TA95 · 2ème Chambre — 5 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 8 janvier 2020 et le 29 décembre 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Astree Hôtel, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge, à hauteur de 14 267 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2015 à raison de l'hôtel qu'elle exploite 3, rue des Chênes Emeraudes à Cergy (Val-d'Oise) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'évaluation de la valeur locative du local-type n° 10 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Cergy, qui a servi de comparable pour déterminer la valeur locative de l'hôtel en litige, est irrégulière ; 
 - le local-type n° 8 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Amiens doit être retenu comme terme de comparaison avec un abattement de 10 % ; 
 - la méthode d'évaluation par appréciation directe doit de ce fait être écartée. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 3 février 2020, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que : 
 - l'évaluation par comparaison initialement suivie est irrégulière, ce qui invalide le recours au local-type n° 10 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Cergy ; 
 - le local-type n° 8 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Amiens proposé par la SARL Astree Hôtel ne constitue pas un local pertinent ; 
 - en l'absence de tout local-type pertinent, il y a lieu de recourir à la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, qui fait en tout état de cause ressortir des valeurs locatives supérieures à celle primitivement retenue.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Beaufaÿs, président-rapporteur ;  
 - et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société à responsabilité limitée (SARL) Astree Hôtel exploite un hôtel situé 3, rue des Chênes Emeraudes à Cergy (Val-d'Oise). Par la présente requête, elle demande au tribunal de prononcer la décharge, à hauteur de 14 267 euros, de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2015 à raison de cet établissement. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 2. D'une part, aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. ". Selon l'article 1467 du même code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France () dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle () / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (). ". L'article 1600 du code général des impôts dispose que : " I.-Il est pourvu () à une partie des dépenses de CCI France et des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'État, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à CCI France au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises () / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (). ".   
 3. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ". Selon l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". L'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts dispose que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".  Enfin, l'article 324 AK de la même annexe a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970.  
 4. Lorsque l'administration fiscale évalue une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. Lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. 
 En ce qui concerne la méthode d'évaluation par voie de comparaison : 
 5. Comme le lui demande la SARL Astree Hôtel, l'administration fiscale admet que l'évaluation par comparaison initialement suivie est irrégulière, ce qui invalide le recours au local-type n° 10 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Cergy. Cependant, si l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 du code général des impôts, il appartient le cas échéant au juge de l'impôt de rechercher s'il existe d'autres termes de comparaison permettant d'évaluer la valeur locative du bien litigieux. Il lui est alors loisible de retenir un terme de comparaison proposé par le contribuable, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que ce terme n'ait pas été lui-même proposé par l'administration.  
 6. A ce titre, la SARL Astree Hôtel propose d'évaluer les locaux en litige en comparaison avec le local-type n° 8 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune d'Amiens (Somme). Toutefois, les communes de Cergy et d'Amiens, distantes de 130 kilomètres, ne peuvent être regardées comme étant dans une situation économique analogue, l'une étant une ville de l'ordre de 65 000 habitants de la région Ile-de-France, urbaine, dynamique et bien équipée en infrastructures de transport, l'autre une ville de plus de 130 000 habitants, préfecture d'un département de la région des Hauts-de-France. Dans ces conditions, le local-type proposé par la SARL Astree Hôtel ne saurait être valablement retenu. 
 7. A défaut de locaux-types alternatifs proposés par la SARL Astree Hotel et l'administration fiscale, et dès lors que celle-ci soutient sans être contredite qu'aucun des 122 locaux-types déjà proposés pour l'évaluation d'hôtels de chaîne de conception moderne situés en banlieue parisienne n'est pertinent, il y a donc lieu, sans qu'il soit besoin d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la société requérante par voie d'appréciation directe en application des dispositions précitées du 3° de l'article 1498 du code général des impôts.  
 En ce qui concerne la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe : 
 8. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts dans sa version applicable à l'année 2015 en litige : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires. ". Selon l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". 
 9. Il résulte de ces dispositions que la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de  leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou aux bilans mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 10. L'administration fiscale, qui a disqualifié un hôtel Etap'Hôtel situé à Magnanville (Yvelines), propose de déterminer la valeur locative de l'hôtel en litige à partir de la valeur vénale d'un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis situé à Sarcelles (Val-d'Oise), telle qu'elle ressort d'un apport réalisé le 24 novembre 1981 pour une valeur de 11 000 000 francs (1 676 939 euros), et de celle d'un hôtel-restaurant exploité sous la même enseigne à Bobigny (Seine-Saint-Denis), telle qu'elle ressort de son acte de vente en l'état futur d'achèvement le 17 janvier 1984, pour une valeur déclarée de 13 342 500 francs (2 034 051 euros), réduite d'un abattement de 20 % et de l'indice INSEE du coût de la construction. 
 11. Dès lors que la requérante, qui se borne à soutenir qu'il convenait de se référer au local-type n° 8 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune d'Amiens (Somme) et ainsi, à écarter l'évaluation de la valeur locative par voie d'appréciation directe, ne propose aucune transaction proche de la date du 1er janvier 1970 portant sur des immeubles d'une nature comparable à celle du local à évaluer situés dans la commune de Cergy ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue, il y a lieu d'admettre, dans les circonstances de l'espèce, que les transactions de 1981 et 1984 retenues par l'administration peuvent être retenues pour l'application de la méthode d'appréciation directe. Par suite, dès lors que la valeur locative de l'hôtel en litige déterminée à partir de ces deux transactions, après application d'un taux d'intérêt retenu dans une fourchette allant de 7 à 10 %, est d'un niveau supérieur à celle ayant servi à asseoir les impositions primitives en litige, la SARL Astree Hôtel n'est pas fondée à soutenir qu'elles auraient été calculées en retenant une base surévaluée.  
 12. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin de décharge de la société Astree Hôtel doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige :  
 13. L'Etat n'étant pas la partie perdante à l'instance, il y a lieu de rejeter les conclusions de la SARL Astree Hôtel présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.    
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SARL Astree Hôtel est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Astree Hôtel et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Délibéré après l'audience du 21 juin 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Beaufaÿs, président, 
 Mme B et M. A, premiers conseillers,  
 Assistés de Mme Tainsa, greffière.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juillet 2022.  
    Le président-rapporteur, 
 signé 
 F. BEAUFAYS 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 signé 
 S. BLa greffière, 
 signé 
     A. TAINSA 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.