TA44 · 4ème Chambre — 14 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement du 12 novembre 2021, le tribunal administratif a, avant-dire droit sur les requêtes n°s 1802119 et 2002193 de la SARL La Roche sur Yon Immo tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de La Roche-sur-Yon à raison de locaux dont elle est propriétaire situés 9000 Parc d'activité Sud avenue 1, d'une part au titre des années 2016 et 2017 et d'autre part au titre des années 2018 et 2019, ordonné un supplément d'instruction tendant à ce que la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique propose, dans un délai de trois mois, un terme de comparaison pertinent, le cas échéant, précise les correctifs sous le bénéfice desquels devrait être retenu ce nouveau terme de comparaison, et, si elle ne peut le faire, propose les modalités d'une appréciation directe de la valeur locative des locaux de la SARL La Roche sur Yon Immo. 
 Par des mémoires enregistrés le 10 février 2022, la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire du département de la Loire-Atlantique conclut au non-lieu à statuer à hauteur des dégrèvements accordés en cours d'instance et au rejet du surplus des requêtes. 
 Elle fait valoir que :  
 - il convient de retenir comme nouveau local de référence le local-type n°207 du procès-verbal de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers ordinaires de la commune de Vannes et de fixer la valeur locative unitaire à 9,15 euros s'agissant de l'année 2016, corrigée des mesures d'actualisation et de revalorisation s'agissant des années 2017 à 2019 ;  
 - compte tenu de cette nouvelle évaluation de la valeur locative des locaux en litige, des dégrèvements à hauteur de 3 444 euros, 3 281 euros, 3 054 euros et 2 846 euros sont respectivement accordés à la société requérante au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Thierry, conseillère, 
 - et les conclusions de M. Vauterin, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société à responsabilité limitée (SARL) La Roche sur Yon Immo est propriétaire de locaux commerciaux, situés 9000 Parc d'activité Sud avenue 1 à La Roche-sur-Yon, qui abritent un commerce de vente au détail de vêtements exploité sous l'enseigne " Kiabi ", à raison desquels elle est assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Après avoir vainement contesté auprès de l'administration la valeur locative retenue pour établir ces impositions au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019, elle a demandé au tribunal, par deux requêtes enregistrées sous les n°s 1802119 et 2002193, la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de ces années, respectivement à hauteur des sommes de 7 678 euros, 7 585 euros, 7 010 euros et 6 539 euros. Pour déterminer la valeur locative des locaux à évaluer, le tribunal administratif, a, par le jugement visé ci-dessus du 12 novembre 2021, ordonné un supplément d'instruction tendant à ce que la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique propose, dans un délai de trois mois, un terme de comparaison pertinent, le cas échéant, précise les correctifs sous le bénéfice desquels devrait être retenu ce nouveau terme de comparaison, et, si elle ne peut le faire, propose les modalités d'une appréciation directe de la valeur locative desdits locaux. 
 Sur l'étendue du litige :  
 2. Par une décision du 9 février 2022, la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique a prononcé, en raison de la nouvelle évaluation de la valeur locative des locaux de la SARL La Roche sur Yon Immo par référence au local-type n° 207 du procès-verbal de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers ordinaires de la commune de Vannes, le dégrèvement des cotisations de taxe foncière des propriétés bâties dues au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019 à hauteur des sommes respectives de 3 444 euros, 3 281 euros, 3 054 euros et 2 846 euros. Les conclusions des requêtes sont, dans cette mesure, devenues sans objet. Il n'y a, dès lors, plus lieu d'y statuer. 
 Sur le surplus des conclusions à fin de réduction : 
 3. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée () pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". L'article 1495 du même code prévoit que : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation () ". Selon l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. () / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". 
 4. L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Et selon l'article 324 AA de la même annexe alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 5. Il résulte de l'ensemble des dispositions précitées qu'un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permettant de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies. 
 6. Par ailleurs, aux termes du II et du V de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, applicable aux années d'imposition 2017 à 2019 : " II.- La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat.  () V.- La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. (). ". Et, aux termes du XVI du même article : " A.- Les résultats de la révision des valeurs locatives des locaux mentionnée au I sont pris en compte à compter : / 1° De l'établissement des bases au titre de 2017, dans les conditions prévues aux B et C ; / (). / B.- 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. / (). ". Les dispositions du 1 du B et du D correspondent respectivement au coefficient de neutralisation, et au dispositif de planchonnement. Les dispositions précitées de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 ont été codifiées aux articles 1498 et 1518 A quinquies du code général des impôts par la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative applicable à l'année d'imposition 2018. 
