TA06 · 2ème Chambre — 13 avril 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 27 août 2019, 22 octobre 2020 et 30 janvier 2023, la société civile immobilière Baou, prise en la personne de son représentant légal, représentée par Me Paoletti, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté en date du 1er mars 2019 par lequel le maire de la commune de Valbonne a délivré un permis de construire à la société civile immobilière Sevroma en vue du déplacement de l'entrée de la propriété, de la démolition de la piscine existante et d'un escalier extérieur, de la construction d'une nouvelle piscine et d'un garage, de la fermeture de deux terrasses couvertes en rez-de-chaussée, de la création d'une pergola, de la modification des ouvertures de la villa et de l'aménagement des abords sur un terrain situé 127 chemin de la Colle Devinson, lotissement " La Ferme Videau ", à Valbonne, ensemble la décision du 5 juillet 2019 par laquelle le maire de Valbonne a rejeté son recours gracieux ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Valbonne une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens de l'instance. 
 La société requérante soutient que : 
 -  l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence de son signataire ; 
 - le projet litigieux méconnait les dispositions de l'article 2 du cahier des charges du lotissement " La ferme Videau " ; 
 - la société pétitionnaire ne dispose d'aucun droit d'accès et ne justifie d'aucun titre l'autorisant à emprunter la voie de desserte interne du lotissement ; 
 -  le permis en litige a été obtenu par fraude ; 
 - le projet méconnait les dispositions des articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l'urbanisme ; 
 -  elle est victime d'une rupture d'égalité devant les charges publiques. 
 Par mémoires en défense, enregistrés les 15 juillet 2020 et 25 novembre 2020, le dernier mémoire n'ayant pas donné lieu à communication, la commune de Valbonne, prise en la personne de son maire en exercice, représentée par Me Moreau, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La commune fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 La requête a été communiquée à la société civile immobilière Sevroma, qui n'a pas produit d'observations en défense. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 -le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 23 mars 2023 : 
 - le rapport de Mme B ;  
 - et les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté en date du 1er mars 2019, le maire de la commune de Valbonne a délivré un permis de construire à la société civile immobilière (ci-après, " SCI ") Sevroma en vue du déplacement de l'entrée de la propriété, de la démolition de la piscine existante et d'un escalier extérieur, de la construction d'une nouvelle piscine et d'un garage, de la fermeture de deux terrasses couvertes en rez-de-chaussée, de la création d'une pergola, de la modification des ouvertures de la villa et de l'aménagement des abords sur un terrain situé 127 chemin de la Colle Devinson, lotissement " La Ferme Videau ", à Valbonne. Par un courrier du 29 avril 2019, reçu le 6 mai 2019, la société civile immobilière (ci-après, " SCI ") Baou a formé un recours gracieux, lequel a été rejeté par une décision du maire de Valbonne en date du 5 juillet 2019. La SCI Baou demande au tribunal l'annulation de l'arrêté de permis de construire en date du 1er mars 2019, ensemble la décision en date du 5 juillet 2019 de rejet de son recours gracieux. 
 Sur les conclusions aux fins d'annulation : 
 2. En premier lieu, l'arrêté attaqué a été signé, pour le maire de Valbonne, par               M. Fabien Dalmas, conseiller municipal, qui a reçu une délégation pour exercer les fonctions de conseiller municipal délégué à l'urbanisme et aux transports et signer à cet effet notamment les permis de construire, par un arrêté du maire en date du 6 avril 2017. Il ressort des mentions de cet acte produit par la commune, qui font foi jusqu'à preuve du contraire, que cet arrêté a fait l'objet d'un affichage en mairie du 7 avril 2017 au 7 juin 2017, ainsi que d'une transmission à la préfecture des Alpes-Maritimes le 11 avril 2017. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte manque en fait et doit dès lors être écarté. 
 3. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme : " Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6 ". 
 4. Par sa décision 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il y a lieu, pour l'application de l'article 
 L. 442-9 du même code, de retenir, de la même façon, que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme. 
 5. Eu égard tant à son objet qu'à ses effets, la mention relative à l'existence et aux caractéristiques des voies de desserte contenue dans le cahier des charges approuvé d'un lotissement, constitue une règle d'urbanisme au sens des dispositions précitées de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s'appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, et l'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme ne peut l'opposer à la personne qui sollicite un permis d'aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s'appliquer à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. 
 6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le règlement du lotissement " La Ferme Videau " a été approuvé par un arrêté du 5 août 1987 et que la commune de Valbonne était couverte par un plan local d'urbanisme (ci-après, " PLU ") lors de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Les clauses du cahier des charges de ce lotissement qui contenaient des règles d'urbanisme, notamment relatives aux voies de desserte, ont donc cessé de s'appliquer à compter de cette date. Par suite, la SCI Baou requérante ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance desdites clauses du cahier des charges, lesquelles, au demeurant et contrairement à ce qu'elle soutient, n'interdisent pas la création d'un nouvel accès sur la voie de desserte interne existante, et dont le maire de la commune de Valbonne n'avait pas à tenir compte lors de l'édiction de l'arrêté en litige. 
 7. En troisième lieu, et d'une part, aux termes de l'article UE 3 du règlement du PLU de la commune de Valbonne : " Accès et voirie : Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ". 
