TA63 · Chambre 1 — 5 décembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 I. Par une requête, enregistrée le 9 décembre 2019 sous le numéro 1902463, et des mémoires enregistrés le 5 février 2021 et le 17 mars 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Domitys Sud-Est, représentée par le cabinet Lisleroy Avocat, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la réduction, à hauteur de la somme de 3 029 euros, de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2018 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - les appartements qu'elle sous-loue aux personnes les occupant à titre de résidence principale doivent être exclus de l'assiette de la cotisation foncière des entreprises en litige dès lors qu'elle n'en a ni la disposition matérielle, ni le contrôle effectif ;  
 - les locaux n° 172 et n° 198, identifiés par l'administration comme des appartements sont en réalité des parkings dont la valeur locative est inférieure à celle retenue par le service.  
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 août 2020 et le 3 mars 2021, le directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que :  
 - ainsi qu'il a été indiqué dans la décision du 9 octobre 2019 rejetant la réclamation de la SARL Domitys Sud Est, certains locaux n'ont pas été inclus à tort dans la base taxable à la cotisation foncière des entreprises, certains locaux sont à exclure dès lors qu'ils ne sont pas pris en location par la société Domitys Sud Est tandis que les locaux appartenant à MM. Huyghe et Robillon ont effectivement été mal taxés ;  
 - les appartements sous-loués par la société Domitys Sud-Est et effectivement occupés par des résidents au 1er janvier de l'année d'imposition en litige doivent être compris dans l'assiette de la cotisation foncière des entreprises conformément à l'article 1467 du code général des impôts dès lors que la société est en mesure d'utiliser ces biens, qu'elle les utilise pour l'exercice de son activité et en garde le contrôle puisqu'elle en a la responsabilité juridique et le droit d'usage.  
 Par ordonnance du 3 mars 2021, la clôture de l'instruction a été fixée au 29 mars 2021.  
 II. Par une requête, enregistrée le 23 juillet 2021 sous le numéro 2101575, et un mémoire enregistré le 21 décembre 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Domitys Sud-Est, représentée par le cabinet Lisleroy Avocat, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à concurrence des sommes respectives de 5 304 et 13 900 euros ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que les appartements qu'elle sous-loue aux personnes les occupant à titre de résidence principale doivent être exclus de l'assiette de la cotisation foncière des entreprises en litige dès lors qu'elle n'en a ni la disposition matérielle, ni le contrôle effectif. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 29 septembre 2021 et le 13 janvier 2022, le directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que :  
 - ainsi qu'il a été indiqué dans la décision du 9 octobre 2019 rejetant la réclamation de la SARL Domitys Sud Est, certains locaux n'ont pas été inclus à tort dans la base taxable à la cotisation foncière des entreprises, certains locaux sont à exclure dès lors qu'ils ne sont pas pris en location par la société Domitys Sud Est tandis que les locaux appartenant à MM. Huyghe et Robillon ont effectivement été mal taxés ;  
 - les appartements sous-loués par la société Domitys Sud-Est et effectivement occupés par des résidents au 1er janvier de l'année d'imposition en litige doivent être compris dans l'assiette de la cotisation foncière des entreprises conformément à l'article 1467 du code général des impôts dès lors que la société est en mesure d'utiliser ces biens, qu'elle les utilise pour l'exercice de son activité et en garde le contrôle puisqu'elle en a la responsabilité juridique et le droit d'usage.  
 Par ordonnance du 4 octobre 2021, la clôture de l'instruction a été fixée au 18 janvier 2022. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ;  
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A,  
 - et les conclusions de M. Jurie, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société à responsabilité limitée (SARL) Domitys Sud-Est exploite, à Vichy, une résidence pour personnes âgées en procédant à la sous-location d'appartements meublés situés dans cette résidence qu'elle loue à des investisseurs particuliers. Elle a été assujettie, dans les rôles de la commune de Vichy, à la cotisation foncière des entreprises au titre des années 2018, 2019 et 2020 pour les montants respectifs de 20 495, 40 344 et 49 412 euros. La société Domitys Sud Est demande au tribunal, au terme de ses requêtes enregistrées sous les numéros 1902463 et 2101575 qu'il y a lieu de joindre pour statuer par un seul jugement, la réduction de ces cotisations. 
