TA105 · 2ème Chambre — 13 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 17 septembre 2020, la SCI DAMI, représentée par la société d'avocats TZA, agissant par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, à hauteur de 15 086 euros, de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison de l'immeuble situé Tour Sécid, place de la rénovation à Pointe-à-Pitre (97110) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 
 La société requérante soutient que : 
 - à titre principal, le local type n° 36 situé sur la commune de Pointe-à-Pitre retenu par l'administration pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2016 présente des caractéristiques différentes du local litigieux en ce qu'il abrite un cabinet médical ; la fiche d'évaluation ne précise pas sa date de construction ; l'administration fiscale ne peut dès lors s'en servir pour déterminer la valeur locative du local en litige ;  
 - la valeur locative retenue doit faire l'objet d'un abattement de 50 % en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts compte tenu de la différence entre le local en litige et le local-type retenu par l'administration ;  
 - à titre subsidiaire, l'administration fiscale aurait dû retenir la méthode par appréciation directe pour déterminer la valeur locative de son local ; dès lors, il y a lieu de revoir le calcul de la taxe foncière de l'année 2016 sur la base d'une valeur locative 2016 s'élevant à 4 070 euros.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 30 octobre 2020, le directeur régional des finances publiques de Guadeloupe conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SCI DAMI ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de M. Gouès, président. 
 - les conclusions de Mme Mahé, rapporteur public, 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI DAMI a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères au titre de l'année 2016 à raison de l'immeuble situé tour Sécid place de la rénovation à Pointe-à-Pitre pour un montant de 27 358 euros. Par réclamation du 11 décembre 2017, la société requérante a sollicité le bénéfice d'une réduction de ses cotisations. Sa demande a été rejetée par décision du 8 juillet 2020. Par la présente, elle demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères au titre de l'année 2016 à hauteur de 15 086 euros.  
 Sur les conclusions à fin de réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2016 : 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".  
 3. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ".Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable à ces mêmes impositions : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 4. D'une part, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. 
 5. D'autre part, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 6. Pour demander la réduction des cotisations précitées auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016, la société requérante conteste la prise en compte par l'administration du local-type n° 36 du procès-verbal de la commune de Pointe-à-Pitre et sollicite l'application de la méthode d'appréciation directe.  
 7. En premier lieu, il résulte de l'instruction que la société requérante est propriétaire de douze locaux à usage de bureaux sur la parcelle cadastrée AD66 de la commune de Pointe-à-Pitre. Au titre de l'année 2016, les locaux en litige ont été évalués par comparaison avec le local type n°36 d'une surface pondérée de 100 m² au tarif de 34,76 euros/m² du procès - verbal de la révision foncière de la commune de Pointe-à-Pitre. Il a été construit en 1970 et correspond à des bureaux situés sur la parcelle AM 215 au 78 rue Vatable à Pointe-à-Pitre. Compte tenu de l'argumentation de la société requérante qui n'apporte aucun élément permettant d'établir qu'il existerait une différence entre les deux biens comparés, du point de vue de leur situation, de leur consistance et de leur état d'entretien et de ce qu'elle ne propose aucun autre terme de comparaison, il ne résulte pas de l'instruction que le choix du local-type n°36 ne serait pas pertinent.  Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le local-type n° 36 ne serait pas un terme de comparaison pertinent doit être écarté.  
 8. Pour les mêmes motifs, il ne résulte pas de l'instruction qu'un abattement de 50 % du tarif retenu serait justifié. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, doit être écarté.  
 9. En deuxième lieu, la société requérante n'apporte aucun élément de nature à justifier que la méthode subsidiaire d'évaluation par appréciation directe soit substituée à la méthode d'évaluation par comparaison. 
 10. Il résulte de ce qui précède que la SCI DAMI n'est pas fondée à solliciter la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe spéciale d'équipement mises à sa charge au titre de l'année 2016. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de SCI DAMI est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI DAMI et au directeur régional des finances publiques de Guadeloupe. 
 Délibéré après l'audience du 29 septembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Gouès, président, 
 Mme Goudenèche, conseillère,  
 Mme le Roux, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2022. 
 Le président, 
 Signé : 
 S. GOUÈS 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 Signé : 
 C. GOUDENÈCHELa greffière, 
 Signé : 
 L. LUBINO       La République mande et ordonne au ministre de l'Economie, des finances et de la Souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière en chef, 
 Signé : 
 M-L Corneille