TA95 · 2ème Chambre (JU) — 21 mars 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 février 2019 et 18 décembre 2020, la société anonyme (SA) Gefco demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire au 11 rue Jean Jaurès à Marly-la-Ville (95). 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat les frais non compris dans les dépens exposés en cours d'instance. 
 Elle soutient que : 
 - les coefficients de pondération pour les parkings du personnel et les zones de déchargement doivent être respectivement fixés à 0,1 et 0,2.  
 - le local-type n° 4 de la commune d'Arnouville-lès-Gonesse (au tarif unitaire de 1,68 €/m2), choisi pour déterminer la valeur locative non révisée du parc de stockage des véhicules, est inapproprié dès lors qu'il correspond à un ouvrage en maçonnerie couvert non comparable avec ce parc qui est un espace extérieur aménagé pour le stationnement ;  du reste, il existe, dans le Val-d'Oise et dans les départements voisins, d'autres sites comparables à celui à évaluer ; par ailleurs, et à titre d'exemple, pour l'appréciation de la valeur locative de sa zone de stockage située à Marckolsheim, le tarif unitaire retenu est de 0,20€/m2. 
 - le local-type n° 32 du procès-verbal C de la commune de Fresnes ne peut davantage être retenu dès lors, d'une part, qu'il correspond à un garage couvert de stationnement et relève de la catégorie DEP 3 alors que le local à évaluer relève de la catégorie DEP 1 et, d'autre part que sa valeur locative a été déterminée par comparaison au local-type n° 43 du procès-verbal de la commune du Kremlin-Bicêtre, dont la superficie n'est que de 168 m2. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 18 juillet 2019, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.  
 Elle soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Huon, magistrat désigné,  
 - et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SA Gefco est propriétaire d'un immeuble sis au 11 rue Jean Jaurès à Marly-la-Ville (95) qu'elle exploite afin d'y stocker des véhicules destinés à la vente. Par réclamation du 9 novembre 2017, elle a sollicité la réduction des cotisations de taxe foncière y afférentes au titre de l'année 2017, en demandant la modification de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 (VL 70) utilisée pour corriger les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Par une décision du 7 décembre 2018, le service a partiellement fait droit à cette demande en appliquant un abattement de 30 % sur cette valeur locative déterminée par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal ME de la commune d'Arnouville-lès-Gonesse. La SA Gefco, qui conteste notamment le choix de ce local-type, sollicite une décharge complémentaire. 
 2. Il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.  
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'article 324 Z de la même annexe dispose que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".  L'article 324 AK cette annexe fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970.  
 4. Il résulte de ces dispositions que, pour déterminer une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. A cet égard, il peut être procédé par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Par ailleurs, un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est, à la date d'établissement des impositions, analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permettant de corriger - du reste dans des proportions limitées -, que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies. Enfin, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.  
 5. Il résulte, par ailleurs, des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison en application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, il ne peut prononcer une décharge des cotisations primitives de la taxe foncière sur les propriétés bâties lorsqu'il écarte un terme de comparaison proposé par les parties mais doit, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il sollicite par un supplément d'instruction, rechercher un terme de comparaison qu'il estime pertinent et dont il vérifie la régularité et, à défaut de terme de comparaison pertinent, déterminer la valeur locative par voie d'appréciation directe. 
 6. En premier lieu, l'administration fait valoir que le local-type n° 4 du procès-verbal ME de la commune d'Arnouville-lès-Gonesse, initialement retenu pour évaluer la valeur locative non révisée de l'immeuble en litige, doit être écarté dès lors que ce local a été lui-même évalué par comparaison sans que le procès-verbal ne permette de s'assurer de la régularité de son évaluation. Cette circonstance, non contestée, fait obstacle à ce que le local en cause soit retenu comme terme de comparaison et, par suite, à ce que soit appliquée une quelconque pondération au tarif unitaire qui lui est attaché.   
 7. En deuxième lieu, le service propose de lui substituer le local-type n° 32 du procès-verbal C de la commune de Fresnes lui-même évalué par rapport au local-type n° 43 du procès-verbal C de la commune du Kremlin-Bicêtre, dont la valeur locative unitaire (4,12 €/m2), inférieure à celle ayant servi à la l'établissement de l'imposition primitive, a été déterminée selon un bail en cours au 1er janvier 1970. Toutefois, il est constant que l'immeuble de la SA Gefco, dont l'objet social consiste dans l'affrètement et l'organisation des transports, abrite un parc de stockage de véhicules à ciel ouvert, d'environ 100.000 m2, où, dans le cadre de son activité commerciale, elle stocke des véhicules avant de les livrer aux concessionnaires automobiles. Il est tout aussi constant, d'une part, que le local-type n° 32 de la commune de Fresnes correspond à un parking couvert, d'une superficie de 2.500 m2, situé dans une zone commerciale et ouvert à tous les utilisateurs souhaitant y garer leur véhicule personnel et, d'autre part que le local-type n° 43 du Kremlin-Bicêtre correspond également à des emplacements de stationnement couverts d'une superficie de 168 m2. Ainsi, en termes d'affectation, de consistance et de surface, ces locaux-types ne sont absolument pas comparables avec l'immeuble à évaluer. Par suite, et supposer même que les communes de Marly-la-Ville et de Fresnes puissent être regardées comme économiquement analogues, et alors que les différences entre le local-type et le local en litige ne sauraient, eu égard à leur nature et leur ampleur, être corrigées par l'application du coefficient d'ajustement prévu à l'article 324 AA de l'annexe III - ce qui, au demeurant n'est pas soutenu -, la référence proposée par l'administration ne peut qu'être écartée. 
 8. Enfin, le service ne propose aucun autre local-type alternatif. Par ailleurs, si la SA Gefco fait valoir, d'une part, que plusieurs biens similaires au sien existent en région parisienne et que, d'autre part, son établissement à Marckolsheim (67) a été taxé par application d'un tarif unitaire retenu de 0,20€/m2, elle n'établit ni même n'allègue que les premiers ou le second pourraient régulièrement servir de termes de comparaison. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner un supplément d'instruction afin d'inviter l'administration, contradictoirement avec la contribuable, à choisir un autre local-type et, à défaut, à procéder à une évaluation des locaux en cause par voie d'appréciation directe, ainsi qu'à indiquer la valeur locative ainsi arrêtée. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Avant de statuer sur la demande en réduction présentée par la SA Gefco, il sera procédé par l'administration, contradictoirement avec la société, à un supplément d'instruction en vue de fournir au tribunal, dans un délai de deux mois, les éléments définis au point 8 de la présente décision. 
 Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par la présente décision sont réservés jusqu'en fin d'instance. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SA Gefco et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mars 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 signé 
 C. A La greffière, 
 signé 
 A.TAINSA         
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.