TA83 · 4ème chambre — 24 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 14 avril 2020, la société civile immobilière (SCI) Saint Louis, représentée par Me Schreck, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2014, 2015 et 2016 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015 ;   
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article   L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient qu'elle a agi dans le cadre d'une démarche de gestion patrimoniale, sans intention spéculative et elle n'a pas procédé de manière habituelle à des opérations d'achat et de revente, la rendant passible de l'impôt sur les sociétés et de la taxe sur la valeur ajoutée.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 5 octobre 2020, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée ; 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. D,  
 - et les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Saint Louis a été constituée le 14 novembre 2013 par trois associés et avait pour activité déclarée la location de terrains et d'autres biens immobiliers. Par une proposition de rectification en date du 22 septembre 2017 faisant suite à un contrôle sur pièces, l'administration a considéré que cette société n'avait pas exercé une activité de gestion patrimoniale mais une activité de marchand de biens. Par la présente requête, la SCI Saint Louis demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a ainsi été assujettie au titre des exercices clos de 2014 à 2016 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015, pour un montant total de 37 841 euros. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 En ce qui concerne l'impôt sur les sociétés :  
 2. Aux termes du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles () 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ". Le 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés, dispose : " () les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt () si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ". L'application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d'une intention spéculative et présentent un caractère habituel. 
 3. La société requérante a été constituée le 14 novembre 2013. Le 21 février 2014, elle a acquis une maison à usage d'habitation située sur le territoire de la commune de Saint-Raphaël au prix de 580 000 euros. Après avoir réalisé des divisions parcellaires, elle a cédé, le 31 octobre 2015, au prix de 345 000 euros, un terrain à bâtir qu'elle avait précédemment fait viabiliser puis, le 23 mai 2016, elle a cédé la maison à usage d'habitation au prix de 674 100 euros.  
 S'agissant de l'intention spéculative : 
 4. L'intention spéculative doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession. 
 5. Il résulte de l'instruction que pour acquérir son bien, la société requérante a souscrit un emprunt destiné à couvrir l'intégralité de l'achat ainsi qu'un emprunt complémentaire. Cet emprunt in fine comporte une échéance particulièrement courte puisqu'il doit être remboursé sous deux ans, ce qui témoigne nécessairement de la volonté de revendre le bien à brève échéance afin de réaliser un bénéfice, et non de le proposer à la location. Par ailleurs, il s'est écoulé un délai très faible entre l'acquisition du bien, le 21 février 2014 et la cession du terrain à bâtir après division parcellaire et viabilisation, le 31 octobre 2015, puis la vente de la maison à usage d'habitation, le 23 mai 2016, après avoir réalisé des travaux permettant de valoriser ce bien. En outre, l'acquéreur du terrain à bâtir avait déposé une demande de permis de construire dès le 6 juillet 2015. Si la société requérante fait état de la volonté initiale de souscrire un prêt sur quinze ans et de la circonstance qu'elle a fait évaluer la valeur locative du bien, les pièces produites à ce titre, telles que l'offre d'achat du 16 octobre 2013, le compromis de vente, l'attestation de la société marseillaise de crédit, les avis de valeur locative concernent M.  C, l'un des associés et non la société requérante, et ces pièces, qui datent toutes de l'année 2013, ne font pas mention de cette société. Au surplus, il n'en demeure pas moins que le prêt finalement souscrit par la SCI pour procéder à l'acquisition du bien était incompatible avec une opération de gestion locative. Les différentes attestations produites qui font état de la volonté de proposer des biens à la location ne sont pas de nature à contredire ces constats. En outre, si la réalisation d'une opération de construction de logements a pu être étudiée, il ne résulte pas pour autant de l'instruction qu'elle avait une visée locative. Il résulte de ces éléments que l'intention spéculative de la société requérante est établie à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus. 
 S'agissant du caractère habituel : 
 6. La condition d'habitude à laquelle est subordonnée l'application des dispositions précitées du I de l'article 35 du code général des impôts, s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence. Lorsque les associés qui jouent un rôle prépondérant ou bénéficient principalement des activités de la société sont des personnes qui se livrent elles-mêmes, de façon habituelle, à des opérations d'achat et de revente en l'état d'immeubles, la société étant l'un des instruments d'une activité d'ensemble entrant dans le champ d'application du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts, doit être réputée remplie la condition d'habitude posée par ce texte.  
