TA83 · 4ème chambre — 11 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistré les 24 novembre 2020 et 22 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) La Castellane, représentée par Me Stéphan, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la restitution, assortie des intérêts au taux légal à compter du 
 26 décembre 2019 et de leur capitalisation annuelle, de la somme de 114 811 euros correspondant à la taxe sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l'article 1529 du code général des impôts et à la taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles prévue à l'article 1605 nonies du même code, qu'elle a acquittées à raison des cessions intervenues entre 2017 et 2019 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - les parcelles cédées entre 2017 et 2019 ont été rendues constructibles par leurs caractéristiques matérielles et par un document d'urbanisme depuis plus de dix-huit ans à la date de leur cession, de sorte que celle-ci bénéficie de l'exonération prévue au b du II de l'article 1529 du code général des impôts et n'est pas soumise à la taxe prévue au I de l'article 1605 nonies du même code ; la commune et l'administration fiscale ont commis une erreur manifeste d'appréciation ; le critère essentiel de la constructibilité n'est pas le critère juridique lié au classement en zone NA du plan d'occupation des sols, définie par l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, mais le critère matériel lié à l'état des équipements présents sur ou à proximité des terrains, en application de l'article R. 123-17 du même code, repris à l'article R. 151-20, et du décret n° 2001-260 du 27 mars 2001 ; les parcelles litigieuses étaient desservies par la voirie et les réseaux publics avant même la rectification opérée par l'administration le 17 décembre 2002 ; l'évènement prévu au III de l'article 317 B de l'annexe II au code général des impôts, à savoir le passage d'un état non constructible à constructible, est intervenu plus de dix-huit avant la cession ; 
 - lors de la procédure de rectification des droits de mutation relatifs à la cession des parts sociales de la SCI La Castellane, intervenue le 19 avril 1999, l'administration avait formellement admis, au sens des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales, le caractère constructible des parcelles litigieuses ; la doctrine de l'administration fiscale 
 BOI-RFPI-TDC-10-10, qui précise la notion de terrain constructible au sens des articles 1529 et 1605 nonies du code général des impôts, est opposable. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 25 mai 2021, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 20 novembre 2023 : 
 - le rapport de M. Cros ; 
 - les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique ; 
 - et les observations de Me Stéphan pour la SCI La Castellane. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI La Castellane a cédé à titre onéreux, par actes notariés des 6 novembre 2017, 18 mai 2018, 4 décembre 2018, 1er février 2019 et 25 février 2019, cinq lots de parcelles cadastrées section BR n° 122 à 128, 130 et 131, situées chemin de la Castellane sur le territoire de la commune d'Ollioules. A raison de ces ventes, elle a acquitté, d'une part, la taxe communale sur la cession de terrains devenus constructibles prévue à l'article 1529 du code général des impôts et, d'autre part, la taxe nationale sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles prévue à l'article 1605 nonies du même code, pour un montant total de 114 811 euros. Sa réclamation formée par lettre du 24 décembre 2019 reçue le 26 suivant ayant été rejetée par une décision du 24 septembre 2020, la SCI La Castellane demande la restitution de cette somme majorée des intérêts légaux à compter de la date de réception de sa réclamation et de leur capitalisation. 
 Sur les conclusions à fin de restitution : 
 En ce qui concerne l'application de la loi fiscale : 
 2. Aux termes de l'article 1529 du code général des impôts : " I. - Les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme ou par un document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation () / II. - La taxe () ne s'applique pas : / () b. aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans ; / () III. - La taxe () est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible. Elle est due par le cédant. / IV. - Une déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, retrace les éléments servant à la liquidation de la taxe. () / Lorsque la cession est exonérée en application du () b du II, aucune déclaration ne doit être déposée. L'acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement, la nature et le fondement de cette exonération () ". Selon l'article 317 B de l'annexe II au code général des impôts : " I. - Pour l'application du deuxième alinéa du IV de l'article 1529 du code général des impôts, l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte constatant la cession à titre onéreux d'un terrain nu situé sur le territoire d'une commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale dans lequel la taxe est exigible, à la mention, selon le cas, dans l'acte, que : / () 5° Le terrain est constructible depuis plus de dix-huit ans ; / () III. - Les éléments mentionnés au 5° du I sont justifiés par le cédant au moyen d'un certificat d'urbanisme ou d'une attestation, établi par la commune ou, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de dix-huit ans ". 
