TA45 · Juge unique 3ème chambre — 22 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés le 18 août 2020 et le 6 décembre 2021, la SCI Aroblet Immo, représentée par la société d'avocats FIDAL, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 dans les rôles de la commune de Bourges ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La SCI Aroblet Immo soutient que : 
 - s'agissant des espaces de stationnement et voies de circulation (parcelles cadastrées section DH n°s 110, 113, 239, 249, 274, 276 et 278) : contrairement à ce qu'a retenu l'administration, ces espaces de stationnement et voies de circulation, qu'elle donne à bail à la société Aroblis et qui constituent une dépendance immédiate et indispensable du supermarché exploité par cette société - notamment la voie d'accès au supermarché située sur la parcelle DH n° 110 -, ne doivent pas être évalués distinctement du supermarché mais doivent être regroupés sous un même numéro d'invariant et imposés en catégorie MAG 4, pour une surface réelle de 5 502 m² à laquelle doit être appliqué un coefficient de pondération de 0,2 ; 
 - s'agissant de la station de lavage pour automobiles (parcelle cadastrée section DH n° 107), l'aire de lavage occupe une surface réelle de 108 m² ; le surplus (566 m²), qui correspond à des voies de circulation qui n'ont pas la même valeur d'utilisation que la partie principale, doit se voir appliquer un coefficient de pondération de 0,2 ; 
 - s'agissant de la station-service de carburants (parcelles cadastrées section DH n°s 110 et 111) : d'une part, ainsi qu'il a été dit la voie d'accès au supermarché située sur la parcelle DH n° 110 doit être évaluée sous un même numéro d'invariant que le supermarché ; à défaut, cette voie d'accès doit être évaluée sous l'invariant correspondant aux aires de stationnement et de circulation ; d'autre part, les voies de circulation (49 m²), qui n'ont pas la même valeur d'utilisation que les parties principales, doivent se voir appliquer un coefficient de pondération de 0,2 ; 
 - la valeur locative brute de l'ensemble immobilier doit ainsi être fixée à 242 993 euros au titre de l'année 2018 et à 240 473 euros au titre de l'année 2019. 
 Par des mémoires enregistrés le 18 février 2021 et le 20 décembre 2021, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête de la SCI Aroblet Immo. 
 Il soutient que : 
 - le montant des droits contestés, compte tenu de l'argumentation de la requérante, s'élève à 1 674 euros au titre de l'année 2018 et 2 009 euros au titre de l'année 2019 ; 
 - les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Un mémoire présenté par la SCI Aroblet Immo a été enregistré le 11 décembre 2023, postérieurement à la clôture de l'instruction. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - et les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Aroblet Immo est propriétaire, au sein d'un ensemble immobilier à usage commercial situé à Bourges, de biens immobiliers pour lesquels elle a été assujettie à la taxe foncière. Ces biens comprennent notamment une station-service de carburants avec rouleau de lavage, une station de lavage, une partie d'un bâtiment à usage de supermarché, ainsi que des espaces de stationnement et voies de circulation. Par une réclamation présentée le 31 décembre 2019, la société a contesté les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2018 et 2019. Par une décision du 10 juin 2020, le directeur départemental des finances publiques du Cher n'a fait que partiellement droit à cette réclamation. La SCI Aroblet Immo demande la réduction des impositions laissées à sa charge. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 2. En application du A du II de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie est obtenue par application d'un tarif par mètre carré, déterminé sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés, à la surface pondérée du local, définie au C du même II. Les sous-groupes et catégories dans lesquelles les propriétés sont classées en application du I de l'article 1498 du code général des impôts sont définis à l'article 310 Q de l'annexe II à ce code. 
 En ce qui concerne l'évaluation distincte de la valeur locative des espaces de stationnement et voies de circulation ainsi que de la partie de la parcelle cadastrée section DH n° 110 servant de voie d'accès : 
 3. L'administration a évalué séparément, sous le numéro d'invariant 033 0168854 D, les aires de stationnement et de circulation appartenant à la SCI Aroblet Immo (parties des parcelles cadastrées section DH n°s 113 et 239 et parcelles cadastrées section DH n°s 246, 274, 276 et 278). Elle a retenu une surface pondérée de 5 306 m², à laquelle elle a appliqué le tarif correspondant à la catégorie 3 du sous-groupe III, dite " DEP 3 " (" parcs de stationnement à ciel ouvert "). La SCI Aroblet Immo soutient que ces biens, qu'elle donne à bail à la société Aroblis et qui constituent une dépendance immédiate et indispensable du supermarché exploité par cette société, ne doivent pas être évalués distinctement du supermarché mais doivent, de même qu'une partie de la parcelle cadastrée section DH n° 110, être regroupés sous un même numéro d'invariant et imposés comme ce bâtiment en catégorie " MAG 4 " (catégorie 4 du sous-groupe I correspondant aux " magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m²) "), pour une surface réelle de 5 502 m² à laquelle doit être appliqué un coefficient de pondération de 0,2. 
 4. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 324 A de l'annexe III à ce code : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : / 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l'ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement () ". 
