TA38 · 2ème Chambre — 11 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 16 juillet 2020 et le 25 mars 2021, la société civile immobilière (SCI) Fonvan, représentée par Me Mollion, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) d'annuler la décision du 26 juin 2020 par laquelle le maire de la commune d'Annecy a exercé le droit de préemption urbain sur les lots appartenant à Mme C situés 16 avenue du Pont-Neuf à Annecy (Cran-Gevrier), objet du compromis qu'elle avait conclu le 3 janvier, ensemble la décision du 11 mars 2021 refusant de retirer la décision de préemption ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune d'Annecy une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le maire d'Annecy était incompétent pour édicter la décision attaquée ; 
 - la décision attaquée a été notifiée au vendeur plus de deux mois après la réception en mairie de la déclaration d'intention d'aliéner et n'a pas fait l'objet d'une transmission au contrôle de légalité ; 
 - la commune d'Annecy ne justifie d'aucun projet réel pour le bien préempté ; 
 - il n'existe pas un intérêt général suffisant justifiant la préemption ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 10 novembre 2020 et le 15 avril 2021, la commune d'Annecy, représentée par Me Fiat, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable dès lors que la SCI Fonvan n'a pas d'intérêt pour agir car la promesse de vente est devenue caduque ; 
 - les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ; 
 - le code général des collectivités territoriales ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.  
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 -le rapport de Mme Barriol ; 
 -les conclusions de Mme A ; 
 - et les observations de Me Mollion, représentant la SCI Fonvan et de Me Fiat, représentant la commune nouvelle d'Annecy. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Fonvan s'est portée acquéreur auprès de Mme B C des lots 2 à 6 d'une copropriété située sur une parcelle cadastrée section AN 181 au 16 avenue du Pont-Neuf à Cran-Gevrier ainsi que des constructions assises sur les parcelles section AN 182 à 185 à destination commerciale, pour un prix de 690 000 euros. Une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune d'Annecy le 7 février 2020. Par une décision du 26 juin 2020, dont la SCI Fonvan demande l'annulation, le maire de la commune d'Annecy a décidé d'exercer le droit de préemption.    
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 En ce qui concerne la compétence de l'auteur de l'acte : 
 2. Aux termes de l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme : " Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre. / Toutefois, la compétence d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, d'un établissement public territorial créé en application de l'article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales, ainsi que celle de la métropole de Lyon en matière de plan local d'urbanisme, emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain ".  Aux termes de l'article L. 213-3 du même code : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. Dans les articles L. 211-1 et suivants, L. 212-1 et suivants et L. 213-1 et suivants, l'expression " titulaire du droit de préemption " s'entend également, s'il y a lieu, du délégataire en application du présent article ". Aux termes de l'article R. 213-1 dudit code : " La délégation du droit de préemption prévue par l'article L. 213-3 résulte d'une délibération de l'organe délibérant du titulaire du droit de préemption. / Cette délibération précise, le cas échéant, les conditions auxquelles la délégation est subordonnée () ". Aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales dispose que le maire peut, " par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / () 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal () ". 
 3. Il résulte de ses dispositions que le conseil municipal a la possibilité de déléguer au maire, pour la durée de son mandat, l'exercice des droits de préemption dont la commune est titulaire ou délégataire afin d'acquérir des biens au profit de la commune.  
 4. En l'espèce, par délibération du 24 septembre 2018, le conseil municipal de la commune d'Annecy a pu régulièrement déléguer au maire le droit de préemption urbain délégué par Grand Annecy Agglomération à ses communes membres par une délibération du 13 janvier 2017 affichée le 23 janvier 2017 et déposée à cette même date en préfecture. Cette délibération du 24 septembre 2018, a été affichée et publiée le 1er octobre 2018 et réceptionnée en préfecture à cette même date tel que cela ressort des mentions de la décision qui font foi jusqu'à preuve du contraire. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte doit être écarté. 
 En ce qui concerne le délai : 
 5. Aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. () / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. (). 
 6. L'article 12 quater de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période dispose que " Sans préjudice de la faculté de prévoir, pour les mêmes motifs que ceux énoncés à l'article 9, une reprise des délais par décret, les délais relatifs aux procédures de préemption, prévues au titre Ier du livre II du code de l'urbanisme et au chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural et de la pêche maritime, à l'issue desquels une décision, un accord ou un avis de l'un des organismes ou personnes mentionnés à l'article 6 peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter du 24 mai 2020 pour la durée restant à courir le 12 mars 2020. / Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 est reporté à l'achèvement de celle-ci. ". 
