TA06 · 1ère chambre — 25 mai 2023

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 5 avril 2019 et le 2 avril 2020 sous le n° 1901566, la société à responsabilité limitée (SARL) Relais 3000, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, pour un montant de 2 018 euros, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune de Saint-Laurent-du-Var ;   
 2°) de mettre une somme de 1 500 euros à la charge de l'Etat en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que le local type n° 138 du procès-verbal de Nice n'est pas comparable compte tenu des différences de caractéristiques et de situation géographique qui s'établissement entre les deux hôtels et qu'il y a par suite lieu d'appliquer un abattement de 20 %, ce qui conduit à retenir une valeur vénale d'un montant de 5,72 euros par mètre carré.  
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 25 septembre 2019 et le 7 mai 2020, le directeur départemental des finances publiques conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés au soutien de la requête n'est fondé.  
 II. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 29 avril 2019 et le 2 avril 2020 sous le n° 1901981, la SARL Relais 3000, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la réduction, pour un montant de 3 563 euros, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017 dans les rôles de la commune de Saint-Laurent-du-Var ;  
 2°) de mettre une somme de 1 500 euros à la charge de l'Etat en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient qu'il y a lieu de retenir comme base d'imposition une valeur locative pour 2016 d'un montant de 5,72 euros par mètre carré résultant de l'application à la valeur du local-type n° 138 de la commune de Nice d'un abattement de 20 %, et d'y appliquer les mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels.  
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 10 octobre 2019 et le 7 mai 2020, le directeur départemental des finances publiques conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés au soutien de la requête n'est fondé.  
 III. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 10 juillet 2019 et le 2 avril 2020 sous le n° 1903291, la société à responsabilité limitée (SARL) Relais 3000, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, pour un montant de 2 119 euros, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 dans les rôles de la commune de Saint-Laurent-du-Var ;   
 2°) de mettre une somme de 1 500 euros à la charge de l'Etat en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient qu'il y a lieu de retenir comme base d'imposition une valeur locative pour 2016 d'un montant de 5,72 euros par mètre carré résultant de l'application à la valeur du local-type n° 138 de la commune de Nice d'un abattement de 20 %, et d'y appliquer les mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 10 octobre 2019 et le 7 mai 2020, le directeur départemental des finances publiques conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés au soutien de la requête n'est fondé.  
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Kolf, rapporteure, 
 - et les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SARL Relais 3000, qui exploite l'hôtel Ibis Styles Nice Cap 3000 situé 190, avenue Guynemer à Saint-Laurent-du-Var, a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie au titre des années 2016, 2017 et 2018 à raison de cet immeuble. Elle demande au tribunal de prononcer la réduction de ces impositions, à hauteur de 2 018 euros au titre de 2016, de 3 563 euros au titre de 2017 et de 2 119 euros au titre de 2018.  
 Sur la jonction :  
 2. Les requêtes enregistrées sous les nos 1901566, 1901981 et 1903291 concernent la même contribuable et présentent à juger des mêmes questions. Par suite, il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même jugement. 
 Sur les conclusions à fin de réduction : 
 En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble litigieux pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises au titre de l'année 2016 : 
 3. D'une part, aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France () ".  
 4. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée () pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". L'article 1495 du même code prévoit que : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation () ". Selon l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. () / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". L'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Selon l'article 324 AA de la même annexe alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 5. Il résulte des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. En outre, il résulte également de l'ensemble des dispositions précitées qu'un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permettant de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies.  
 6. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a pris comme terme de comparaison, afin de déterminer la valeur locative de l'hôtel litigieux, d'une surface de 1 347 mètres carrés, le local-type n° 138 du procès-verbal de la commune de Nice, qui correspond à un hôtel d'une surface de 708 mètres carrés. La société requérante soutient que l'administration fiscale aurait dû faire application d'un abattement de 20 % afin de tenir compte des différences de caractéristiques et de situation géographique entre ces deux locaux. Toutefois, s'il est constant que le local-type n° 138 du procès-verbal de la commune de Nice correspond à un immeuble de centre-ville situé dans le centre de Nice tandis que le local litigieux est un immeuble moderne situé à Saint-Laurent-du-Var, il résulte de l'instruction que le local à évaluer bénéficie d'une proximité supérieure à l'aéroport et à l'autoroute et qu'il comporte des éléments d'aménagements, en particulier une piscine extérieure, une terrasse, un bar et un restaurant, dont ne bénéficie pas le local-type retenu. Dès lors, dans ces conditions, et alors que la société requérante ne conteste pas que la commune de Nice est dans une situation économique analogue à celle de Saint-Laurent-du-Var au sens des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts et qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existerait un local-type comparable situé dans la commune de Saint-Laurent-du-Var, l'administration fiscale a pu, à bon droit, retenir ce local-type et ne pas appliquer d'ajustement en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Il s'ensuit que la société requérante n'est pas fondée à demander la réduction de la contribution foncière des entreprises, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune de Saint-Laurent-du-Var.  
 En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble litigieux pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2017 et 2018 :  
 7. L'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 modifiée, notamment ses points XVI et XXII, a prévu un processus de révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels retenues pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises ainsi que de leurs taxes additionnelles. Cette réforme s'applique à compter du 1er janvier 2017 pour l'ensemble des locaux professionnels, commerciaux et biens divers définis à l'article 1498 du code général des impôts, pour ceux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens l'article 92 du même code ou spécialement aménagés pour l'exercice d'une activité particulière mentionnée à l'article 1497 du code général des impôts. Aux termes de ce même article, il est prévu, par comparaison avec la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, des mécanismes de diminution de la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2017 et 2018 pour atténuer l'augmentation qui en résulte par rapport à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2016. 
 8. Pour les mêmes motifs que ceux énoncés au point 6 du présent jugement, la SARL Relais 3000 n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale aurait dû faire application d'un abattement de 20 % à la valeur du local-type retenu pour déterminer la valeur locative du bien litigieux au titre de l'année 2016 servant de base d'imposition pour déterminer le montant de la contribution foncière des entreprises au titre des années 2017 et 2018.  
 9. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction des impositions litigieuses présentées par la société requérante doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat au titre des frais engagés par elle et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la SARL Relais 3000 sont rejetées.   
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Relais 3000 et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes. 
 Délibéré après l'audience du 4 mai 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Mear, présidente, 
 Mme Kolf, conseillère,  
 M. Cherief, conseiller, 
 Assistés de Mme Suner, greffière. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023. 
 La rapporteure, 
 signé 
 S. KOLF 
 La présidente, 
 signé 
 J. MEAR 
 La greffière, 
 signé 
 V. SUNER 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière, 
 Nos 1901566, 1901981, 1903291