TA67 · Juge unique (6) — 26 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 27 mars 2020, la société civile immobilière (SCI) de l'Ecusson, représentée par Me Dumez, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Dorlisheim ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle est propriétaire d'un magasin spécialisé dans la vente de vêtements, d'une surface pondérée de 1 880 m², qui a été évalué par comparaison non pas avec le local-type n° 5 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Dorlisheim mais avec un local situé à Illkirch-Graffenstaden ; ce dernier ne peut servir de terme de comparaison, notamment parce qu'il présente une surface pondérée dix fois supérieure au magasin en litige ;  
 - elle propose de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 32 de la commune de Mutzig d'une surface pondérée de 866 m² et qui correspond à un commerce spécialisé ; 
 - compte tenu des différences de surfaces, il y a eu lieu d'appliquer un abattement de 20 %. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 12 février 2021, la directrice régionale des finances publiques de Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet partiel de la requête.  
 Elle soutient que la surface pondérée de l'immeuble litigieux est de 1 966 m² et le tarif de 12,04 euros par mètre carré ; le terme de comparaison retenu, à savoir le local-type n° 5 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Dorlisheim, s'avère inapproprié ; le local-type n° 32 de la commune de Mutzig, proposé par la SCI de l'Ecusson, ne peut servir de terme de comparaison puisqu'il était occupé par son propriétaire le 1er janvier 1970 ; à défaut, il y a lieu de retenir le local-type n° 7 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune d'Haguenau, d'une surface pondérée de 3 418 m² et dont le tarif est de 10,98 euros par mètre carré ; l'application des coefficients de pondération de ce local-type au local en litige aboutirait à une surface pondérée de 1 879 m², soit une valeur locative de 20 631 euros au lieu de 23 671 euros. 
 Le président du tribunal a désigné M. B A en application de l'article  R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 5 juillet 2022 : 
 - le rapport de M. B A, 
 - et les conclusions de M. Arnaud Lusset, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI de l'Ecusson a été assujettie à la taxe foncière au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Dorlisheim. Elle sollicite la réduction des cotisations mises à sa charge au titre de ces deux années. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France () ". Aux termes de l'article 1415 de ce code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existant au 1er janvier de l'année de l'imposition. ". Aux termes de l'article 1498 de ce code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code, dans sa rédaction applicable au litige :  
 " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".  
 3. En premier lieu, l'administration admet que le local-type ayant servi de terme de comparaison pour les impositions litigieuses n'était pas pertinent. La SCI de l'Ecusson propose de retenir le local-type n° 32 de la commune de Mutzig, d'une surface pondérée de 866 m², qui correspond à un commerce spécialisé. Il est toutefois constant que ce local n'était pas loué au 1er janvier 1970, mais occupé par son propriétaire et la société requérante n'allègue pas qu'il aurait été évalué par comparaison avec un immeuble similaire loué normalement à cette date. Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison. 
 4. En second lieu, l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 du code général des impôts. 
 5. L'administration propose de retenir le local-type n° 7 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune d'Haguenau, d'une surface de 3 597 m² et de 3 418 m² après pondération, qui est un supermarché dont le tarif est de 10,98 euros par mètre carré et de réduire la surface pondérée de l'immeuble en litige à 1 879 m². Compte tenu des caractéristiques et de la situation respective de l'immeuble en cause et du local-type proposé et dès lors que la SCI de l'Ecusson ne remet pas en cause la pertinence de la proposition formulée en défense, il y a lieu de l'admettre et, par voie de conséquence, de prononcer la réduction des impositions litigieuses correspondant à la diminution de leurs bases de 23 671 euros à 20 631 euros (1 879 m² x 10,98 euros), soit une différence de 3 040 euros. 
 6. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI de l'Ecusson est fondée à demander une réduction partielle des impositions litigieuses. 
 Sur les conclusions présentées par la SCI de l'Ecusson au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 7. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ". 
 8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la SCI de l'Ecusson et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1 :   La valeur locative cadastrale des locaux dont la SCI de l'Ecusson est propriétaire à Dorlisheim est réduite en base de 3 040 (trois mille quarante) euros. 
 Article 2 : La SCI de l'Ecusson est déchargée des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 dans les rôles de la commune de Dorlisheim correspondant à la réduction de la base d'imposition définie à l'article 1er. 
 Article 3 : L'Etat versera à la SCI de l'Ecusson la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI de l'Ecusson est rejeté. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière de l'Ecusson et à la directrice régionale des finances publiques de Grand Est et du département du Bas-Rhin. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 juillet 2022. 
 Le magistrat désigné, 
 S. A 
 Le greffier, 
 P. Souhait 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,