TA44 · ex 5ème Chambre — 26 août 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés le 20 mai 2019, le 17 septembre 2020 et le 30 mai 2022, la société civile de placement immobilier (SCPI) Efimmo 1, représentée par la société CBD Conseil, demande au tribunal la réduction à hauteur 30 455 euros des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017. 
 Elle soutient que : 
 - le local-type n° 55 de la commune du Mans retenu par l'administration fiscale n'est pas pertinent dès lors qu'il présente une nature différente, qu'il existe des différences de taille très importantes et que les immeubles sont situés dans des quartiers différents et éloignés ; 
 - l'administration aurait dû procéder à une évaluation distincte des cellules constituant son ensemble immobilier dès lors que celles-ci peuvent être qualifiées de fractions de propriété destinées à une utilisation distincte ; 
 - le local-type n° 26 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune du Mans constitue un local-type pertinent pouvant être substitué au local-type retenu par l'administration fiscale pour procéder à la comparaison avec son ensemble immobilier et établir la valeur locative non-révisée de ses propriétés ; 
 - le local type n° 2 de la commune de Niort proposé par l'administration fiscale en substitution du local type n° 55 de la commune du Mans n'est pas pertinent dès lors qu'il existe des différences de surfaces importantes. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 octobre 2019, le 3 novembre 2021 et le 11 mai 2022, la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCPI Effimio 1 ne sont pas fondés. 
 Vu le jugement avant-dire droit n° 1905383 du 25 février 2022. 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - et les conclusions de M. Vauterin, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCPI (société civile de placement immobilier) Effimio 1 exerce une activité de holding et est co-propriétaire d'un immeuble situé 83, boulevard Marie et Alexandre Oyon sur le territoire de la commune du Mans (Sarthe). Par rôle du 31 août 2018, elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2017 à hauteur de 64 505 euros. Le 5 décembre 2018, elle a présenté une réclamation tendant à obtenir la réduction de cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2017, à hauteur de 30 455 euros. Par décision du 20 mars 2019, cette réclamation a été rejetée. Par la présente requête, la SCPI Effimio 1 demande au tribunal la réduction à hauteur de la somme de 30 455 euros des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017. 
 2. D'une part, aux termes du II et du V de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, désormais codifié au I et au C du II de l'article 1498 du code général des impôts : " II.- La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat.  () V.- La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. (). ". 
 3. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ". L'article 1495 du même code, dans sa version applicable à l'imposition en litige, précise que : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation. ". Enfin, l'article 324 A de l'annexe III au même code précise que : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : () / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; / b. L'établissement industriel dont les éléments concourent à une même exploitation. () ". 
 4. Il résulte de ces dispositions que les parties d'un ensemble immobilier constituent des " fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte " au sens de l'article 1494 du code général des impôts lorsqu'elles sont susceptibles de faire l'objet chacune d'une utilisation distincte par un même occupant. Il en va toutefois différemment pour les immeubles de grande hauteur qui, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que dans leur totalité par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts. 
 5. Par ailleurs, dans le cas où le juge de l'impôt retient une évaluation par comparaison en application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, il ne peut prononcer une décharge des cotisations contestées lorsqu'il écarte un terme de comparaison proposé par les parties mais il doit, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il sollicite par un supplément d'instruction, rechercher un terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité. Ce n'est qu'à défaut de terme de comparaison pertinent que la valeur locative sera déterminée par voie d'appréciation directe. 
 En ce qui concerne le local-type retenu par le service comme terme de comparaison :  
 6. Par jugement avant dire-droit du 25 février 2022, le tribunal a jugé que ni le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de la commune du Mans du 27 novembre 2006, retenu initialement par l'administration fiscale, ni le local-type n° 26 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune du Mans proposé par la SCPI Effimio 1, ne constituaient des termes de comparaison pertinents pour l'évaluation de la valeur locative des locaux de cette dernière situé 83, boulevard Marie et Alexandre Oyon (Le Mans). Dans le dernier état de ses écritures, la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique propose désormais que la valeur locative de ces locaux situés au Mans soit déterminée par comparaison avec le local-type n°2 du procès-verbal complémentaire de Niort (Deux-Sèvres)  situé 1, avenue de Limoges dans cette commune, consistant en un immeuble de bureaux affectés à l'exercice d'une activité d'assurances, propriété de la caisse régionale d'assurance maladie, édifié en 1967, présentant un bon état d'entretien, pour une surface pondérée de 3 496 m² pour une valeur locative unitaire de 12,35 euros par m² avant ajustement. Pour sa part, dans le dernier état de ses écritures, la SCPI Effimio 1 conteste le caractère pertinent de ce local-type mais ne propose pas d'autre terme de comparaison.  
