TA77 · 2ème chambre, JU — 25 novembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 I°) Par une requête et des mémoires, enregistrés le 22 mai 2019, le  
 16 septembre 2020 et le 27 septembre 2022, sous le numéro 1904739, la société Patrimmo Commerce demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) de prononcer la réduction, assortie d'intérêts moratoires, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquels elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017 dans les rôles de la commune d'Arcueil ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - la valeur locative au 1er janvier 2016 et non révisée au 1er janvier 2017 de ses locaux commerciaux a été irrégulièrement évaluée par l'administration par comparaison avec le local-type n°38 du PV-C d'Arcueil ;  
 - la valeur locative de ses locaux devrait être évaluée par comparaison, à titre principal, avec le local-type n°1 du PV-C de la commune d'Arcueil, en tenant compte d'un coefficient d'ajustement de -10 % concernant le lot 1-2 de son immeuble et de +10 % concernant les autres lots, ou avec le local-type n°19 du PV-C de la commune de Saint-Mandé en tenant compte d'un coefficient d'ajustement de -30 % concernant le lot 1-2 et de -10 % concernant les autres lots ;   
 - à titre subsidiaire, la valeur locative du lot 1-2 serait à déterminer par comparaison avec le local-type n°16 du PV-C de la commune de Thiais ; 
 - la commune de Saint-Mandé n'est pas économiquement comparable aux communes de Thiais et d'Arcueil.  
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 octobre 2019 et le 11 décembre 2020, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que les moyens soulevés par la société Patrimmo Commerce ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 2 septembre 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au  
 3 octobre 2022. 
 II°) Par une requête, enregistrée le 14 septembre 2020 sous le numéro 2007243, et un mémoire, enregistré le 27 septembre 2022, la société Patrimmo Commerce demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) de prononcer la réduction, assortie d'intérêts moratoires, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquels elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019, dans les rôles de la commune d'Arcueil ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - la valeur locative non révisée de ses locaux commerciaux a été irrégulièrement évaluée par l'administration par comparaison avec le local-type n°38 du PV-C d'Arcueil ;  
 - la valeur locative de ses locaux devrait être évaluée par comparaison avec le local-type n°1 du PV-C de la commune d'Arcueil, en tenant compte d'un coefficient d'ajustement de -10 % concernant le lot 1-2 de son immeuble et de +10 % concernant les autres lots ; 
 - la commune de Saint-Mandé n'est pas économiquement comparable aux communes de Thiais et d'Arcueil.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 11 décembre 2020, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que les moyens soulevés par la société Patrimmo Commerce ne sont pas fondés.  
 Par une ordonnance du 2 septembre 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au  
 3 octobre 2022. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 ; 
 - le code de justice administrative.  
 Vu, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle la présidente du tribunal a désigné M. Lalande, vice-président, pour statuer sur les litiges visés audit article.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Lalande, président-rapporteur,  
 - et les conclusions de Mme Vergnaud, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société Patrimmo Commerce a été, en sa qualité de propriétaire de plusieurs locaux d'un centre commercial sis 77, avenue Aristide Briand sur le territoire de la commune d'Arcueil, soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019. Elle a saisi l'administration fiscale de réclamations tendant au dégrèvement partiel de ces impositions, d'une part, par un courrier du 28 décembre 2017 concernant les impositions dues au titre des années 2016 et 2017, rejetée par décision du 26 mars 2019, et, d'autre part, par un courrier du  
 3 décembre 2019 concernant les impositions dues au titre des années 2018 et 2019, rejetée par décision du 15 juillet 2020. Par ses requêtes enregistrées sous les numéros 1904739 et 2007243, la société Patrimmo Commerce demande au tribunal de prononcer la réduction de ces cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.  
 Sur la jonction : 
 2. Les requêtes enregistrées sous les numéros 1904739 et 2007243 présentent à juger des questions similaires, concernant des impositions de même nature au titre des mêmes locaux de la même requérante et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même jugement. 
 Sur les conclusions aux fins de réduction : 
 3. D'une part, aux termes des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable en 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le local type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".  
 4. Il résulte de ces dispositions que lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer. L'administration peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. En outre, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré, a été détruit ou a changé de consistance ou d'affectation ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration, à sa disparition ou à ses changements de consistance ou d'affectation.  
 5. D'autre part, la requérante se réfère à la notion de valeur locative non révisée telle que visée aux dispositions du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, codifiées à compter de 2018 à  l'article 1518 A quinquies du code général des impôts aux termes duquel : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Il en résulte que les mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels tiennent compte d'une valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions visées au point 3 dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.  
