TA67 · Juge unique (3) — 9 février 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 15 juillet 2020 et 20 mai 2022, la société civile immobilière (SCI) Primopierre, représentée par la société par actions simplifiée (SAS) EIF Expertise, demande au tribunal :  
 1°)de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Schiltigheim au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019 à raison de l'ensemble immobilier situé 13 rue de Copenhague dont elle est propriétaire ; 
 2°)de condamner l'Etat au versement d'intérêts moratoires en application de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 
 3°)de condamner l'Etat aux dépens ; 
 4°)de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La SCI Primopierre soutient que : 
 -le choix du local-type n° 26 de la commune de Schiltigheim est irrégulier dès lors qu'il n'existait pas le 1er janvier 1970 ; 
 -la chaine de comparaison n'est pas pertinente ; 
 -le local-type n° 18 de la commune d'Illkirch ou le local-type n° 13 de la commune de Strasbourg seraient appropriés ; 
 -la surface des locaux doit être pondérée en appliquant un coefficient de 0,5 aux surfaces autres que les bureaux et les salles de réunion ; 
 -la notice d'aide au remplissage des déclarations 6660-REV est dépourvue de valeur normative. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 27 juillet 2021, la directrice régionale des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête.  
 La directrice régionale des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin fait valoir, d'une part, que les conclusions dirigées contre les impositions au titre de l'année 2019 sont irrecevables faute de réclamation préalable et, d'autre part, que les moyens soulevés par la SCI Primopierre ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative ; 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. B A ; 
 - et les conclusions de M. Laurent Guth, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Primopierre est propriétaire de bâtiments à usage de bureaux situés 13 rue de Copenhague à Schiltigheim. Elle a été assujettie à raison de cet ensemble immobilier à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019 dont elle demande la réduction.  
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types () ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 3. En premier lieu, il résulte des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts que la valeur locative du terme de comparaison doit être arrêtée à partir du bail en cours lorsque l'immeuble type était loué normalement à la date de référence de la révision des évaluations foncières, ou dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales. 
 4. Il résulte de l'instruction que la valeur locative de l'immeuble en litige a été déterminée par comparaison avec le local-type n° 26 figurant au procès-verbal d'évaluation des maisons exceptionnelles de la commune de Schiltigheim consistant en un ensemble de bureaux d'une surface pondérée de 3 638 m² situé 4 rue de La Haye et dont la valeur locative unitaire au mètre carré est de 22,01 euros. Ce bâtiment achevé en 2003 a été évalué par comparaison avec le local-type n° 17 figurant au procès-verbal d'évaluation des maisons exceptionnelles de la commune de Strasbourg, achevé en 1962, sis 303 A rue de Colmar, loué au 1er janvier 1970 pour un loyer au mètre carré de 152 francs, soit 23,17 euros. Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société requérante, l'administration justifie que la valeur locative de l'immeuble en litige a été évaluée par comparaison avec des immeubles similaires qui faisaient l'objet à la date de référence d'une location à des conditions de prix normales. 
 5. En deuxième lieu, la société requérante conteste la pertinence du local-type n° 17 de la commune de Strasbourg retenu pour le calcul de la valeur locative en raison de l'écart de superficie entre ce local, d'une surface de 538 m², et le local-type n° 26 de la commune de Schiltigheim. Toutefois, cette seule différence de surface n'est pas significative, en l'espèce, s'agissant de locaux ayant le même usage de bureaux et situés dans des bâtiments de nature similaire. 
 6. En troisième lieu, il résulte de ce qui a été dit aux points 3 à 5 que le local-type n° 26 figurant au procès-verbal d'évaluation des maisons exceptionnelles de la commune de Schiltigheim est approprié afin de déterminer la valeur locative du local appartenant à la société requérante. Par suite, il n'y a pas lieu de retenir comme terme de comparaison pertinent, comme la SCI Primopierre le demande, le local-type n° 18 de la commune d'Illkirch ou le local-type n° 13 de la commune de Strasbourg. 
 7. En dernier lieu, le service a initialement appliqué un coefficient de pondération de 1 sur les surfaces de bureaux, de salles de réunion et d'" open-space ", de 0,5 aux locaux secondaires tels que couloirs, archives et accueil, de 0,33 aux locaux techniques et de 0,2 aux places de stationnement en sous-sol. En conséquence de la révision des valeurs locatives, le coefficient de pondération des surfaces autres que les bureaux, salles de réunion et " open-space " a été fixé à 0,5. Dès lors que la révision des valeurs locatives des locaux professionnels prévue par l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l'article 30 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, est entrée en vigueur le 1er janvier 2018, le moyen tiré de ce que la surface pondérée du local en litige pour le calcul de la valeur locative au titre des années 2018 et 2019 doit être fixée conformément aux coefficients de pondération appliqués antérieurement à cette révision, ne peut qu'être écarté comme inopérant. 
 8. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que la SCI Primopierre n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui lui ont été assignées au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019. Par suite, les conclusions tendant au versement d'intérêts moratoires ainsi que celles présentées sur le fondement des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées. 
 D É C I D E : 
 Article 1 : La requête de la SCI Primopierre est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Primopierre et au directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 février 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 C. ALa greffière, 
 O. WAGNER 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,