 7. Aucune disposition légale ou réglementaire ne s'oppose à ce que le titulaire du droit de préemption présente une demande unique de documents et une demande de visite, soit au même moment, soit successivement, dès lors que celles-ci interviennent dans le délai légal de deux mois laissé au titulaire pour exercer son droit de préemption.  
 8. En l'espèce, le délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme précitées a commencé à courir le 10 février 2020, date à laquelle la commune a réceptionné la déclaration d'intention d'aliéner. Le délai de préemption a été toutefois suspendu le 12 mars suivant pour ne reprendre qu'à compter de la fin de l'état d'urgence révolu au 24 mai 2020 en application de l'article 12 quater de l'ordonnance du 25 mars 2020. Si la commune a demandé la communication de documents complémentaires par courrier du 17 mars 2020 et réceptionné le 26 mars 2020 par le notaire chargé de la vente, ils lui ont été transmis le 6 avril 2020 soit pendant la période de suspension des délais liée à la période d'urgence sanitaire et cette demande n'a aucune incidence sur la computation des délais. La commune d'Annecy a ensuite sollicité de visiter le bien par un courrier remis en mains propre à la propriétaire le 5 juin 2020. A supposer même que la demande n'aurait pas respecté le formalisme requis, cette circonstance est sans incidence dès lors que la propriétaire a indiqué dans un courriel du 10 juin 2020 accepter la visite des lieux, qui s'est déroulée le 16 juin 2020 en présence du propriétaire et du titulaire du droit de préemption. Ce délai de préemption, qui expirait alors le 22 juin 2020, en application de l'ordonnance du 25 mars 2020 était inférieur à un mois et le titulaire du droit de préemption disposait donc d'un nouveau délai d'un mois à compter de la visite des lieux en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme précité soit jusqu'au 16 juillet 2020. Il s'ensuit que la décision de préemption étant intervenue le 26 juin 2020 et notifiée à la SCI Fonvan et au notaire le 6 juillet 2020 et transmis au préfet le 26 juin 2020, le délai de deux mois n'était pas expiré. 
 En ce qui concerne le champ du droit de préemption : 
 9. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 [c'est-à-dire aux objets qui sont ceux des actions ou opérations d'aménagement], à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone ". L'article L. 213-1 du même code dispose qu'est soumis au droit de préemption urbain, notamment : " 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit ". Il énumère également les immeubles ou opérations de cession qui ne sont pas soumis au droit de préemption. L'article L. 213-2 du même code précise que : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée () ".   
 10. Il résulte de ces dispositions que la circonstance qu'une parcelle soit grevée d'un bail, qui ne figure pas au nombre des exemptions prévues à l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme, ne fait pas, par elle-même, obstacle à l'exercice du droit de préemption lorsqu'elle fait l'objet d'une aliénation soumise au droit de préemption en vertu de cet article. 
 11. La commune d'Annecy a manifesté le 26 juin 2020 son intention d'acquérir les lots à usage commercial appartenant à Mme C situés dans une copropriété qui a été érigée sur des terrains appartenant à la congrégation des sœurs de Saint-Joseph d'Annecy en vertu d'un bail consenti en 1935 et régulièrement renouvelé depuis, la dernière fois le 7 octobre 2013 pour une durée de 9 ans. Il ressort du compromis de vente signé le 9 janvier 2020 entre Mme C et la SCI Fonvan que cette société acquiert la pleine propriété des lots 2 à 6 de l'ensemble immobilier dénommé Groupe E situé au 16 avenue du Pont-Neuf. Le bail du 7 octobre 2013 conclu entre la province des sœurs de Saint-Joseph d'Annecy et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 16 avenue du Pont Neuf groupe E mentionne que Mme C est nue propriétaire des constructions formant les groupes A, B, C, D et rez-de-chaussée du groupe E de l'immeuble. Il indique également qu'il existe sur ce terrain un ensemble de bâtiments en copropriété dont les parties communes appartiennent au preneur, c'est-à-dire le syndicat de copropriétaire, et dont les parties privatives appartiennent à différentes personnes pendant la durée du bail. Contrairement à ce que soutient la SCI Fonvan, la préemption litigieuse ne porte donc pas sur un droit au bail mais sur un transfert de propriété de plusieurs lots d'un immeuble et relève bien du champ d'application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme et ce même si le bien est grevé d'un bail. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme doit être écarté.  
 En ce qui concerne le projet poursuivi : 
 12. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser ". 
 13. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. Il appartient au juge de l'excès de pouvoir de vérifier si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit. 
