TA06 · Magistrat M. RINGEVAL — 30 octobre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et trois mémoires, enregistrés le 8 avril 2019 et les 24 septembre 2019 et 25 janvier 2020 et 13 décembre 2022, la société anonyme Cicobail, représentée par           M. A B, représentant la société Optimm'up, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 à 2016 dans les rôles de la commune de Nice, à raison d'un ensemble immobilier sis 458 et 470 boulevard du Mercantour leur appartenant ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 -s'agissant de l'invariant 1001910 U correspondant à l'hypermarché E. Leclerc et à sa galerie marchande, le choix des locaux type de référence ME n°9 et n°124 figurant au PV d'évaluation, n'est pas pertinent et propose en remplacement plusieurs locaux types ; 
 -s'agissant de l'invariant 0954357 X correspondant au local occupé par un restaurant brasserie, le choix du local type de référence n°124 figurant au PV d'évaluation n'est pas pertinent et propose en remplacement plusieurs locaux types ; 
 -s'agissant des invariants 1001930 F X et 1001932 X correspondant à des locaux occupés respectivement par un photographe et magasin de presse, le choix du local type de référence n°170 figurant au PV d'évaluation, n'est pas pertinent et propose en remplacement un local type ; 
 -la méthode d'évaluation tant pour la surface retenue que pour l'application des coefficients de pondération est erronée. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 31 janvier 2020, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient, à titre principal, que la requête est irrecevable en l'absence de mandat régulier et que les conclusions dirigées contre les cotisations de taxe foncière au titre des années 2012 à 2015 sont irrecevables en raison de la tardiveté des réclamations correspondantes et que, pour le surplus, les moyens de la requête relative à l'année 2016 ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code général des impôts ;  
 - le code de justice administrative. 
 En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 20 octobre 2023. 
 - le rapport de M. Ringeval, rapporteur, 
 - les conclusions de M. Beyls, rapporteur public, 
 Les parties n'étaient ni présentes ni représentées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Les sociétés Cicobail, Fructibail et Natiocretbail ont été assujetties à la taxe foncière en tant que preneur à construction en indivision de l'ensemble immobilier sis 458 et 470 Boulevard du Mercantour à Nice. Cet ensemble comprend un hypermarché Leclerc, les boutiques dans la galerie commerciale attenante ainsi que des parkings couverts et non couverts. La société anonyme Cicobail demande la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2012 à 2016. 
 Sur les fins de non-recevoir opposées par l'administration : 
 Sur le défaut de mandat : 
 2. Aux termes des dispositions de l'article R. 197-4 du livre des procédures fiscales : " Toute personne qui introduit ou soutient une réclamation pour autrui doit justifier d'un mandat régulier. Le mandat doit, à peine de nullité, être produit en même temps que l'acte qui l'autorise ou enregistré avant l'exécution de cet acte () ".  
 3. Si l'administration fait valoir que la requête présentée est dépourvue d'un mandat régulier dès lors qu'il a été établi par la société exploitante au lieu de la société propriétaire, la société Cicobail produit en annexe 4 de son mémoire du 25 janvier 2020 un pouvoir daté du 24 juillet 2017 autorisant la société exploitante à la représenter. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense pour défaut de mandat régulier, doit être écartée.  
 Sur la tardiveté des conclusions relatives aux années 2012 à 2015 : 
 4. Aux termes de l'article R. 190-1 du livre des procédures fiscales : " Le contribuable qui désire contester tout ou partie d'un impôt qui le concerne doit d'abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de l'administration des impôts ou de l'administration des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l'imposition () ". L'article R. 196-2 de ce livre dispose : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes, doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant, selon le cas : a) L'année de la mise en recouvrement du rôle () ". 
 5. Les impositions de taxe foncière auxquelles les sociétés Cicobail, Fructibail et Natiocretbail ont été assujetties au titre des années 2012 à 2015 ont été mises en recouvrement chaque année entre les années 2012 et 2015. Ainsi, comme le fait valoir l'administration fiscale en défense, la réclamation formée par la société Cicobail tendant à la décharge partielle de ces cotisations, qui a été introduite le 1er août 2017, est tardive. 
 Sur les conclusions aux fins de réduction au titre de l'année 2016 : 
 6. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige, " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Enfin, l'article 324 AA de la même annexe, alors en vigueur, dispose que " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 7. S'agissant de l'invariant 1001910 U correspondant à l'hypermarché E. Leclerc et à sa galerie marchande, l'administration fiscale a retenu les locaux type de référence ME n°9 et n°124 figurant au procès-verbal (PV) d'évaluation. 
