TA83 · 1ère chambre — 26 juillet 2022

Vu la procédure suivante :  
 Procédure contentieuse antérieure :  
 Par une requête et des mémoires enregistrés le 8 octobre 2020 et le 12 février 2021, M. A K, représenté par Me Callen, a demandé au Tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 15 mai 2020 par lequel le maire de Toulon a, d'une part, retiré son précédent arrêté du 13 mars 2020 opposant un refus de permis de construire à la SARL François H Investissement pour la démolition totale d'une construction existante située sur une parcelle de 3 387 m² cadastrée section BH n° 541 située 149 allée des Platanes et la construction de dix villas en bande élevée sur un étage, dix garages et douze places de stationnement à l'extérieur et, d'autre part, a délivré à cette société un permis de construire ayant le même objet ; 
 2°) d'annuler la décision du 17 août 2020 par laquelle le maire de Toulon a rejeté son recours gracieux ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Toulon la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Par une intervention, enregistrée le 1er décembre 2020 et le 22 février 2021, M. F P, Mme et M. E C, Mme O I et M. B D et M. J L, représentés par Me Castagnon, ont demandé au Tribunal de faire droit aux conclusions de la requête de M. K et de mettre à la charge de tout succombant la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Par un jugement avant dire droit du 8 février 2022, le Tribunal, après avoir écarté les autres moyens soulevés par les requérants a sursis à statuer sur leur requête en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre à la commune de Toulon ou à la SARL François H Investissement de notifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification de cette décision, un permis de construire modificatif régularisant les vices tirés, d'une part, de ce que la société pétitionnaire n'a pas justifié de l'existence d'un titre créant une servitude de passage sur l'allée des Platanes en méconnaissance de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Toulon et, d'autre part, de ce que l'implantation des villas n° 4 et n° 7 méconnaît  l'article UE 8 de ce même règlement. 
 Procédure postérieure au jugement avant dire droit : 
 Par un mémoire, enregistré le 11 mai 2022, la SARL François H Investissement, représentée par Me Gagliano, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge solidaire des requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les vices retenus par le Tribunal ont été régularisés : 
 - le 24 mars 2022, un acte notarié de servitudes de passage et de passage de tous réseaux a été établi entre l'actuel propriétaire du lot B, les consorts Q, et le propriétaire de la moitié indivise avec ces derniers du chemin privé appelé " allée de Platanes ", M. G M ; 
 - cet acte a été joint au dossier de permis de construire modificatif déposé le 25 mars 2022, lequel fait ressortir par ailleurs que les villas n° 4 et n° 7 ont été reliées entre elles par la fermeture du hall de distribution et la création de deux murs pleins ; 
 - au vu de ces éléments, par un arrêté du 2 mai 2022, le maire de Toulon a délivré le permis de construire modificatif. 
 Par des mémoires enregistrés le 5 juin 2022 et le 27 juin 2022, la commune de Toulon, représentée par Me Minescaut, conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les vices retenus par le Tribunal ont été régularisés par le permis de construire modificatif délivré le 2 mai 2022 lequel intègre une liaison contiguë en tous points entre les villas n° 4 et n° 7, établie par la fermeture du hall de distribution avec création de deux murs pleins, la finition pleine, la mise en place de deux portes vitrées et la création d'une suite parentale dans la villa n° 4 au-dessus du hall de distribution clos et couvert qui est une partie commune ; par ailleurs, la société pétitionnaire a produit un titre créant une servitude de passage permettant d'emprunter l'allée des Platanes à partir de la voie publique pour accéder au terrain d'assiette et en conséquence l'arrêté attaqué n'a pas à adopter de prescription technique particulière permettant de pallier l'absence de titre ; il n'appartient pas à la ville de Toulon, ni à la juridiction administrative, de s'ériger en juge du contrôle de la légalité ou de la régularité des actes notariés produits à l'appui des documents de demande d'autorisation d'urbanisme. 