 7. Par le jugement avant-dire droit du 12 novembre 2021 susmentionné, le tribunal a estimé que local-type n° 56 du procès-verbal de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers de la commune de La Roche-sur-Yon, retenu initialement par l'administration, ne pouvait être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts en vue de l'évaluation des locaux détenus par la société requérante et exploités sous l'enseigne " Kiabi ", et a écarté la proposition, faite par les parties, tendant à ce que la valeur locative soit déterminée par voie d'appréciation directe, cette méthode d'évaluation ne devant être mise en œuvre qu'à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où aucun terme de comparaison pertinent ne conviendrait pour déterminer la valeur locative du local en cause, ce que les parties ne démontraient pas. En réponse à ce jugement, l'administration fiscale, propose désormais que la valeur locative des locaux de la SARL La Roche sur Yon Immo soit déterminée par comparaison avec le local-type n° 207 du procès-verbal de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers ordinaires de la commune de Vannes, d'une valeur locative de 9,15 euros le mètre carré, le recours à ce local-type justifiant d'ailleurs que, compte tenu de la valeur locative des locaux de la société requérante qui en résulte, il soit accordée à la SARL La Roche sur Yon Immo le dégrèvement partiel des impositions litigieuses accordé par la décision précitée du 9 février 2022.  
 8. En premier lieu, l'administration fiscale fait valoir, sans être contredite sur ce point, que les communes de Vannes et de La Roche-sur-Yon se trouvent dans une situation économique analogue au sens des dispositions susmentionnées de l'article 1498 du code général des impôts, au regard du caractère comparable de leur démographie, du pôle universitaire d'égale envergure qu'elles comportent et de la vitalité de leur marché immobilier rendu attractif par la proximité du bord de mer. Dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme établissant l'existence d'une situation économique analogue entre ces deux communes. 
 9. En second lieu, il résulte de l'instruction que le local-type n° 207 correspond à un local commercial construit en 2000, exploité sous l'enseigne " la Grande Récré ", au sein d'une zone commerciale située dans la partie ouest de l'agglomération vannetaise, où se trouve également un magasin exploité sous l'enseigne " Kiabi ". L'administration produit le procès-verbal de mise à jour des valeurs locatives des locaux commerciaux et des biens divers ordinaires de la commune de Vannes sur lequel figure ce local-type n° 207, ainsi que la fiche d'évaluation de ce local, qui mentionnent une surface pondérée de 1 357 m² et une valeur locative unitaire de 60 francs, soit 9,15 euros.  
 10. Il résulte de l'instruction que le local-type n° 207 présente en lui-même un degré de similitude avec le local de la SARL La Roche sur Yon Immo, construit en 2008, d'une surface pondérée de 1 456 m², permettant la mise en œuvre de la méthode d'évaluation par comparaison. Cette similitude n'est d'ailleurs pas contestée par la société requérante. Par ailleurs, ce local-type a été évalué par comparaison avec le local-type n° 109 du procède-verbal initial d'évaluation des locaux commerciaux et biens divers ordinaires de la commune de Vannes, correspondant à un magasin exploité sous l'enseigne Monoprix en centre-ville de Vannes, construit en 1967, lui-même évalué, au regard de la fiche de calcul produite par l'administration, d'après le loyer prévu au bail en cours au 1er janvier 1970, et il ne résulte pas de l'instruction que ce bail aurait été conclu à des conditions anormales. Il y a lieu dès lors de retenir, s'agissant de l'année 2016, le terme de comparaison proposé par l'administration et la valeur locative unitaire en résultant, soit 9,15 euros. 
 11. Il résulte de ce qui a été dit aux points 8 à 10 du présent jugement que la valeur locative à retenir pour la détermination de la taxe foncière des propriétés bâties en litige, doit être déterminée par référence au local-type n° 207 du procès-verbal de révision foncière des locaux commerciaux et biens divers ordinaires de la commune de Vannes.  
 12. Dès lors que l'administration a prononcé ainsi qu'il a été dit, par une décision du 9 février 2022, les dégrèvements correspondant à la prise en compte de cette nouvelle valeur locative unitaire pour déterminer le montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre des années 2016 à 2019, il y a lieu de rejeter le surplus des conclusions aux fins de réduction des requêtes n°s 1802119 et 2002193.  
 Sur les frais liés au litige :  
 13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SARL La Roche sur Yon Immo et non compris dans les dépens. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions des requêtes n°s 1802119 et 2002193 de la SARL La Roche sur Yon Immo à concurrence des dégrèvements de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, à hauteur des sommes de 3 444 euros, 3 281 euros, 3 054 euros et 2 846 euros, prononcés par la directrice régionale des finances publiques au titre des années 2016 à 2019. 
 Article 2 : La valeur locative à retenir pour la détermination de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SARL La Roche sur Yon Immo a été assujettie au titre des années 2016 à 2019 dans les rôles de la commune de La Roche-sur-Yon à raison de locaux 9000 Parc d'activité Sud avenue 1, est fixée à 9,15 euros par mètre carré au 1er janvier 1970 dans les conditions déterminées au point 11 du présent jugement. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes de la SARL La Roche sur Yon Immo est rejeté.  
 Article 4 : L'Etat versera à la SARL La Roche sur Yon Immo une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SARL La Roche sur Yon Immo et à la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique. 
 Délibéré après l'audience du 23 septembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Livenais, président, 
 Mme Rosemberg, première conseillère, 
 Mme Thierry, conseillère.   
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2022. 
 La rapporteure, 
 S. THIERRY 
 Le président, 
 Y. LIVENAISLe greffier, 
 E. LE LUDEC        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
                                          Le greffier, 
 N°s 1802119, 2002193