 14. En premier lieu, d'une part, la décision de préemption, relève que le projet de renouvellement urbain du secteur des Trois Fontaines intègre le secteur du Pont Neuf dont les enjeux sont retranscris dans une OAP identifiant ce secteur comme étant destiné à recevoir des programmes de logements, qu'une première phase de concertation engagée sur le renouvellement du secteur des Trois Fontaines a eu lieu en 2019 aboutissant à des scénarii d'aménagements et que le programme local de l'habitat (PLH) prévoit en moyenne 1 600 logements par an dont 80% à édifier dans le cœur de l'agglomération. D'autre part, le PLU de la commune déléguée de Cran-Gevrier sur laquelle se situe le bien objet de la préemption litigieuse identifie comme secteur stratégique de renouvellement urbain le quartier du Pont neuf, dont les enjeux sont retranscrits dans une OAP de 2 hectares identifiant ce secteur comme destiné à réaliser un front bâti mixte (logements/commerces). L'article 1.2 du programme local d'habitat pour la période 2020-2025 approuvé en décembre 2019 prévoit un plan pluriannuel d'action foncière. Or, la commune d'Annecy a communiqué les secteurs à enjeux à inscrire au titre de ce plan pluriannuel d'action foncière dont fait partie l'ensemble du secteur des Trois Fontaines. Enfin, la commune déléguée de Cran-Gevrier et l'agglomération d'Annecy ont précédemment acquis des bâtiments dans ce secteur et plus particulièrement avenue du Pont Neuf pour accueillir des logements sociaux. Ainsi, la commune d'Annecy justifie, à la date de la décision contestée, d'un projet de renouvellement urbain dans le secteur du Pont Neuf répondant aux objectifs de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.  
 15. En second lieu, la préemption porte sur des locaux à usage commercial pour un montant de 690 000 euros et vise à construire un bâtiment en R+5 dans un secteur à proximité immédiate du centre-ville de la commune nouvelle d'Annecy soumise à une forte pression foncière. La SCI Fonvan fait valoir que l'opération s'élève à un budget conséquent, pour l'acquisition unique d'un local commercial et d'un tènement modeste, et grevé au surplus d'un bail civil pour 18 ans. Il ressort effectivement de l'OAP du secteur que le quartier appartient en grande partie à la congrégation des sœurs de saint Joseph ce qui conduit le plus souvent voir exclusivement à des opérations de construction sur terrain d'autrui avec gestion dans le temps par des baux. Toutefois, le bail civil qui grève le local commercial a été consenti en 1935 tel que cela ressort du compromis de vente et a été constamment renouvelé depuis lors. Par un courrier du 3 juillet 2009, la responsable de cette congrégation a indiqué à la commune d'Annecy que la province de France des sœurs de Saint Joseph était disposée à consentir des baux à long terme permettant de créer les droits nécessaires à la construction de projets neufs de logements sociaux ou mixtes. Ainsi, la seule circonstance que le local préempté soit édifié sur un terrain grevé d'un bail civil n'est pas un obstacle à la réalisation du projet recherché par la commune dès lors que ce bail a été consenti depuis 1935 et n'a cessé jusqu'à aujourd'hui d'être reconduit et que dans l'hypothèse où le bail ne serait pas renouvelé le bailleur devrait en application de l'article 555 du code civil mentionné d'ailleurs dans le bail, indemniser le propriétaire des constructions. Enfin, si la SCI Fonvan souligne le prix excessif de cet achat, elle ne l'établit pas alors qu'elle souhaitait faire l'acquisition à ce prix, et que ce montant a été validé par les services de France Domaine. Dans ces conditions, la préemption, permettra de poursuivre l'action de renouvellement urbain menée dans ce secteur par la commune, répond à un intérêt général suffisant et le moyen doit être écarté.   
 16. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que la SCI Fonvan n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du 26 juin 2020. Il y a lieu de rejeter, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Sur les frais de justice : 
 17. Il y a lieu, en revanche de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Fonvan, partie perdante, une somme de 1 500 euros au même titre. 
 D E C I D E : 
 Article 1er :La requête de la SCI Fonvan est rejetée.  
 Article 2 :La SCI Fonvan versera à la commune nouvelle d'Annecy la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 :Le présent jugement sera notifié à la SCI Fonvan, et à la commune nouvelle d'Annecy.  
 Délibéré après l'audience du 20 novembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Sauveplane, président, 
 Mme Barriol, première conseillère,  
 Mme Aubert, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2023. 
 La rapporteure, 
 E. Barriol 
 Le président, 
 M. Sauveplane              La greffière, 
 C. Jasserand 
 La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 N°2003829