TA95 · 8ème Chambre — 17 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 23 août 2019, la société par actions simplifiée (SAS) Louvre Hôtels Group, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, à hauteur d'une somme de 13 485 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison de l'hôtel dont elle est propriétaire, situé 41, route Principale du Port à Gennevilliers (Hauts-de-Seine) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - dans sa décision du 26 mai 2019, l'administration fiscale a admis que le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux, ayant servi de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de son établissement, ne présente pas les mêmes caractéristiques que le local à évaluer ; 
 - si l'administration propose de retenir le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune de Gennevilliers, qui présenterait des caractéristiques analogues à son hôtel, ni l'adresse de ce local-type ni le procès-verbal d'évaluation ne lui ont été communiqués ; 
 - à défaut de justification sur le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune de Gennevilliers, elle reste fondée à solliciter un abattement de 40 % sur la valeur locative en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 17 octobre 2019, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que : 
 - la requête, qui ne comporte aucun moyen ni aucun élément de nature à justifier du bien-fondé des prétentions de la société requérante, est irrecevable en application de l'article R. 411-1 du code de justice administrative ; 
 - la demande de réduction n'est pas fondée. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Amazouz, rapporteur, 
 - et les conclusions de Mme Chabrol, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société par actions simplifiée (SAS) Louvre Hôtels Group est propriétaire d'un hôtel, situé 41, route Principale du Port à Gennevilliers (Hauts-de-Seine), à raison duquel elle a été assujettie, au titre de l'année 2016, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Par une décision du 26 mai 2019, l'administration fiscale a rejeté sa réclamation tendant à la réduction de ces cotisations. A l'appui de sa requête, la SAS Louvre Hôtels Group demande au tribunal de prononcer la réduction de ces impositions, à hauteur d'une somme de 13 485 euros. 
 Sur les conclusions à fin de réduction : 
 2. Aux termes de l'article 1498 de ce code, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction alors en vigueur : "'La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 En ce qui concerne le terme de comparaison ayant servi à la détermination de la valeur locative initialement retenue : 
 3. Il résulte de l'instruction que, pour déterminer la valeur locative de l'établissement de la SAS Louvre Hôtels Group, l'administration fiscale a eu recours à la méthode prévue par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts et a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 90 du procès-verbal de la commune d'Issy-les-Moulineaux. Dans sa décision du 26 mai 2019 portant rejet de la réclamation préalable de la SAS Louvre Hôtels Group, l'administration fiscale a admis que ce terme de comparaison ne pouvait être valablement retenu dès lors qu'il ne présente pas les mêmes caractéristiques que l'établissement de la société requérante. Ainsi, ce local-type ne peut servir de terme de comparaison. 
 En ce qui concerne le terme de comparaison proposé par l'administration fiscale : 
 4. Lorsque l'administration a initialement fixé la valeur locative d'un immeuble par voie de comparaison avec un immeuble qui ne pouvait servir de référence, il appartient au juge de l'impôt de rechercher s'il existe d'autres termes de comparaison permettant d'évaluer la valeur locative du bien litigieux, en application du 2 de l'article 1498 du code général des impôts. Il est loisible au contribuable ou à l'administration de proposer des termes de comparaison. 
 5. Dans sa décision de rejet de la réclamation préalable de la SAS Louvre Hôtels Group, l'administration fiscale propose de retenir le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Gennevilliers, correspondant à un hôtel de deux étoiles construit en 2006, d'une valeur locative unitaire de 10,07 euros par mètre carré pondéré, qui présente, selon le service, des caractéristiques analogues à l'établissement de la société requérante. 
 6. D'une part, si la SAS Louvre Hôtels Group soutient que ni l'adresse de ce local-type, ni le procès-verbal ME de la commune de Gennevilliers, où figurait ce local-type, ne lui ont été communiqué par l'administration fiscale, ce procès-verbal, produit en cours d'instance par la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise, lui a été communiqué. D'autre part, en dépit de la communication de ce procès-verbal, la société requérante ne conteste ni la régularité de la détermination de la valeur locative de ce local ni la similarité de ses caractéristiques avec celles du bien à évaluer. Ainsi, le local-type proposé par l'administration fiscale, dont il n'est pas contesté que la valeur locative a été arrêtée dans les conditions prévues au b du 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts, constitue un terme de comparaison approprié au sens et pour l'application de ces dispositions. Par suite, il y a lieu, pour déterminer la valeur locative de l'établissement de la requérante au titre de l'année 2016, de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Gennevilliers, dont la valeur locative excède celle du local-type ayant servi de base à l'établissement des impositions litigieuses. 
 En ce qui concerne la demande tendant à l'application d'un abattement de 40 % de la valeur locative : 
 7. La SAS Louvre Hôtels Group ne faisant état d'aucune différence entre son établissement et le nouveau local-type proposé par l'administration fiscale, elle n'est pas fondé à demander l'application d'un abattement de 40 % sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise, que la SAS Louvre Hôtels Group n'est pas fondée à demander la réduction des impositions en litige. 
 Sur les frais liés au litige : 
 9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la SAS Louvre Hôtels Group demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SAS Louvre Hôtels Group est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Louvre Hôtels Group et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Délibéré après l'audience du 30 septembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Féral, président, M. A et M. B, premiers conseillers, 
 assistés de Mme Khalfaoui, greffière. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2022. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 S. ALe président, 
 signé 
 R. FERALLa greffière, 
 signé 
 M. C        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour ampliation 
 Le Greffier