 8. En premier lieu, pour fixer le tarif unitaire de l'hypermarché E. Leclerc à 19,82 euros, l'administration fiscale a considéré que le bien en cause, d'une surface pondérée de 7 874 m², est d'une construction et d'un aspect de très bonne qualité, qu'il se situe au coeur d'une zone commerciale dense en périphérie immédiate de la ville de Nice, qu'il bénéficie d'une situation géographique très favorable ainsi que d'une très grande surface de parking gratuit. Elle a retenu le local type de référence ME n°9 figurant au PV d'évaluation. Ce bien est situé sur la commune de Saint Laurent du Var au sein du centre commercial CAP 3000, d'une surface pondérée de 43 043 m², inséré dans un ensemble immobilier comprenant de nombreuses boutiques. Il dispose d'un très vaste parking gratuit pendant trois heures. Le local se situe dans un environnement comparable par rapport aux grands axes routiers et bénéficie d'un accès autoroutier aussi favorable. Pour tenir compte de la différence de situation entre le local en litige et le local type ME n°9, le service a appliqué un abattement de 15 % pour le calcul de la valeur locative du bien en litige, soit un tarif unitaire de 16,85 euros. 
 9. La SA Cicobail propose d'abord en remplacement du local ME n°9, le local type n°131 situé 2 à 6 avenue Jean Médecin à Nice, au tarif unitaire de 14,03 euros et disposant d'une surface pondérée de 9 728 m². Toutefois, il résulte de l'instruction qu'il est implanté au centre de Nice en pleine zone touristique, ne dispose d'aucun parking gratuit attenant et dédié, dans un quartier où le stationnement est difficile et l'accès à un grand axe autoroutier inexistant. Par suite, ce local n'étant pas comparable ni par sa situation, ni par la clientèle touristique et urbaine visée, le local type n° 131 n'est pas suffisamment pertinent pour être retenu.  
 10. La SA Cicobail propose, en outre, en remplacement du local ME n°9, le local type n°108 situé 42 avenue Jean Médecin à Nice, au tarif unitaire de 14,03 euros. Toutefois, il résulte de l'instruction que ce local type qui est occupé par l'enseigne " Monoprix ", dispose d'une surface pondérée de 3 326 m², est implanté en plein coeur de Nice où il constitue un magasin alimentaire de proximité, dédié essentiellement aux " courses d'appoint " et d'habillement. Il ne dispose d'aucun parking gratuit attenant et dédié et l'accès à un grand axe autoroutier est inexistant. Ce local n'étant pas comparable ni par sa situation, ni par la clientèle touristique et urbaine visée, le local type n° 108 n'est donc pas suffisamment pertinent pour être retenu.  
 11. La SA Cicobail propose, également, en remplacement du local ME n°9, le local type n°109 situé 3 rue Deudon à Nice, au tarif unitaire de 15,40 euros. Il résulte toutefois de l'instruction qu'il est occupé par l'enseigne " Casino ", dispose d'une surface pondérée de 1 135 m² et est implanté en retrait du centre commercial Nice Etoile. Il s'agit d'un supermarché alimentaire de proximité de petite surface, dédié essentiellement aux " courses d'appoint ". Il ne dispose d'aucun parking gratuit attenant et dédié et l'accès à un grand axe autoroutier est inexistant. Ce local n'étant pas comparable ni par sa situation, ni par la clientèle touristique et urbaine visée, le local type n° 109 n'est donc pas suffisamment pertinent pour être retenu.  
 12. Enfin, la SA Cicobail propose en remplacement du local ME n°9, le local type n°132 situé 47 rue de l'hôtel des Postes à Nice, au tarif unitaire de 13,42 euros. Le local est actuellement occupé par un centre de formation esthétique, dispose d'une surface pondérée de 1 182 m², est implanté en plein coeur de Nice. Il ne dispose d'aucun parking gratuit attenant et dédié et l'accès à un grand axe autoroutier est inexistant. Ce local n'étant pas comparable ni par sa situation, ni par la clientèle touristique et urbaine visée, le local type n° 132 n'est donc pas suffisamment pertinent pour être retenu.  