 Sur la base d'imposition de la cotisation foncière des entreprises en litige :  
 2. Aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : " I. La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises, les activités de location ou de sous-location d'immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation, sont réputées exercées à titre professionnel () ". Aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. () ".  
 3. Aux termes de l'article 1467 A du code général des impôts : " Sous réserve des II, III, IV et VI de l'article 1478, la période de référence retenue pour déterminer les bases de cotisation foncière des entreprises est l'avant-dernière année précédant celle de l'imposition ou le dernier exercice de douze mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne coïncide pas avec l'année civile. ". Aux termes de l'article 1478 de ce code : " I. La cotisation foncière des entreprises est due pour l'année entière par le redevable qui exerce l'activité le 1er janvier. () / II. En cas de création d'un établissement autre que ceux mentionnés au III, la cotisation foncière des entreprises n'est pas due pour l'année de la création. / Pour les deux années suivant celle de la création, la base d'imposition est calculée d'après les biens passibles de taxe foncière dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d'activité. / En cas de création d'établissement, la base du nouvel exploitant est réduite de moitié pour la première année d'imposition. ". 
 4. Les biens passibles d'une taxe foncière dont la valeur locative est intégrée dans l'assiette de la cotisation foncière des entreprises sont les biens placés sous le contrôle du redevable et que celui-ci utilise matériellement pour la réalisation des opérations qu'il effectue. En cas de sous-location d'un immeuble, le sous-locataire, qui a la jouissance de cet immeuble, en dispose au sens de l'article 1467.  
 5. En premier lieu, il résulte de l'instruction que, pour les besoins de son activité d'exploitation d'une résidence avec services pour personnes âgées, la société Domitys Sud Est a conclu, le 27 septembre 2017, un bail commercial portant sur les locaux de service de la résidence " La Fontaine du Roy " ainsi que des baux commerciaux avec plusieurs investisseurs particuliers pour la location d'appartements meublés et de parkings de cette résidence afin de les sous-louer à des personnes âgées tout en leur fournissant des prestations para-hôtelières. L'administration a pris en compte, dans le calcul de l'assiette de la cotisation foncière des entreprises due par la société requérante au titre des années 2018, 2019 et 2020, la valeur locative des appartements meublés et parkings qu'elle a sous-loués au cours des périodes de référence en considérant que ces locaux étaient placés sous son contrôle et qu'elle les utilisait matériellement pour la réalisation de ses opérations économiques.  
 6. La société requérante produit un exemplaire de bail commercial conclu avec un propriétaire investisseur de ces contrats de bail commercial ainsi qu'un exemplaire de contrat de sous-location conclu avec un couple de résidents. L'administration ne prétend pas que la rédaction des deux exemplaires de contrats produits serait différente de celle des autres baux commerciaux et contrats de sous-locations conclus par la société Domitys Sud Est.  
 7. Il résulte du bail commercial conclu avec les investisseurs particuliers pour une durée de onze ans que la société requérante s'est notamment engagée à utiliser les locaux loués en vue de leur sous-location dans le cadre de son activité d'exploitation d'une " résidence services séniors " et de fournir aux sous-locataires, outre la prestation d'hébergement, au moins trois des prestations para-hôtelières mentionnées au b du 4° de l'article 261 D du code général des impôts telles que la réception, le nettoyage régulier des locaux privatifs, la fourniture de petits déjeuners ou du linge de maison. Il résulte de l'instruction, et est constant, que les contrats de sous-location que la société Domitys Sud Est a conclu en qualité de bailleur prévoient que les locaux d'habitation sont meublés et destinés à la résidence principale des résidents. Si la sous-location a été consentie et acceptée pour une durée d'un an, ces contrats prévoient la tacite reconduction d'année en année du bail à l'expiration de son terme en l'absence de congé donné par l'une des parties. En vertu de ces conventions, le sous-locataire doit assurer l'entretien courant et les réparations locatives et est tenu de souscrire une assurance contre les risques dont il doit répondre, tels que notamment l'incendie ou les dégâts des eaux. Il résulte ainsi de la lecture de l'exemplaire de contrat de sous-location produit à l'instruction que l'occupant a la disposition de l'appartement pris à bail. S'il est constant que les occupants sont tenus de souscrire à un contrat d'abonnement à des services fournis par la requérante pour vivre dans la résidence " La Fontaine du Roy ", cette circonstance n'est pas de nature à établir que la société requérante utilise matériellement les logements concernés pour la réalisation des opérations qu'elle effectue, alors qu'il résulte en outre de l'instruction que les propriétaires occupants de certains logements de la résidence, qui disposent tout autant de la jouissance de leur bien, sont également tenus de souscrire à un tel contrat. Si l'administration fiscale fait également valoir qu'en vertu des contrats de sous-location, les loyers comprennent également le coût des abonnements aux services d'accès à internet et de téléphonie, il résulte des mêmes stipulations de ces contrats que le résident est toujours libre de souscrire d'autres abonnements en lieu et place de ceux proposés par la sous-location. Il en va de même, à ce titre, des équipements des locaux, les résidents ayant la faculté de substituer leur propre mobilier à celui mis à leur disposition. La circonstance qu'une éventuelle substitution des abonnements compris dans l'offre de sous-location par d'autres abonnement n'entraîne pas de réduction de loyers ne saurait davantage établir un quelconque contrôle effectif des appartements par la société requérante au sens des dispositions citées au point 2.  