 Par un mémoire enregistré le 6 juin 2022, M. K, représenté par Me Callen, conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures et demande, en outre, au Tribunal d'annuler l'arrêté du 2 mai 2022 portant permis de construire modificatif et de mettre à la charge de la commune de Toulon et de la SARL François H Investissement, la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il fait valoir que :  
 - le permis de construire initial n'a pas été régularisé par le permis modificatif délivré le           2 mai 2022 ; l'arrêté ne comporte aucune prescription relative à la production, par le bénéficiaire, de l'acte authentique de servitude de passage au plus tard au dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier ; l'acte notarié du 24 mars 2022 ne régularise pas le vice relevé car il se fonde sur des actes rectificatifs d'attestations de propriété de 1984 et 2008, établis par le notaire le même jour que l'acte authentique de constitution de servitudes et en cours de publication, c'est-à-dire non opposables ; de plus, cet acte notarié mentionne que la parcelle constituant le fonds servant n'a été cadastrée que lors de la rénovation du cadastre de la ville de Toulon en 1979 et qu'elle a été omise dans les actes de propriété établis les 4 juillet 1984 et 30 janvier 2008 au profit de M. M ; le procédé est léger voire frauduleux et, dans ces conditions, il n'existe aucun titre créant sérieusement une servitude de passage ; 
 - le permis de construire modificatif devait être refusé compte tenu des remarques formulées ci-dessus. 
 Par un mémoire enregistré le 7 juin 2022, M. F P et autres, représentés par Me Castagnon, concluent aux mêmes fins que leurs précédentes écritures et à l'annulation du permis de construire modificatif délivré le 2 mai 2022. Ils demandent, en outre, au Tribunal de condamner tout succombant à leur verser la somme de 25 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il est soutenu que pour établir l'acte notarié du 24 mars 2022 produit en défense, le notaire a tout simplement modifié deux actes notariés datant de 1984 et de 2008 ; le contenu de cet acte est contraire aux actes notariés produits par les requérants et contraire à la matrice cadastrale produite ; dans un objectif de bonne administration de la justice, il appartient à la SARL François H Investissement de produire ces actes de 1984 et 2008 ; dans ces conditions, le vice n'est pas régularisé et il n'existe aucun titre régulier créant une servitude de passage. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - l'ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l'ordre administratif ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 5 juillet 2022 : 
 - le rapport de M. N ; 
 - les conclusions de M. Cros, rapporteur public ; 
 - les observations de Me Callen, représentant M. K, également présent ; 
 - les observations de Me Castagnon, représentant M. P et autres ; 
 - et les observations de M. H, représentant la SARL François H Investissement. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. D'une part, aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ", et aux termes de l'article L. 600-5-2 du même code : " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ". 
 2. Il résulte de ces dispositions qu'un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même et, d'autre part, que les requérants partie à l'instance ayant donné lieu à un jugement avant dire droit sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ne peuvent contester la légalité de la mesure de régularisation, sur laquelle le Tribunal les a invité à présenter des observations, que dans le cadre de la même instance, sachant que la circonstance qu'ils aient formé appel contre le jugement avant dire droit est sans incidence à cet égard. Enfin, à compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent contester la légalité d'un permis de régularisation par des moyens propres et au motif qu'il ne permet pas de régulariser le permis initial. 
 3. Enfin, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée, notamment, par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé, notamment par un permis modificatif, si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. 
 Sur les conclusions tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 15 mai 2020 : 
 4. Dans le jugement avant dire droit du 8 février 2022, le Tribunal a relevé, d'une part, que la société pétitionnaire n'avait pas justifié de l'existence d'un titre créant une servitude de passage lui permettant d'emprunter l'allée des Platanes, voie privée non ouverte à la circulation publique, à partir de la voie publique pour accéder au lot B détaché de la parcelle cadastrée section BH n° 541, en méconnaissance de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme. D'autre part, le Tribunal a considéré que le projet méconnaissait les dispositions de l'article UE 8 du règlement du plan local d'urbanisme de Toulon régissant l'implantation des constructions entre-elles sur un même terrain, éclairées par le lexique de ce même règlement, dès lors que les villas n° 4 et n° 7 sont distantes entre elles de seulement 4,53 mètres alors qu'elles doivent être regardées comme des bâtiments non contigus au sens du règlement car reliées par un simple passage couvert formant auvent et qu'elles ne se touchent pas en tous points. 
