TA31 · Juge unique chambre 1 — 18 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 16 juillet 2020 et 4 octobre 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Balladins Toulouse, représentée par Me Zapf, doit être regardée comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) à titre principal, de prononcer la réduction, à concurrence de 13 924 euros en droits, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune de Toulouse, à raison de l'établissement hôtelier dont elle est propriétaire, situé 1 rue Jean Viollis dans cette commune ; 
 2°) à titre subsidiaire, d'appliquer un abattement de 20 % sur le tarif par mètre carré du local-type n° 72 retenu à titre de comparaison avec l'établissement en litige ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'intégralité de l'établissement, constitué d'un hôtel et d'un restaurant, doit être évalué par comparaison au local-type n° 42 du procès-verbal de la commune de Toulouse, à savoir un hôtel trois étoiles régulièrement évalué d'une surface pondérée de 1 122 mètres carrés et dont la valeur locative unitaire est de 3,96 euros par mètre carré ; 
 - contrairement à ce que soutient l'administration fiscale, le fait que le local-type n° 42 soit classé deux étoiles alors que l'établissement en litige est classé trois étoiles, qu'il ne comporte pas de restaurant, alors que l'activité de restauration de l'établissement est annexe, et que sa surface soit près de deux fois inférieure, ce qui n'a d'ailleurs rien de significatif, ne constitue en aucune façon un obstacle à l'utilisation de ce local-type comme terme de comparaison ; 
 - en tout état de cause, si l'administration, qui propose de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 72, considère qu'il convient d'appliquer une majoration de 20 % au tarif unitaire de ce local afin de tenir compte de la différence d'entretien entre les deux locaux, la photographie dudit local-type montre qu'une telle majoration n'est aucunement justifiée, la circonstance que ce dernier aurait été rénové en 2017 étant sans incidence sur le fait qu'il n'est nullement possible de démontrer un réel défaut d'entretien l'année précédente, d'autant plus que l'établissement en litige fait lui-même l'objet d'un entretien standard ; 
 - le local-type n° 72 est situé à proximité immédiate de la gare ferroviaire de Toulouse-Matabiau et bénéficie ainsi d'une situation géographique exceptionnelle, alors que l'établissement en litige bénéficie d'une situation géographique nettement moins favorable, la seule infrastructure qui en est proche étant un hôpital, ce qui justifierait en tout état de cause l'application d'un abattement de 20 % sur le tarif du local-type n° 72. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 8 février 2021, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que : 
 - le local-type n° 42 proposé par la requérante est classé deux étoiles, et non plus trois étoiles comme à la date du procès-verbal, et de surcroît ne dispose pas d'un restaurant, contrairement à l'établissement en litige ;  
 - alors que cet établissement a une surface réelle de 3 108 mètres carrés et une surface pondérée de 2 097 mètres carrés, le local-type n° 42 a pour sa part une surface réelle de 1 352 mètres carrés et une surface pondérée de 1 152 mètres carrés, soit une différence de surfaces proche du double, ce qui fait obstacle à la prise en compte de ce local-type comme terme adéquat de comparaison ; 
 - le local-type n° 72 retenu par l'administration correspond à un hôtel classé trois étoiles, qui dispose d'un restaurant et de prestations similaires à l'établissement en litige ; 
 - le fait que cet hôtel ait été rénové en 2017 justifie l'application d'une majoration de 20 % appliquée au tarif unitaire au titre de l'état d'entretien à la date de l'imposition en litige ; 
 - en tout état de cause, la requérante n'assortit sa requête d'aucun élément permettant de déterminer les raisons pour lesquelles le local-type n° 72 ne pourrait être retenu comme terme de comparaison, alors même que la charge de la preuve n'incombe pas qu'à l'administration, la requérante étant tenue d'apporter la preuve du bien-fondé de ses prétentions. 
 Par une ordonnance en date du 3 février 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 25 février 2022 à 12 : 00. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal administratif a désigné M. Déderen, magistrat rapporteur, pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Après avoir entendu en audience publique : 
 - le rapport de M. Déderen, magistrat désigné, 
 - et les conclusions de M. Luc, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société à responsabilité limitée (SARL) Balladins Toulouse a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères au titre de l'année 2016 par voie de rôle mis en recouvrement le 31 août 2016, pour un montant total de 46 179 euros en droits, à raison de l'établissement hôtelier dont elle est propriétaire, 1 rue Jean Viollis à Toulouse. Par une réclamation en date du 20 décembre 2017, la société a contesté ces impositions, demandant un dégrèvement de 33 120 euros, au motif principal que le local-type retenu pour déterminer la valeur locative cadastrale de son établissement ne présentait pas des caractéristiques similaires à celui-ci. Cette réclamation a été partiellement admise par l'administration fiscale qui, par une décision du 26 mai 2020, a prononcé un dégrèvement à concurrence de 19 195 euros, mais a rejeté le surplus de la réclamation. Par la présente requête, la société demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, de prononcer la réduction des dites impositions à concurrence de 13 924 euros en droits. 
