TA33 · JU-3ème chambre — 8 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 11 septembre 2020, la société en nom collectif (SNC) Invest Hôtel Auch Rochefort Pessac, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison d'un hôtel situé 4 T rue Antoine Becquerel sur le territoire de la commune de Pessac ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - l'évaluation de la valeur locative de son bien n'a pas été effectuée conformément aux principes légaux de détermination des locaux-type dès lors que son établissement n'existait pas au 1er janvier 1970 et que l'administration n'indique pas quel local-type aurait servi de comparaison ; le fait que le local-type n°95 du procès-verbal complémentaire n°8 de la commune de Pessac remplace le local-type n°20 du procès-verbal originel de la même commune est sans incidence à ce titre ; en outre, l'ancien local-type n°20 a été supprimé des locaux de référence ;  
 - le tarif retenu par l'administration est excessif par rapport aux tarifs qu'elle pratique habituellement dans le cadre de l'évaluation cadastrale des hôtels de même catégorie.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 15 mars 2021, la directrice régionale des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.  
 Elle soutient que les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés.   
 Par ordonnance du 17 mars 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 17 mai 2021. 
 Vu : 
 - la décision attaquée ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné Mme Reynaud, première conseillère, en application des dispositions de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 A été entendu au cours de l'audience publique :  
 -           le rapport de Mme Reynaud, première conseillère ; 
 -           les conclusions de M. Willem, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1.  La société en nom collectif (SNC) Invest Hôtel Auch Rochefort Pessac est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage commercial situé 4 T rue Antoine Becquerel sur le territoire de la commune de Pessac, qu'elle exploite sous la forme d'un hôtel, à raison duquel elle a été assujettie à la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2016. Suite au rejet de sa réclamation contentieuse le 6 juillet 2020, la société demande au tribunal de prononcer la décharge de ces impositions.  
 Sur les conclusions à fin de décharge :  
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". Aux termes de son article 1494 : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Selon l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".  
 3. L'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, alors en vigueur, prévoit que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Selon l'article 324 AA de cette annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " 
 4. D'une part, il résulte de ces dispositions et des termes mêmes du 3° de l'article 1498 du code général des impôts que ce n'est que lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou, à défaut, par comparaison, que l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. Il résulte des dispositions précitées que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.  
 5. D'autre part, l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect des dispositions de l'article 1498 précité.  
 6. Pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige, classé une étoile, situé 4 T rue Antoine Becquerel sur le territoire de la commune de Pessac, l'administration, qui s'est initialement référée à l'établissement même exploité par la société requérante, a reconnu, en cours d'instance, que cet établissement ne pouvait être retenu pour établir l'imposition en litige, et a proposé de justifier l'évaluation de la valeur locative du local en litige par comparaison avec le local-type n°11 du procès-verbal de la commune de Lormont. Ce local-type, construit en 1939 est situé dans le même secteur d'activité, et applique un tarif de 22 F/m². Toutefois, compte tenu de la situation économique de la commune de Lormont, plus favorable que celle de la commune de Pessac, l'administration a appliqué un ajustement de 15% supplémentaire de la valeur locative au m² pondéré, soit 3,81 euros par m² pondéré. La société requérante n'apporte quant à elle aucun élément de nature, d'une part, à remettre en cause la pertinence du local-type retenu, d'autre part, à établir le caractère exagéré du tarif appliqué, alors que le tarif du local de la société requérante est évalué à 3,78 euros par m² pondéré.  
 7. Si, la société requérante revendique l'application d'un abattement de 50%, un tel coefficient ne trouve toutefois à s'appliquer qu'à raison des différences dans les caractéristiques intrinsèques des locaux. Or, il résulte de ce qui précède qu'aucun abattement ne devait être appliqué.  
 8. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à demander la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016. 
 9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Invest Hôtel Auch Rochefort Pessac demande au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Bordeaux Invest Hôtel Auch Rochefort Pessac est rejetée.  
 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif Invest Hôtel Auch Rochefort Pessac et à la directrice régionale des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2022.  
 La magistrate désignée, 
 P. REYNAUD 
 Le greffier, 
 S. FORESTAS-BURGAUD 
    La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,