TA95 · 2ème Chambre (JU) — 28 novembre 2022

Vu les procédures suivantes : 
 I ) Par une requête et un mémoire, enregistrés, sous le n° 1914608, les 20 novembre 2019 et 19 octobre 2021, la société anonyme (SA) Natixis Lease Immo Gestionnaire, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel, exploité sous l'enseigne " Campanile " dont elle est propriétaire au 15 boulevard Henri Sellier à Suresnes (92). 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que la taxe foncière au titre de l'année 2017 doit être calculée par application des différentes mesures des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en prenant en compte la valeur locative 1970 telle qu'elle ressort de sa réclamation concernant la taxe foncière 2016 et de sa contestation actuellement pendante devant le tribunal.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2020, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête, comme irrecevable et non fondée. 
 II ) Par une requête et un mémoire, enregistrés, sous le n° 1914609 les 20 novembre 2019 et 19 octobre 2021, la SA Natixis Lease Immo Gestionnaire, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2017, à raison d'un immeuble à usage d'hôtel, exploité sous l'enseigne " Première Classe " dont elle est propriétaire au 17 boulevard Henri Sellier à Suresnes (92). 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 € au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que la taxe foncière au titre de l'année 2017 doit être calculée par application des différentes mesures des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en prenant en compte la valeur locative 1970 telle qu'elle ressort de sa réclamation concernant la taxe foncière 2016 et de sa contestation actuellement pendante devant le tribunal.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2020, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête, comme irrecevable et non fondée. 
 III ) Par une requête et un mémoire, enregistrés, sous le n° 2001369, les 4 février 2020 et 22 février 2021, ainsi qu'un mémoire récapitulatif enregistré le 24 février 2022, la SA Natixis Lease Immo Gestionnaire, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, à raison de deux immeubles à usage d'hôtel, exploités sous les enseignes " Campanile " et " Première Classe ", dont elle est propriétaire aux 15 et 17 boulevard Henri Sellier à Suresnes (92). 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - c'est à tort que l'administration fiscale a procédé à des ajustements à la hausse de la valeur locative du local-type n°90 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Issy-les-Moulineaux, qui a servi de comparable pour déterminer la valeur locative de des immeubles en litige ; à l'inverse, il convient de pratiquer un ajustement à la baisse. 
 - contrairement à ce qu'affirme l'administration fiscale, les communes d'Issy-les-Moulineaux et de Suresnes sont analogues d'un point de vue économique, de sorte que le local-type en cause peut être valablement retenu comme terme de comparaison. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 29 décembre 2020, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.  
 Elle fait valoir que :  
 - l'évaluation par comparaison initialement suivie est irrégulière, ce qui invalide le recours au local-type n° 90 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Issy-les-Moulineaux ;  
 - en l'absence de tout local-type pertinent, il y a lieu de recourir à la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, qui fait ressortir des valeurs locatives supérieures à celle primitivement retenue.  
 Vu : 
 - les autres pièces des dossiers ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus, au cours de l'audience publique: 
 - le rapport de M. Huon, magistrat désigné, 
 - les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Sous le n° 2001369, la SA Natixis Lease Immo Gestionnaire demande la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, à raison de deux immeubles à usage d'hôtel, exploités sous les enseignes " Campanile " et "  Première Classe ", dont elle est propriétaire respectivement aux 15 et 17 boulevard Henri Sellier à Suresnes (92). Sous les n° 1914608 et 1914609, la société conteste, par, par référence à sa requête n°2001369, ainsi qu'à la réclamation qui l'a précédée, la valeur locative cadastrale non révisée des mêmes immeubles pour l'application, au titre de l'imposition de l'année 2017, des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 2. Ces trois requêtes présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par une seule décision.   
 Sur la requête n°2001369 :  
 3. D'une part, aux termes de l'article 1498 du CGI, dans sa rédaction applicable à l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". L'article 324 Z de l'annexe III au même code dispose que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".  L'article 324 AK de la même annexe fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970.  
 4. Lorsque l'administration fiscale évalue une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. Lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2°de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.  
 5. D'autre part, aux termes de l'article 1520 du code général des impôts : " I. Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n'ayant pas le caractère fiscal (). ". Selon l'article 1521 du même code : " I. La taxe porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties () ". L'article 1522 du même code dispose que : " I. La taxe est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l'article 1388 () ".  
 6. Enfin, aux termes de l'article 1607 bis du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'espèce : " Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme () une taxe spéciale d'équipement destinée à permettre à ces établissements de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation () / Le produit de la taxe spéciale d'équipement est réparti, dans les conditions définies au I de l'article 1636 B octies, entre toutes les personnes physiques ou morales assujetties aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, à la taxe d'habitation et à la cotisation foncière des entreprises dans les communes comprises dans la zone de compétence de l'établissement public. / La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute (). ".  