 2. Aux termes des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (). " Aux termes des dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " Aux termes des dispositions de l'article 324 AA de la même annexe, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. "  
 3. Il résulte de ces dispositions que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. 
 4. Par ailleurs, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code.  
 5. Enfin, la seule circonstance qu'existerait une différence de classement entre l'établissement litigieux et le local-type retenu n'est pas de nature, en tant que telle, à justifier l'application d'un ajustement sur le tarif du local-type, eu égard aux critères prévus par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. En conséquence, le moyen tiré de la différence entre le classement de l'établissement litigieux et celui du local-type retenu, dès lors qu'il n'est assorti d'aucune argumentation tirée de ce que cette différence de classement reflète une différence de situation ou de nature de la construction et notamment de son aménagement et de son état d'entretien, est inopérant. 
 6. Pour demander la réduction des impositions en litige, la requérante soutient que le local-type n° 42 qu'elle propose, figurant sur le procès-verbal C-ES de la commune de Toulouse du 1er juin 1973, correspondant à l'hôtel " Royal Wilson " situé 6 rue Labéda dans cette commune, d'une surface réelle de 1 352 m² et d'une surface pondérée de 1 122 m², et dont le tarif unitaire est de 3,96 euros/m², est plus pertinent que le local-type n° 72 retenu par l'administration, d'une surface réelle de 2 155 m² et d'une surface pondérée de 1 758 m², correspondant à l'hôtel-restaurant " Ibis Toulouse Centre Gare Matabiau ", classé " trois étoiles ", situé 13 boulevard Bonrepos dans la même commune, lequel dispose d'un restaurant et de prestations similaires à l'établissement en litige.  
 7. En premier lieu, en application des principes rappelés aux points 4 et 5, l'administration fiscale ne saurait utilement exciper, sans plus de précisions au soutien de son argumentation, du classement " deux étoiles " du local-type n° 42 proposé par la requérante alors que l'établissement en litige bénéficie d'un classement " trois étoiles ", ni de la différence entre la surface de ce dernier, à savoir 3 108 m² de surface réelle et 2 097 m² de surface pondérée, et celle dudit local-type, pour soutenir que celui-ci ne peut être retenu comme terme de comparaison. 
 8. En second lieu, il résulte de l'instruction que le local-type n° 72 retenu par l'administration, lequel appartient à la même chaîne hôtelière " Ibis " que l'établissement en litige, est situé à proximité immédiate de la gare ferroviaire de Toulouse-Matabiau, soit en centre-ville, ce qui s'avère une situation géographique très favorable, constituant une abondante source de chalandise. L'établissement en litige, pour ne pas profiter des effets d'une situation en centre-ville contrairement au précédent, bénéficie lui aussi d'un emplacement très favorable, puisque outre la présence dans ses environs immédiats de quatre hôpitaux, il est situé à côté de la voie de circulation dénommée " Fil d'Ariane ", laquelle contourne à proximité immédiate l'aéroport de Toulouse-Blagnac par l'est. 
 9. Par ailleurs, il résulte également de l'instruction, notamment des photographies présentes au dossier, qu'eu égard à la situation privilégiée du local-type n° 42 mentionné au point 6, en centre-ville lui aussi et dans une rue plus abritée que le local-type n° 72, mais aussi de la nature de sa construction, de son aménagement et de son état d'entretien, le local-type n° 42 ne saurait constituer un meilleur terme de référence que le local-type proposé par l'administration, ce dernier devant être retenu pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2016. 
 10. Toutefois, pour tenir compte de la différence de la situation, telle que rappelée au point 8, ainsi que du meilleur état d'entretien du local-type n° 72 par rapport à l'établissement en litige, l'allégation de l'administration selon laquelle ce dernier local-type n'aurait pas encore bénéficié d'une rénovation à la date du fait générateur des impositions litigieuses étant dépourvue des précisions permettant de l'établir formellement, il convient d'ajuster la valeur locative de l'établissement en litige pour tenir compte de cette différence. De même, il est nécessaire, vu la différence entre les surfaces des deux établissements, telles que mentionnés aux points 6 et 7, d'en tirer également les conséquences pour ledit ajustement. En conséquence, il sera fait une juste appréciation de cet ajustement en appliquant un abattement global de 10 % sur la valeur locative du local-type n° 72.    
 11. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Balladins Toulouse est seulement fondée à demander l'ajustement de la valeur locative de l'établissement en litige par application d'un abattement de 10 % sur celle du local-type n° 72 telle qu'évaluée au 1er janvier 2016, partant, la réduction à due concurrence de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, et par voie de conséquence, des cotisations de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016.  
 Sur les frais liés à l'instance : 
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante pour l'essentiel, soit condamné à verser une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La valeur locative à retenir pour la détermination, au titre de l'année 2016, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, et par voie de conséquence, des cotisations de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, à raison de l'établissement hôtelier situé 1 rue Jean Viollis à Toulouse, dont la SARL Balladins Toulouse est propriétaire, sera fixée par référence au tarif unitaire au mètre carré du local-type n° 72 inscrit au procès-verbal de ladite commune, après application d'un abattement de 10 %.  
   
 Article 2 : La SARL Balladins Toulouse est déchargée de la différence entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 et celles résultant de l'article premier. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Balladins Toulouse et au directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 Guillaume DÉDEREN 
 La greffière, 
 Muriel BOULAY      La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme : 
 La greffière en chef,