 5. Suite à la décision du Tribunal, la SARL François H Investissement a déposé le 25 mars 2022 une demande de permis modificatif ayant pour objet de relier les villas n °4 et n° 7 afin de les rendre parfaitement contiguës en créant deux murs pleins, en fermant le hall de distribution qui devient une partie commune au rez-de-chaussée, en créant une suite parentale dans la villa n° 4 à l'étage et en modifiant la surface de plancher, comme cela ressort des plans joints à la demande. Par ailleurs, la société pétitionnaire a produit un acte notarié établi le 24 mars 2022 par lequel M. G M, propriétaire indivis de la parcelle cadastrée BH n° 149 d'une contenance de 1 595 m² et constituant l'allée des Platanes, a consenti aux consorts Q, également propriétaires indivis de cette parcelle, une servitude de passage et de passage de réseaux aériens et souterrains pour accéder à leur fonds dominant cadastré section BH n° 541 dont est issu le lot B qui constitue le terrain d'assiette du projet et qui s'exerce sur l'ensemble du fonds servant. Par un arrêté du 2 mai 2022, le maire de Toulon a délivré le permis de construire modificatif à la SARL François H Investissement. Les requérants et les intervenants remettent en cause la validité de l'acte notarié établi le 24 mars 2022 et en déduisent que le permis de construire initial n'a pas été régularisé. Toutefois, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme et, dès lors, si l'administration et, en cas de recours, le juge administratif, doivent s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient pas de vérifier la validité de cette servitude. En l'espèce, l'existence d'une desserte par une voie privée ayant été justifiée par la servitude de passage établie par un officier ministériel, il n'appartient pas à l'autorité administrative ni au juge administratif de mettre en doute l'existence de cette servitude et de s'immiscer dans un litige de droit privé portant sur la propriété de la parcelle cadastrée BH n° 149.  
 6. Dans ces conditions, les deux vices retenus dans le jugement avant dire droit du 8 février 2022 ont été régularisés par le permis de construire modificatif et les moyens tenant à la méconnaissance des articles UE 3 et UE 8 du règlement du plan local d'urbanisme doivent être écartés comme inopérants. 
 Sur les conclusions tendant à l'annulation du permis de construire modificatif : 
 7. Si dans leurs mémoires enregistrés les 6 et 7 juin 2022, les requérants et intervenants demandent au Tribunal d'annuler le permis de construire modificatif délivré le 2 mai 2022, ils n'articulent aucun moyen de légalité à l'encontre de cette autorisation d'urbanisme. En effet, ils se bornent à émettre des doutes sur la validité de la servitude de passage établie par l'acte notarié du 24 mars 2022, ce qui demeure sans incidence sur la légalité de la décision attaquée dans la mesure où il n'appartient pas à l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme ni au juge administratif de vérifier la validité d'une servitude de passage donnant accès à une voie ouverte à la circulation publique ou de se livrer à l'interprétation de l'acte de droit privé la stipulant. 
 8. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 15 mai 2020, de la décision du 17 août 2020 rejetant le recours gracieux et du permis de construire modificatif du 2 mai 2022, doivent être rejetées. 
 Sur les frais du litige : 
 9. Il résulte de l'article L. 761-1 du code de justice administrative que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l'essentiel. La circonstance qu'au vu de la régularisation intervenue en cours d'instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu'elle était illégale et dont il est, par son recours, à l'origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l'application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu'il présente à ce titre. 
 10. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à la charge respective des parties les frais exposés et non compris dans les dépens. 
 DECIDE 
 Article 1er : L'intervention de M. P et autres est admise. 
 Article 2 : La requête de M. K est rejetée. 
 Article 3 : Les conclusions de la SARL François H Investissement et de M. P et autres tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A K, à M. F P en qualité de représentant unique pour l'ensemble des intervenants en requête, à la commune de Toulon et à la SARL François H Investissement. 
 Délibéré après l'audience du 5 juillet 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Privat, président,  
 M. Riffard, premier conseiller, 
 M. Bailleux, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition du greffe le 26 juillet 2022.  
 Le rapporteur, 
 Signé : 
 D. N 
 Le président, 
 Signé : 
 J-M. PRIVAT La greffière, 
 Signé : 
 G. RICCI 
 La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.