acquérir le bien, le prix contenu dans la proposition qui sera faite à ces associations devant viser à rétablir, sans enrichissement injustifiée de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.  
 
 
Procédure devant la Cour : 
 
I. - Par une requête enregistrée le 4 août 2025 sous le n° 25PA04050 et un mémoire enregistré le 17 décembre 2025, la Ville de Paris, représentée par la SELAS Froger et Zajdela, avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation, demande à la Cour : 
 
1°) d’annuler le jugement n° 2310611 du 3 juin 2025 du tribunal administratif de Paris ; 
 
2°) de rejeter la demande présentée par l'association du foyer de Charonne devant le tribunal administratif de Paris ; 
 
3°) de mettre à la charge de l'association du foyer de Charonne le versement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- une restriction portant sur l’usage futur du bien préempté ne peut être assimilée à une condition de la vente, au sens des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l’urbanisme, qu’une telle condition ne lui est pas opposable puisqu’il s’agit d’un engagement contractuel et qu’une condition stipulée dans un acte de droit privé ne peut conditionner la légalité d’un acte administratif qui manifeste une prérogative de puissance publique ;  
- en l’espèce, si la note jointe à la déclaration d’intention d’aliéner, faisant suite à la promesse de vente du 19 décembre 2022, évoque le maintien de la gestion du foyer d’étudiants, c’est uniquement pour rappeler, au titre d’une simple observation, que ce maintien avait été, en 1981, une condition particulière de la précédente vente ;  
- en tout état de cause, rien ne fait obstacle à ce que la résidence sociale accueille des étudiants, conformément à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation. 
 
 
Par des mémoires en défense enregistrés le 11 décembre 2025 et le 5 janvier 2026, l'association du foyer de Charonne, représentée par Me de la Brosse (SELAS Oyat), conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la Ville de Paris en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
 
II. Par une requête enregistrée le 20 aout 2025 sous le n° 25PA04375, la Ville de Paris, représentée par la SELAS Froger et Zajdela, avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation, demande à la Cour : 
 
1°) d’ordonner qu’il soit sursis à l’exécution du jugement n° 2310611 du 3 juin 2025 du tribunal administratif de Paris ; 
 
2°) de mettre à la charge de l'association du foyer de Charonne le versement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les conditions posées par l’article R. 811-15 du code de justice administrative sont remplies, dès lors que le moyen d’annulation de la décision litigieuse retenu par les premiers juges n’est pas fondé, et que les autres moyens articulés devant eux ne sont pas davantage fondés. 
 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 11 décembre 2025, l'association du foyer de Charonne, représentée par Me de la Brosse (SELAS Oyat), conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la Ville de Paris en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
 
Vu les autres pièces des dossiers. 
 
Vu : 
- le code civil ; 
- le code de la construction et de l’habitation ; 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Stéphane Diémert,  
- les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public, 
- les observations de Me Croizier de la SELAS Froger et Zajdela, avocat de la Ville de Paris, et de Me Abbassi substituant Me de la Brosse, avocat de l’association du foyer de Charonne. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
 
1. L’association des foyers de jeunes a consenti le 9 décembre 2022 à l’association du foyer de Charonne une promesse de vente pour l’ensemble immobilier situé au 123, boulevard de Charonne dans le XIème arrondissement. Le 20 janvier 2023, l’association venderesse a transmis à la Ville de Paris une déclaration d’intention d’aliéner. Par une décision du 16 mars 2023, le maire de Paris a préempté le bien. L’association du foyer de Charonne ayant saisi le tribunal administratif de Paris aux fins d’annulation de cette décision pour excès de pouvoir, cette juridiction fait droit à sa demande en annulant ladite décision et en enjoignant à la Ville de Paris, d’une part, dans l’hypothèse où la vente aurait été formalisée en application de la décision de préemption litigieuse et sous réserve qu’elle soit restée propriétaire du bien, de proposer à l’association des foyers de jeunes l’acquisition de ce bien dans un délai d’un mois, ou, d’autre part, dans l’hypothèse où cette dernière renoncerait expressément ou tacitement à cette acquisition dans les conditions fixées par l’article L. 213-11-1-1 du code de l’urbanisme, de proposer à l’association du foyer de Charonne, dans un délai d’un mois, d’acquérir le bien, le prix contenu dans la proposition qui sera faite à ces associations devant viser à rétablir, sans enrichissement injustifiée de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle. La Ville de Paris relève appel de ce jugement et demande qu’il soit sursis à son exécution. 
 