 7. La société Saint Louis a acquis un immeuble qu'elle a rapidement revendu en deux lots après avoir réalisé une division parcellaire, la viabilisation du terrain à construire et la rénovation du bien à usage d'habitation existant. Il ne résulte pas de l'instruction que la SCI aurait effectué d'autres opérations de ce type durant sa brève existence. Si l'administration soutient que Mme A exerce une activité de professionnel du commerce de l'immobilier, il ne résulte pas pour autant de l'instruction qu'elle exerce une activité de marchand de biens. En outre, l'administration, qui fait valoir que les associés détiennent des participations dans de nombreuses sociétés immobilières, ne précise pas davantage la nature exacte des activités de ces sociétés alors que la société requérante conteste que ces dernières réalisent des opérations de marchand de biens. Enfin, si l'administration soutient que M. C et Mme A, associés de la SCI Saint Louis, ont réalisé à titre personnel une opération comparable en acquérant, en 2010 deux terrains en indivision puis en les revendant, après division, en différents lots au titre des années 2012 et 2014, en l'absence de précisons complémentaires, cette circonstance est insuffisante pour permettre de considérer que l'opération en litige, portant sur un seul immeuble divisé en deux lots, présentait un caractère habituel.  
 8. Il résulte de ce qui précède qu'en l'absence de caractère habituel, l'activité de la SCI Saint Louis ne répondait pas à un objet commercial de marchand de biens. Par suite, l'administration fiscale a à tort estimé que les résultats de cette activité entraient dans le champ d'application du I de l'article 35 et du 2 de l'article 206 du code général des impôts. 
 En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée :  
 9. Aux termes de l'article 256 du code général des impôts : " I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. () ". Aux termes de l'article 256 A du même code : " Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au troisième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. () Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées () ". Enfin, aux termes de l'article 257 de ce code : " I. - Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée () ". 
 10. Les dispositions précitées, lues à la lumière de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006, dont elles ont pour objet d'assurer la transposition, n'autorisent à taxer une opération occasionnelle que pour autant qu'elle ne constitue pas le simple exercice du droit de propriété par son titulaire. Ni l'ampleur des ventes, ni le fait que le cédant ait, au préalable, procédé à une division du bien pour en tirer un meilleur prix global, ni la durée sur laquelle les ventes s'étendent, ni l'importance des recettes qui en résultent ne sont en eux-mêmes déterminants. En revanche, si le cédant entreprend des démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et qu'elle permet ainsi de le regarder comme ayant exercé une activité économique, la livraison est imposable. 
 11. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, qu'il appartient au juge de l'impôt de se fonder sur les résultats de l'instruction, compte tenu, le cas échéant, de l'abstention des parties à produire les éléments qu'elles sont seules en mesure d'apporter, pour estimer si l'activité d'un contribuable doit être soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. 
 12. D'une part, il ne résulte pas de l'instruction, notamment des circonstances rappelées ci-dessus aux points 4 à 8, que la société requérante se livrait à titre habituel à la livraison de biens ou des prestations de services lui conférant la qualité d'assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée en raison d'une activité économique. D'autre part, il ne résulte pas davantage de l'instruction que cette dernière aurait entrepris, en vue de la réalisation de l'opération de cession en litige, des démarches actives de commercialisation foncière en mobilisant des moyens similaires à ceux déployés par un " assujetti agissant en tant que tel " au sens des dispositions précitées. Par suite, l'opération de cession des terrains en litige, qui doit être regardée comme une opération occasionnelle réalisée dans la cadre de l'exercice du droit de propriété des associés de la SCI Saint-Louis, ne constitue pas une opération économique au sens de la législation. Il en résulte que la société requérante est fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a estimé que cette opération entrait dans le champ d'application de l'article 257 du même code et était ainsi soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. 
 13. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est fondée à demander la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2014, 2015 et 2016 ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015.  
 Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 14. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la société requérante d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La SCI Saint Louis est déchargée, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2014, 2015 et 2016 ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015. 
 Article 2 : L'Etat versera à la SCI Saint Louis une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Saint Louis et au directeur départemental des finances publiques du Var.  
 Délibéré après l'audience du 3 octobre 2022, à laquelle siégeaient : 
 Mme Bernabeu, présidente, 
 M. Hamon, premier conseiller, 
 M. Sportelli, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2022. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 T. D        
 La présidente, 
 Signé 
 M. B 
 La greffière, 
 Signé 
 E. PERROUDON 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.