 5. Il résulte de l'instruction que les biens dont la SCI Aroblet Immo est propriétaire sont inclus dans un ensemble à usage commercial comprenant également la parcelle cadatrée section DH n° 109, appartenant à un autre propriétaire et sur laquelle sont situés des aires de stationnement et voies de circulation ainsi qu'un bâtiment abritant, outre la partie principale du supermarché exploité par la société Aroblis, plusieurs commerces (pharmacie, salon de coiffure, magasin de vêtements). Il résulte également de l'instruction que les voies permettant l'accès à cet ensemble, qui appartiennent à la SCI Aroblet Immo, desservent en outre un magasin de bricolage situé sur des parcelles appartenant à des tiers. Si la société requérante fait valoir que l'ensemble est situé en centre-ville et que par suite la clientèle peut se rendre dans les trois commerces de la galerie marchande sans nécessairement utiliser un véhicule, elle n'apporte aucun élément de nature à établir que seuls les clients du supermarché viendraient en voiture. Les voies d'accès sont ainsi utilisées indistinctement par les clients des différents magasins de l'ensemble commercial. S'agissant des espaces de stationnement, la société requérante admet que les trois commerces de la galerie marchande ont un droit d'usage sur le parking. En tout état de cause, il résulte de l'instruction que les espaces de stationnement ne font l'objet d'aucun marquage ni d'aucune restriction physique d'accès et qu'ainsi les clients des commerces de la galerie marchande - mais aussi ceux du magasin de bricolage, alors même que cet établissement disposerait de son propre parking - peuvent se garer indifféremment sur l'ensemble des espaces de stationnement de l'ensemble commercial. Par suite, et quelles que soient les superficies respectives des commerces concernés, c'est à bon droit que l'administration a considéré que les espaces de stationnement et voies de circulation appartenant à la SCI Aroblet Immo constituaient une fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte, dont la valeur locative devait dès lors être évaluée distinctement. La société requérante n'est ainsi pas fondée à soutenir que ces biens devaient être évalués avec la partie de supermarché qui lui appartient. 
 6. En revanche, il résulte de l'instruction, notamment des photographies produites par la requérante, que la parcelle cadastrée section DH n° 110, qui a été évaluée avec la parcelle cadastrée DH n° 111 sous le numéro d'invariant 033 0150477 T correspondant à la station-service de carburant avec rouleau de lavage (classée en catégorie 6 du sous-groupe I, dite " MAG 6 ", correspondant aux " stations-service, stations de lavage et assimilables "), supporte, pour une superficie de 196 m², la voie principale d'accès à l'ensemble commercial - cette voie étant d'ailleurs la seule permettant la sortie des véhicules. La SCI Aroblet Immo est ainsi fondée à soutenir que la valeur locative de cette partie de la parcelle cadastrée DH n° 110 doit être évaluée avec les autres voies de circulation et espaces de stationnement lui appartenant. Toutefois, si la requérante demande à titre principal que cette partie de parcelle soit évaluée en catégorie " MAG 4 " avec application d'un coefficient de pondération de 0,2, cette demande doit être écartée pour les mêmes motifs que ceux exposés au point précédent et la SCI Aroblet Immo est seulement fondée à demander, ainsi qu'elle le fait à titre subsidiaire, l'évaluation de cette partie de parcelle en catégorie " DEP 3 ". 
 En ce qui concerne la surface pondérée de la station de lavage ainsi que du surplus de la station-service de carburant :  
 7. Aux termes du C du II de l'article 1498 du code général des impôts : " La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives ". L'article 324 Z de l'annexe III à ce code dispose que : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties () / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ". 
 8. La SCI Aroblet Immo fait valoir que la station de lavage pour automobiles (parcelle cadastrée section DH n° 107) comporte, pour une surface de 566 m², des voies de circulation qui n'ont pas la même valeur d'utilisation que l'aire de lavage elle-même. De même, elle fait valoir que les voies de circulation propres à la station-service de carburants, dont la surface est de 49 m², n'ont pas la même valeur d'utilisation que les parties principales de cette station. Toutefois, il résulte de l'instruction que ces voies de circulation, qui permettent l'accès aux installations en cause, sont indispensables pour leur fonctionnement et ne peuvent ainsi être regardées comme ayant une valeur d'utilisation réduite. Il n'y a dès lors pas lieu d'appliquer aux surfaces litigieuses le coefficient de 0,2 prévu par le dernier alinéa de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts. 
 9. Il résulte de ce qui précède que la SCI Aroblet Immo est seulement fondée à demander la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 dans les rôles de la commune de Bourges dans la mesure résultant de la réduction de la valeur locative correspondant à l'évaluation d'une partie (196 m²) de la parcelle cadastrée section DH n° 110 par application du tarif " DEP 3 " au lieu du tarif " MAG 6 ". 
 Sur les conclusions relatives aux frais de l'instance : 
 10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Aroblet Immo demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La valeur locative de la parcelle cadastrée section DH n° 110 sera, pour une surface de 196 m², évaluée par application du tarif " DEP 3 " au lieu du tarif " MAG 6 ". 
 Article 2 : les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SCI Aroblet Immo a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 dans les rôles de la commune de Bourges sont réduites dans la mesure résultant de la réduction de la valeur locative décidée à l'article 1er. 
 Article 3 : Les conclusions de la requête sont rejetées pour le surplus. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Aroblet Immo et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 Frédéric A 
 La greffière, 
 Isabelle METEAU 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.