 7. Ainsi qu'il est dit aux points 7 et 8 du jugement avant-dire droit du 25 février 2022 précité, l'ensemble immobilier de la société requérante, composé de 5 lots, de surfaces pondérées allant de 166 m² pour le plus petit à 1 023 m² pour le plus grand, dont au moins trois d'entre eux sont occupés par des organismes ayant des activités différentes, font l'objet d'une utilisation distincte et auraient dû faire d'une évaluation distincte. Le local-type n° 2 de la commune de Niort présente une différence manifeste de surface pondérée avec chacun des lots de l'ensemble immobilier de la société requérante. Dans ces conditions, la SCPI Effimio 1 est fondée à soutenir que ce local-type ne constitue pas un terme de comparaison pertinent, en dépit de ce que l'administration n'aurait pas procédé à un ajustement à la hausse supplémentaire en vue de tenir compte de la nature du potentiel locatif de l'immeuble en cause.  
 8. La SCPI Effimio 1, qui se borne à proposer, comme termes de comparaisons, le local-type n° 26, ne saurait utilement solliciter du tribunal qu'il substitue au terme de comparaison proposé par l'administration fiscale le même local-type n° 26 inscrit au procès-verbal des maisons exceptionnelles du Mans dont le tribunal a, dans le jugement avant-dire droit du 25 février 2022, estimé qu'il ne constituait pas un terme de comparaison pertinent. D'autre part, la société requérante qui invite le tribunal à choisir un terme de comparaison parmi 13 autres locaux-types inscrits sur le procès-verbal des maisons exceptionnelles du Mans, n'apporte toutefois aucune information sur ces locaux-types empêchant ainsi d'en apprécier la pertinence et d'en retenir un comme terme de comparaison.  
 9. Dans ces conditions, en l'absence de terme de comparaison approprié, il résulte de ce qui précède que la valeur locative de l'immeuble ne peut qu'être évaluée par la voie subsidiaire, de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2017. 
 10. En l'absence de comparaison et de données permettant au tribunal de procéder à l'appréciation directe de la valeur locative non révisée de l'ensemble immobilier de la SCPI Effimio 1, il y a ainsi lieu d'ordonner à l'administration fiscale d'y procéder dans un délai de trois mois. A l'issue, la SCPI Effimio 1 sera déchargée, s'il y a lieu, du montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en litige résultant de la différence entre la base d'imposition de la société requérante assise sur la valeur locative retenue par l'administration fiscale à la suite de l'appréciation directe de la valeur locative de l'immeuble en cause et celle retenue dans le cadre de l'imposition litigieuse.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il est enjoint à l'administration fiscale de procéder, dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, à l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble que possède la SCPI Effimo 1 au 83, boulevard Marie et Alexandre Oyon au Mans (Sarthe) en vue de l'établissement de la base d'imposition de cette société à la taxe foncière sur les propriétés bâties dans les rôles de cette commune au titre de l'année 2017 selon la voie de l'appréciation directe prévue par les dispositions, dans leur rédaction applicables au litige, du 3° de l'article 1498 du code général des impôts. 
 Article 2 : La SCPI Effimio 1 est déchargée, s'il y a lieu, du montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en litige résultant de la différence entre la base d'imposition de la société requérante assise sur la valeur locative qui sera retenue par l'administration fiscale à la suite de l'appréciation directe de la valeur locative de l'immeuble en cause et celle retenue dans le cadre de l'imposition litigieuse.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCPI Effimio 1 et à la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique. 
 Délibéré après l'audience du 17 juin 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Livenais, président, 
 Mme Rosemberg, première conseillère,  
 M. Huin, premier conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 août 2022. 
 Le rapporteur, 
 F. A 
 Le président, 
 Y. LIVENAIS 
 La greffière, 
 L. BILLAUD 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,