TA83 · 4ème chambre — 10 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 24 juillet 2019, la société civile immobilière (SCI) Villa Milas, représentée par Me Daly, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2012 et 2013 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le bien immobilier qu'elle loue n'est pas meublé ; par ailleurs, la mise à disposition de la villa à un associé de la SCI ne suffit pas pour la rendre passible de l'impôt sur les sociétés ; en conséquence, elle n'exerce pas une activité visée par les articles 34 et 35 du code général des impôts ; dès lors, son assujettissement à l'impôt sur les sociétés méconnaît le 2 de l'article 206 du code général des impôts ; 
 - l'administration n'apporte pas la preuve du montant du revenu que peut représenter la location annuelle du bien immobilier ; dès lors, la procédure d'imposition est irrégulière ; 
 - il résulte d'un rapport d'expertise en date du 10 septembre 2018 que la valeur vénale de la propriété représente 8 646 000 euros en 2018 et 9 294 000 euros au titre des années en litige ; dès lors, c'est à tort que l'administration retient une valeur vénale de 18 000 000 euros ; 
 - le taux de rendement n'est pas suffisamment motivé par l'administration ;  
 - il résulte du rapport d'expertise que le taux de rendement annuel du bien immobilier représente 2,5 % ; dès lors, le revenu locatif annuel doit être ramené à 232 350 euros. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 janvier 2020, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. D,  
 - et les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Villa Milas, qui possède un bien immobilier situé à Saint-Tropez, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre de la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013, qui a donné lieu à une proposition de rectification en date du 27 juillet 2015. Par la présente requête, la SCI Villa Milas demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a ainsi été assujettie au titre des exercices clos en 2012 et 2013, pour un montant total de 352 711 euros. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 En ce qui concerne l'assujettissement de la société à l'impôt sur les sociétés : 
 2. Aux termes du 2 de l'article 206 du code général des impôts relatif au champ d'application de l'impôt sur les sociétés : " Sous réserve des dispositions de l'article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, () si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ".  
 3. Une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l'article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l'impôt sur les sociétés par application du 2 de l'article 206 du même code. 
 4. Le capital de la SCI Villa Milas, qui a été constituée le 25 mai 2006, est réparti entre la SARL Anaël, société luxembourgeoise qui détient 99 % des parts et M. A E B, de nationalité russe, qui en détient 1 %. Le 2 juin 2006, la SCI a acquis une villa située au sein du domaine Les Parcs, sur le territoire de la commune de Saint-Tropez. L'objet social de la SCI tel que résultant de ses statuts initiaux ne comportait pas la location meublée mais les statuts de la société ont été modifiés pour inclure ce type d'activité dès le 18 décembre 2006. L'objet social de la SCI comporte ainsi " la location nue ou en meublé de biens immobiliers ". En outre, par un courrier du 9 février 2007, le cabinet comptable de la société a confirmé la nature de l'activité de location meublée et a opté pour le régime réel normal d'imposition, puis la société a déposé une déclaration fiscale modèle n° 2065, correspondant à l'impôt sur les sociétés, pour l'exercice du 2 juin 2006 au 31 décembre 2007. Ainsi, dès l'année 2007, la société considérait elle-même qu'elle réalisait une activité de location meublée. Par ailleurs, au cours des opérations de vérification, la société a produit une copie du contrat de location établi en 2006 avec M. B, mentionnant en objet " location consentie exclusivement pour l'habitation du locataire de la villa meublée " qui était accompagné d'un inventaire du mobilier. Une facture d'un montant de 300 000 euros établie à destination de M. B concernant la période du 1er juillet au 30 septembre 2012 fait référence à ce contrat de location meublée. Par conséquent, contrairement à ce que soutient la société requérante, la villa n'est pas mise à la disposition gratuite de M. B mais lui est louée meublée. Il en résulte que c'est par une exacte application des dispositions précitées que l'administration a considéré que la société requérante, en louant habituellement les locaux meublés dont elle était propriétaire, s'est livrée à une exploitation commerciale au sens de l'article 34 du code général des impôts, la rendant passible de l'impôt sur les sociétés en application du 2 de l'article 206 du même code. 
 En ce qui concerne la procédure d'imposition : 
 5. Si la société requérante soutient que l'administration n'apporte pas la preuve du montant du revenu locatif que peut représenter la location annuelle de la villa et, qu'en conséquence, la procédure d'imposition est irrégulière, elle n'invoque toutefois à ce titre la méconnaissance d'aucune norme juridique. Par suite, ce moyen est, en tant qu'il concerne la procédure d'imposition, dépourvu des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. Au demeurant, la contestation du taux de rendement retenu par l'administration concerne le bien-fondé de l'imposition, et non la procédure d'imposition. A supposer même que la société aurait entendu soulever un moyen tiré du défaut de motivation de la proposition de rectification, l'administration a motivé, dans ce document, l'application d'un taux de rendement de 5 %, ensuite ramené à 3,5 % dans le cadre du recours hiérarchique. 
 En ce qui concerne le bien-fondé de l'imposition : 
 S'agissant de la charge de la preuve :  
 6. Aux termes de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales : " Sont taxés d'office : () 2° à l'impôt sur les sociétés, les personnes morales passibles de cet impôt qui n'ont pas déposé dans le délai légal leur déclaration, sous réserve de la procédure de régularisation prévue à l'article L. 68 () ". Aux termes de l'article L. 68 du même livre : " La procédure de taxation d'office prévue aux 2° et 5° de l'article L. 66 n'est applicable que si le contribuable n'a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d'une mise en demeure () ". Aux termes de l'article L. 193 de ce livre : " Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition ". Aux termes de l'article R. 193-1 dudit livre : " Dans le cas prévu à l'article L. 193 le contribuable peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition mise à sa charge en démontrant son caractère exagéré ".  
