TA44 · 4ème Chambre — 10 février 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 21 février 2020, la société à responsabilité limitée (SARL) Sithi, représentée par Me Ozan, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction, à hauteur de 42 209 euros, des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison d'un ensemble immobilier dont elle est propriétaire situé 11, boulevard Pierre Lefaucheux au Mans (Sarthe) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la valeur locative de l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire doit être calculée en tenant compte de la surface des différentes parties de cet ensemble, constitué d'un entrepôt de stockage d'une superficie totale de 3 625 m², d'une aire de stationnement d'une superficie de 23 000 m² et de voies d'accès et de circulation, et après application d'un coefficient de pondération ; 
 - il convient, conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'appliquer à la valeur locative évaluée, pour la période antérieure à l'entrée en vigueur de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, selon la méthode par comparaison, et prise en compte pour l'application des mécanismes de " planchonnement " et de lissage, un coefficient d'ajustement de 30 % au regard de la différence de superficie existant entre le local-type et l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 8 juillet 2020, la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique conclut : 
 1°) à ce qu'il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions aux fins de décharge à hauteur du dégrèvement prononcé pour un montant de 37 731 euros ; 
 2°) au rejet du surplus des conclusions de la requête. 
 Elle fait valoir que : 
 - un dégrèvement des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SARL Sithi a été assujettie au titre de l'année 2019 a été accordé par le conciliateur fiscal le 19 juin 2020 pour un montant de 37 731 euros ; 
 - le surplus des moyens de la requête n'est pas fondé. 
 Vu les pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme A, 
 - les conclusions de M. Vauterin, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SARL Sithi, qui exerce une activité de marchand de biens immobiliers, est propriétaire d'un ensemble immobilier situé au Mans (Sarthe), constitué d'un entrepôt de stockage et d'une aire de stationnement. Par une réclamation préalable du 15 octobre 2019, elle a sollicité le dégrèvement d'une partie des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison de ce bien au titre de l'année 2019. Cette réclamation a été rejetée par l'administration fiscale par une décision du 27 décembre 2019. Par sa requête, la SARL Sithi demande la réduction, à hauteur d'une somme de 42 209 euros, desdites cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties. 
 Sur l'étendue du litige : 
 2. Par une décision du 22 juin 2020, postérieure à l'introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques de la Sarthe a prononcé le dégrèvement des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SARL Sithi a été assujettie à raison de l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire au Mans au titre de l'année 2019 à hauteur de la somme de 37 731 euros. Ainsi, les conclusions de la requête tendant à la décharge de ces impositions sont, dans cette mesure, devenues sans objet. Il n'y a, par suite, plus lieu d'y statuer. 
 Sur les conclusions aux fins de réduction des impositions litigieuses : 
 3.  D'une part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version issue de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, applicable à l'année d'imposition 2019 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. () / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ". Aux termes de l'article 1518 A quinquies du même code : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 3. Pour les communes, chaque majoration ou minoration mentionnée aux 1 et 2 appliquée aux valeurs locatives communales servant à l'établissement de la base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties est égale au rapport entre : / 1° D'une part, la somme du produit de taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la commune, appliqué en 2020, par la majoration ou minoration mentionnée aux 1 ou 2 appliqué à la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties communale et du produit du taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties du département, appliqué en 2020, par la majoration ou minoration mentionnée aux 1 et 2 appliquée à la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties départementale ; / 2° D'autre part, la somme des taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la commune et du département appliqués en 2020. () ". Enfin, aux termes de l'article 1518 E de ce code : " 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. ". 
 4. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 5. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a assujetti la SARL Sithi aux cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en litige en déterminant la valeur locative de l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire par application des principes définis par les dispositions du code général des impôts mentionnées au point 3, applicables à l'année 2019. Pour ce faire, elle a estimé que l'ensemble immobilier en cause relevait du sous-groupe III " Lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement " et de la catégorie 2 " Lieux de dépôt couverts " et a tenu compte de la superficie de ses différentes parties, pondérée au regard de leur utilisation et de leurs caractéristiques. Elle a ensuite appliqué à la valeur locative brute déterminée dans ces conditions les mécanismes de neutralisation et de " planchonnement ", en tenant compte de la valeur locative non révisée, fixée dans les conditions prévues par les dispositions du code général des impôts et de son annexe III citées au point 4, applicables au 31 décembre 2016, puis a appliqué le mécanisme de lissage aux cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties établies sur la base de la valeur locative évaluée selon cette méthode. 
 6. Il résulte de l'instruction que, pour évaluer la valeur locative non révisée de l'ensemble immobilier de la SARL Sithi, l'administration fiscale a comparé cet ensemble immobilier, situé 11, boulevard Pierre Lefaucheux au Mans, présentant une superficie réelle de 26 625 m² et une superficie pondérée de 4 775 m², au local-type n° 45 du procès-verbal de révision foncière de la commune du Mans, qui correspond à un entrepôt également situé boulevard Pierre Lefaucheux au Mans et présentant une superficie pondérée de 8 279 m². Si la société requérante se prévaut de la différence de superficie existant entre ces deux locaux, il est constant qu'ils présentent des caractéristiques communes tenant en particulier à la similitude de leur destination et à leur proximité géographique, permettant de retenir le local-type n° 45 comme terme de comparaison. Par ailleurs, l'administration fiscale fait valoir, sans être contredite, que, compte tenu des différences présentées par l'état d'entretien des locaux et la faiblesse du tarif unitaire applicable au local-type n° 45 s'élevant à 3,95 euros par m², elle aurait été fondée à procéder à un ajustement à la hausse pour arrêter le tarif unitaire applicable aux locaux de la SARL Sithi. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l'instruction qu'il y ait lieu, comme le sollicite la société requérante, d'appliquer à la valeur locative non révisée, évaluée par comparaison avec ce local-type, un coefficient d'ajustement de 30 %. La SARL Sithi n'est par suite pas fondée à contester l'évaluation de la valeur locative non révisée de son bien pour remettre en cause les conditions dans lesquelles les mécanismes correctifs prévus par les dispositions du code général des impôts mentionnées au point 3 ont été appliqués pour le calcul des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019. 
 7. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la SARL Sithi aux fins de réduction des impositions restant en litige doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige : 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la SARL Sithi au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête à hauteur du dégrèvement d'un montant de 37 731 euros au titre de l'année 2019 prononcé le 22 juin 2020 par le directeur départemental des finances publiques de la Sarthe. 
 Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SARL Sithi est rejeté. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Sithi et à la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique. 
 Délibéré après l'audience du 20 janvier 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Livenais, président, 
 Mme Rosemberg, première conseillère, 
 M. Huin, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 10 février 2023. 
 La rapporteure, 
 V. A 
 Le président, 
 Y. LIVENAIS        
 Le greffier, 
 E. LE LUDEC 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier, 
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