 3. Aux termes de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable aux plans d'occupation des sols, en vigueur en 1995 : " I - Les documents graphiques doivent faire apparaître les zones urbaines et les zones naturelles. / Ces zones, à l'intérieur desquelles s'appliquent les règles prévues à l'article R. 123-21 et s'il y a lieu, les coefficients d'occupation des sols définis à l'article R. 123-22 sont : / () 2. Les zones naturelles, équipées ou non, dans lesquelles les règles et coefficients mentionnés ci-dessus peuvent exprimer l'interdiction de construire. / Ces zones naturelles comprennent en tant que de besoin : / a) Les zones d'urbanisation future, dites "Zones NA", qui peuvent être urbanisées à l'occasion soit d'une modification du plan d'occupation des sols soit de la création d'une zone d'aménagement concerté ou de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de construction compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel qu'il est défini par le règlement () " 
 4. Pour l'application du b du II de l'article 1529 du code général des impôts, les terrains classés, antérieurement à l'instauration d'un plan local d'urbanisme, dans une zone d'urbanisation future du plan d'occupation des sols, dite "zone NA", ne peuvent être regardés comme étant alors constructibles que s'ils se trouvaient dans des secteurs où le règlement applicable à cette zone prévoyait une urbanisation sans modification de ce document. Lorsqu'un contribuable assujetti à la taxe forfaitaire prévue à cet article entend se prévaloir de l'exonération prévue pour les cessions portant sur des terrains classés comme constructibles depuis plus de dix-huit ans en soutenant que le terrain en cause était alors classé en zone NA dans le plan d'occupation des sols de la commune où il est situé, il appartient à la commune de fournir au juge de l'impôt les éléments permettant de déterminer si la condition tenant au contenu du règlement est remplie. 
 5. Aux termes, par ailleurs, de l'article 1605 nonies du code général des impôts : " I. - Il est perçu une taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus () rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation (). / IV. - () La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux intervenue après que le terrain a été rendu constructible. Elle est due par le cédant. / () ". 
 6. En premier lieu, il résulte de l'instruction que les parcelles cédées par la 
 SCI La Castellane entre 2017 et 2019 ont été classées en zone d'urbanisation future II NAb par le plan d'occupation des sols (POS) approuvé en 1995 par la commune d'Ollioules. Le règlement de la zone II NA du POS approuvé le 15 mai 1995, versé aux débats par cette commune, prévoit au 1 de l'article II NA 1 de la section I que sont admis en zone II NAb, qui couvre notamment la zone de la Castellane, les constructions individuelles à usage d'habitation, les constructions à usage hôtelier, les constructions à usage de bureaux et de services, les équipements publics de superstructures, les aires de jeux et de sports et les aires de stationnement ouvertes au public. Toutefois, le même règlement précise, dans ses sections II et III, que l'ensemble des articles II NA 3 à II NA 15, qui définissent les conditions d'occupation du sol et les possibilités maximales d'occupation du sol, sont " sans objet " car les zones énumérées par l'article II NA 1, dont notamment celle de la Castellane classée II NAb, doivent être urbanisées soit par la création de zones d'aménagement concertées (ZAC) avec approbation d'un plan d'aménagement de zone, soit par une modification du POS, conformément aux dispositions du a du 2 de l'article 
 R. 123-18 du code de l'urbanisme alors en vigueur. Ces dernières dispositions prévoient en effet, dans leur rédaction applicable aux POS, que les zones NA peuvent être urbanisées à l'occasion d'une modification du POS ou de la création d'une ZAC. Le règlement de la zone II NA dans sa version issue en dernier lieu d'une modification du POS approuvée le 28 janvier 2008, produite par la requérante, contenait toujours la même restriction. Or, il est constant qu'aucune ZAC n'a été créée sur la zone de la Castellane couvrant les parcelles litigieuses, ni en 1995 ni après. Dès lors, à défaut de création d'une ZAC ou de modification du POS en ce sens, ces parcelles ne peuvent pas être regardées comme ayant été ouvertes à l'urbanisation par le POS approuvé en 1995 ni par ses versions ultérieures, alors que les articles 1529 et 1605 nonies du code général des impôts prévoient qu'un terrain est rendu constructible lorsqu'il est classé par un POS dans une zone à urbaniser " ouverte à l'urbanisation ". De plus, il ressort d'un courriel de la directrice du service urbanisme et aménagement de la commune d'Ollioules du 20 février 2019 que ces parcelles n'ont été rendues constructibles qu'à l'occasion de leur reclassement en zone I NA H4 du POS, intervenu en 2013. Dans ces conditions, les parcelles en cause ne sont devenues constructibles au sens de la loi fiscale qu'en 2013. Dès lors, la SCI La Castellane n'est pas fondée à se prévaloir de l'exonération prévue au b du II de l'article 1529 du code général des impôts en faveur des terrains classés comme constructibles depuis plus de dix-huit ans à la date de leur cession, ni des dispositions du I de l'article 1605 nonies excluant du champ d'application de la taxe les terrains rendus constructibles par un classement antérieur au 13 janvier 2010. 