 8. Il résulte de ce qui précède que les locaux ainsi sous-loués ne peuvent être regardés, pour l'application des dispositions précitées de l'article 1467 du code général des impôts, comme étant placés sous le contrôle de la SARL Domitys Sud Est et comme étant utilisés matériellement par elle pour l'exercice de son activité de sous-location de logements meublés. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que l'administration a, à tort, pris en compte, pour le calcul de la cotisation foncière des entreprises en litige établie au titre des années 2018 à 2020, la valeur locative des appartements de la résidence " La Fontaine au Roy " qu'elle a effectivement sous-loués au titre des périodes de référence.  
 9. En second lieu, la société Domitys Sud Est fait valoir que, pour deux propriétaires particuliers avec lesquels elle a conclu un bail commercial portant sur la location d'appartements et de parkings, l'administration a commis des erreurs d'identification des locaux à intégrer dans l'assiette de l'imposition, en retenant la valeur locative d'un appartement en lieu et place de celle d'un parking, ce qui a conduit à majorer à tort de 565 euros le montant de la cotisation foncière des entreprises due au titre de l'année 2018. L'administration reconnait que ces locaux ont " effectivement été mal taxés ", tout en indiquant, comme elle l'avait fait dans sa décision rejetant la réclamation de la société Domitys Sud Est, que d'autres locaux n'ont pas été inclus, à tort, dans l'assiette de l'imposition en litige, de sorte qu'un rôle supplémentaire tenant compte des rectifications à apporter sera émis au titre de la cotisation due pour l'année 2018. Il ne résulte pas de l'instruction qu'un tel rôle ait été ultérieurement émis. Par ailleurs, par ces seules considérations, l'administration fiscale ne saurait être considérée comme ayant, en application de l'article L. 203 du livre des procédures fiscales demandé la compensation entre les dégrèvements reconnus justifiés et les insuffisances ou le calcul de l'imposition contestée. Compte tenu de ce qui précède, et dans les circonstances particulières de l'espèce, la société Domitys Sud Est est également fondée à demander la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2018 à hauteur de 565 euros.  
 Sur les frais liés au litige :  
 10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Domitys Sud Est et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E: 
 Article 1er : L'assiette de la cotisation foncière des entreprises mise à la charge de la société Domitys Sud Est au titre des années 2018, 2019 et 2020 est réduite de la valeur locative des locaux loués aux propriétaires investisseurs et effectivement sous-loués dans la résidence " La Fontaine du Roy " pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478 du code général des impôts.  
 Article 2 : La société Domitys Sud Est est déchargée de la différence entre la cotisation foncière des entreprises maintenue à sa charge au titre des années 2018 à 2020 et celle qui résulte de l'article 1er ci-dessus dans la limite des montants qu'elle a réclamés.  
 Article 3 : La cotisation foncière des entreprises à laquelle la société Domitys Sud Est a été assujettie au titre de l'année 2018 est également réduite à concurrence de la somme de 565 euros.  
 Article 4 : L'Etat versera à la société Domitys Sud Est une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Domitys Sud Est et au directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme.  
 Délibéré après l'audience du 25 novembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 Mme Courret, présidente, 
 Mme Bollon, première conseillère, 
 M. Panighel, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2022. 
 Le rapporteur, 
 L. A       La présidente, 
 C. COURRET        
 La greffière, 
 F. LLORACH 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°s 1902463,2101575