TA44 · 4ème Chambre — 31 mars 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 12 mars 2022, la société d'économie mixte (SEM) Alter Eco, représentée par Me Humeau, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2018 et 2019 à raison de l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire situé 66, boulevard du Maréchal Foch à Angers (Maine-et-Loire) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat aux entiers dépens ; 
 Elle soutient que : 
 - les mécanismes de lissage et de planchonnement ne pouvaient être appliqués pour la détermination du montant de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties dès lors que l'immeuble taxé n'existait pas sous l'empire de l'ancienne méthodologie d'appréciation de la valeur locative ; l'immeuble n'a jamais généré de recettes fiscales puisqu'il n'existait pas avant ; à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété a fait l'objet d'un changement de consistance supérieur à 10 %, le mécanisme du lissage ne s'applique pas, ce qui est le cas de son immeuble qui a été démoli puis reconstruit en 2016 ; il en va de même pour le mécanisme du planchonnement ; 
 - l'administration fiscale ne pouvait procéder à une évaluation de la valeur locative non révisée en se fondant sur une comparaison avec un immeuble n'existant pas ; 
 - les textes instituant les mécanismes du planchonnement et du lissage sont contraire à la Constitution, notamment au principe d'égalité devant les charges publiques. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 10 juillet 2020, la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que : 
 - la SEM Alter Eco ne peut utilement soutenir que les dispositions de l'article 1498 du code général des impôts sont contraires au principe d'égalité devant les charges publiques en l'absence de mémoire distinct ; 
 - les moyens soulevés par la SEM Alter Eco ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - les conclusions de M. Vauterin, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Humeau, avocat de la SEM Alter Eco. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société d'économie mixte (SEM) Alter Eco, qui exerce une activité de location de biens immobiliers, est propriétaire d'un ensemble immobilier situé 66, boulevard du Maréchal Foch à Angers (Maine-et-Loire) affecté à une activité de club de sport. Elle a été assujettie, au titre des années 2018 et 2019 à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à raison de cet ensemble immobilier par des rôles émis le 31 août 2018 et 31 août 2019. La SEM Alter Eco a présenté deux réclamations le 19 décembre 2019 tendant au dégrèvement partiel cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2018 et 2019. Ces réclamations préalables ont été rejetées par des décisions du 13 janvier 2020. Par la présente requête, la SEM Alter Eco demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2018 et 2019. 
 Sur les conclusions aux fins de réduction des impositions litigieuses 
 2. D'une part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version issue de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, applicable aux années d'imposition 2018 et 2019 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. () / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ". Aux termes de l'article 1518 A quinquies du même code : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 3. Pour les communes, chaque majoration ou minoration mentionnée aux 1 et 2 appliquée aux valeurs locatives communales servant à l'établissement de la base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties est égale au rapport entre : / 1° D'une part, la somme du produit de taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la commune, appliqué en 2020, par la majoration ou minoration mentionnée aux 1 ou 2 appliqué à la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties communale et du produit du taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties du département, appliqué en 2020, par la majoration ou minoration mentionnée aux 1 et 2 appliquée à la valeur locative servant à l'établissement de la base d'imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties départementale ; / 2° D'autre part, la somme des taux d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la commune et du département appliqués en 2020. () ". Enfin, aux termes de l'article 1518 E de ce code : " 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. ". 
 3. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". 
   4.   Il résulte de ces dispositions que la détermination de la valeur locative de l'année 2016 a une incidence sur celle des années 2017 et 2018. 
 5. Il résulte de l'instruction, d'une part, que les locaux professionnels situés 66, boulevard du Maréchal Foch à Angers, construits en août 2016 en lieu et place, après démolition, d'un cinéma désaffecté, ont fait l'objet le 17 janvier 2017, à l'occasion de la déclaration d'un local à usage professionnel, d'un classement dans la catégorie " Etablissements ou terrains affectés à la pratique d'un sport ou à un usage de spectacles sportifs - SP 2 " pour une surface totale de 1 896 m², pondérée à 1 797 m², pour un loyer annuel de 250 215 euros, éléments permettant à l'administration fiscale d'établir la valeur locative brute révisée de l'ensemble immobilier à 113 390 euros, soit une valeur locative neutralisée de 28 619 euros, avant planchonnement. 
 6. D'autre part, et en l'absence de bien comparable, l'administration fiscale a, en application des dispositions de l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts, procédé à l'appréciation de la valeur locative non révisée de cet ensemble immobilier en procédant par voie d'appréciation directe en ajoutant au prix de revient de la construction le prix de revient du foncier, prix assorti d'un coefficient d'actualisation puis d'une revalorisation forfaitaire annuelle afin d'obtenir la valeur locative de l'année d'imposition qui, une fois divisée par deux, constitue la base d'imposition de l'année. 