 En ce qui concerne la méthode d'évaluation par voie de comparaison : 
 7. L'administration fiscale fait valoir que l'évaluation par comparaison initialement suivie pour déterminer la valeur locative des immeubles en litige est irrégulière, notamment en raison du caractère inapproprié du local-type n° 90 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Issy-les-Moulineaux, retenu à l'origine comme terme de comparaison. Si la SA Natixis Lease Immo Gestionnaire, qui ne propose pas d'autre local-type comme elle est pourtant en droit de le faire à tout moment de la procédure contentieuse, défend le bien-fondé du recours à ce local-type, il est toutefois constant qu'il correspond à un hôtel construit en 1926, de type traditionnel, dont les caractéristiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celles des établissements à évaluer, qui appartiennent aux chaînes d'hôtel " Campanile " et " Première Classe " de conception moderne. Par suite, et même à supposer que les communes de Suresnes et d'Issy-les-Moulineaux puissent être regardées comme économiquement analogues, le local-type en cause ne peut valablement être retenu comme terme de comparaison. Dès lors, il n'y a pas lieu d'examiner, comme le demande la requérante, la pertinence des niveaux d'ajustement pratiqués par l'administration fiscale sur la valeur locative de ce local-type pour établir la valeur locative de son immeuble.  
 8. Ainsi qu'il vient d'être dit, la SA Natixis Lease Immo Gestionnaire ne propose aucun local-type alternatif. Par ailleurs, l'administration produit les résultats d'une recherche - appuyés de très nombreuses références jurisprudentielles - ayant porté sur cent-vingt-deux locaux-types, desquels il ressort qu'il n'en existe aucun qui, régulièrement évalué, présentant les mêmes caractéristiques que les immeubles à évaluer et situés à Suresnes ou dans une commune économiquement analogue, serait susceptible de servir à la comparaison des hôtels en litige. Par suite, et sans qu'il y ait lieu d'ordonner un supplément d'instruction, il convient d'évaluer les immeubles de la société requérante par voie d'appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code général des impôts.  
 En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : 
 9. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts dans sa version applicable à l'année 2016 en litige : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Selon l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". Il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 10. L'administration fiscale propose, en l'espèce, deux évaluations selon la méthode de l'appréciation directe, qui se fondent, pour la première, sur la valeur vénale de l'hôtel Ibis situé à Sarcelles (Val-d'Oise), lequel a fait l'objet d'un apport en sociétés en 1981 et, pour la seconde, sur un acte de vente en état futur d'achèvement, intervenu le 17 janvier 1984, portant sur un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny (Seine-Saint-Denis). Elle a affecté à chacune de ces valeurs, après application d'un abattement de 20 % dans la seconde évaluation, de l'indice INSEE du coût de la construction et d'ajustements pour tenir compte des différences entre les immeubles de référence et ceux à évaluer, un taux d'intérêt de 7 %, pour obtenir la valeur locative foncière unitaire correspondante. Il en ressort, dans tous les cas, une valeur locative supérieure à celles retenues pour asseoir les impositions en litige. La société requérante, qui ne conteste ni le choix des immeubles de référence, ni les paramètres mis en œuvre, qui sont conformes aux dispositions du 3° de l'article 1498 susvisé, ne peut donc prétendre à bénéficier d'une réduction de ces impositions.  
 Sur les requêtes n° 1914608 et 1914609 : 
 Sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée par l'administration ; 
 11. Il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.  
 12. Pour critiquer la valeur locative non révisée des deux locaux à usage d'hôtel situés aux 15 et 17 boulevard Henri Sellier à Suresnes (92), la SA Natixis Lease Immo Gestionnaire se borne à renvoyer à sa contestation relative à l'année 2016, laquelle vise à l'application d'un abattement sur la valeur locative du local-type n° 90 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Issy-les-Moulineaux. Or, ainsi qu'il vient d'être dit, conformément aux règles posées par l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, ce local ne saurait tenir lieu de local de référence pour établir la valeur locative non révisée des immeubles en cause. Par ailleurs, en l'absence de local-type pertinent, le recours à la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, qui n'est sérieusement contestée ni dans son principe ni dans ses modalités, conduit à fixer cette valeur locative à un niveau supérieur à celle initialement retenue pour arrêter les impositions établies au titre de l'année 2017. Par voie de conséquence, la requérante n'est pas fondée à demander une réduction de ces impositions.  
 13. Il résulte de tout ce qui précède que les requêtes de la SA Natixis Lease Immo Gestionnaire ne peuvent qu'être rejetées en toutes leurs conclusions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la SA Natixis Lease Immo Gestionnaire sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme (SA) Natixis Lease Immo Gestionnaire et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2022 . 
 Le magistrat désigné, 
 signé 
 C. A La greffière, 
 signé 
 S. RIQUIN        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N° 1914608, 1914609, 2001369