 8. Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si le juge administratif doit, pour apprécier la légalité du permis au regard des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne lui appartient pas de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique. 
 9. D'autre part, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ". 
 10. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux sera desservi par la voie interne du lotissement " La Ferme Videau ". La société requérante soutient qu'alors même que cette impasse est une voie privée, fermée à la circulation du public, la SCI Sevroma ne justifie d'aucun titre lui permettant d'utiliser cette voie. Toutefois, il ne ressort d'aucune des pièces produites par la société requérante, ni des prises de vue issues du logiciel " Google Earth ", accessible tant au juge qu'aux parties, que cette voie comporterait une barrière, un obstacle physique à son entrée ou panneau interdisant son accès. Dans ces conditions, cette voie de desserte interne, bien qu'étant en impasse, répond à la définition de " voie privée ouverte à la circulation publique " et la commune n'était pas, par suite, tenue de vérifier l'existence d'un titre permettant au pétitionnaire d'utiliser cette voie. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier, et notamment des différents documents du lotissement, que le propriétaire du lot n° 6 dispose, au même titre que les propriétaires des lots n° 1,2 et 5, d'un droit d'accès à sa propriété par la voie interne du lotissement débouchant sur le chemin du Baou. Il s'ensuit que le pétitionnaire, propriétaire du lot n° 6 n'avait pas, compte tenu de cette qualité, à produire un titre l'autorisant à utiliser la voie d'accès, telle qu'une servitude de passage. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté. 
 11. En quatrième lieu, une autorisation d'urbanisme n'ayant d'autre objet que d'autoriser un projet conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l'administration n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.  La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. 
 12. Si la société requérante soutient que l'attestation produite par M. A en date du 10 janvier 2019 par laquelle il atteste, en tant que représentant de l'association du lotissement " La Ferme Videau ", autoriser la pétitionnaire à accéder à sa propriété par la voie interne du lotissement est frauduleuse, il résulte de ce qui a été dit au point 10 qu'une telle attestation était en tout état de cause superfétatoire, le pétitionnaire n'ayant pas à produire l'existence d'un quelconque titre l'autorisant à utiliser cette voie. Par suite, la circonstance que cette attestation serait irrégulière ne peut caractériser une intention de tromper l'administration dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme dès lors qu'elle est, en tout état de cause, dépourvue d'incidence sur la légalité du projet litigieux au regard des règles d'urbanisme applicables. Par suite, le moyen susmentionné ne peut également qu'être écarté. 
 13. En cinquième lieu, aux termes de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". Aux termes de l'article R. 111-5 dudit code: " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'ntensité du trafic ". Enfin, aux termes de l'article R. 111-1 du même code: " Le règlement national d'urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ". 
 14. D'une part, il est constant que le territoire de la commune de Valbonne est couvert par le plan local d'urbanisme approuvé par délibération du 12 décembre 2006. Dès lors, en vertu de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme précité, la requérante ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l'article R. 111-5 dudit code. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.  
 15. D'autre part, la société requérante fait valoir que le projet litigieux aura pour effet d'augmenter et de perturber la circulation du trafic automobile sur la voie de desserte interne du lotissement, laquelle est un chemin particulièrement étroit. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux ne supporte qu'une seule maison d'habitation, n'engendrant par suite aucun accroissement significatif de la circulation, que la voie de desserte interne présente une largeur de cinq mètres et que cette voie est pourvue d'une aire de retournement permettant la manœuvre des véhicules de lutte contre l'incendie. Si la société requérante soutient que ce nouvel accès rendrait impossible la circulation de véhicules de lutte contre l'incendie ainsi que le stationnement des véhicules des lots 3 et 5 sur leurs emplacements de stationnement, elle ne produit aucune pièce au soutien de telles allégations. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit également être écarté. 
 16. En sixième et dernier lieu, si la société requérante soutient qu'elle a subi une rupture d'égalité devant les charges publiques dès lors que la SCI Sevroma ne s'est pas vue imposer la réalisation de travaux d'alignement sur le chemin de la colle et de Devinson, ce moyen est sans incidence sur la légalité de l'arrêté attaqué. 
 17. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Baou n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté en date du 1er mars 2019, ensemble la décision du 5 juillet 2019 par laquelle le maire de Valbonne a rejeté son recours gracieux. 
 Sur les dépens :  
 18. La présente instance n'ayant donné lieu à aucuns dépens, les conclusions formées à ce titre par la société requérante doivent, en tout état de cause, être rejetées.  
 Sur les frais liés au litige : 
 19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Valbonne, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société requérante.  
 20. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société requérante la somme de 2 000 à verser à la commune de Valbonne au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société civile immobilière Baou est rejetée. 
 Article 2 : La société civile immobilière Baou versera 2 000 euros à la commune de Valbonne en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
 Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière Baou, à la commune de Valbonne et à la société civile immobilière Sevroma.   
 Délibéré après l'audience du 23 mars 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,  
 Mme Le Guennec, conseillère,  
 M. Combot, conseiller, 
 Assistés de Mme Suner, greffière. 
 Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 13 avril 2023. 
 La rapporteure, 
 signé 
 B. B 
 Le président,  
 signé 
 F. Silvestre-Toussaint-Fortesa 
 La greffière, 
 signé 
 V. Suner 
 La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne 
 ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, 
 contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 ou par délégation, la greffière,