 6. Il résulte de l'instruction que les locaux à usage commercial de la requérante, affectés au commerce de détail dans un centre commercial en zone urbaine, développent, pour l'un d'eux, une surface pondérée de 1 046 m², et, pour les autres, des surfaces comprises entre 31 et 201 m². La valeur locative de ces locaux a été déterminée par l'application du tarif de 28,05 euros/m², par comparaison avec le local-type n°38 du PV-C de la commune d'Arcueil, constitué d'un magasin d'une surface pondérée de 991 m² et dont le tarif s'élève à  
 28,05 euros/m². Ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n°35 du PV-C de la commune de Thiais, constitué par un magasin d'une surface pondérée de  
 650 m² et dont le tarif s'élève à 28,05 euros/m². Enfin, ce dernier local a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n°19 de la commune de Saint-Mandé, existant au  
 1er janvier 1970 et dont il est constant qu'il était loué dans des conditions normales, constitué par un magasin développant une surface pondérée de 26 m² et dont le tarif s'élève à 28,05 euros/m².  
 7. En premier lieu, la société requérante soutient que le local-type n°38 du PV-C d'Arcueil ne peut pas être valablement retenu par l'administration pour déterminer, par comparaison, la valeur locative de son local au 1er janvier 2016, et celle non révisée au 1er janvier 2017, dès lors, en premier lieu, que le tarif de ce local-type a lui-même été déterminé par comparaison itérative avec celui du local-type n°35 du PV-C de Thiais au tarif duquel il a été omis d'appliquer un coefficient d'ajustement, qu'elle ne chiffre pas mais qui serait minoratif, pour tenir compte de sa différence de surface par rapport à celle du local-type n°19 du PV-C de Saint-Mandé.  
 8. Toutefois, la requérante n'est pas fondée, au regard des dispositions visées aux points 3 et 4, à soutenir que le local-type n°38 du PV-C d'Arcueil devrait être écarté au seul motif d'une insuffisance d'ajustement du tarif du local-type n°35 du PV-C de Thiais afin de tenir compte de sa différence de superficie par rapport au local-type n°19 du PV-C de Saint-Mandé. Au surplus, il ne résulte pas de l'instruction, la requérante ne produisant aucun élément précis à cet égard concernant les locaux en cause, ni s'agissant de leurs états d'entretien ou encore leurs aménagements dont la prise en compte intervient également dans la détermination du coefficient d'ajustement, que la différence de superficie relevée entre les locaux-types n°35 du PV-C de Thiais et n°19 du PV-C de Saint-Mandé serait effectivement de nature à minorer la valeur locative au m² du premier par rapport à celle du second.  
 9. En deuxième lieu, la requérante fait valoir que le local-type n°19 du PV-C de Saint-Mandé ne peut plus servir de terme de comparaison indirect au titre des années d'imposition en litige dès lors qu'il ne correspondrait plus à une crèmerie depuis plusieurs années, mais que, selon une photographie qu'elle produit, son emplacement serait devenu celui de boutiques de luminaires et d'un salon de coiffure. Il résulte toutefois de l'instruction, d'après les éléments fournis par le directeur des finances publiques de Seine-et-Marne, qu'au titre des périodes d'imposition en litige, ce local-type n'a pas changé d'affectation en demeurant affecté à une activité de commerce de détail. La requérante n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que le local-type n°38 du PV-C d'Arcueil devrait être écarté pour l'évaluation de ses locaux. 
 10. En troisième lieu, si la société requérante soutient que la commune de Saint-Mandé n'est pas économiquement comparable aux communes de Thiais et d'Arcueil, les éléments qu'elle produit ne sont pas suffisants pour considérer que ces communes, qui sont situées dans le même département, à proximité de l'agglomération parisienne, qui disposent d'infrastructures de transport analogues, et qui possèdent des centres commerciaux aux caractéristiques proches, ne seraient pas dans une situation économiquement analogue. 
 11. Enfin, si la requérante soutient que ses locaux devraient être évalués par comparaison avec d'autres locaux-types qu'elle invoque, dès lors que le local-type retenu par l'administration l'a été à bon droit, elle n'est pas fondée à proposer de tels locaux-types de substitution.  
 12. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requérante, y compris par voie de conséquence celles présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, doivent être rejetées.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la société Patrimmo Commerce sont rejetées.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Patrimmo Commerce et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2022.   
 Le magistrat désigné, 
 D. LALANDE 
 La greffière, 
 C. KIFFER              La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme,  
 La greffière,