CAA78 · 2ème Chambre — 12 février 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Procédure contentieuse antérieure : 
 
La société Maison des Forestines et Mme A... ont demandé au tribunal administratif d'Orléans d’annuler l’arrêté du 8 novembre 2021 par lequel le maire de Bourges a délivré un permis de construire modificatif référencé n° PC 018 033 20 B0001 M002 à la SCI des Aulnettes, pour l’ajout d’une verrière et diverses modifications, sur une construction existante située 3 rue Moyenne à Bourges.  
 
Par un jugement n° 2201094 du 30 janvier 2025, le tribunal administratif d’Orléans a annulé cet arrêté.  
 
Procédure devant la cour : 
 
I. Par une requête enregistrée le 29 mars 2025 sous le numéro 25VE01008, la commune de Bourges, représentée par Me Corlouer, demande à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement ; 
 
2°) de rejeter la demande d’annulation de l’arrêté du 8 novembre 2021 présentée en première instance par la société Maison des Forestines et Mme A... ; 
 
 
3°) et de mettre à la charge de la société Maison des Forestines le versement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
Elle soutient que : 
les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier en retenant que l’arrêté de permis de construire modificatif avait été obtenu par fraude ; 
cet arrêté ne méconnait pas le plan de sauvegarde et de mise en valeur dès lors qu’il n’autorise pas une modification de la hauteur du bâtiment d’origine ;  
les autres moyens soulevés par la société Maison Forestine en première instance ne sont pas fondés.  
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 12 décembre 2025, la société Maison des Forestines, représentée par Me Vernet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Bourges la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que la requête est irrecevable et que les moyens invoqués ne sont pas fondés.  
 
Les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l’arrêt à venir était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de la tardiveté de la demande de première instance introduite le 31 mars 2022 par la société Maison des Forestines, cette dernière ayant formé, par un courrier du 10 janvier 2022, un recours administratif contre le permis modificatif attaqué, qui n’a pas eu pour effet de proroger le délai de recours contentieux en l’absence de preuve de sa notification à la pétitionnaire. 
  
La société Maison des Forestines ainsi que la SCI des Aulnettes et la SARL Forest Immo ont formulé des observations en réponse à ce moyen d’ordre public le 14 janvier 2026. 
 
La commune de Bourges a formulé des observations en réponse à ce moyen d’ordre public le 15 janvier 2026. 
 
II. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 31 mars 2025 et 12 décembre 2025, sous le numéro 25VE01013, la SCI des Aulnettes et la SARL Forest Immo, représentées par Me Woloch, demandent à la cour : 
 
1°) d’annuler ce jugement ; 
 
2°) de rejeter la demande d’annulation de l’arrêté du 8 novembre 2021 présentée en première instance par la société Maison des Forestines et Mme A... ; 
 
 
3°) et de mettre à la charge de la société Maison des Forestines le versement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que : 
- le jugement est irrégulier dès lors que la requête de première instance était irrecevable en raison de sa tardiveté ;  
les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier en retenant que l’arrêté de permis de construire modificatif avait été obtenu par fraude ; 
cet arrêté ne méconnait pas le plan de sauvegarde et de mise en valeur dès lors qu’il n’autorise pas une modification de la hauteur du bâtiment d’origine.  
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 octobre 2025, la société Maison des Forestines, représentée par Me Vernet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire de la SCI des Aulnettes et de la SARL Forest Immo la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Elle soutient que sa demande de première instance n’était pas tardive faute d’un affichage régulier de l’autorisation et que les moyens invoqués ne sont pas fondés.  
 
Par des mémoires enregistrés les 30 octobre et 12 décembre 2025, la commune de Bourges, représentée par Me Corlouer, intervient au soutien de la requête présentée par la SCI des Aulnettes et la SARL Forest Immo et demande à la cour de mettre à la charge de la société Maison des Forestines la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle fait valoir que :  
les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier en retenant que l’arrêté de permis de construire modificatif avait été obtenu par fraude ; 
cet arrêté ne méconnait pas le plan de sauvegarde et de mise en valeur dès lors qu’il n’autorise pas une modification de la hauteur du bâtiment d’origine.  
 
Par ordonnance du 12 décembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 15 janvier 2026. 
 
Vu les autres pièces du dossier.  
 
Vu : 
- le code des relations entre le public et l’administration ; 
le code de l’urbanisme ; 
le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
le rapport de Mme Aventino,  
les conclusions de M. Frémont, rapporteur public, 
et les observations de Me Corlouer représentant la commune de Bourges et de Me Woloch représentant la SCI des Aulnettes et la SARL Forest Immo. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. Le maire de Bourges a, par un arrêté du 30 mars 2020, délivré un permis de construire à la SCI des Aulnettes, pour la réhabilitation de l’immeuble dit « C... » situé 1 à 3 rue Moyenne à Bourges, partiellement détruit par un incendie survenu en 2015. Par un arrêté du 19 juillet 2021, un premier permis de construire modificatif a été délivré à la société titulaire du permis initial. Par un arrêté du 8 novembre 2021, un nouveau permis de construire modificatif a été accordé à la SCI des Aulnettes, portant diverses modifications sur la construction existante et l’ajout d’une verrière. M. B... A..., gérant de la société Maison des Forestines, a, par un courrier du 10 janvier 2022, formé un recours gracieux contre ce dernier arrêté qui a été rejeté par une décision du maire de Bourges du 9 mars 2022. La commune de Bourges d’une part, et la SCI des Aulnettes ainsi que la SARL Forest Immo d’autre part, font appel du jugement du 30 janvier 2025 par lequel le tribunal administratif d’Orléans a annulé l’arrêté du 8 novembre 2021. 
Sur la jonction :  
 
2. Les requêtes susvisées concernent le même jugement et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu par suite de les joindre pour qu’il y soit statué par un seul arrêt. 
 