 7. En application de ces dispositions, la charge de la preuve du caractère exagéré des impositions incombe à la SCI Villa Milas qui n'a pas déposé les déclarations d'impôt sur les sociétés afférentes aux années 2012 et 2013 dans les trente jours suivant la réception de la mise en demeure qui lui a été adressée et a, en conséquence, été taxée d'office sur le fondement du 2° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales. 
 S'agissant de l'acte anormal de gestion : 
 8. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.  
 9. En l'espèce, la société requérante n'a déclaré la perception d'aucun loyer tiré de la villa dont elle est propriétaire à Saint-Tropez. Elle a ainsi renoncé aux gains de cette location, qui présente normalement un caractère lucratif, sans bénéficier d'aucune contrepartie, ce qui constitue un acte anormal de gestion.  Pour déterminer les recettes que la société requérante pouvait tirer de la location de ce bien dans des conditions commerciales normales, l'administration a appliqué un taux de rendement de 5 %, ensuite ramené à 3,5 %, à la valeur vénale de la villa estimée à 18 000 000 euros. En ce qui concerne les charges, l'administration a retenu celles résultant des déclarations de la société requérante, y compris celles déposées tardivement. La société requérante conteste la valeur vénale de la villa et le taux de rendement annuel retenus par l'administration. 
 10. D'une part, la villa d'une superficie totale de plus de 500 m² édifiée en 2005 dispose d'une vue dégagée sur la mer, de laquelle elle est située à environ 200 mètres. Le bien comprend une maison principale de 386,34 m², une piscine à débordement, un pool-house de 60,40 m² avec sauna, une maison de gardien de 67,17 m² et des annexes de 36,54 m². Il est situé sur un terrain de 7 318 m² au sein du domaine des Parcs, sur le territoire de la commune de Saint-Tropez, qui constitue l'une des adresses les plus prestigieuses et prisées de la commune. Si la société soutient que ce bien a une valeur vénale de 9 294 000 euros, le rapport d'expertise qu'elle produit à ce titre en date du 10 septembre 2018 contient des termes de comparaison dont la cession a été constatée plusieurs années après les exercices d'imposition en litige. Surtout, ces biens situés à Ramatuelle, ou dans des quartiers de Saint-Tropez ne disposant pas d'une vue sur mer, présentent un standing moins élevé que le bien de la SCI requérante ou un terrain nettement plus petit. Ainsi, le seul bien situé à proximité immédiate de la Villa Milas retenu par l'expertise de la société requérante présente un prix de vente de 35 000 euros par m², comparable à celui de 34 611 euros retenu par l'administration sur une base de 520,06 m². En outre, la société a elle-même acheté son bien 16 000 000 d'euros en 2006 et aucun élément n'indique que ce dernier aurait, depuis, subi des dégradations ou une perte de valeur compte tenu du marché immobilier local. Par ailleurs, un rapport d'expertise en date du 2 juillet 2015 indiquait que la valeur vénale de la villa représentait 18 900 000 euros au 1er janvier 2012, 19 225 000 euros au 1er janvier 2013 et 19 400 000 euros au 1er janvier 2014. Enfin, la société requérante a elle-même déposé, en 2012 et 2013, des déclarations au titre de la taxe annuelle de 3 % sur les immeubles détenus en France mentionnant une valeur vénale de 18 000 000 d'euros. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que c'est à bon droit que l'administration a retenu que la valeur vénale de la villa représentait 18 000 000 d'euros au titre des années 2012 et 2013.  
 11. D'autre part, si la société soutient qu'il convient de retenir un taux de rendement locatif annuel de 2,5 %, au lieu de 3,5 %, il résulte de ce qui précède que le rapport d'expertise produit, qui évalue la valeur vénale de la villa à 9 294 000 euros et le loyer annuel à 232 350 euros est dépourvu de toute crédibilité. En outre, il résulte d'une facture produite au cours des opérations de vérification que le bien avait été loué pour un montant de 300 000 euros au titre des seuls mois de juillet à septembre 2012. Par ailleurs, en prenant en compte la situation géographique du bien, ses caractéristiques propres, son état, ses prestations et le prestige de sa localisation, dans un domaine fermé et gardé 24 heures sur 24, le coefficient de rentabilité fixé à 3,5 % par l'administration apparaît pertinent. Ainsi, en se fondant sur ce seul rapport, la société requérante ne démontre pas que l'administration aurait fait une appréciation inexacte de la valeur locative de la villa en appliquant un taux de rendement annuel de 3,5 % à sa valeur vénale.  
 12. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à demander la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des au titre des exercices clos en 2012 et 2013. 
 Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement de la somme que demande la SCI Villa Milas au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Villa Milas est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Villa Milas et au directeur départemental des finances publiques du Var. 
 Délibéré après l'audience du 19 septembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 Mme Bernabeu, présidente, 
 M. Hamon, premier conseiller, 
 M. Sportelli, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2022. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 T. D        
 La présidente, 
 Signé 
 M. C 
 La greffière, 
 Signé 
 E. PERROUDON 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.