 13. Par suite, la SA Cicobail n'est pas fondée à demander la réévaluation de la valeur locative de son immeuble correspondant à l'hypermarché E. Leclerc et, par suite, la réduction de la taxe foncière.  
 14. En deuxième lieu, pour fixer le tarif unitaire de la galerie marchande à 23,17 euros, l'administration fiscale a considéré que les boutiques bénéficient de l'attraction générée par l'hypermarché Leclerc, que la clientèle potentielle dispose d'un accès facilité par un grand axe routier, de nombreuses places de parking gratuites et d'un environnement favorable. Elle a retenu le local type n°124 figurant au PV d'évaluation correspondant à une boutique d'une surface pondérée de 264 m², actuellement occupé par l'enseigne de vêtements Promod sise rue Jean Médecin en considérant que la clientèle disponible et visée par ce type de boutique est comparable à celle des boutiques d'une galerie commerciale. 
 15. La SA Cicobail propose en remplacement du local type n°124, le local type n°40 situé au 38 route de Grenoble à Nice, lequel n'existe plus à ce jour du fait des travaux de voiries et de TRAM réalisés dans ce quartier. Il consistait en une boutique indépendante dans un quartier peu commerçant, qui ne disposait ni de l'infrastructure et des avantages liés à l'implantation dans une galerie commerciale. Ce local n'étant pas comparable ni par sa situation, ni par la clientèle touristique et urbaine visée, le local type n° 40 n'est donc pas suffisamment pertinent pour être retenu.  
 16. Par suite, la SA Cicobail n'est pas fondée à demander la réévaluation de la valeur locative de la partie de l'immeuble correspondant à la galerie marchande et, par suite, la réduction de la taxe foncière.  
 17. S'agissant de l'invariant 0954357 X correspondant à un restaurant brasserie, l'administration fiscale a retenu le local type n°124 figurant au PV d'évaluation, au tarif unitaire de 23,17 euros, en considérant, comme pour les boutiques de la galerie marchande, que le local bénéficie de l'attraction générée par l'hypermarché Leclerc ainsi que d'une très grande surface de parking gratuit. 
 18. La SA Cicobail propose en remplacement du local type n° 124, le local type n°134 situé au 9 rue Deloye à Nice au tarif unitaire de 13,42 euros, occupé actuellement par le restaurant Pitaya, lequel est situé au centre-ville de Nice dans un quartier où le stationnement est très difficile. De par son emplacement, ce local n'étant pas comparable au local en litige, le local type n° 134 n'est donc pas suffisamment pertinent pour être retenu.  
 19. Par suite, la SA Cicobail n'est pas fondée à demander la réévaluation de la valeur locative de la partie de l'immeuble correspondant à un restaurant brasserie et, ce faisant, la réduction de la taxe foncière.  
 20. S'agissant des invariants 1001930 F X et 1001932 X occupés respectivement par un photographe et magasin de presse, pour fixer le tarif unitaire à 18,60 euros, l'administration fiscale a retenu le local type n°170 pour tenir compte de leur surface pondérée restreinte par rapport aux autres locaux de la galerie, respectivement de 12 m² et de 85 m².  
 21. La SA Cicobail propose en remplacement du local type n° 170, le local type n°40 situé au 38 route de Grenoble à Nice, lequel n'existe plus à ce jour - comme il a été dit au point 15 - du fait des travaux de voiries et de TRAM réalisés dans ce quartier. Il consistait en une boutique indépendante dans un quartier peu commerçant, qui ne disposait ni de l'infrastructure et des avantages liés à l'implantation dans une galerie commerciale. Ce local n'étant pas comparable ni par sa situation, ni par la clientèle touristique et urbaine visée, le local type n° 40 n'est donc pas suffisamment pertinent pour être retenu.  
 22. Enfin, si la SA Cicobail conteste la surface et les coefficients de pondération relatifs aux parkings, elle n'apporte au soutien de son moyen, aucun justificatif probant. 
 23. Il résulte de tout ce qui précède que la SA Cicobail n'est pas fondée à demander la réévaluation de la valeur locative de son immeuble et, par suite, la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SA Cicobail est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la Société Cicobail et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.  
 Copie en sera adressée à la société Optimm'up. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023.  
 Le magistrat délégué, 
 Signé 
   
 B. RingevalLa greffière, 
 Signé 
 M-L. Daverio 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
                               Le greffier en chef, 
                           ou par délégation la greffière