Sur la régularité du jugement attaqué : 
 
3. Le moyen tiré de ce que le tribunal n’a pas relevé l’irrecevabilité de la demande de première instance pour tardiveté n’entache pas la régularité du jugement mais doit être examiné, le cas échéant d’office, dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel.  
 
 
Sur la recevabilité de la demande de première instance : 
 
4. D’une part, aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt (…) du recours. (…) ».  
 
5. D’autre part, aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l'encontre (…) d’un permis de construire (…) court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. ». L’article R. 424-15 de ce code dispose : « Mention du permis explicite (…) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. (…) ». Les articles A. 424-16 et A. 424-17 du même code précisent les mentions qui doivent être portées sur le panneau prévu à l’article R. 424-15 et notamment : « Le panneau prévu à l'article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il indique également, en fonction de la nature du projet : a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de planchers autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel […] ». Enfin, aux termes de l’article A. 424-18 du même code : « Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. ».  
 
6. En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les articles R. 600-2, R. 424-15 et A. 424-16 du code de l'urbanisme ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours contentieux ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. Il s'ensuit que si les mentions prévues par l'article A. 424-16 doivent, en principe, obligatoirement figurer sur le panneau d'affichage, une erreur affectant l'une d'entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet. La circonstance qu'une telle erreur puisse affecter l'appréciation par les tiers de la légalité du permis est, en revanche, dépourvue d'incidence à cet égard, dans la mesure où l'objet de l'affichage n'est pas de permettre par lui-même d'apprécier la légalité de l'autorisation de construire. 
 
7. Il ressort des pièces du dossier produites par la société pétitionnaire en appel, que le permis de construire modificatif délivré par le maire de Bourges le 8 novembre 2021 a été régulièrement affiché sur le terrain d’assiette du projet situé 1 à 3 rue Moyenne à Bourges à compter du 25 novembre 2021. Le procès-verbal de constat d’huissier de justice établi à cette date comporte la photographie des deux panneaux d’affichage de ces permis de construire lisibles depuis la voie publique, qui comportaient la nature du projet ainsi que sa hauteur. Il ressort également des pièces produites en appel que l’huissier a constaté la présence de ces mêmes panneaux les 23 décembre 2021, 25 janvier 2022 et 10 février 2022. Dans ces conditions, le délai de recours contentieux à l’encontre de ce permis de construire était opposable et a commencé à courir à compter du 25 novembre 2021.  
 
8. Il n’est par ailleurs pas contesté que le recours gracieux formé par le représentant de la société Maison des Forestines n’a pas été notifié à la SCI pétitionnaire, conformément à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, applicable en l’espèce. En outre, il ne ressort pas des termes de ce courrier adressé au maire et demandant l’annulation de l’arrêté de permis de construire modificatif qu’il peut être regardé comme une demande de retrait pour fraude sur le fondement des articles L. 424-5 du code de l’urbanisme et L. 241-2 du code des relations entre le public et l’administration. Ce recours gracieux n’a dès lors pas eu pour effet de proroger le délai de recours contentieux.  
 
9. Il en résulte qu’à la date à laquelle la société Maison des Forestines a introduit sa requête d’annulation de cet arrêté devant le tribunal administratif d’Orléans, le 31 mars 2022, le délai de recours contentieux était expiré. La SCI des Aulnettes et la SARL Forest Immo sont dès lors fondées à soutenir que les conclusions de la société Maison des Forestines présentées en première instance et tendant à l’annulation du permis de construire modificatif litigieux étaient tardives et partant irrecevables.  
 
10. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les moyens invoqués par la commune de Bourges et la SCI des Aulnettes et autre, qu’il y a donc lieu d’annuler l’article 1er du jugement et de rejeter comme irrecevable la demande de la société Maison des Forestines en tant qu’elle est dirigée contre cet arrêté. 
 
11. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la société Maison des Forestines, la SCI des Aulnettes, la SARL Forest Immo et la commune de Bourges au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
 
DÉCIDE : 
 
Article 1er : L’article 1er du jugement n° 2201094 du 30 janvier 2025 du tribunal administratif d’Orléans est annulé.  
 
Article 2 :  La demande de première instance de la société Maison des Forestines est rejetée. 
 
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.  
 
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Maison des Forestines, à la SARL Forest Immo, à la SCI des Aulnettes et à la commune de Bourges.  
 
 
Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
 
M. Even, premier vice-président, président de chambre, 
Mme Mornet, présidente-assesseure, 
Mme Aventino, première conseillère.  
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 février 2026. 
 
 
La rapporteure, 
B. Aventino 
Le président, 
B. Even 
  
La greffière, 
I. Szymanski 
 
 
 
La République mande et ordonne au préfet du Cher en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.