 7. Enfin, après avoir apprécié la différence entre la valeur locative révisée neutralisée et celle non révisée, l'administration fiscale a appliqué le mécanisme de planchonement puis déterminé sur cette base la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties par application du mécanisme du lissage qu'elle a mis en recouvrement par voie du rôle du 31 août 2017. 
 8. En premier lieu, si la SEM Alter Eco conteste l'application à l'ensemble immobilier sis boulevard du Maréchal Foch des mécanismes de planchonnement et de lissage prévus par les dispositions précitées, elle a toutefois été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison d'un ensemble immobilier existant au 1er janvier 2017, fait générateur de l'imposition litigieuse au titre de cette année. Ainsi qu'il a été dit au point 6 du présent jugement, la détermination de la valeur locative de l'année 2016 a une incidence sur celle de l'année 2017 de sorte que, pour imposer la société requérante, l'administration fiscale devait procéder à une comparaison de la valeur locative de l'ensemble immobilier au titre des années 2016 et 2017 et appliquer les dispositifs prévus par l'article 34 de la loi 29 décembre 2010 pour la détermination de la valeur locative révisée.  En outre, si l'immeuble dont elle est propriétaire n'existait pas au 1er janvier 2016, la valeur locative retenue au titre de cette année en vue de la comparer avec la valeur locative révisée 2017 ne pouvait pas être celle de l'ancien ensemble immobilier désaffecté et édifié sur la parcelle occupée par la salle de sport propriété de la société requérante, cet ancien immeuble ayant été démoli pour permettre la construction de l'immeuble objet du litige.  
 9. En deuxième lieu, la société requérante soutient que les mécanismes de planchonnement et de lissage ne lui étaient pas applicables dès lors que l'ensemble immobilier à raison duquel elle a été imposée a été reconstruit après une désaffectation suivie d'une démolition, de sorte qu'il a fait l'objet d'un changement de consistance touchant plus de 10 %. Toutefois, il résulte des dispositions précitées que les changements de consistance au sens de l'article 1406 du code général des impôts visés par les dispositions de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 pouvant faire obstacle à l'application des mécanismes de planchonnement et de lissage sont ceux intervenant postérieurement au 1er janvier 2017. En l'occurrence, le changement de consistance de l'immeuble constituant la base de l'imposition litigieuse étant intervenu au plus tard à la date d'achèvement des travaux de reconstruction soit en août 2016, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les mécanismes de planchonnement et de lissage ne lui étaient pas applicables.  
 10. En troisième lieu, l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige dispose que : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ".  
 11. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts alors applicable : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. () ". L'article 324 AC de l'annexe III du même code dispose que : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ". 
 12. Il résulte tant des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts que de l'article 324 AB et AC de l'annexe III au code général des impôts qu'en l'absence de termes de comparaison, l'administration fiscale peut procéder à l'évaluation par voie d'appréciation directe. 
 13. D'une part, la société requérante ne soutient pas qu'il existerait un terme de comparaison pertinent, ni que l'immeuble litigieux soit qualifiable comme présentant un caractère particulier permettant de rechercher un terme de comparaison en dehors de la commune d'Angers. D'autre part, l'évaluation par voie d'appréciation directe calculée par ajout à la valeur vénale du terrain de la valeur de reconstruction de l'immeuble trouvait à s'appliquer dans le cas particulier de l'espèce. La société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait procéder à une évaluation de la valeur locative non révisée par voie de comparaison. 
 14. En quatrième et dernier lieu, la société requérante n'est pas recevable à contester la constitutionnalité des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 codifiant l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 précitée, sans l'invoquer dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité présentée par mémoire distinct dans les conditions prévues par l'article R. 771-3 du code de justice administrative. 
 15. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties présentées par la SEM Alter Eco doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige :  
 16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'a pas la qualité de partie perdante, verse à la SEM Alter Eco la somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SEM Alter Eco est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société d'économie mixte Alter Eco et à à la directrice régionale des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique. 
 Délibéré après l'audience du 10 mars 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Livenais, président, 
 Mme Rosemberg, première conseillère,  
 M. Huin, premier conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2023. 
 Le rapporteur, 
 F. A 
 Le président, 
 Y. LIVENAIS 
 Le greffier, 
 E. LE LUDEC 
 La République mande et ordonne ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,