TA105 · 2ème Chambre — 13 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 I. Par une requête n°2000830, enregistrée le 17 septembre 2020, la SARL La Pergola, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 8 826 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères mises auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire Tour Sécid, place de la Rénovation à Pointe-à-Pitre ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les impositions en litige doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative 2016 telle qu'elle ressort de sa contestation actuellement pendante devant le tribunal émis au titre de l'année 2016, à savoir une valeur locative égale à 5 144 euros. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 30 octobre 2020, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés 
 II. Par une requête n°2000832, enregistrée le 17 septembre 2020, la SARL La Pergola, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 8 915 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire Tour Sécid, place de la Rénovation à Pointe-à-Pitre ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le local-type n°36 de la commune de Pointe-à-Pitre retenu par l'administration pour déterminer la valeur locative de son bien ne peut servir de terme de comparaison dès lors qu'elle n'est pas en mesure de vérifier que sa date de construction est antérieure à 1975 et que l'activité de cabinet médical qui y est exercée n'est pas comparable à l' activité exercée dans ses locaux ; 
 - la Tour Sécid dans laquelle sont localisées ses locaux doit être considérée comme un immeuble atypique qui ne peut faire l'objet d'une évaluation que selon les dispositions de l'article 1478-c du code général des impôts relatif à la méthode par appréciation directe, en prenant en compte une surface pondérée de 305 m² au tarif de 7,57 euros / m² en 1975. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 30 octobre 2020, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 III. Par une requête n°2100580, enregistrée le 10 juin 2021, la SARL La Pergola, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 8 800 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire Tour Sécid, place de la Rénovation à Pointe-à-Pitre ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les impositions en litige doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative 2016 telle qu'elle ressort de sa contestation actuellement pendante devant le tribunal émis au titre de l'année 2016, à savoir une valeur locative égale à 5 144 euros. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 30 septembre 2021, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - les conclusions de Mme Mahé, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Les requêtes susvisées n°s 2000830, 2000832 et 2100580 concernent le même contribuable et présentent à juger des questions semblables. Elles ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a donc lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.  
 2. La SARL La Pergola est propriétaire de six locaux situés Tour Sécid dans la commune de Pointe-à-Pitre. Au titre des années 2016, 2018 et 2019, elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'enlèvement et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à raison de ces six locaux, pour les montants respectifs de 13 679 euros, 13 464 euros et de 13 065 euros. Par réclamations préalables du 11 décembre 2017, du 23 décembre 2019 et du 18 décembre 2020, la société requérante a sollicité une réduction de ces impositions. Par décisions du 7 juillet 2020 et du 9 avril 2021, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe rejeté ses demandes. Par les requêtes n°2000830, 2000832 et 2100530, la société requérante demande au tribunal de prononcer la réduction à hauteur de 8 826 euros, 8 915 euros et 8 800 euros des impositions litigieuses. 
 Sur les conclusions à fin de décharge de la cotisation de taxe foncière établie au titre de 2016 : 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".  
 4. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 5. D'une part, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. 
 6. D'autre part, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 7. En l'espèce, la SARL La Pergola est propriétaire de six locaux situés sur la parcelle AD 66 de la commune de Pointe-à-Pitre, achevés en 2002. La société requérante soutient que les locaux litigieux ne peuvent être évalués en comparaison avec le local type n°36 dont elle ignore la date de construction. Il résulte de l'instruction que le local-type n°36, d'une surface pondérée de 400 m² au tarif de 34,76 euros/m² du procès-verbal de la révision foncière de la commune de Pointe-à-Pitre a été construit en 1970 et correspond à des bureaux situés sur la parcelle AM 215 au 78 rue Vatable à Pointe-à-Pitre. Si la société requérante soutient par ailleurs que l'activité qui y est exercée n'est pas comparable à celle qui est exercée dans ses locaux, il résulte de l'instruction notamment des déclarations n°6660-REV établies en 2013 par la société requérante que l'activité de bureaux qui y est exercée correspond à l'usage qui en est fait par les société qui exploitent les locaux objet des impositions litigieuses (catégorie " BUR 2 - locaux à usage de bureaux d'aménagement récent "). Aussi, en l'absence de contestation sérieuse, le local-type n°36 doit être regardé comme présentant des caractéristiques similaires aux locaux à évaluer, du point de vue de sa situation géographique, de sa consistance, de son état d'entretien et de son affectation. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le local -type n°36 ne pouvait servir de local de comparaison pour déterminer la valeur locative et de procéder à une évaluation par voie d'appréciation directe.  
 8. Compte tenu des similitudes existantes entre le local type n° 36 et le local en litige, il n'y a pas lieu d'appliquer à la base d'imposition un abattement que la société requérante fixe à 65 % en application de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts. 
 Sur les conclusions à fin de décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2018 et 2019 : 
 9. Aux termes du 1 du I de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, applicable aux impositions de l'année 2017 : " En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties () imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 (), et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. () ". Aux termes du III du même article : " Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. ". Enfin, aux termes du 1° du I de l'article 1518 E du code général des impôts : " () Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; () ". 
 10. Aucune réduction n'étant fondée au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2016, la société requérante n'est pas davantage fondée à soutenir que les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties , la taxe spéciale d'équipement et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des année 2018 et 2019 doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative 2016 qu'elle a sollicité dans sa requête contentieuse enregistrée le 17 septembre 2020 au greffe de ce tribunal.  
 11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions en réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles la société requérante a été assujettie au titre des années 2016, 2018 et 2019 à raison des locaux situés à la Tour Sécid, place de la Rénovation à Pointe-à-Pitre ne peuvent qu'être rejetées. 
 Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes n°s 2000830, 2000832, 2100580 de la société La Pergola sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL La Pergola et au directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe. 
 Délibéré après l'audience du 29 septembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Gouès, président, 
 Mme Goudenèche, conseillère, 
 Mme le Roux, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2022. 
 Le président, 
 Signé : 
 S. A 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 Signé : 
 C. GOUDENÈCHELa greffière, 
 Signé : 
 L. LUBINO       La République mande et ordonne au ministre de l'Economie, des finances et de la Souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière en chef, 
 Signé : 
 M-L Corneille 
 N°s 2000830, 2000832, 2100580