 7. En deuxième lieu, la SCI La Castellane ne peut utilement se prévaloir ni de l'article R. 123-17 du code de l'urbanisme, qui dans sa rédaction applicable aux POS portait sur le contenu du rapport de présentation et non sur la définition des zones NA, ni de l'article 
 R. 151-20 du même code qui n'est pas applicable aux POS mais seulement aux PLU, ni des dispositions du décret n° 2001-260 du 27 mars 2001 relative aux voies et réseaux à prendre en compte pour déterminer les conditions d'ouverture à l'urbanisation des zones AU, qui là encore ne sont pas applicables aux POS mais aux PLU. 
 8. En troisième lieu, dès lors que, ainsi qu'il a été dit, le règlement de la zone II NA du POS d'Ollioules applicable jusqu'en 2013 aux parcelles cédées par la SCI La Castellane n'admettait pas leur constructibilité à défaut de création d'une ZAC ou de modification du POS, la requérante ne peut utilement soutenir que ces parcelles étaient constructibles à raison de leurs seules " caractéristiques matérielles " tenant à leur desserte par la voirie et les réseaux publics et à leur situation à proximité d'une ZAC et d'une zone urbaine. 
 9. En dernier lieu, la SCI La Castellane ne peut utilement se prévaloir des dispositions précitées du III de l'article 317 B de l'annexe II au code général des impôts, dès lors qu'elle n'a pas produit, à l'appui des actes de vente de ses parcelles, de certificat d'urbanisme ou d'attestation établie par la commune justifiant que ces dernières étaient classées comme constructibles depuis plus de dix-huit ans à la date de leur cession. Au contraire, les actes de vente mentionnaient que les parcelles avaient été rendues constructibles par un classement intervenu depuis moins de dix-huit ans, et la seule attestation communale versée aux débats est le courriel précité du 20 février 2019 confirmant que les parcelles ne sont devenues constructibles qu'à l'issue de leur reclassement en 2013. 
 10. Il s'ensuit que la requérante n'est pas fondée à contester, sur le terrain de la loi fiscale, son assujettissement aux taxes litigieuses.  
 En ce qui concerne l'interprétation administrative de la loi fiscale : 
 11. Aux termes de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales : " Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration. / () Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente () ". Selon l'article L. 80 B du même livre : " La garantie prévue au premier alinéa de l'article L. 80 A est applicable : / () 1° Lorsque l'administration a formellement pris position sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal () ". 
 12. En premier lieu, contrairement à ce que soutient la SCI La Castellane, il ressort des motifs du jugement rendu le 26 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de Toulon, confirmé par l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 10 novembre 2009, qu'au titre de la procédure de redressement engagée le 17 décembre 2002 sur les droits de mutation applicables à la cession d'une partie des parts sociales de la SCI intervenue le 19 avril 1999, l'administration n'a pas admis le caractère constructible des parcelles en cause mais s'est bornée à estimer leur valeur par comparaison avec des terrains cédés dans le périmètre de ZAC existantes situées à proximité, tout en leur appliquant un taux d'abattement de 20 % destiné à tenir compte de l'absence de ZAC couvrant ces parcelles à la date de la cession. Ainsi, l'administration a considéré que ces parcelles n'étaient que susceptibles de constructibilité dans le cadre d'une future ZAC qui n'était pas encore constituée, de sorte qu'à l'époque elles n'étaient pas encore constructibles, ce qui justifiait l'application d'une décote de 20% par rapport à la valeur de parcelles situées dans des ZAC voisines d'ores et déjà existantes. Dès lors, la requérante n'est pas fondée à soutenir qu'à l'occasion de cette précédente procédure de redressement, l'administration aurait formellement pris position, au sens des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales, en faveur de la constructibilité des parcelles litigieuses. 
 13. En second lieu, les énonciations de la doctrine fiscale BOI-RFPI-TDC-10-10 invoquées par la requérante ne donnent pas une interprétation de la loi fiscale qui serait différente de celle dont il est fait application aux points 2 à 9 du présent jugement. 
 14. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI La Castellane n'est pas fondée à demander la restitution des sommes versées au titre des taxes litigieuses. 
 Sur les frais liés au litige : 
 15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la SCI La Castellane. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI La Castellane est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière La Castellane et au directeur départemental des finances publiques du Var. 
 Copie en sera adressée à la commune d'Ollioules. 
 Délibéré après l'audience du 20 novembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Bernabeu, présidente, 
 M. Cros, premier conseiller, 
 M. Martin, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2023. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 F. CROS 
 La présidente, 
 Signé 
 M. BERNABEU 
 La greffière, 
 Signé 
 G. GUTH 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.