2. Les conclusions des requêtes nos 25PA04050 et 25PA04375 sont dirigées contre le même jugement et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a donc lieu de les joindre pour y statuer par un même arrêt. 
 
3. Dès lors qu’il est statué au fond par le présent arrêt sur les conclusions de la requête n° 25PA04050, il n’y a plus lieu de statuer sur celles, à fins de sursis à l’exécution du jugement attaqué, de la requête n° 25PA04375. 
 
 
Sur la régularité du jugement attaqué : 
 
4. Contrairement à ce que soutient la Ville de Paris, le jugement attaqué expose avec suffisamment de précision et de clarté, en ses points 2 à 6, les motifs de droit et de fait sur lesquels se sont fondés les premiers juges. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 9 du code de justice administrative doit donc être écarté. 
 
 
Sur le bien-fondé du jugement attaqué : 
 
5. D’une part, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix (…) ». Aux termes de l’article R. 213-8 du même code : « Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; / b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; / c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. (…) ».  
 
6. D’autre part, aux termes de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation : « Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. / Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. / Le logement-foyer dénommé " résidence sociale " est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L. 301-1. ». Les personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1 du même code sont les foyers « éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence (…) ». 
 
7. La Ville de Paris soutient qu’une restriction portant sur l’usage futur du bien préempté ne peut être assimilée à une condition de la vente, au sens des articles L. 213-2 et R. 213-8 du code de l’urbanisme, qu’une telle condition ne lui est pas opposable puisqu’il s’agit d’un engagement contractuel et qu’une condition stipulée dans un acte de droit privé ne peut conditionner la légalité d’un acte administratif qui manifeste une prérogative de puissance publique, qu’en l’espèce, si la note jointe à la déclaration d’intention d’aliéner, faisant suite à la promesse de vente du 19 décembre 2022, évoque le maintien de la gestion du foyer d’étudiants, c’est uniquement pour rappeler, au titre d’une simple observation, que ce maintien avait été, en 1981, une condition particulière de la précédente vente et qu’enfin, en tout état de cause, rien ne fait obstacle à ce que la résidence sociale accueille des étudiants, conformément à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation. 
 
8. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la promesse de vente du bien objet de la décision de préemption litigieuse stipule que : « Le promettant déclare que le bien est à usage de foyer d’étudiants. / Le bénéficiaire conservera cet usage » et précise que : « Observation étant ici fait qu’au terme de l’acte reçu le 3 juillet 1981 (…)  contenant transmission de propriété de ce bien, il a été précisé que cette transmission avait lieu sous diverses charges et conditions particulières, stipulées par l’Association féminine pour l’étude et l’action sociale dans son assemblée générale extraordinaire du 9 mai 1981 et acceptées par l’Association des foyers de jeunes dans son assemblée générale, extraordinaire du 14 mai 1980, et notamment sous celle suivante : d’assurer directement par personne interposée la reprise de la gestion du foyer d’étudiant, au 1er septembre 1980, en conservant le personnel salarié. » Il ressort en outre des pièces du dossier que l’association des foyers de jeunes a été autorisée par un arrêté du préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris du 12 juin 1981, à accepter la charge de la dévolution du bien en cause sous conditions, notamment, de la reprise de la gestion du foyer étudiant. D’autre part, il est constant que, d’abord, dans la déclaration d’intention d’aliéner, la case relative à l’existence de « droits réels ou personnels » grevant le bien a été cochée et la précision « servitudes » a été expressément apportée, ensuite que la note annexée à cette déclaration rappelle que la première vente du bien, qui avait eu lieu le 3 juillet 1981 à l’association des foyers de jeunes avait été réalisée à la condition que l’association acquéreuse assure « directement ou par personne interposée la reprise de la gestion du foyer d’étudiants au 1er septembre 1981 en conservant le personnel salarié » et, enfin, que cette note précise que le bien est actuellement à usage de foyer d’étudiants et que la promesse de vente comportait une stipulation indiquant que le bénéficiaire de cette promesse « conservera cet usage ». 
 
