TA45 · Juge unique 3ème chambre — 1 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 20 juillet 2020, la société civile immobilière (SCI) Primopierre, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties de taxes spéciales et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 dans les rôles de la commune d'Orléans (Loiret) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que le local-type n° 448 du procès-verbal C de la commune d'Orléans retenu par l'administration fiscale ne constitue pas le terme de comparaison présentant le plus de similitude avec le local litigieux et qu'il convient d'y substituer le local-type n° 452 dont l'affectation, la surface, la nature et la consistance sont parfaitement similaires à celles du local en litige. 
 Par un mémoire enregistré le 8 octobre 2020, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que le local-type proposé par la société requérante ne peut être regardé comme ayant des caractéristiques identiques à celles du bien à évaluer dès lors qu'il relève d'une des huit catégories des établissements spéciaux définies par la doctrine administrative, qu'il ne situe pas dans une zone géographique comparable à celle du local litigieux, que ses aménagements sont vétustes et que contrairement aux affirmations de la société requérante il ne comprend pas, concernant l'évaluation de la partie ouverte au public, des caractéristiques similaires aux locaux litigieux actuellement occupés par Pôle emploi, contrairement au local-type retenu par l'administration. Enfin, le choix retenu par l'administration est conforté par la nouvelle révision des valeurs locatives des locaux professionnels entrée en vigueur au 1er janvier 2017 dès lors que le local litigieux et le terme de comparaison retenu par l'administration dans le secteur locatif n° 5 sont tous deux classés dans la même catégorie BUR 2 - locaux à usage de bureaux d'aménagement récent, alors que le terme de comparaison que propose la société requérante en secteur locatif n° 4 est classé dans la catégorie BUR 1 - locaux à usage d'aménagement ancien. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. B pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. B,  
 - et les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Primopierre a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, aux taxes spéciales et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2018 et 2019 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire et qu'elle loue au 3A rue Pierre Gilles de Gennes à Orléans. Sa réclamation du 16 avril 2020 a été rejetée par l'administration par décision du 13 mai 2020. Proposant de retenir un autre terme de comparaison que celui retenu par l'administration, la société sollicite du tribunal la réduction des impositions litigieuses. 
 2. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial () et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013 () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence () / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".  
 3. Pour l'établissement des impositions en litige due au titre de l'année 2018, l'administration a appliqué les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies du code général des impôts dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient des mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. Il résulte de ces dispositions que la détermination de la valeur locative de l'année 2016 a une incidence sur celles de l'année 2018 et de l'année 2019. 
 4. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement () ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 5. Il résulte de l'instruction que pour évaluer par comparaison, en application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur des locaux à raison desquels la SCI Primopierre a été assujettie aux impositions contestées, l'administration a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 448 du procès-verbal de la commune d'Orléans correspondant à un local à usage de bureaux situé, en centre-ville d'Orléans au 4 passage de la Râpe. 
 6. Le local-type n° 452 proposé par la société requérante construit en 1968 aux fins d'y installer le siège social de La Poste se situe dans le quartier d'Orléans-la-Source distant d'une dizaine de kilomètres du centre-ville d'Orléans. S'il présente certaines caractéristiques similaires avec le local à évaluer occupé par Pôle emploi sur quatre étages depuis le 1er juin 2009 et par la GMF au cinquième étage jusqu'en 2014, sa localisation ainsi que son ancienneté ne permettent pas de le regarder comme le terme de comparaison le plus adapté alors que le local-type proposé par l'administration a été achevé en 2006 et se situe dans la même zone d'aménagement concerté que celle du local à évaluer qui lui a été achevé en 2008. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que devrait être substitué au terme de comparaison régulièrement retenu par l'administration le local-type n° 452.  
 7. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la SCI Primopierre à fin de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxes spéciales et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 doivent être rejetées ainsi que par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Primopierre est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Primopierre et au directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2022. 
 Le magistrat désigné, 
 Stéphane B 
 Le greffier, 
 Alexandre HELLOT 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.