9. Contrairement à ce que soutient la Ville de Paris, une telle stipulation constitue, non pas une simple information, mais un engagement de la part de l’association du foyer de Charonne. La vente ainsi envisagée entre l’association des foyers de jeunes et l’association du foyer de Charonne comporte ainsi une restriction quant à l’usage que le bénéficiaire pourrait faire de l’ensemble immobilier en prévoyant le maintien de la gestion d’un foyer étudiant au sein de l’immeuble, et cette restriction a été portée à la connaissance de la Ville de Paris par la déclaration d’intention d’aliéner. 
 
10. L’exercice du droit de préemption a pour effet de substituer le titulaire du droit de préemption à l’acquéreur sans altérer les termes du contrat projeté. Les dispositions précitées de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, qui n’opèrent aucune distinction sur la nature des conditions devant être respectées par le titulaire du droit de préemption, n’ont ainsi ni pour objet ni pour effet de limiter le droit des contractants à établir des restrictions quant à l’usage futur du bien préempté. Les dispositions de l’article R. 213-8 du même code n’autorisent la collectivité préemptrice qu’à contester le prix proposé dans les conditions restrictives qu’elles instituent. Dès lors, cette collectivité, si elle souhaite acquérir le bien au prix proposé, doit y procéder également aux conditions proposées, qui peuvent notamment porter sur l’usage futur du bien. 
 
11. En second lieu, en l’espèce, il ressort de la décision attaquée que la Ville de Paris a préempté le bien en litige en vue de créer une résidence sociale de 60 logements, en précisant que le XIème arrondissement était caractérisé par un taux de logements sociaux de 14,3% au 1er janvier 2021 et que l’accroissement de la part de logements sociaux constituait un des objectifs de l’habitat dans cet arrondissement, afin de se rapprocher du seuil de 25% fixé par l’article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Dans ces conditions et, à supposer même qu’une résidence sociale puisse accueillir exclusivement des étudiants, il est constant que la Ville de Paris a préempté le bien non pas avec l’intention d’y créer un foyer étudiant mais pour créer des logements sociaux destinés aux publics mentionnés au II de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l'habitation, en méconnaissance de la condition prévue dans la promesse de vente.  
 
12. Il résulte de tout ce qui précède que la Ville de Paris n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a prononcé l’annulation de la décision du 16 mars 2023 et lui a enjoint, d’une part, dans l’hypothèse où la vente aurait été formalisée en application de la décision de préemption litigieuse et sous réserve qu’elle soit restée propriétaire du bien, de proposer à l’association des foyers de jeunes l’acquisition de ce bien dans un délai d’un mois, ou, d’autre part, dans l’hypothèse où cette dernière renoncerait expressément ou tacitement à cette acquisition dans les conditions fixées par l’article L. 213-11-1-1 du code de l’urbanisme, de proposer à l’association du foyer de Charonne, dans un délai d’un mois, d’acquérir le bien, le prix contenu dans la proposition qui sera faite à ces associations devant viser à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption à fait obstacle. Les conclusions de la requête n° 25PA04050 de la Ville de Paris doivent donc être rejetées. 
 
 
Sur les frais de l’instance : 
 
13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la Ville de Paris, qui succombe dans la présente instance, en puisse invoquer le bénéfice. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à sa charge, sur ce même fondement, le versement à l’association du foyer de Charonne de la somme de 3 000 euros. 
 
 
 
 
 
 
DÉCIDE : 
 
 
Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête n° 25PA04375. 
 
Article 2 : Les conclusions de la requête n° 25PA04050 de la Ville de Paris sont rejetées. 
 
Article 3 : La Ville de Paris versera à l’association du foyer de Charonne la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la Ville de Paris, à l'association du foyer de Charonne et à l’association des foyers de jeunes. 
 
 
Délibéré après l’audience du 26 mars 2026, à laquelle siégeaient : 
- M. Ivan Luben, président de chambre, 
- M. Stéphane Diémert, président-assesseur, 
- Mme Marie-Isabelle Labetoulle, première conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 10 avril 2026. 
 
 
 
 
 
Le rapporteur, 
S. DIÉMERT 
Le président, 
I. LUBEN 
 
 
La greffière, 
Y. HERBER 
 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.